Finanzierung
Das Rating der Kreditwürdigkeit von Vonovia durch die Agentur Standard & Poor‘s wurde gemäß Veröffentlichung vom 19. August 2025 unverändert bestätigt: Das Long-Term Issuer Credit Rating lautet weiterhin auf BBB+ mit stabilem Ausblick, das Short-Term Issuer Credit Rating auf A-2. Im Gleichklang dazu lautet die Bonität der emittierten und unbesicherten Anleihen auf BBB+.
Die Rating-Agentur Moody’s hat gemäß Mitteilung vom 8. Dezember 2025 das Rating für Vonovia auf Baa1 mit stabilem Ausblick bestätigt.
Die Rating-Agentur Fitch hat am 23. Dezember 2025 ihr Rating für Vonovia bestätigt. Dieses lautet auf BBB+ mit stabilem Ausblick.
Von der Rating-Agentur Scope hat Vonovia gemäß Mitteilung vom 19. Juni 2025 ein A- Investment-Grade-Rating mit negativem Ausblick erhalten.
Die Vonovia SE hat ein sogenanntes EMTN-Programm (European Medium Term Notes Program) aufgelegt. Über dieses Programm besteht die Möglichkeit, jederzeit und kurzfristig ohne großen administrativen Aufwand Finanzmittel über Anleiheemissionen zu beschaffen. Der am 23. März 2026 ergänzte und auf 40 Mrd. € lautende, veröffentlichte Prospekt ist jährlich zu aktualisieren und durch die Finanzaufsicht des Großherzogtums Luxemburg (CSSF) zu genehmigen.
Zum Stichtag 31. März 2026 hat Vonovia insgesamt Anleihen im Volumen von 21,3 Mrd. € platziert, davon 19,3 Mrd. € unter dem EMTN-Programm. Darüber hinaus bestehen weitere 1,2 Mrd. € an Anleihen von Deutsche Wohnen.
Der noch offene Teilbetrag einer bereits im Januar 2025 teilweise zurückgekauften Anleihe von rund 217 Mio. € wurde im Dezember 2025 vorzeitig gekündigt und zum 15. Januar 2026 zurückgezahlt.
Im Januar und im März 2026 wurden zwei unter dem EMTN-Programm der Vonovia SE begebene endfällige Anleihen mit einem ausstehenden Nominalvolumen von 610,5 Mio. € bzw. 652,0 Mio. € vereinbarungsgemäß zurückgezahlt.
Darüber hinaus wurde eine von der Deutsche Wohnen SE begebene Namensschuldverschreibung über 50,0 Mio. € endfällig getilgt.
Am 23. Januar 2026 hat Vonovia eine Anleihe über 150,0 Mio. CHF (rund 161 Mio. €) mit 8,75-jähriger Laufzeit und einem Kupon von 1,5516 % (3,797 % nach Währungsabsicherung) begeben.
Am 5. Februar 2026 hat Vonovia eine Anleihe in schwedischen Kronen über 1.500 Mio. SEK (rund 142 Mio. €) in drei Tranchen mit Laufzeiten von drei und fünf Jahren begeben. Zwei Tranchen sind variabel verzinst, Vonovia zahlt nach Währungsabsicherung einen fixierten Kupon von 3,052 % für die 3-jährige Laufzeit bzw. 3,53 % für die 5-jährige Laufzeit. Die dritte Tranche mit 5-jähriger Laufzeit wird originär mit einem fixierten Kupon von 3,504 % verzinst.
Am 18. Februar 2026 hat Vonovia eine Privatplatzierung über 10.000,0 Mio. JPY (rund 54 Mio. €) mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossen. Der Kupon beträgt 2,94 % bzw. 4,08 % nach Währungsabsicherung.
Die Fälligkeitsstruktur der Finanzierung von Vonovia stellte sich zum 31. März 2026 wie folgt dar:
Fälligkeitsstruktur am 31.03.2026 (Nominalwerte)
Zum Stichtag stellen sich der LTV (Loan to Value) sowie die übrigen internen Finanzkennzahlen wie folgt dar:
LTV (Loan to Value) und übrige interne Finanzkennzahlen
in Mio. € | 31.12.2025 | 31.03.2026 | Veränderung in % | |||
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten | 42.630,3 | 41.003,2 | -3,8 | |||
Fremdwährungseffekte | -4,2 | -39,0 | >100 | |||
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente* | -3.574,1 | -2.120,2 | -40,7 | |||
Net Debt | 39.052,0 | 38.844,0 | -0,5 | |||
Forderungen/Anzahlungen aus Verkäufen | -277,6 | -242,1 | -12,8 | |||
Bereinigtes Net Debt | 38.774,4 | 38.601,9 | -0,4 | |||
Verkehrswert des Immobilienbestands | 84.448,2 | 84.698,1 | 0,3 | |||
Ausleihungen/Darlehen an andere Wohnungsunternehmen | 140,1 | 144,4 | 3,1 | |||
Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen | 771,7 | 792,5 | 2,7 | |||
Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands | 85.360,0 | 85.635,0 | 0,3 | |||
LTV | 45,4 % | 45,1 % | -0,3 pp | |||
Bereinigtes Net Debt | 38.774,4 | 38.601,9 | -0,4 | |||
Adjusted EBITDA Total** | 2.800,8 | 2.813,9 | 0,5 | |||
Bereinigtes Net Debt/Adjusted EBITDA Total | 13,8x | 13,7x | -0,1x | |||
Adjusted EBITDA Total** | 2.800,8 | 2.813,9 | 0,5 | |||
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis** | -739,9 | -761,2 | 2,9 | |||
ICR (Adj. EBITDA Total/Bereinigtes Netto-Finanzergebnis) | 3,8x | 3,7x | -0,1x | |||
- *Inkl. nicht als Zahlungsmitteläquivalente eingestufter Termingelder.
- **Summe über vier Quartale.
Im Zusammenhang mit der Emission von unbesicherten Anleihen und Finanzierungen sowie strukturierten besicherten Finanzierungen hat Vonovia sich zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen verpflichtet (Berechnung gemäß Definitionen aus den Finanzierungsdokumentationen).
Einhaltung marktüblicher Finanzkennzahlen
in Mio. € | Schwellenwert | 31.12.2025 | 31.03.2026 | Veränderung in %* | ||||
Total Financial Debt | 42.630,3 | 41.003,2 | -3,8 | |||||
Total Assets | 93.255,3 | 91.999,5 | -1,3 | |||||
LTV | < 60,0 % | 45,7 % | 44,6 % | -1,1 pp | ||||
Secured Debt | 13.355,2 | 13.165,7 | -1,4 | |||||
Total Assets | 93.255,3 | 91.999,5 | -1,3 | |||||
Secured LTV | < 45,0 % | 14,3 % | 14,3 % | – | ||||
LTM Adjusted EBITDA | 2.808,8 | 2.813,9 | 0,2 | |||||
LTM Net Cash Interest | 792,4 | 765,2 | -3,4 | |||||
ICR | > 1,8x | 3,5x | 3,7x | 0,2x | ||||
Unencumbered Assets | 48.298,3 | 48.159,1 | -0,3 | |||||
Unsecured Debt | 29.275,1 | 27.837,5 | -4,9 | |||||
Unencumbered Assets | > 125,0 % | 165,0 % | 173,0 % | 8,0 pp | ||||
- *Soweit nicht anders ausgewiesen.
Die etwaige Nichteinhaltung der vereinbarten Finanzkennzahlen könnte den Liquiditätsstatus negativ beeinflussen. Die geforderten Finanzkennzahlen wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.