18 Segmentberichterstattung

Vonovia ist ein integriertes, europaweit tätiges Wohnimmobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement sowie ein umfassendes Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Zur Steuerung des Unternehmens werden zum Ende des Berichtszeitraums die vier Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development unterschieden. Zusätzlich wird im Rahmen dieser Segmentberichterstattung das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses Segment umfasst den opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und im Verhältnis zum Gesamtportfolio sowie im Hinblick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden zudem die Aufwendungen für Betriebskosten sowie die entsprechenden Betriebskostenerlöse in den externen Erlösen separat ausgewiesen.

Der Verkauf des Segments Pflege wurde bereits im Laufe des Geschäftsjahres 2024 beurkundet. Im Laufe des Jahres 2024 sowie Anfang des Jahres 2025 konnten wie geplant die Pflegeimmobilien sowie die Pflegebetriebe erfolgreich veräußert werden. Im 1. Quartal 2025 erfolgten der Besitzübergang von 19 Pflegeimmobilien sowie der Übergang der Pflegebetriebe „Katharinenhof“. Insgesamt wurde mit dem geschlossenen Kaufvertrag vom 2. Oktober 2024 die Veräußerung von 27 Pflegeimmobilien sowie der Pflegebetriebe „Katharinenhof“ vereinbart. Im 2. Quartal 2025 sind Besitzübergange für weitere zwei Pflegeimmobilien erfolgt. Die endgültige Abwicklung aller verbleibenden Aktivitäten erfolgt im Geschäftsjahr 2025, sodass weiterhin Ergebnisbeiträge aus aufgegebenen Geschäftsbereichen anfallen.

Im Segment Rental werden alle Geschäftsaktivitäten zusammengefasst, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Das Segment umfasst Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Zusammenfassung der Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden in einem Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Bewirtschaftungsgeschäfts in den drei Ländern. Dies gilt sowohl für die Art der Leistungserbringung und die jeweiligen Dienstleistungsprozesse im Bewirtschaftungsgeschäft als auch für die Kunden auf dem Wohnungsmietmarkt und die Art der Kundenakquisition. Insgesamt ist der Wohnungsmietmarkt in allen drei Ländern durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet und unterliegt gesetzlichen Vorgaben, sodass sich langfristig ähnliche Renditeerwartungen ergeben.

Im Segment Value-add werden alle wohnungsnahen Dienstleistungen gebündelt, die das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für die eigenen Immobilien, zum anderen weitere Leistungen mit engem Bezug zum Vermietungsgeschäft. Dem Segment Value-add sind die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, Messdienstleistungen, Energielieferung und Versicherungsdienstleistungen zugeordnet.

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe einzelner Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus dem eigenen Portfolio. Die Zusammenfassung der Verkaufstätigkeiten in Deutschland und Österreich in einem Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in beiden Ländern. Das Segment umfasst nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges). Diese Verkäufe erfolgen opportunistisch und sind daher nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Solche opportunistischen Verkäufe werden im Segmentbericht in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen.

Das Segment Development fasst die Developmentaktivitäten länderübergreifend zusammen und umfasst die Projektentwicklung neuer Wohngebäude. Die Zusammenfassung der Developmentaktivitäten in Deutschland, Österreich und Schweden in einem Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den drei Ländern. Das Geschäft deckt die gesamte Wertschöpfungskette ab, beginnend mit dem Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan oder Widmung über die Fertigstellung und den Verkauf neuer Gebäude bis hin zum Neubau auf eigenen Grundstücken. Die fertiggestellten Objekte werden entweder in den eigenen Bestand übernommen oder an Dritte veräußert.

Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten eine effiziente Allokation von Ressourcen sowie eine regelmäßige Überwachung ihres erfolgreichen Einsatzes. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger, die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgen auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht segmentbezogen ausgewiesen. Die interne Berichterstattung erfolgt grundsätzlich auf Basis der IFRS-Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg anhand des Adjusted EBITDA.

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen operativen Beteiligungen und Zwischengewinnen/-verlusten), bereinigt um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte sowie um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties.

Sondereinflüsse umfassen die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozesse, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt) sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ergibt sich aus der Summe von Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development. Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:

Die Aufwendungen für Instandhaltung beinhalten den für die Steuerung des Segments Rental relevanten Materialaufwand sowie die verrechneten Aufwendungen für intern erbrachte Handwerkerleistungen für Instandhaltung. Die operativen Kosten beinhalten im Wesentlichen Personalaufwendungen, Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen, sächliche Verwaltungsaufwendungen sowie übrige Materialaufwendungen. Gegenläufig wirken die aktivierten Eigenleistungen. Zur Darstellung der operativen Entwicklung sowie zur Vergleichbarkeit mit Vorperioden wird für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development jeweils ein Adjusted EBITDA berechnet. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total der fortgeführten Geschäftsbereiche.

Die vorgenommenen Bereinigungen umfassen periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozesse, Akquisitionsprojekte inklusive Integrationskosten, Forschung und Entwicklung sowie Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt).

Die im Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsbereiche eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2025 bei 149,5 Mio. € (H1 2024: 45,4 Mio. €).

Unter Transaktionen sind im 1. Halbjahr 2025 Rückstellungsbildungen für angekaufte Baugrundstücke sowie Bestandsobjekte von der QUARTERBACK Immobilien-Gruppe in Höhe von 85,2 Mio. € berücksichtigt, bei denen der Kaufvertrag bereits unterzeichnet wurde, der Nutzen-Lasten-Wechsel jedoch erst im 2. Halbjahr 2025 vollzogen wird.

Der Anstieg der personalbezogenen Sondereffekte resultiert aus der Rückstellungsbildung im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von Herrn Buch als CEO von Vonovia und der Aufhebung seines bis in das Jahr 2028 laufenden Anstellungsvertrags. Dabei ist neben einer fixierten Einmalzahlung zum Austrittsdatum Ende 2025 ein zum 31. Dezember 2027 fälliger variabler Anteil in Form von virtuellen Aktien vereinbart. Die Zuteilung der virtuellen Aktien erfolgt zum 1. Januar 2026. Die Höhe der Auszahlung richtet sich nach dem durchschnittlichen Aktienkurs der Vonovia Aktie in den letzten sechs Wochen vor der Fälligkeit angepasst um Dividendenzahlungen von Vonovia im Zeitraum 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2027.

Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Die Aufgliederung der konzernexternen Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.) und anderen Umsatzerlöse sowie deren Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich wie folgt dar:

Die externen Erlöse und langfristigen Vermögenswerte, ausgenommen Finanzinstrumente, latente Steueransprüche, Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie Rechte aus Versicherungsverträgen, teilen sich wie folgt auf das Herkunftsland von Vonovia sowie Drittländer auf. Die Erlöse und das Vermögen werden auf Basis des Sitzes der leistungserbringenden Einheit zugeordnet.