Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Laut Europäischer Kommission übertraf das Wirtschaftswachstum in der EU in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 die Erwartungen. Vorlaufindikatoren deuten auf eine anhaltende Wachstumsdynamik auch in den folgenden Quartalen hin. In ihrer Herbstprognose rechnet die Kommission daher für das Jahr 2025 mit einem BIP-Wachstum von 1,4 % in der EU und 1,3 % im Euroraum. Trotz eines schwierigen externen Umfelds und anhaltender Unsicherheit sind laut der Kommission die wichtigsten Voraussetzungen für eine Ausweitung der Wirtschaftstätigkeit weiterhin gegeben. Das Wachstum wird u. a. durch einen robusten Arbeitsmarkt, sinkende Inflation und günstige Finanzierungsbedingungen gestützt. Nach zwei Rezessionsjahren ist die Wirtschaft in Deutschland 2025 leicht gewachsen, das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,2 %. Stützen des Wachstums waren insbesondere gestiegene Konsumausgaben von Privathaushalten und Staat. Ab dem kommenden Jahr setzt, so das IfW Kiel, die expansive Finanzpolitik Impulse. Abgesehen davon und aufgrund der höheren Zahl an Arbeitstagen werde die zugrunde liegende wirtschaftliche Dynamik jedoch vorerst schwach bleiben. In Schweden wuchs das BIP im Jahr 2025 laut Konjunkturinstitutet, dem Nationalen Institut für Wirtschaftsforschung, um voraussichtlich 1,6 %. Nach schwachem Start ins Jahr 2025 ist das BIP anschließend spürbar gestiegen. Die Erholung dürfte sich dank gestiegener Reallöhne und expansiver Wirtschaftspolitik fortsetzen. In Österreich wuchs das BIP laut WIFO voraussichtlich um 0,5 %. Die Konjunktur kam auch hier 2025 zunächst nicht in Schwung. Erst in der zweiten Jahreshälfte setzte eine Erholung ein. Der private Konsum blieb verhalten und in der Bauwirtschaft war laut WIFO, gemessen an der Wertschöpfung, bis zum Herbst ein Abwärtstrend zu beobachten. Für 2026 wird ein BIP-Wachstum von 1,0 % in Deutschland (IfW Kiel), 2,9 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 1,2 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit machte sich in Deutschland die wirtschaftliche Schwäche auf dem Arbeitsmarkt spürbar bemerkbar. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) stiegen im Jahresdurchschnitt 2025 erneut an. Gleichzeitig ist die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 2025 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen wuchs im Jahresdurchschnitt 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 6,3 %. In Schweden betrug die Arbeitslosenquote laut Konjunkturinstitutet im Jahr 2025 voraussichtlich 8,8 %, rund 0,4 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice im Jahr 2025 bei 7,4 % und damit ebenfalls um 0,4 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2026 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von in Deutschland 6,2 % (IfW Kiel), in Schweden 8,5 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 7,3 % (WIFO) erwartet.

Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflation im Jahresdurchschnitt 2025 laut Destatis in Deutschland bei 2,2 % und damit auf Vorjahresniveau. Nach Einschätzung von Deutsche Bank Research dürfte die Inflationsrate 2026 wegen fallender Güter- und Energiepreise sowie des stärkeren Euros niedriger ausfallen. In Schweden lag die Inflationsrate 2025 bei durchschnittlich 0,7 % (SCB) und damit deutlich niedriger als im Jahr 2024. Eine temporäre Senkung der Mehrwertsteuer für Lebensmittel und eine reduzierte Verbrauchsteuer auf Strom dürften laut Konjunkturinstitutet die Inflation im Jahr 2026 weiter senken. In Österreich betrug die Inflation 3,6 % (Statistik Austria) und lag damit etwas höher als noch im Vorjahr. 2026 entfällt laut WIFO der Basiseffekt des Energiepreisanstiegs vom Januar 2025, wodurch die Inflationsrate etwas sinkt. Nach jeweils nationaler Definition wird im Jahresdurchschnitt 2026 ein VPI-Anstieg von in Deutschland 1,8 % (IfW Kiel), in Schweden 0,3 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 2,6 % (WIFO) erwartet.

Angesichts des nachlassenden Inflationsdrucks setzte die Europäische Zentralbank (EZB) ihren im Juni 2024 begonnenen Kurs, die Leitzinsen zu senken, 2025 zunächst fort. Der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, sank in mehreren Schritten und liegt seit Juni 2025 bei 2,00 %. Nachdem sich die Teuerungsrate wieder dem Inflationsziel näherte, begann auch die Schwedische Reichsbank ab Mai 2024 damit, die Policy Rate zu senken. Seither sank sie in mehreren Schritten, zuletzt zum 1. Oktober 2025 auf 1,75 %. Es wird erwartet, dass die Leitzinsen von EZB und Schwedischer Reichsbank für eine Weile auf diesen Niveaus verharren werden. In diesem Umfeld waren die Bauzinsen im 2. Halbjahr 2024 in Deutschland, Schweden und Österreich in der Tendenz leicht rückläufig. Mittelbar infolge des Schuldenpakets von Union und SPD stiegen diese in Deutschland im 1. Quartal 2025 leicht an, bewegten sich im weiteren Jahresverlauf eher seitwärts und zogen zum Jahresende an. In Schweden und Österreich lagen die Bauzinsen im Jahr 2025 im Mittel niedriger als im Vorjahr, aber, wie auch in Deutschland, spürbar über dem Niveau von vor dem Jahr der Zinswende 2022.

