Wirtschaftliche Entwicklung in den ersten neun Monaten 2024

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Mietenentwicklung zeichneten das Kerngeschäft Rental im Neunmonatszeitraum 2024 aus. Mit einer Leerstandsquote von 2,1 % zum Ende des 3. Quartals 2024 (Ende des 3. Quartals 2023: 2,1 %) war der Wohnimmobilienbestand von Vonovia nahezu voll vermietet.

Im 2. und 3. Quartal 2024 zeigten sich höhere Immobilien-Transaktionsvolumina sowie eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten. Die EZB-Leitzinssenkungen begünstigten Transaktionen insbesondere in den Segmenten Recurring Sales und Development.

Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 3. Quartal 2024 um 3,4 Prozentpunkte über dem Vergleichswert des Vorjahres. Bei der Durchschnittsbetrachtung ergibt sich für die Kundenzufriedenheit im bisherigen Jahr 2024 ein um 2,8 Prozentpunkte höherer Wert als für das Gesamtjahr 2023.

Am 18. September 2024 haben die Vonovia SE und die Deutsche Wohnen SE einen Prozess zum Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags zwischen den beiden Gesellschaften eingeleitet. Außenstehenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE soll in dem Zuge von Vonovia ein Angebot auf Erwerb ihrer Aktien gegen eine Abfindung in Form von neu auszugebenden Aktien der Vonovia SE gemacht werden bzw. den verbleibenden Aktionären der Deutsche Wohnen SE für die Dauer des Unternehmensvertrags eine jährliche Ausgleichszahlung gewährt werden. Die erforderliche Zustimmung soll durch außerordentliche Hauptversammlungen der Gesellschaften voraussichtlich im Januar 2025 eingeholt werden.

Vonovia und Apollo haben am 30. September vereinbart, eine Gesellschaft zu gründen, die über 20 % der Anteile an der Deutsche Wohnen SE verfügen soll. Neben Vonovia mit 49 % sind von Apollo beratene langfristige Investoren in dieser Gesellschaft mit insgesamt 51 % investiert. Der Liquiditätszufluss für Vonovia aus dieser Transaktion wird etwas mehr als 1 Mrd. € betragen.

Im September 2024 wurden ebenfalls durch Vonovia Kaufverträge zum Erwerb von Baugrundstücken von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe geschlossen. Mit ihrem Vorrat an Grundstücken ist Vonovia gut für zukünftige Developmentprojekte aufgestellt, die dabei helfen werden, die Wohnungsknappheit zu lindern. In dem Zusammenhang wurden ebenfalls selektiv Kaufverträge zum Erwerb von Bewirtschaftungseinheiten durch Deutsche Wohnen von der QUARTERBACK Immobilien AG geschlossen. Das Gesamtvolumen der Transaktion beträgt rund 510 Mio. €. Der Vollzug der Transaktionen soll bis zum 31. Dezember 2024 erfolgen.

Bis zum Jahresende 2024 sind weitere Transaktionen im Rahmen des Erwerbs von Baugrundstücken geplant. In diesem Zuge wurden im Nachgang zum 30. September 2024 bereits weitere Kaufverträge mit einem Volumen von rund 275 Mio. € geschlossen.

Die in den finanziellen Vermögenswerten enthaltenen Darlehensforderungen gegenüber der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe werden im Zuge der Transaktionen mit den ausstehenden Kaufpreisbestandteilen verrechnet.

Vonovia geht davon aus, dass die nach Vollzug der Transaktionen ausstehenden Forderungsbestände nicht werthaltig sind und hat eine entsprechende Wertberichtigung in Höhe von 153,2 Mio. € auf den Forderungsbestand sowie in Höhe von 26,2 Mio. € auf die enthaltenen Zinsforderungen im 3. Quartal 2024 vorgenommen.

Die Wertberichtigung auf Zinsforderungen bezieht sich auf bereits im 1. Halbjahr 2024 vereinnahmte, aber noch nicht gezahlte Zinserträge. Die auf diese Zinserträge entfallende Wertberichtigung ist gegen den Zinsertrag saldiert dargestellt.

Die weitere Wertberichtigung auf Darlehensforderungen wird in der Linie Wertminderungsaufwendungen aus finanziellen Vermögenswerten innerhalb der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Vonovia hat im August 2024 elf Development-Projekte für 488,0 Mio. € an einen von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußert. Zusätzlich wurden weitere Projektentwicklungen der QUARTERBACK Immobilien AG für 142,0 Mio. € an den Fonds verkauft. Vonovia ist mit einem Eigenkapitalanteil an dem Fonds beteiligt. Der Vollzug der Verträge steht noch aus.

Im Nachgang zum 3. Quartal 2024 konnte Vonovia am 14. Oktober 2024 und 15. Oktober 2024 weitere zehn Development-Projekte für rund 516 Mio. € an einen weiteren von der HIH Invest aufgelegten Fonds veräußern.

Im Zusammenhang mit laufenden Rechtsstreitigkeiten mit einem Sozialversicherungsträger hat das Bundesarbeitsgericht am 23. Oktober 2024 die Rechtsauffassung des Sozialversicherungsträgers unterstützt. Daher erfolgte eine Neueinschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit. In der Folge ist eine Rückstellungsbildung zum 3. Quartal 2024 in Höhe von 69,0 Mio. € für Beitragsnachzahlungen an den Sozialversicherungsträger vorgenommen worden. Zudem wurden weitere rund 71,0 Mio. € als direkte Zahlungen an Mitarbeiter berücksichtigt.

