Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Berichtszeitraum 2025 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage prägten weiterhin das Geschäftsumfeld.Ende September 2025 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,2 % (Ende September 2024: 2,1 %) nahezu vollständig vermietet.

Im Neunmonatszeitraum 2025 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2024 um 2,8 % (9M 2024: 2,2 %) auf 2.551,1 Mio. € (9M 2024: 2.481,8 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2025 2.164,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2024: 2.120,5 Mio. €), 293,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2024: 270,2 Mio. €) sowie 92,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2024: 91,1 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 3. Quartals 2025 bei 4,2 % (3,8 % zum Ende des 3. Quartals 2024). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 3. Quartals 2025 2,8 % (2,2 % zum Ende des 3. Quartals 2024). Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,0 % zum Ende des 3. Quartals 2025 (1,3 % zum Ende des 3. Quartals 2024). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 3. Quartals 2025 in Höhe von 3,8 % (3,5 % zum Ende des 3. Quartals 2024). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 3. Quartals 2025 mit 0,4 % (0,3 % zum Ende des 3. Quartals 2024) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende September 2025 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,28 € pro m², gegenüber 7,94 € pro m² Ende September 2024. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende September 2025 8,11 € pro m² (Ende September 2024: 7,81 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,41 € pro m² (Ende September 2024: 10,59 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,78 € pro m² (Ende September 2024: 5,69 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im Neunmonatszeitraum 2025 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 1.356,5 Mio. € um 29,0 % über dem Vorjahreswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 1.051,3 Mio. €.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Neunmonatszeitraum 2025 bei -338,0 Mio. € und damit um 0,9 % leicht über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von -335,1 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im Neunmonatszeitraum 2025 mit 1.847,0 Mio. € trotz der im Jahr 2024 und im Neunmonatszeitraum 2025 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen leicht über dem Vorjahreswert von 1.801,9 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add wurde im Berichtszeitraum 2025 ein leichter Ergebnisanstieg verzeichnet. Hierzu trugen insbesondere höhere Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen sowie eine positive Geschäftsentwicklung im Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Neunmonatszeitraum 2025 um 44,0 % über dem Volumen des Neunmonatszeitraums 2024. Dazu haben auch die gesteigerten Investitionen in neue Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen beigetragen.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2025 auf 1.093,6 Mio. € und lagen damit um 8,3 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 1.009,7 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf 101,5 Mio. € und lagen damit um 31,9 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 149,1 Mio. €. Im Vorjahr war ein einmaliger positiver Effekt im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen zu verzeichnen. Die konzerninternen Umsätze beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf 992,1 Mio. € und lagen damit um 15,3 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 860,6 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im Neunmonatszeitraum 2025 -943,5 Mio. € und lagen damit um 9,2 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2024 von -863,8 Mio. €. Maßgeblich für den Anstieg waren im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen infolge des weiteren Personalausbaus.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf 150,1 Mio. € und lag damit leicht über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 145,9 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales erfolgte im Berichtszeitraum 2025 ein Wechsel von der liquiditätsorientierten Verkaufsstrategie des Jahres 2024 hin zu einer renditeorientierten Ausrichtung. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf 299,6 Mio. € bei 1.553 verkauften Einheiten (9M 2024: 1.516), davon 1.258 in Deutschland (9M 2024: 1.214) und 295 in Österreich (9M 2024: 302). Dies entspricht einem Anstieg der Erlöse von 11,7 % gegenüber dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 268,3 Mio. €. Dabei entfielen 219,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2024: 200,2 Mio. €) und 80,0 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2024: 68,1 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2025 bei 31,2 % (9M 2024: 25,3 %). Sowohl in Deutschland als auch in Österreich konnten im Berichtszeitraum höhere Step-ups erzielt werden als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2025 auf -14,5 Mio. € und lagen damit 4,6 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von -15,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im Neunmonatszeitraum 2025 56,6 Mio. € und lag damit deutlich über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von 38,9 Mio. €.

Im Neunmonatszeitraum 2025 wurden im Rahmen der Bestandsbereinigung 7.485 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (9M 2024: 3.913) mit Gesamterlösen in Höhe von 862,8 Mio. € (9M 2024: 456,2 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development wurden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Berichtszeitraum 2025 im Wesentlichen durch die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst.Preissteigerungen, insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten, wirkten sich weiterhin moderat aus. Im Segmentergebnis wirkte sich insbesondere der wirtschaftliche Übergang des im April 2024 vereinbarten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv aus.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2025 insgesamt 1.024 Wohneinheiten ausschließlich in Deutschland fertiggestellt (9M 2024: 1.534 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf 278,6 Mio. € (9M 2024: 190,6 Mio. €). Davon entfielen 240,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2024: 125,6 Mio. €) und 37,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2024: 65,0 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2025 90,6 Mio. € bei einer Marge von 32,5 % (9M 2024: 26,2 Mio. €, Marge 13,8 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2025 auf -36,3 Mio. € und lagen damit um 17,1 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2024 von -31,0 Mio. €. Zu dem Anstieg haben im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen sowie Zuführungen zu Projektrückstellungen beigetragen.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im Neunmonatszeitraum 2025 61,0 Mio. € (9M 2024: 0,0 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2025 insgesamt 531 Einheiten fertiggestellt (9M 2024: 875 Einheiten), davon 517 Einheiten in Deutschland (9M 2024: 864 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (9M 2024: keine Einheiten) und 14 Einheiten in Schweden (9M 2024: 11  Einheiten).