Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Das Wirtschaftswachstum in der EU setzte sich laut Europäischer Kommission im 1. Quartal 2025 mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 % fort. Allerdings blieben die Investitionen aufgrund hoher Finanzierungskosten und der bereits großen wirtschaftspolitischen Unsicherheit hinter den Erwartungen zurück. Konsum, Nichtwohnungsbau und Exporte dürften sich derweil relativ stark entwickelt haben. Die Auswirkungen der höheren Zölle, die erhöhte Unsicherheit wegen der jüngsten abrupten Änderungen in der US-Handelspolitik sowie die Unvorhersehbarkeit der endgültigen Ausgestaltung der Zölle belasten jedoch die globalen Aussichten schwer. Auch die EU bekommt dies zu spüren, die Wachstumsaussichten haben sich eingetrübt. In ihrer Frühjahrsprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2025 ein BIP-Wachstum von 1,1 % in der EU und 0,9 % im Euroraum. Die deutsche Wirtschaft ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP, 1. Quartal 2025 +0,4 % zum Vorquartal) in das Jahr 2025 gestartet, nachdem es zum Jahresende 2024 noch zurückgegangen war. Der Handel mit dem Ausland und die privaten Konsumausgaben nahmen im 1. Quartal 2025 vergleichsweise kräftig zu. Zugleich wurde sowohl in Bauten als auch in Ausrüstungen mehr investiert als im Vorquartal. Die deutsche Wirtschaft sieht erste Anzeichen einer Besserung, dennoch dürfte die wirtschaftliche Dynamik laut IfW Kiel zunächst noch verhalten bleiben. In Schweden schrumpfte das BIP im 1. Quartal 2025 laut Statistik Schweden (SCB) um voraussichtlich 0,2 % zum Vorquartal. Der Rückgang machte sich vor allem bei den Bruttoanlageinvestitionen bemerkbar, während etwa die Nettoexporte deutlich anstiegen. In Österreich wuchs das BIP im 1. Quartal 2025 nur leicht um 0,1 % gegenüber dem Vorquartal. Zum Anstieg trug vor allem die positive Industriekonjunktur bei, jedoch hatten Bereiche wie Gastronomie und Beherbergung sowie Verkehr einen dämpfenden Effekt. Auf der Nachfrageseite stützte die Konsumnachfrage das leichte Wachstum. Für 2025 wird ein BIP-Wachstum von 0,3 % in Deutschland (IfW Kiel), 0,9 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und Stagnation bei 0,0 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Am Arbeitsmarkt lässt die Erholung auf sich warten. Im Juni 2025 stieg in Deutschland die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen nicht saisonbereinigt im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 6,2 %. Zwar bestehe, so die Bundesagentur für Arbeit, ein vergleichsweise niedriges Risiko, durch Beschäftigungsverlust arbeitslos zu werden, es nehme aber stetig zu. Laut SCB ist die Arbeitslosenquote in Schweden im Mai 2025 gegenüber Mai 2024 nicht saisonbereinigt um 1,0 Prozentpunkte auf 9,7 % gestiegen. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice im Juni 2025 bei 6,8 % und damit um 0,5 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2025 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von in Deutschland 6,3 % (IfW Kiel), in Schweden 8,8 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 7,5 % (WIFO) erwartet.

Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflation laut Destatis in Deutschland im Juni 2025 im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 2,0 %. Damit fiel die Inflationsrate wieder etwas niedriger als noch zum Jahresende 2024 aus. Die Verbraucherpreisinflation bewegt sich seit etwa einem Jahr nahe 2 %, berichtet das IfW Kiel. Für größere kurzfristige Schwankungen waren insbesondere die Energiepreise verantwortlich. In Schweden lag die Inflationsrate im Juni 2025 bei 0,7 % (SCB), ähnlich hoch wie zum Jahresende 2024. Dämpfend wirkten die Entwicklung der Wohnkosten, insbesondere Zinsaufwendungen für Eigentum, und niedrigere Kraftstoffpreise. In Österreich lag sie bei voraussichtlich 3,3 % (Statistik Austria) und damit wieder etwas höher als noch zum Jahresende 2024. Unter anderem das Auslaufen der Strompreisbremse und der Anstieg der Netzentgelte bei Strom und Erdgas hatten hier die Teuerung zu Jahresbeginn 2025 steigen lassen. Nach jeweils nationaler Definition wird im Jahresdurchschnitt 2025 ein VPI-Anstieg von in Deutschland 2,2 % (IfW Kiel), in Schweden 0,5 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 2,9 % (WIFO) erwartet.

