Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental zeigten sich im Berichtszeitraum 2025 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen am Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und ein hohes Nachfrageniveau bestimmten das Geschäftsumfeld. Ende März 2025 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,1 % (Ende März 2024: 2,2 %) nahezu voll vermietet.

Im Dreimonatszeitraum 2025 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Dreimonatszeitraum 2024 um 2,0 % (3M 2024: 2,2 %) auf 840,4 Mio. € (3M 2024: 824,2 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2025 714,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2024: 704,3 Mio. €), 96,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2024: 89,8 Mio. €) sowie 30,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2024: 30,1 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 4,3 % (3,8 % zum Ende des 1. Quartals 2024). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,9 % (2,1 % zum Ende des 1. Quartals 2024) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,0 % (1,4 % zum Ende des 1. Quartals 2024). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 1. Quartals 2025 in Höhe von 3,9 % (3,5 % zum Ende des 1. Quartals 2024). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 1. Quartals 2025 mit 0,4 % (0,3 % zum Ende des 1. Quartals 2024) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende März 2025 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental bei 8,15 € pro m² gegenüber 7,78 € pro m² Ende März 2024. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende März 2025 bei 7,96 € pro m² (Ende März 2024: 7,67 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 11,49 € pro m² (Ende März 2024: 10,21 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,72 € pro m² (Ende März 2024: 5,51 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Dreimonatszeitraum 2025 lag die Gesamtleistung an Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 409,6 Mio. € um 29,4 % über dem Vorjahreswert von 316,6 Mio. €.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Dreimonatszeitraum 2025 mit -123,9 Mio. € um 5,3 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2024 von -117,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag mit 592,6 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2025 trotz der im Jahr 2024 und im Dreimonatszeitraum 2025 erfolgten Verkäufe sowie höherer Instandhaltungsaufwendungen nahezu auf Vorjahresniveau (3M 2024: 592,9 Mio. €).

Segment Value-add

Im Segment Value-add war im Dreimonatszeitraum 2025 ein außerordentlicher Ergebnisanstieg zu verzeichnen. Dazu haben insbesondere die Steigerung der Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen sowie eine positive Geschäftsentwicklung im Energievertrieb beigetragen. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Dreimonatszeitraum 2025 um 68,6 % über dem Volumen des Dreimonatszeitraums 2024. Dazu haben auch gesteigerte Investitionen in neue Photovoltaik-Anlagen und Wärmepumpen beigetragen.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2025 mit 387,1 Mio. € um 19,1 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von 325,1 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Dreimonatszeitraum 2025 bei 31,1 Mio. € bzw. um 10,3 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von 28,2 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen im Dreimonatszeitraum 2025 mit 356,0 Mio. € 19,9 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von 296,9 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Dreimonatszeitraum 2024 mit -348,6 Mio. € 11,2 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2024 von -313,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 38,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2025 außerordentlich über dem Vergleichswert von 11,5 Mio. € des Dreimonatszeitraums 2024.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales erfolgte im Berichtszeitraum 2025 ein Wechsel von der liquiditätsorientierten Verkaufsstrategie 2024 auf eine renditeorientierte Ausrichtung. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien lagen im Dreimonatszeitraum 2025 mit 122,0 Mio. € bei 689 verkauften Einheiten (3M 2024: 407), davon 600 in Deutschland (3M 2024: 340) und 89 in Österreich (3M 2024: 67), 63,5 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von 74,6 Mio. €. Dabei entfielen 98,9 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (3M 2024: 57,3 Mio. €) und 23,1 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (3M 2024: 17,3 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Dreimonatszeitraum 2025 mit 25,0 % über dem Vergleichswert von 22,4 % des Dreimonatszeitraums 2024. Dies ist auf höhere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland zurückzuführen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Dreimonatszeitraum 2025 mit -5,3 Mio. € um 15,2 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von -4,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2025 mit 19,1 Mio. € deutlich über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von 9,1 Mio. €.

Ferner sind im Dreimonatszeitraum 2025 im Rahmen der Bestandsbereinigung 5.371 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (3M 2024: 2.409) mit Gesamterlösen in Höhe von 722,9 Mio. € (3M 2024: 265,6 Mio. €) veräußert worden.

Segment Development

Im Segment Development waren im Berichtszeitraum 2025 die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Wesentlichen durch die Entwicklung für Bauzinsen beeinflusst. Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten machten sich weiterhin moderat bemerkbar. Im Segmentergebnis schlug sich im Wesentlichen der Effekt aus dem wirtschaftlichen Übergang aus dem in April 2024 vereinbarten Grundstücksverkauf an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften positiv nieder.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2025 insgesamt 48 Wohneinheiten fertiggestellt (3M 2024: 692 Einheiten), alle 48 Einheiten in Deutschland (3M 2024: 692). In Österreich wurden im Berichtszeitraum 2025 wie auch im Dreimonatszeitraum 2024 keine Einheiten fertiggestellt. Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Dreimonatszeitraum 2025 bei 113,5 Mio. € (3M 2024: 30,6 Mio. €). Davon entfielen 100,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2024: 23,3 Mio. €) und 13,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2024: 7,3 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im Dreimonatszeitraum 2025 61,2 Mio. € bei einer Marge von 53,9 % (3M 2024: 3,3 Mio. €, Marge 10,8 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Dreimonatszeitraum 2025 mit -14,3 Mio. € um 24,3 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2024 von -11,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2025 bei 48,3 Mio. € (3M 2024: -6,5 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Dreimonatszeitraum 2025 insgesamt 38 Einheiten im Rahmen von Dachgeschossaufstockungen fertiggestellt (3M 2024: 153 Einheiten), davon 33 Einheiten in Deutschland (3M 2024: 153 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (3M 2024: keine Einheiten) und fünf Einheiten in Schweden (3M 2024: keine Einheiten).