Group FFO
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Der Vorjahresvergleich ist durch die Anfang April 2020 erworbene Bien-Ries GmbH (heute firmierend unter BUWOG - Rhein-Main Development GmbH, nachfolgend kurz BUWOG West) leicht beeinträchtigt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung beinhaltet für das 3. Quartal zwei Monate an Erträgen der Deutsche Wohnen-Gruppe als assoziiertem Unternehmen. Der daraus resultierende Group FFO-Beitrag gemäß Vonovia Definition in Höhe von 25,6 Mio. € wurde in den Group FFO mit einbezogen.
Group FFO
in Mio. € | 9M 2020 | 9M 2021 | Veränderung in % | 12M 2020 | ||||
Segmenterlöse Rental | 1.706,9 | 1.762,7 | 3,3 | 2.285,9 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -234,9 | -245,3 | 4,4 | -321,1 | ||||
Operative Kosten Rental | -293,3 | -277,4 | -5,4 | -410,6 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.178,7 | 1.240,0 | 5,2 | 1.554,2 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 800,0 | 840,1 | 5,0 | 1.104,6 | ||||
davon externe Erlöse | 37,4 | 41,8 | 11,8 | 51,6 | ||||
davon interne Erlöse | 762,6 | 798,3 | 4,7 | 1.053,0 | ||||
Operative Kosten Value-add | -689,9 | -724,5 | 5,0 | -952,3 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 110,1 | 115,6 | 5,0 | 152,3 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 296,5 | 422,2 | 42,4 | 382,4 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -211,6 | -302,7 | 43,1 | -274,0 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 84,9 | 119,5 | 40,8 | 108,4 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -10,0 | -14,0 | 40,0 | -16,0 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 74,9 | 105,5 | 40,9 | 92,4 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 181,6 | 328,8 | 81,1 | 297,7 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -145,0 | -270,3 | 86,4 | -235,9 | ||||
Rohertrag Development to sell | 36,6 | 58,5 | 59,8 | 61,8 | ||||
Fair Value Development to hold | 225,8 | 162,2 | -28,2 | 298,2 | ||||
Herstellkosten Development to hold* | -181,5 | -117,9 | -35,0 | -235,4 | ||||
Rohertrag Development to hold | 44,3 | 44,3 | -0,0 | 62,8 | ||||
Mieterlöse Development | 0,8 | 1,0 | 25,0 | 1,2 | ||||
Operative Kosten Development | -12,9 | -24,0 | 86,0 | -14,9 | ||||
Adjusted EBITDA Development | 68,8 | 79,8 | 16,0 | 110,9 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 1.432,5 | 1.540,9 | 7,6 | 1.909,8 | ||||
Zinsaufwand FFO | -289,2 | -267,5 | -7,5 | -380,1 | ||||
Laufende Ertragsteuern FFO | -35,6 | -58,2 | 63,5 | -52,4 | ||||
Konsolidierung** | -91,8 | -93,5 | 1,9 | -129,1 | ||||
FFO-at-equity Effekt Deutsche Wohnen | – | 25,6 | – | – | ||||
Group FFO | 1.015,9 | 1.147,3 | 12,9 | 1.348,2 | ||||
- * Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2021 in Höhe von 0,9 Mio. € (9M 2020: 0,3 Mio. €).
- ** Davon Zwischengewinne 9M 2021: 27,2 Mio. € (9M 2020: 24,1 Mio. €), Rohertrag Development to hold 9M 2021: 44,3 Mio. € (9M 2020: 44,3 Mio. €), IFRS-16-Effekte 9M 2021: 22,0 Mio. € (9M 2020: 23,4 Mio. €).
Zum 30. September 2021 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,7 % leicht über dem Vergleichswert Ende September 2020 von 2,6 %. Im Segment Rental stiegen die Segmenterlöse von 1.706,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung insgesamt um 3,3 % auf 1.762,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2021 1.414,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2020: 1.381,2 Mio. €), 266,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2020: 246,3 Mio. €) sowie 81,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2020: 79,4 Mio. €).
