Ertragslage
Überblick
Insgesamt entwickelte sich Vonovia im Neunmonatszeitraum 2026 erwartungsgemäß. In den Segmenten Rental und Value-add war eine positive Ergebnisentwicklung zu verzeichnen. Das Ergebnis in den Segmenten Recurring Sales und Development lag aufgrund der Zurückhaltung beim Immobilienkauf unter den ursprünglichen Erwartungen für das laufende Geschäftsjahr und den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2025.
Im Segment Rental bestimmten eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie steigende Mieterlöse eine solide Geschäftsentwicklung. Trotz eines zum Ende des 3. Quartals 2026 um rund 5.000 Einheiten geringeren Wohnungsbestands gegenüber dem Bestand Ende des 3. Quartals 2025 lag der Ergebnisbeitrag im Berichtszeitraum 2026 3,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres.
Im Segment Value-add war im Neunmonatszeitraum 2026 ein Ergebnisanstieg von 31,4 % gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahres zu verzeichnen. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation und im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im Neunmonatszeitraum 2026 mit 747,2 Mio. € um 26,5 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2025 von 590,5 Mio. €.
Im Segment Recurring Sales war im Berichtszeitraum ein Ergebnisrückgang in Höhe von 11,8 % von 56,6 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2025 auf 49,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2026 zu verzeichnen. Im Neunmonatszeitraum 2026 wurden 965 Einheiten (9M 2025: 1.553 Einheiten) mit einem durchschnittlichen Verkehrswert-Step-up von 42,2 % (9M 2025: 31,2 %) veräußert. In den Vorjahresverkäufen waren mit 496 Einheiten eine hohe Anzahl von Besitzübergängen enthalten, für die ein Vertragsabschluss bereits zum Jahresende 2024 erfolgte.
Im Segment Development zeigte sich ein Ergebnisrückgang im Berichtszeitraum 2026 im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2025 in Höhe von 56,4 %. Dabei wirkte sich im Neunmonatszeitraum des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften in Höhe von 53,3 Mio. € positiv aus.
Im Einzelnen entwickelte sich das Adjusted EBT der fortgeführten Geschäftsaktivitäten im Berichtszeitraum wie folgt:
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | ||||||||
in Mio. € | 9M 2025 | 9M 2026 | Veränderung in % | 12M 2025 | ||||
Segmenterlöse Rental | 2.551,1 | 2.627,7 | 3,0 | 3.417,2 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -366,1 | -360,8 | -1,4 | -484,1 | ||||
Operative Kosten Rental | -338,0 | -354,7 | 4,9 | -488,1 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.847,0 | 1.912,2 | 3,5 | 2.445,0 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 1.093,6 | 1.203,9 | 10,1 | 1.471,5 | ||||
davon externe Erlöse | 101,5 | 115,5 | 13,8 | 139,5 | ||||
davon interne Erlöse | 992,1 | 1.088,4 | 9,7 | 1.332,0 | ||||
Operative Kosten Value-add | -943,5 | -1.006,7 | 6,7 | -1.274,0 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 150,1 | 197,2 | 31,4 | 197,5 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 299,6 | 216,8 | -27,6 | 439,6 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -228,5 | -152,5 | -33,3 | -333,5 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 71,1 | 64,3 | -9,6 | 106,1 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -14,5 | -14,4 | -0,7 | -22,9 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 56,6 | 49,9 | -11,8 | 83,2 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 278,6 | 267,4 | -4,0 | 422,2 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -183,1 | -229,7 | 25,5 | -323,1 | ||||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte Development to sell | -4,9 | -1,0 | -79,6 | -5,0 | ||||
Rohertrag Development to sell | 90,6 | 36,7 | -59,5 | 94,1 | ||||
Mieterlöse Development | 6,7 | 13,3 | 98,5 | 11,0 | ||||
Operative Kosten Development* | -32,9 | -21,9 | -33,4 | -30,0 | ||||
Adjusted EBITDA Development* | 64,4 | 28,1 | -56,4 | 75,1 | ||||
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 2.118,1 | 2.187,4 | 3,3 | 2.800,8 | ||||
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis | -546,4 | -636,6 | 16,5 | -739,9 | ||||
Planmäßige Abschreibungen** | -85,7 | -95,7 | 11,7 | -116,7 | ||||
Zwischengewinne/-verluste | -26,4 | -47,1 | 78,4 | -39,9 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 1.459,6 | 1.408,0 | -3,5 | 1.904,3 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) pro Aktie in €*** | 1,76 | 1,66 | -5,9 | 2,29 | ||||
Laufende Ertragsteuern (Kerngeschäft) | -142,3 | -143,7 | 1,0 | -197,8 | ||||
Bereinigtes Periodenergebnis | 1.317,3 | 1.264,3 | -4,0 | 1.706,5 | ||||
davon entfallen auf: | ||||||||
Minderheiten | 116,5 | 142,9 | 22,7 | 165,5 | ||||
Anteilseigner von Vonovia | 1.200,8 | 1.121,4 | -6,6 | 1.541,0 | ||||
Auf die Anteilseigner von Vonovia entfallendes bereinigtes Periodenergebnis pro Aktie in €*** | 1,45 | 1,32 | -8,9 | 1,85 | ||||
- *Gemäß aktueller Kennzahlendefinition inkl. Bereinigungen Wertberichtigungen/Wertaufholungen durch Development-to-sell-Projekte 9M 2026: -4,2 Mio. € (Vorjahresanpassung 9M 2025: +3,4 Mio. €).
- **Abschreibungen auf PV-Anlagen, Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung, exkl. Nicht-Kerngeschäft.
- ***Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
Der Rückgang des EBT und des bereinigten Periodenergebnisses resultiert trotz verbessertem EBITDA vor allem aus einem gegenüber dem Vorjahr um 90,2 Mio. € höheren bereinigten Nettofinanzergebnis.
Zum Ende des 3. Quartals 2026 beschäftigte Vonovia 13.162 Mitarbeiter (Ende des 3. Quartals 2025 im fortgeführten Geschäft: 12.521; zum Jahresende 2025 im fortgeführten Geschäft: 12.708). Der Personalaufbau erfolgte dabei im Wesentlichen in der Handwerkerorganisation und im Wohnumfeldservice.
Zum Ende des 3. Quartals 2026 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 527.488 eigenen Wohnungen (Ende des 3. Quartals 2025: 532.558), 164.004 Garagen und Stellplätzen (Ende des 3. Quartals 2025: 162.466) sowie 8.375 gewerblichen Einheiten (Ende des 3. Quartals 2025: 8.576). Darüber hinaus bewirtschaftete Vonovia zum Ende des 3. Quartals 2026 74.967 Wohneinheiten im Auftrag Dritter (Ende des 3. Quartals 2025: 75.692).