Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende September 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,1 % (Ende September 2023: 2,1 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Im Neunmonatszeitraum 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2023 um 2,2 % (9M 2023: 2,0 %) auf 2.481,8 Mio. € (9M 2023: 2.429,3 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2024 2.120,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2023: 2.085,9 Mio. €), 270,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2023: 255,2 Mio. €) sowie 91,1 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2023: 88,2 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (3,8 % per 30. September 2023). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,2 % (2,0 % per 30. September 2023) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,3 % (1,1 % per 30. September 2023). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,5 % (3,1 % per 30. September 2023). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,3 % (0,7 % per 30. September 2023) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende September 2024 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental bei 7,94 € pro m² gegenüber 7,67 € pro m² per Ende September 2023. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2024 bei 7,81 € pro m² (Ende September 2023: 7,58 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,59 € pro m² (Ende September 2023: 9,78 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,69 € pro m² (Ende September 2023: 5,42 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2024 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Neunmonatszeitraum 2024 mit -335,1 Mio. € um 11,8 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2023 von -299,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag mit 1.801,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2024 -0,9% leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.818,6 Mio. €.

Segment Value-add

Das Segment Value-add war im Neunmonatszeitraum 2024 durch die generellen Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen negativ beeinflusst. Positiv entwickelten sich Modernisierung und Bestandsinvestitionen. Sie lagen im Neunmonatszeitraum 2024 8,4 % über dem Volumen des Neunmonatszeitraums 2023. Dazu haben auch unsere gesteigerten Investitionen in neue Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen beigetragen. Im Bereich Multimedia konnte durch den Abschluss eines Pachtvertrags für das bestehende Coax-Netz im Neunmonatszeitraum 2024 ein Ergebniseffekt in Höhe von 62,4 Mio. € erzielt werden.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2024 mit 1.009,7 Mio. € um 11,6 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 904,7 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Neunmonatszeitraum 2024 bei 149,1 Mio. € bzw. um 57,1 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 94,9 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf einen positiven Effekt im Bereich Multimedia aus der Verpachtung von Coax-Netzen, der sich im nächsten Jahr nicht in der gleichen Größenordnung niederschlägt, zurückzuführen. Die konzerninternen Umsätze lagen im Neunmonatszeitraum 2024 mit 860,6 Mio. € 6,3 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 809,8 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2024 mit -863,8 Mio. € 3,9 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2023 von -831,4 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 145,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2024 deutlich über dem Vergleichswert von 73,3 Mio. € des Neunmonatszeitraums 2023.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2024 mit 268,3 Mio. € bei 1.516 verkauften Einheiten (9M 2023: 958), davon 1.214 in Deutschland (9M 2023: 657) und 302 in Österreich (9M 2023: 301), 28,3 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 209,1 Mio. €. Dabei entfielen 200,2 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2023: 126,5 Mio. €) und 68,2 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2023: 82,6 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2024 mit 25,3 % unter dem Vergleichswert von 42,9 % des Neunmonatszeitraums 2023. Dies ist auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland wie in Österreich zurückzuführen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2024 mit -15,2 Mio. € 35,7 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von -11,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2024 mit 38,9 Mio. € -24,6 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 51,6 Mio. €.

Ferner sind im Neunmonatszeitraum 2024 im Rahmen der Bestandsbereinigung 3.913 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (9M 2023: 755) mit Gesamterlösen in Höhe von 456,2 Mio. € (9M 2023: 133,7 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 0,7 % im Berichtszeitraum 2024 unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von 7,3 %.

Segment Development

Das Segment Development war im Neunmonatszeitraum 2024 im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten sowie hohe Zinsen negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2024 insgesamt 1.534 Wohneinheiten fertiggestellt (9M 2023: 507 Einheiten), davon 1.534 Einheiten in Deutschland (9M 2023: 380). In Österreich wurden im Berichtszeitraum keine Einheiten fertiggestellt (9M 2023: 127). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Neunmonatszeitraum 2024 bei 190,6 Mio. € (9M 2023: 267,9 Mio. €). Davon entfielen 125,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2023: 227,7 Mio. €) und 65,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2023: 40,2 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2024 26,2 Mio. € bei einer Marge von 13,8 % (9M 2023: 34,5 Mio. €, Marge 12,9 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Neunmonatszeitraum 2024 mit -31,0 Mio. € 34,2 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2023 von -23,1 Mio. €. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus im Neunmonatszeitraum 2024 vorgenommen Wertberichtigungen auf Development to sell-Objekten in Höhe von 12,8 Mio. € (9M 2023: 0,0 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2024 bei 0,0 Mio. € (9M 2023: 14,9 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2024 insgesamt 875 Einheiten (9M 2023: 1.292 Einheiten) fertiggestellt, davon 864 Einheiten in Deutschland (9M 2023: 822 Einheiten), 0 Einheiten in Österreich (9M 2023: 296 Einheiten) und 11 Einheiten in Schweden (9M 2023: 174 Einheiten).