Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Berichtszeitraum 2025 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage prägten weiterhin das Geschäftsumfeld.Ende Juni 2025 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,1 % (Ende Juni 2024: 2,2 %) nahezu vollständig vermietet.

Im 1. Halbjahr 2025 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum 1. Halbjahr 2024 um 2,6 % (H1 2024: 2,0 %) auf 1.692,7 Mio. € (H1 2024: 1.650,4 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2025 1.436,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2024: 1.410,0 Mio. €), 195,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2024: 179,9 Mio. €) sowie 60,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2024: 60,5 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 1. Halbjahres 2025 bei 4,4 % (3,8 % zum Ende des 1. Halbjahres 2024). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 1. Halbjahres 2025 2,9 % (2,2 % zum Ende des 1. Halbjahres 2024). Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,2 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025 (1,3 % zum Ende des 1. Halbjahres 2024). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 1. Halbjahres 2025 in Höhe von 4,1 % (3,5 % zum Ende des 1. Halbjahres 2024). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 1. Halbjahres 2025 mit 0,3 % (0,3 % zum Ende des 1. Halbjahres 2024) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende Juni 2025 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,22 € pro m², gegenüber 7,86 € pro m² Ende Juni 2024. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2025 8,05 € pro m² (Ende Juni 2024: 7,73 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,30 € pro m² (Ende Juni 2024: 10,51 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,76 € pro m² (Ende Juni 2024: 5,66 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im 1. Halbjahr 2025 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 856,4 Mio. € um 27,1 % über dem Vorjahreswert des 1. Halbjahres 2024 von 673,8 Mio. €.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im 1. Halbjahr 2025 bei -229,4 Mio. € und damit um 1,8 % unterdem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von -233,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im 1. Halbjahr 2025 mit 1.225,6 Mio. € trotz der im Jahr 2024 und im 1. Halbjahr 2025 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen leicht über dem Vorjahreswert von 1.191,6 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add wurde im Berichtszeitraum 2025 ein deutlicher Ergebnisanstieg verzeichnet. Hierzu trugen insbesondere höhere Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen sowie eine positive Geschäftsentwicklung im Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im 1. Halbjahr 2025 um 51,4 % über dem Volumen des 1. Halbjahres 2024. Dazu haben auch gesteigerte Investitionen in neue Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen beigetragen.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2025 auf 731,2 Mio. € und lagen damit um 15,1 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 635,3 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im 1. Halbjahr 2025 auf 69,6 Mio. € und lagen damit um 16,2 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 59,9 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze beliefen sich im 1. Halbjahr 2025 auf 661,6 Mio. € und lagen damit um 15,0 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 575,4 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im 1. Halbjahr 2025 -630,5 Mio. € und lagen damit um 9,0 % über den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2024 von -578,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im 1. Halbjahr 2025 auf 100,7 Mio. € und lag damit deutlich über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 56,8 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales erfolgte im Berichtszeitraum 2025 ein Wechsel von der liquiditätsorientierten Verkaufsstrategie des Jahres 2024 hin zu einer renditeorientierten Ausrichtung. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien beliefen sich im 1. Halbjahr 2025 auf 215,0 Mio. € bei 1.134 verkauften Einheiten (H1 2024: 921), davon 938 in Deutschland (H1 2024: 722) und 196 in Österreich (H1 2024: 199). Dies entspricht einem Anstieg der Erlöse von 31,2 % gegenüber dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 163,9 Mio. €. Dabei entfielen 161,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (H1 2024: 122,6 Mio. €) und 53,4 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (H1 2024: 41,3 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im 1. Halbjahr 2025 bei 29,4 % (H1 2024: 24,2 %). Sowohl in Deutschland als auch in Österreich konnten höhere Step-ups erzielt werden.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2025 auf -10,2 Mio. € und lagen damit 5,2 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von -9,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im 1. Halbjahr 2025 38,7 Mio. € und lag damit deutlich über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von 22,2 Mio. €.

Im 1. Halbjahr 2025 wurden im Rahmen der Bestandsbereinigung 7.151 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (H1 2024: 2.948) mit Gesamterlösen von 842,7 Mio. € (H1 2024: 352,7 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development wurden die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Berichtszeitraum 2025 im Wesentlichen durch die Entwicklung der Bauzinsen beeinflusst.Preissteigerungen, insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten, wirkten sich weiterhin moderat aus. Im Segmentergebnis wirkte sich insbesondere der wirtschaftliche Übergang des im April 2024 vereinbarten Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv aus.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2025 insgesamt 280 Wohneinheiten ausschließlich in Deutschland fertiggestellt (H1 2024: 1.018 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im 1. Halbjahr 2025 auf 209,1 Mio. € (H1 2024: 70,1 Mio. €). Davon entfielen 176,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2024: 53,8 Mio. €) und 32,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2024: 16,4 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Halbjahr 2025 70,2 Mio. € bei einer Marge von 33,6 % (H1 2024: 10,5 Mio. €, Marge 15,0 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im 1. Halbjahr 2025 auf -19,6 Mio. € und lagen damit um 10,7 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2024 von -17,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im 1.  Halbjahr 2025 54,0 Mio. € (H1 2024: -4,1 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im 1. Halbjahr 2025 insgesamt 335 Einheiten fertiggestellt (H1 2024: 637 Einheiten), davon 330 Einheiten in Deutschland (H1 2024: 635 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (H1 2024: keine Einheiten) und 5 Einheiten in Schweden (H1 2024: 2 Einheiten).