Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Berichtszeitraum 2026 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen prägten weiterhin das Geschäftsumfeld. Ende September 2026 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,3 % (Ende September 2025: 2,2 %) nahezu vollständig vermietet.

Im Neunmonatszeitraum 2026 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2025 um 3,0 % (9M 2025: 2,8 %) auf 2.627,7 Mio. € (9M 2025: 2.551,1 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2026 2.223,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2025: 2.164,7 Mio. €), 310,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2025: 293,7 Mio. €) sowie 93,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2025: 92,7 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 3. Quartals 2026 bei 3,8 % (4,2 % zum Ende des 3. Quartals 2025). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 3. Quartals 2026 2,3 % und lag damit unter dem Wert zum Ende des 3. Quartals 2025 von 2,8 %. Die Mietsteigerung im laufenden Geschäft ist beinflusst durch Mietspiegeleffekte in Berlin sowie eine faire Mietenkappung durch Vonovia. Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,2 % zum Ende des 3. Quartals 2026 (1,0 % zum Ende des 3. Quartals 2025). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 3. Quartals 2026 in Höhe von 3,5 % (3,8 % zum Ende des 3. Quartals 2025). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 3. Quartals 2026 mit 0,3 % (0,4 % zum Ende des 3. Quartals 2025) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende September 2026 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,57 € pro m², gegenüber 8,28 € pro m² Ende September 2025. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende September 2026 8,41 € pro m² (Ende September 2025: 8,11 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,60 € pro m² (Ende September 2025: 11,41 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,87 € pro m² (Ende September 2025: 5,78 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im Neunmonatszeitraum 2026 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau aufgrund der Erhöhung des Investitionsvolumens mit 1.556,9 Mio. € um 14,8 % über dem Vorjahreswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 1.356,5 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen höhere, wertsteigernde Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen mit attraktiven Renditeprofilen sowie höhere substanzwahrende Investitionen beigetragen.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Neunmonatszeitraum 2026 bei -354,7 Mio. € und damit um 4,9 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von -338,0 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im Neunmonatszeitraum 2026 mit 1.912,2 Mio. €, trotz der im Jahr 2025 und im Neunmonatszeitraum 2026 erfolgten Verkäufe, um 3,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.847,0 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add wurde im Berichtszeitraum 2026 ein deutlicher Ergebnisanstieg verzeichnet. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation und im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Neunmonatszeitraum 2026 mit 747,2 Mio. € um 26,5 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 590,5 Mio. €.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2026 auf 1.203,9 Mio. € und lagen damit um 10,1 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 1.093,6 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2026 auf 115,5 Mio. € und lagen damit um 13,8 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 101,5 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2026 auf 1.088,4 Mio. € und lagen damit um 9,7 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 992,1 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im Neunmonatszeitraum 2026 -1.006,7 Mio. € und lagen damit um 6,7 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2025 von -943,5 Mio. €. Maßgeblich für den Anstieg waren im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen infolge des weiteren Personalausbaus.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im Neunmonatszeitraum 2026 auf 197,2 Mio. € und lag damit 31,4 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 150,1 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales beliefen sich im Berichtszeitraum 2026 die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien auf 216,8 Mio. € bei 965 verkauften Einheiten (9M 2025: 1.553), davon 686 in Deutschland (9M 2025: 1.258) und 279 in Österreich (9M 2025: 295). Dies entspricht einem Rückgang der Erlöse von 27,6 % gegenüber dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 299,6 Mio. €, maßgeblich beeinflusst durch das Zinsumfeld. Dabei entfielen 134,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2025: 219,6 Mio. €) und 82,2 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2025: 80,0 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2026 bei 42,2 % (9M 2025: 31,2 %). Während im Berichtszeitraum in Deutschland ein moderater Anstieg des Step-up im Vergleich zu dem Vorjahreswert erzielt werden konnte, lag der Step-up in Österreich leicht über dem hohen Niveau des Vorjahres.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2026 auf -14,4 Mio. € und lagen damit 0,7 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von -14,5 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im Neunmonatszeitraum 2026 49,9 Mio. € und lag damit 11,8 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 56,6 Mio. €.

Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum 2026 außerhalb des Segments Recurring Sales im Rahmen von Bestandsbereinigungen 3.543 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (9M 2025: 7.485) mit Gesamterlösen in Höhe von 321,4 Mio. € (9M 2025: 862,8 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development zeigte sich ein Ergebnisrückgang im Berichtszeitraum 2026 im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2025 in Höhe von 56,4 %. Dabei wirkte sich Neunmonatszeitraum des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften in Höhe von 53,3 Mio. € positiv aus. Im Neunmonatszeitraum 2026 lagen die Fertigstellungen und die Rohertragsmargen unter dem Vorjahresniveau.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2026 insgesamt 423 Wohneinheiten fertiggestellt, davon 329 in Deutschland und 94 in Österreich (9M 2025: 1.024 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2026 auf 267,4 Mio. € (9M 2025: 278,6 Mio. €). Davon entfielen 231,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2025: 240,7 Mio. €) und 36,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2025: 37,9 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2026 36,7 Mio. € bei einer Marge von 13,7 % (9M 2025: 90,6 Mio. €, Marge 32,5 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im Neunmonatszeitraum 2026 auf -21,9 Mio. € und lagen damit um 33,4 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von -32,9 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im Neunmonatszeitraum 2026 28,1 Mio. € und lag damit 56,4 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres (9M 2025: 64,4 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2026 insgesamt 90 Einheiten fertiggestellt (9M 2025: 531 Einheiten), davon 84 Einheiten in Deutschland (9M 2025: 517 Einheiten) und 6 Einheiten in Schweden (9M 2025: 14 Einheiten).