Angesichts des nachlassenden Inflationsdrucks setzte die Europäische Zentralbank (EZB) ihren im Juni 2024 begonnenen Kurs, die Leitzinsen zu senken, fort. Im 1. Halbjahr 2025 sank der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, in mehreren Schritten auf zuletzt 2,00 % zum 11. Juni 2025. Nachdem sich die Teuerungsrate wieder dem Inflationsziel genähert hatte, begann auch die Schwedische Reichsbank ab Mai 2024 damit, die Policy Rate zu senken. Seither sank sie in mehreren Schritten, zuletzt zum 25. Juni 2025 auf 2,00 %. Eine weitere leichte Lockerung der Geldpolitik von EZB und Schwedischer Reichsbank könnte im laufenden Jahr folgen. In diesem Umfeld waren die Bauzinsen im 2. Halbjahr 2024 in Deutschland, Schweden und Österreich in der Tendenz leicht rückläufig, lagen aber noch spürbar über dem Niveau von vor dem Jahr der Zinswende 2022. In Deutschland und Schweden wurde der Rückgang im 1. Quartal 2025 unterbrochen, in Deutschland mittelbar infolge des Schuldenpakets von Union und SPD. In Österreich setzte sich der Rückgang im gleichen Zeitraum fort.

Der Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich differenziert: Während sich die Preise für Wohneigentum stabilisieren oder wieder steigen, startete der Wohninvestmentmarkt in Deutschland positiv, in Schweden und Österreich vergleichsweise solide ins neue Jahr. Angebotsseitig wird der Neubau den Wohnungsbedarf kurz- bis mittelfristig nicht decken können, daher setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die inserierten Mieten lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 2. Quartal 2025 um 4,2 % (Neubau 4,0 %) höher als im Vorjahresquartal. Für 2025 erwartet Deutsche Bank Research insgesamt ähnlich hohe Mietanstiege wie im Vorjahr. Im Jahr 2024 waren es bei bestehenden Verträgen mehr als 2 % und neuen Mietverträgen mehr als 5 %. Im März waren in Schweden laut „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands („Hyresgästföreningen“), die Verhandlungen der Mieten für 2025 zu mehr als 90 % abgeschlossen. Die durchschnittliche Mietsteigerung betrug bis dahin 4,8 %. Gemessen am Index für tatsächliche Mietzahlungen für Hauptwohnungen im Rahmen des Verbraucherpreisindex stiegen auch die Mieten in Österreich seit Jahresbeginn weiter an und lagen im Mai 2025 rund 4,1 % höher als im Vorjahresmonat.

Seit dem Peak der Hauspreise im Jahr 2022 hatten sich diese in Deutschland, Schweden und Österreich merklich abgekühlt. Der Preisrückgang kam in Deutschland im Jahresverlauf 2024 zum Stillstand und im Durchschnitt wachsen die Preise wieder. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg entsprechend zum 2. Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,6 % (Neubau 1,5 %). Helaba Research & Advisory geht davon aus, dass sich die Preissteigerungen am Wohnimmobilienmarkt verfestigen und über das Jahr anhalten werden. Bereits seit Jahresbeginn 2024 setzte in Schweden eine sichtbare Erholung der Kaufpreise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätter“) ein, die zur Jahresmitte und zum Jahresende durch Schwächephasen unterbrochen wurde. Im 1. Halbjahr 2025 entwickelten sich die Preise eher seitwärts und lagen laut Svensk Mäklarstatistik im Juni 2025 0,2 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Experten der Skandinaviska Enskilda Banken (SEB) rechnen für 2025 nur noch mit einem Anstieg der Preise um rund 3 %. Nach Preisrückgängen im Jahr 2024 zeigte der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser in Österreich für das 1. Quartal 2025 einen leichten Anstieg um 0,4 % und im 2. Quartal 2025 Stagnation bei 0,0 % gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal. Nach Einschätzung von RE/MAX zu Jahresbeginn ist der Preistrend bei Eigentumswohnungen in Österreich stark standortabhängig, wobei in zentralen Lagen für 2025 ein Plus erwartet wird.

Die Bevölkerungszahl ist in Deutschland, Schweden und Österreich 2024 weiter gestiegen und dürfte noch weiter wachsen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungsknappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. Die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs haben laut ifo Institut den langjährigen Aufschwung in der europäischen Bauwirtschaft nachhaltig gestoppt. 2024 wurden nach Zahlen von Destatis in Deutschland 251.900 Wohnungen fertiggestellt, 14,4 % oder 42.500 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Deutsche Bank Research rechnet für 2025 mit 245.000 Wohnungsfertigstellungen, der GdW nur mit 218.000. Die laut aktueller BBSR-Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 jährlich benötigten rund 320.000 neuen Wohnungen werden damit deutlich verfehlt. Bestehende Wohnungsdefizite erschweren Zuwanderung in die starken Arbeitsmarktregionen. Ein sinkender Wohnungsbau verschärft nicht nur den Wohnungsmangel, sondern behindert, so die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, auch die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Laut Schätzung von Boverket müssen in Schweden bis 2034 jährlich rund 50.300 Wohnungen neu gebaut werden. Im Jahr 2024 wurden 48.024 Wohnungen fertiggestellt, 30 % weniger als im Vorjahr. Im Jahr 2025 dürften es laut Boverket nur rund 35.000 Wohnungen sein. Damit wird der jährliche Zusatzbedarf nicht gedeckt. Angesichts etwas verbesserter Rahmenbedingungen könnte die Zahl der Baustarts im kommenden Jahr wieder steigen. In Österreich wurden im Jahr 2024 laut EUROCONSTRUCT voraussichtlich rund 46.300 Wohnungen fertiggestellt, für 2025 wird ein Rückgang auf 38.500 erwartet. In den Ballungszentren wird sich nach Einschätzung von CBRE die knappe Verfügbarkeit von Wohnungen weiter verschärfen.