Die Wohnimmobilienmärkte entwickeln sich differenziert: Während sich die Preise für Wohneigentum stabilisieren oder wieder steigen, wurde am Wohninvestmentmarkt in Deutschland trotz Marktbelebung im Jahr 2025 das Vorjahresergebnis knapp verfehlt, in Schweden und Österreich nahm das Transaktionsvolumen zu. Angebotsseitig wird der Neubau den Wohnungsbedarf kurzfristig nicht decken können, daher setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die inserierten Mieten von gebrauchten Wohnungen lagen in Deutschland laut VALUE Marktdaten im 4. Quartal 2025 4,2 % (Neubau 2,4 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Mieten dürften nach Einschätzung von Colliers und Helaba Research & Advisory (Helaba) weiter kräftig zulegen. Nach Angaben von Statistik Schweden (SCB) erhöhten sich die Mieten in Schweden 2025 im Durchschnitt um 4,6 %. Erste Daten von „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands („Hyresgästföreningen“), aus den Mietverhandlungen für das Jahr 2026 deuten auf einen weiteren, hohen Mietanstieg hin. In Österreich stiegen die Mieten (inklusive Neuvermietungen) laut Statistik Austria im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr um 4,3 %. RE/MAX erwartet hier auch 2026 steigende Mieten (Neuvermietung mit freiem Mietzins).

Seit dem Peak der Hauspreise im Jahr 2022 hatten sich diese in Deutschland, Schweden und Österreich merklich abgekühlt. Der Preisrückgang kam in Deutschland im Jahresverlauf 2024 zum Stillstand und im Durchschnitt stiegen die Preise 2025 wieder. Die Angebotspreise von gebrauchten Wohnungen lagen laut VALUE Marktdaten im 4. Quartal 2025 um 4,4 % (Neubau 4,3 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Experten von LBBW Research, Fitch Ratings und Helaba erwarten, dass die Preise 2026 weiter steigen. In Schweden entwickelten sich die Kaufpreise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätter“) im Jahresverlauf 2025 weitgehend seitwärts und lagen laut Svensk Mäklarstatistik im 4. Quartal 2025 0,2 % höher als im Vorjahreszeitraum. Die Experten der Swedbank rechnen für 2026 mit einem Anstieg der Preise für Wohnimmobilien um 2 %. In Österreich zeigt der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser für das 4. Quartal 2025 einen Anstieg um 2,1 % gegenüber dem Vorjahr. Gemessen an den Steigerungen gegenüber dem jeweiligen Vorquartal wurde der Preisanstieg nur im 2. Quartal 2025 durch eine Schwächephase kurz unterbrochen. Nach Einschätzung von RE/MAX dürften die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2026 moderat steigen.

Im Jahr 2025 hat sich die Bevölkerungszahl in Deutschland voraussichtlich kaum verändert (-0,1 %), während sie in Schweden und Österreich voraussichtlich erneut gestiegen ist. Laut Prognosen dürften die Einwohnerzahlen in allen drei Ländern weiter wachsen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungsknappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges haben laut ifo Institut den langjährigen Aufschwung in der europäischen Bauwirtschaft nachhaltig gestoppt. Nach Schätzungen des GdW dürften im Jahr 2025 in Deutschland nur 218.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, im Vergleich zu rund 251.900 im Jahr 2024. Helaba rechnen für 2026 mit 210.000 Wohnungsfertigstellungen, der GdW nur mit 200.000. Die laut aktueller BBSR-Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 jährlich benötigten rund 320.000 neuen Wohnungen werden damit deutlich verfehlt und die Angebotslücke spürbar vergrößert. Bestehende Wohnungsdefizite erschweren die Zuwanderung in die starken Arbeitsmarktregionen. Ein sinkender Wohnungsbau verschärft nicht nur den Wohnungsmangel, sondern behindert, so die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, auch die weitere wirtschaftliche Entwicklung. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe sieht inzwischen beim Wohnungsbau wieder positive Signale, nach langem Investitionsstillstand werden Projekte wieder angeschoben. Laut Schätzung von Boverket müssen in Schweden bis 2034 jährlich rund 50.300 Wohnungen neu gebaut werden. Im Jahr 2025 wurden voraussichtlich rund 30.000 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr 2026 dürfte die Anzahl auf diesem Niveau verharren. Damit wird der jährliche Zusatzbedarf nicht gedeckt. Angesichts verbesserter Rahmenbedingungen legte die Zahl der Baustarts 2025 gegenüber 2024 leicht zu und könnte 2026 weiter steigen. In Österreich könnten im Jahr 2025 laut Prognose von EUROCONSTRUCT rund 38.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, für 2026 wird ein Rückgang auf knapp 34.000 erwartet. Angesichts steigender Bevölkerungszahlen und sinkender Fertigstellungszahlen verschärft sich laut CBRE Austria besonders in Wien die strukturelle Unterversorgung am Mietwohnungsmarkt.

