Geschäftsausblick

Geschäftsausblick 2026

Die Prognose wurde gemäß den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen sowie den an anderer Stelle im Lagebericht beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Die Prognose für 2026 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung und darüber hinaus mögliche Chancen und Risiken berücksichtigt. Zudem bezieht sie die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie die Unternehmensstrategie von Vonovia ein. Diese sind im Geschäftsbericht 2025 in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche sowie Grundlagen des Konzerns beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen (siehe Chancen und Risiken ).

Wir gehen davon aus, dass sich für Vonovia und unsere Kunden die Preissteigerungen insbesondere auf den Bau- und Rohstoffmärkten weiterhin moderat bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird. Ein weiterhin ansteigendes Zinsniveau und die Inflation führen zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Dies geht mit erhöhten Finanzierungskosten und in der Folge mit einem weiterhin eingeschränkten Nachfrageverhalten am Transaktionsmarkt einher. Die Beurteilung der regulatorischen Rahmenbedingungen in den Bereichen Mietrecht, Energie/Modernisierung und Neubau erfolgt durch ein kontinuierliches Monitoring sowie aktiven Dialog mit politischen und gesellschaftlichen Stakeholdern. Dies gilt ebenso für die gesellschaftspolitische Diskussion hinsichtlich Vergesellschaftung. Aktuell erwarten wir keine negativen Auswirkungen für die prognostizierte Geschäftsentwicklung des laufenden Geschäftsjahres 2026.

Zudem werden die möglichen Auswirkungen der US-amerikanischen Handelspolitik und damit einhergehende Implikationen auf Inflation, Zinsen und Baukosten ebenfalls aktiv beobachtet. Der aktuelle Nahost-Konflikt sowie die generell weltweit angespannte geopolitische Lage führen zu weiteren Unsicherheiten bei unseren Kunden, sowie an Zins- und Kapitalmärkten. Daraus resultierende Risiken aufgrund energiepreisgetriebener Inflation und damit einhergehender steigender Zinsentwicklung, sowie sonstiger Auswirkungen auf die Kapitalmärkte werden aktiv beobachtet. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen. Die Auswirkungen der dargestellten Rahmenbedingungen auf unsere Geschäftsentwicklung sind entsprechend in der Prognose reflektiert.

Für unser Kerngeschäft Rental erwarten wir einen EBITDA-Beitrag leicht über Vorjahresniveau. Im Jahresvergleich wirken sich die organische Mietsteigerung und damit verbundene steigende Mieteinnahmen stärker aus als der Mietabgang infolge des verkaufsbedingt geringeren Portfolios. Für das Segment Value-add gehen wir für 2026 von einem EBITDA-Beitrag deutlich über Vorjahresniveau aus. Die erwarteten zusätzlichen Ergebnisbeiträge aus einer verstärkten Investitionstätigkeit in unserer Handwerkerorganisation sowie steigende Ergebnisbeiträge aus dem Energiegeschäft sind hier maßgeblich. Durch die dargestellten Entwicklungen und Auswirkungen am Transaktionsmarkt entwickeln sich unsere verkaufsbezogenen Segmente schwächer als ursprünglich erwartet. Im Segment Recurring Sales gehen wir von steigenden Margen aus, die bei gegenläufig geringeren Verkaufsmengen in einem leichten Anstieg des Adjusted EBITDA im Vergleich zum Vorjahr resultieren. Für das Segment Development prognostizieren wir einen EBITDA-Beitrag auf deutlich unter Vorjahresniveau. Auf Konzernebene erwarten wir daher für 2026 insgesamt ein Adjusted EBITDA Total moderat über Vorjahresniveau.

Das seit 2022 gestiegene Zinsniveau führt zu einem deutlichen Anstieg der Fremdkapitalkosten und des damit verbundenen negativen bereinigten Nettofinanzergebnisses. Bei moderat steigenden planmäßigen Abschreibungen aufgrund von erhöhten Investitionen in Sachanlagen (insbesondere Photovoltaik) gehen wir von einem Adjusted EBT auf Vorjahresniveau aus.

Darüber hinaus erwarten wir einen Operating Free Cash-Flow vor Berücksichtigung von Veränderungen des Nettoumlaufvermögens moderat unter Vorjahresniveau.

Insbesondere durch verstärkte Investitionen in unseren Immobilienbestand gehen wir für 2026 von einem Anstieg unserer Investitionstätigkeit aus. Darüber hinaus erwarten wir für 2026 im Vergleich zum Vorjahr eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und damit einen leichten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Veränderungen der Immobilienwerte. Der EPRA NTA pro Aktie liegt zum 30. September 2026 bei 46,31 € im Vergleich zu 46,28 € zum 31. Dezember 2025.

Die für das Geschäftsjahr 2026 geplanten Werte der einzelnen gewichteten Zielgrößen ergeben für den Nachhaltigkeits-Performance-Index eine Prognose von leicht über 100 %.

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns für 2026 prognostizierten Steuerungskennzahlen sowie einen ersten Ausblick auf die erwartete Geschäftsentwicklung 2027. Angesichts der zuvor dargestellten Unsicherheiten werden Teile des Ausblicks für 2027 nicht in Form von Intervallprognosen, sondern als qualifiziert-komparative Prognosen dargestellt.

Bochum, den 2. November 2026

Der Vorstand