Der Wohninvestmentmarkt Deutschland (ab 50 Wohneinheiten) legte laut CBRE im 1. Halbjahr 2025 merklich zu. Das Transaktionsvolumen betrug 4 Mrd. € und lag rund 41 % höher als im Vorjahreszeitraum. Getrieben wurde die Entwicklung durch einen sehr dynamischen Auftakt im 1. Quartal 2025. Wegen makroökonomischer Unsicherheiten infolge der globalen Handelspolitik war das 2. Quartal, so CBRE, von etwas Zurückhaltung geprägt. Während bei Core- und Core-plus-Objekten und Portfolios eine hohe und steigende Nachfrage besteht, finden im Value-add-Segment weiterhin Portfoliobereinigungen statt. Bei Projektentwicklungsdeals zeigt sich eine spürbare Marktstabilisierung. Die Spitzenrenditen lagen in den Top-7 Städten stabil bei 3,4 %. CBRE rechnet für das Gesamtjahr 2025 mit einem Transaktionsvolumen von 8 bis 10 Mrd. €. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers im 1. Halbjahr 2025 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 6,6 Mrd. € gehandelt, etwa 40 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 19 % das drittgrößte Segment nach Büros und dem öffentlichen Sektor. Laut CBRE verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im 1. Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 1,26 Mrd. € und damit 1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Dabei zeigte sich der Markt im 2. Quartal deutlich aktiver als noch im 1. Quartal. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 52 % das stärkste Segment.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im laufenden Jahr 2025 gehören in Deutschland gleich mehrere Maßnahmen und Gesetzesinitiativen. So hatte z. B. die neue Bundesregierung aus Union und SPD in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Im Juni stimmte der Bundestag dieser Verlängerung zu. Zudem hatte die neue Bauministerin einen Gesetzentwurf für den sogenannten „Bauturbo“ angekündigt. Der entsprechende Entwurf des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung wurde inzwischen vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich nun im parlamentarischen Verfahren. Der im Bundeskabinett verabschiedete und derzeit im Bundestag diskutierte Haushaltsentwurf für 2025 mit Eckwerten für 2026 bis 2029 sieht vor, dass wichtige Förderprogramme, wie der soziale Wohnungsbau, die Städtebauförderung oder die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG), gesichert bzw. angehoben werden. Mit dem Jahressteuergesetz 2024 führte die vorige Bundesregierung ab dem 1. Januar 2025 eine neue Wohngemeinnützigkeit ein, welche Unternehmen fördert, die bezahlbare Wohnungen bauen und langfristig vermieten. Ebenfalls zu Jahresbeginn wurden die Grundsteuerreform umgesetzt und das Wohngeld an die aktuelle Preis- und Mietentwicklung angepasst. Zudem erhöhte sich der CO₂-Preis von 45 auf 55 € pro Tonne. In Schweden trat am 1. Juli 2025 die neue Bauordnung in Kraft. Zudem beschloss die schwedische Regierung am 22. Mai 2025, dem Reichstag einen Gesetzentwurf zur Änderung des Planungs- und Baugesetzes vorzulegen, um die Baugenehmigungsvorschriften zu vereinfachen und klarer zu fassen. Der Reichstag wird voraussichtlich nach dem Sommer über den Vorschlag entscheiden. Zur Inflationslinderung werden für das Jahr 2025 die mit Anfang April in Österreich fälligen Mieterhöhungen im regulierten Wohnungsmarkt ausgesetzt. Freie Mietverträge sind davon nicht betroffen. Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2025 setzt die österreichische Regierung eine Reform der Grunderwerbsteuer bei Grundstücksübertragungen um. Diese gilt ab dem 1. Juli 2025 und zielt insbesondere darauf ab, Share Deals stärker zu besteuern. Das Auslaufen der sogenannten „KIM-Verordnung“ zum 1. Juli 2025 sollte derweil die Kreditvergabe bei Wohnimmobilien erleichtern.