Der Wohninvestmentmarkt Deutschland zeigte 2025 eine stabile Entwicklung. Wohnen bleibt die umsatzstärkste Assetklasse am Immobilieninvestmentmarkt. Das Transaktionsvolumen (ab 50 Wohneinheiten) lag laut CBRE bei 8,4 Mrd. € und damit nur leicht unter dem Vorjahreswert (2024: 8,8 Mrd. €). Die Zahl der Transaktionen stieg derweil spürbar an. Core- und Core-plus-Transaktionen machten 54 % des Volumens aus, das Value-add-Segment erreichte 44 %. Der Anteil internationaler Investoren nahm spürbar zu. Größte Nettoinvestoren waren Asset- und Fondsmanager vor kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Spitzenrendite blieb 2025 stabil bei 3,4 %. Für 2026 erwartet CBRE eine leichte Marktbelebung und einen möglichen Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 10 Mrd. €. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers 2025 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 15,7 Mrd. € gehandelt, etwa 30 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 26 % neben Immobilien des öffentlichen Sektors (ebenfalls 26 %) das stärkste Segment. Laut CBRE verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 4,1 Mrd. € und damit rund 40 % mehr als im Vorjahr. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 29 % hier ebenfalls das stärkste Segment.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen im Jahr 2025 gehören mehrere Maßnahmen und Gesetzesinitiativen. In Deutschland hat z. B. die Bundesregierung, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, mit einem im Juli 2025 in Kraft getretenen Gesetz die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Zudem gab die Bundesjustizministerin Ende 2025 einen Gesetzentwurf in die regierungsinterne Abstimmung, mit dem u. a. Indexmieten gedeckelt sowie bei Kurzzeitvermietung und der Vermietung möblierter Wohnungen die Regeln verschärft werden sollen. Bereits Ende Oktober 2025 trat das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) in Kraft. Der Ende November 2025 im Bundestag verabschiedete Haushalt für 2026 sieht zudem u. a. steigende Mittel für den Wohnungsbau vor. Gestärkt bzw. gefördert werden der soziale und der klimafreundliche Wohnungsbau, z. B. konnte die neue einmalige EH55-Förderung gesichert werden. Bereits zum 1. Januar 2025 startete eine neue Wohngemeinnützigkeit, welche Unternehmen fördert, die bezahlbare Wohnungen bauen und langfristig vermieten. Ebenfalls zu Jahresbeginn 2025 wurde die Grundsteuerreform umgesetzt und das Wohngeld an die aktuelle Preis- und Mietentwicklung angepasst. Der CO₂-Preis erhöhte sich zeitgleich von 45 auf 55 € pro Tonne und stieg mit Jahresbeginn 2026 auf 55 bis 65 € pro Tonne. Der geplante EU-Zertifikatehandel für Wärme und Verkehr tritt derweil nicht 2027, sondern erst 2028 in Kraft. Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis Ende Mai 2026 von den Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden. Die Bundesregierung plant, diese Umsetzung gemeinsam mit einer Reform des Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorzunehmen. Dieses soll zukünftig „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen und u. a. technologieoffener werden. Spätestens zum 1. Juli 2026 gilt in Großstädten die GEG-Regelung, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. In Schweden trat am 1. Juli 2025 die neue Bauordnung in Kraft. Zudem gilt hier seit Anfang Dezember 2025 mit Änderung des Planungs- und Baugesetzes ein neuer Regulierungsrahmen für Baugenehmigungen. Ziel war es, die Genehmigungsvorschriften zu vereinfachen und klarer zu fassen. Seit Anfang 2026 gilt in Schweden für Wohnungen mit Vermutungsmiete (presumtionshyra, hauptsächlich Neubau), dass deren jährliche Mietsteigerungen den gleichen Regeln wie andere Mietwohnungen unterliegen. Frühere Gerichtsentscheidungen sahen niedrigere Steigerungen vor. In Österreich trat zum Jahresanfang 2026 das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz in Kraft. Damit wird die Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen angehoben sowie eine Mietpreisbremse für den ungeregelten und den geregelten Wohnungsmarkt installiert. Zur Inflationslinderung wurden hier zuvor, für das Jahr 2025, die mit Anfang April fälligen Mieterhöhungen im regulierten Wohnungsmarkt ausgesetzt. Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2025 setzte die österreichische Regierung eine Reform der Grunderwerbsteuer bei Grundstücksübertragungen um. Diese gilt seit dem 1. Juli 2025 und zielt insbesondere darauf ab, Share Deals stärker zu besteuern. Das Auslaufen der sogenannten „KIM-Verordnung“ zum 1. Juli 2025 sollte derweil die Kreditvergabe bei Wohnimmobilien erleichtern.