Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Berichtszeitraum 2026 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen prägten weiterhin das Geschäftsumfeld. Ende März 2026 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,3 % (Ende März 2025: 2,1 %) nahezu vollständig vermietet.

Im Dreimonatszeitraum 2026 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Dreimonatszeitraum 2025 um 4,0 % (3M 2025: 2,0 %) auf 873,6 Mio. € (3M 2025: 840,4 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2026 737,8 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2025: 714,2 Mio. €), 105,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2025: 96,0 Mio. €) sowie 30,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2025: 30,2 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 1. Quartals 2026 bei 4,0 % (4,3 % zum Ende des 1. Quartals 2025). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 1. Quartals 2026 2,6 % (2,9 % zum Ende des 1. Quartals 2025). Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,0 % zum Ende des 1. Quartals 2026 (1,0 % zum Ende des 1. Quartals 2025). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 1. Quartals 2026 in Höhe von 3,6 % (3,9 % zum Ende des 1. Quartals 2025). Zudem trugen Neubau- und Auf- stockungsmaßnahmen zum Ende des 1. Quartals 2026 mit 0,4 % (0,4 % zum Ende des 1. Quartals 2025) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende März 2026 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,46 € pro m², gegenüber 8,15 € pro m² Ende März 2025. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende März 2026 8,26 € pro m² (Ende März 2025: 7,96 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,96 € pro m² (Ende März 2025: 11,49 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,84 € pro m² (Ende März 2025: 5,72 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im Dreimonatszeitraum 2026 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 441,9 Mio. € um 7,9 % über dem Vorjahreswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 409,6 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen höhere Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen sowie höhere Neubauinvestitionen (to hold) maßgeblich beigetragen.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Dreimonatszeitraum 2026 bei -127,4 Mio. € und damit um 2,8 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von -123,9 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im Dreimonatszeitraum 2026 mit 629,7 Mio. € trotz der im Jahr 2025 und im Dreimonatszeitraum 2026 erfolgten Verkäufe um 6,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 592,6 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add wurde im Berichtszeitraum 2026 ein deutlicher Ergebnisanstieg verzeichnet. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation und im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im 1. Quartal 2026 um 11,3 % über dem Volumen des Vorjahres.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2026 auf 424,0 Mio. € und lagen damit um 9,5 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 387,1 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im Dreimonatszeitraum 2026 auf 38,5 Mio. € und lagen damit um 23,8 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 31,1 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze beliefen sich im Dreimonatszeitraum 2026 auf 385,5 Mio. € und lagen damit um 8,3 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 356,0 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im Dreimonatszeitraum 2026 -373,9 Mio. € und lagen damit um 7,3 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2025 von -348,6 Mio. €. Maßgeblich für den Anstieg waren im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen infolge des weiteren Personalausbaus.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im Dreimonatszeitraum 2026 auf 50,1 Mio. € und lag damit 30,1 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 38,5 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales beliefen sich im Berichtszeitraum 2026 die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien auf 75,0 Mio. € bei 348 verkauften Einheiten (3M 2025: 689), davon 246 in Deutschland (3M 2025: 600) und 102 in Österreich (3M 2025: 89). Dies entspricht einem Rückgang der Erlöse von 38,5 % gegenüber dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 122,0 Mio. €. Dabei entfielen 45,3 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (3M 2025: 98,9 Mio. €) und 29,7 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (3M 2025: 23,1 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Dreimonatszeitraum 2026 bei 42,5 % (3M 2025: 25,0 %). Während im Berichtszeitraum in Deutschland deutlich höhere Step-ups als im Vergleichszeitraum des Vorjahres erzielt werden konnten, lagen die Step-ups in Österreich leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im Dreimonatszeitraum 2026 auf -4,2 Mio. € und lagen damit 20,8 % unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von -5,3 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im Dreimonatszeitraum 2026 18,2 Mio. € und lag damit 4,7 % unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von 19,1 Mio. €.

Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum 2026 außerhalb des Segments Recurring Sales im Rahmen von Bestandsbereinigungen 902 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (3M 2025: 5.371) mit Gesamterlösen in Höhe von 80,9 Mio. € (3M 2025: 722,9 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development zeigte sich ein Ergebnisrückgang im Berichtszeitraum 2026 im Vergleich zum Dreimonatszeitraum 2025 in Höhe von 73,7 %. Dabei wirkte sich im 1. Quartal des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv aus.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2026 insgesamt 282 Wohneinheiten ausschließlich in Deutschland fertiggestellt (3M 2025: 48 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im Dreimonatszeitraum 2026 auf 39,2 Mio. € (3M 2025: 113,5 Mio. €). Davon entfielen 29,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2025: 100,4 Mio. €) und 10,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2025: 13,1 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im Dreimonatszeitraum 2026 19,4 Mio. € bei einer Marge von 49,6 % (3M 2025: 61,2 Mio. €, Marge 53,9 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im Dreimonatszeitraum 2026 auf -10,4 Mio. € und lagen damit um 4,6 % unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2025 von -10,9 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im Dreimonatszeitraum 2026 13,6 Mio. € und lag damit 73,7 % unter dem Vorjahreswert (3M 2025: 51,7 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Dreimonatszeitraum 2026 insgesamt 21 Einheiten fertiggestellt (3M 2025: 38 Einheiten), davon 16 Einheiten in Deutschland (3M 2025: 33 Einheiten) und 5 Einheiten in Schweden (3M 2025: 5 Einheiten).