Die aktuelle marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,1 % (9M 2020: 0,8 %). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 1,8 % (9M 2020: 2,2 %) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug 2,9 % (9M 2020: 3,0 %). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen von 0,6 % (9M 2020: 0,6 %), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,5 % (9M 2020: 3,6 %). Per Ende September 2021 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern bei 7,34 € pro m² gegenüber 7,07 € pro m² per Ende September 2020. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2021 bei 7,14 € pro m² (30.09.2020: 6,91 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,34 € pro m² (30.09.2020: 9,67 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,87 € pro m² (30.09.2020: 4,76 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen lag mit 1.355,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 leicht unter dem Vorjahresniveau von 1.360,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020. Während die Instandhaltungsleistungen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 453,5 Mio. € 13,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 399,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 lagen, war für die Modernisierungen ein Rückgang um 17,0 % von 659,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 auf 547,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 zu verzeichnen. Der Rückgang des Modernisierungsvolumens ist im Wesentlichen auf die deutlich geringere Investitionstätigkeit in Berlin aufgrund des Mietendeckels sowie auf vereinzelte Einschränkungen im Rahmen der Corona-Pandemie zurückzuführen. Wir halten das aktuell etwas niedrigere Investitionsvolumen dennoch für ausreichend, um die Ziele des Klimapfads zu erreichen. Die Neubauleistung lag mit 353,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 17,5 % über dem Vergleichswert von 301,2 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
in Mio. € | 9M 2020 | 9M 2021 | Veränderung in % | 12M 2020 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | 234,9 | 245,3 | 4,4 | 321,1 | ||||
Substanzwahrende Investitionen | 164,2 | 208,2 | 26,8 | 270,9 | ||||
Instandhaltungsleistungen | 399,1 | 453,5 | 13,6 | 592,0 | ||||
Modernisierungsmaßnahmen | 659,7 | 547,8 | -17,0 | 908,4 | ||||
Neubau (to hold) | 301,2 | 353,8 | 17,5 | 435,5 | ||||
Modernisierungs- und Neubauleistungen | 960,9 | 901,6 | -6,2 | 1.343,9 | ||||
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.360,0 | 1.355,1 | -0,4 | 1.935,9 | ||||
Im Neunmonatszeitraum 2021 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 277,4 Mio. € um 5,4 % unter den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2020 von 293,3 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.178,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 5,2 % auf 1.240,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an.
Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren einzelne Corona-bedingte Bauverzögerungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt hat die eigene Handwerkerorganisation zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.
Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.
Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Einführung der neuen Steuerungskennzahl Segmenterlöse Total der Ausweis der Value-add-Umsätze geändert. Einzelheiten dazu sind im Geschäftsbericht 2020 im Kapitel [A2] des Konzernanhangs sowie in der Segmentberichterstattung dargestellt. Wesentliche Änderungen ergeben sich durch den separaten Bruttoausweis der Betriebskosten außerhalb der Segmente sowie durch den Verzicht, Erlöse aus der Steuerung von Nachunternehmern bei den internen Value-add-Erlösen auszuweisen.
Im Neunmonatszeitraum 2021 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 41,8 Mio. € 11,8 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2020 von 37,4 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 762,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 4,7 % auf 798,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2021 mit 840,1 Mio. € um 5,0 % über dem Neunmonats-vergleichswert 2020 von 800,0 Mio. €. Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 724,5 Mio. € um 5,0 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2020 von 689,9 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 115,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 5,0 % über dem Vergleichswert von 110,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020.
Im Geschäftsjahr 2021 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus. Im Neunmonatszeitraum 2021 privatisierten wir 2.367 Wohnungen (9M 2020: 1.883), davon 1.928 in Deutschland (9M 2020: 1.412) und 439 in Österreich (9M 2020: 471).
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2021 mit 422,2 Mio. € 42,4 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 296,5 Mio. €; davon entfallen 321,6 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (9M 2020: 199,3 Mio. €) und 100,6 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (9M 2020: 97,2 Mio. €). Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2021 mit 14,0 Mio. € 40,0 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 10,0 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2021 mit 105,5 Mio. € um 40,9 % über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2020 von 74,9 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2021 mit 39,5 % unter dem Vorjahreswert (9M 2020: 40,1 %).
Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Neunmonatszeitraum 2021 im Rahmen der Bestandsbereinigung 620 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (9M 2020: 829) mit Gesamterlösen in Höhe von 49,5 Mio. € (9M 2020: 154,7 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 50,7 % im Berichtszeitraum 2021 über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 33,3 %. Zu dem Anstieg haben einzelne Grundstücksverkäufe beigetragen.
Im Neunmonatszeitraum 2021 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.
Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2021 580 Einheiten fertiggestellt (9M 2020: 381 Einheiten), davon 496 Einheiten in Deutschland (9M 2020: 381 Einheiten) und 84 Einheiten in Österreich (9M 2020: 0 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im eunmonatszeitraum 2021 bei 328,8 Mio. € (9M 2020: 181,6 Mio. €), davon entfielen 174,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2020: 132,4 Mio. €) und 154,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2020: 49,2 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2021 58,5 Mio. € (9M 2020: 36,6 Mio. €).
Im Bereich Development to hold wurden im Berichtszeitraum insgesamt 786 Einheiten (9M 2020: 1.056 Einheiten) fertiggestellt, davon 506 in Deutschland (9M 2020: 548 Einheiten), 154 Einheiten in Schweden (9M 2020: 125 Einheiten) und 126 Einheiten in Österreich (9M 2020: 383 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Neunmonatszeitraum 2021 ein Fair Value von 162,2 Mio. € (9M 2020: 225,8 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 96,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2020: 94,7 Mio. €), mit 21,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (9M 2020: 3,1 Mio. €) und mit 44,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2020: 128,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Neunmonatszeitraum 2021 auf 44,3 Mio. € (9M 2020: 44,3 Mio. €). Die operativen Kosten lagen im Neunmonatszeitraum 2021 mit 24,0 Mio. € um 86,0 % über dem Vergleichswert von 12,9 Mio. €. Der Anstieg der operativen Kosten im Vergleich zum Vorjahr ist im Organisationsaufbau der BUWOG Deutschland begründet und den daraus resultierenden höheren Sach- und Personalkosten bzw. Geschäftsumlagen.
Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Neunmonatszeitraum 2021 mit 79,8 Mio. € um 16,0 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2020 von 68,8 Mio. €.
Im Neunmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung sowie aufgrund des deutlich höheren Verkaufsergebnisses Recurring Sales um insgesamt 12,9 % von 1.015,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 auf 1.147,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg von 1.432,5 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 um 7,6 % auf 1.540,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2021 an. Darüber hinaus sind im Neunmonatszeitraum 2021 FFO-at-equity Effekte Deutsche Wohnen in Höhe von 25,6 Mio. € enthalten.
Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2021 mit 26,0 Mio. € 7,9 % über dem Vergleichswert 9M 2020 von 24,1 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen Kosten im Rahmen des Deutsche Wohnen-Übernahmeangebots beigetragen, welche teilweise durch Erträge aus der Bewertung der Deutsche Wohnen-Aktien kompensiert wurden. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:
Sondereinflüsse
- * Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten.
Adjusted EBITDA Total
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Adjusted EBITDA Rental
Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Value-add
Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Development
Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.
Covenants
Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.
COSO
Das Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) ist eine privatwirtschaftliche US-Organisation. Sie wurde 1985 gegründet. 1992 hat COSO einen von der SEC anerkannten Standard für interne Kontrollen, das COSO-Modell, veröffentlicht. Damit wurde eine Basis für die Dokumentation, Analyse und Gestaltung von internen Kontrollsystemen geschaffen. 2004 erfolgte eine Weiterentwicklung des Modells und das COSO ERM-Enterprise Risk Management Framework wurde veröffentlicht. Es dient seither der Strukturierung und Entwicklung von Risikomanagementsystemen.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
EPRA-Kennzahlen
Hinsichtlich der Erläuterung der EPRA-Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Berichterstattung nach EPRA.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
GAV
Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Nachhaltigkeits-Performance-Index
Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Eine seit Januar 2021 bei Vonovia eingeführte Steuerungsgröße, bestehend aus Kennzahlen zu CO2-Intensität im Bestand, Primärenergiebedarf im Neubau, barrierearmen (Teil-)Modernisierungen, zur Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie zur Diversität bei Führungskräften.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.