Im Rahmen der Verkaufsbemühungen hinsichtlich des Pflegesegments wurden im Nachgang zum 3. Quartal 2024 am 2. Oktober 2024 Vertragsabschlüsse über die Veräußerung von insgesamt 27 Pflegeimmobilien sowie über die Veräußerung der Pflegebetriebe „Katharinenhof“ erzielt.

Bereits im 1. Halbjahr 2024 konnte Vonovia am 26. Juli 2024 erfolgreich einen notariellen Verkaufsvertrag über rund 1.970 Wohneinheiten sowie sechs Gewerbeeinheiten vereinbaren. Der Kaufpreis liegt mit rund 300 Mio. € leicht über den zum Zeitpunkt der Verhandlung bilanzierten Buchwerten der Verkaufsobjekte.

Für ein Portfolio in Berlin konnte am 23. April 2024 erfolgreich ein notarieller Verkaufsvertrag vereinbart werden. Im Zuge der Transaktion mit zwei landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften werden in einem Share Deal rund 4.500 Wohneinheiten mit einem Immobilienwert von rund 700 Mio. € veräußert. Der Vollzug der Transaktion wird für den 31. Dezember 2024 erwartet.

Am 15. Januar 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 328,6 Mio. €.

Am 18. Januar 2024 hat Vonovia eine unbesicherte Anleihe über 400,0 Mio. GBP (ca. 465,1 Mio. €) mit 12-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 5,5 % (4,55 % nach Währungsabsicherung) emittiert.

Vonovia hat am 14. Februar 2024 eine weitere unbesicherte Anleihe über 150,0 Mio. CHF (ca. 159,3 Mio. €) begeben, die eine 5-jährige Laufzeit und einen Kupon von 2,565 % (4,16 % nach Währungsabsicherung) hat.

Im Januar und Februar 2024 wurden mehrere Ziehungen unter dem Commercial-Paper-Programm über insgesamt 500,0 Mio. € zurückgeführt.

Am 28. März 2024 wurde eine besicherte Finanzierung über 150,0 Mio. € mit der Ergo ausgezahlt, die im Dezember 2023 unterzeichnet worden ist.

Mit einem Volumen von insgesamt 138,7 Mio. € wurden am 31. März 2024 zwei endfällige und besicherte Darlehen zurückgezahlt.

Am 8. April 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 336,1 Mio. €.

Eine weitere in schwedischer Krone begebene Anleihe über 500,0 Mio. SEK (ca. 48,5 Mio. €) wurde am 8. April 2024 planmäßig zurückgeführt.

Am 10. April 2024 hat Vonovia einen unbesicherten Social Bond mit einem Kupon von 4,25 % und einer Laufzeit von 10 Jahren über 850,0 Mio. € begeben.

Vonovia hat im Rahmen eines Private Placement am 19. Juni 2024 eine Anleihe über 750,0 Mio. schwedische Kronen (ca. 66,9 Mio. €) mit 2-jähriger Laufzeit platziert. Die Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zzgl. 1,30 % Marge; 4,51 % nach Zins- und Währungssicherung) und im sozialen Format (Social Bond) ausgestaltet.

Vonovia hat am 6. August 2024 eine besicherte Finanzierung über 135,0 Mio. € mit der Hamburg Commercial Bank abgeschlossen und die Auszahlung erfolgte am 28. August 2024. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 7 Jahren.

Am 26. August 2024 hat Vonovia eine Anleihe über 235,0 Mio. CHF (247,8 Mio. €) mit 7-jähriger Laufzeit begeben. Der Kupon beträgt 2,000 % p.a. (bzw. 3,897 % p.a. nach Währungsabsicherung).

Am 9. September 2024 hat Vonovia ein Darlehen über 110 Mio. € und mit 10-jähriger Laufzeit mit der Münchener Hypothekenbank abgeschlossen. Die Auszahlung erfolgte am 12. September 2024.

Am 16. September 2024 erfolgte die planmäßige Rückzahlung einer Anleihe über 278,3 Mio. €.

Eine Anleihe über 500,0 Mio. SEK (44,3 Mio. €) hat Vonovia am 26. September 2024 mit 4-jähriger Laufzeit begeben. Diese Anleihe ist variabel verzinst (3M STIBOR zzgl. 142 Basispunkte).

Im Nachgang zum 3. Quartal 2024 wurde am 15. Oktober 2024 eine Tranche über 150,0 Mio. € aus einem Kreditvertrag mit der Europäischen Investitionsbank ausgezahlt, den Vonovia im Jahr 2022 mit der Bank abgeschlossen hatte.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 8. Mai 2024 wurde für das Geschäftsjahr 2023 eine Dividende in Höhe von 0,90 € je Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 30,93 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 8.207.927 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 226.785.023,01 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 506.395.475,19 €.

Ab dem Geschäftsjahr 2024 wurde ein modifiziertes Steuerungssystem eingeführt, welches mit der Hauptsteuerungsgröße Adjusted EBT klarer auf Renditeorientierung und Innenfinanzierung ausgerichtet ist. Diese Steuerungskennzahl ist zukünftig auch die Hauptreferenzgröße für die Dividendenpolitik. Aufbauend auf dem Adjusted EBT wird auf einen Operating Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Erstmalig wurde am 28. März 2024 durch die Rating-Agentur Fitch ein weiteres Investment-Grade-Rating für Vonovia vergeben. Dieses lautet BBB+ mit stabilem Ausblick. Positiv werden in der Analyse die Stabilität des regulierten Mietwohnungsmarkts in Deutschland, die hohe Nachfrage nach Wohnungen und der sehr hohe Vermietungsstand von 98 % bei Vonovia hervorgehoben.