Ertragslage

Überblick

Insgesamt entwickelte sich Vonovia im Neunmonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß.

Das Kerngeschäft im Segment Rental verzeichnete eine positive Geschäftsentwicklung, gestützt durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie eine positive Mietenentwicklung.

In den übrigen Segmenten haben sich im Berichtszeitraum die erwarteten, negativen Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere bei den Energie- und Baukosten sowie bei gestiegenen Zinsen, in den Geschäftszahlen niedergeschlagen.

Bei der Analyse der Berichtszahlen 2023 ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentierung ausgewiesen werden.

Per 30. September 2023 beschäftigte Vonovia 15.798 Mitarbeiter (30. September 2022: 15.851).

Im Neunmonatszeitraum 2023 lagen die Segmenterlöse Total mit 4.232,3 Mio. € 8,1 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 4.606,3 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen geringere Verkäufe Recurring Sales sowie volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten beigetragen.

Segmenterlöse Total

Segmenterlöse Total

in Mio. €

9M 2022*

9M 2023

Veränderung
in %

12M 2022

Mieteinnahmen Konzern

2.367,2

2.416,0

2,1

3.168,1

Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet

90,2

93,2

3,3

118,3

Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege

208,0

217,1

4,4

280,1

Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties, soweit diese auf Recurring Sales entfallen

392,6

204,6

-47,9

515,7

Interne Erlöse Value-add

856,7

809,8

-5,5

1.152,4

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten

486,9

273,3

-43,9

588,4

Fair Value Development to hold

204,7

218,3

6,6

433,9

Segmenterlöse Total

4.606,3

4.232,3

-8,1

6.256,9

  1. *Vorjahreswerte Deutsche Wohnen an die aktuelle Segment Definition angepasst.

In der nachfolgenden Übersicht sind die weiteren wesentlichen Kennzahlen zur Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:

Group FFO

Group FFO

in Mio. €

9M 2022*

9M 2023

Veränderung
in %

12M 2022

Segmenterlöse Rental

2.363,7

2.411,6

2,0

3.163,4

Aufwendungen für Instandhaltung

-326,5

-311,2

-4,7

-443,6

Operative Kosten Rental

-351,9

-297,1

-15,6

-486,3

Adjusted EBITDA Rental

1.685,3

1.803,3

7,0

2.233,5

Segmenterlöse Value-add

947,9

904,7

-4,6

1.272,0

davon externe Erlöse

91,2

94,9

4,1

119,6

davon interne Erlöse

856,7

809,8

-5,5

1.152,4

Operative Kosten Value-add

-822,6

-831,4

1,1

-1.145,3

Adjusted EBITDA Value-add

125,3

73,3

-41,5

126,7

Segmenterlöse Recurring Sales

413,5

209,1

-49,4

543,4

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-286,2

-146,3

-48,9

-391,6

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

127,3

62,8

-50,7

151,8

Vertriebskosten Recurring Sales

-14,5

-11,2

-22,8

-16,7

Adjusted EBITDA Recurring Sales

112,8

51,6

-54,3

135,1

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

466,0

267,9

-42,5

560,6

Herstellkosten Development to sell

-372,0

-233,4

-37,3

-440,4

Rohertrag Development to sell

94,0

34,5

-63,3

120,2

Fair Value Development to hold

204,7

218,3

6,6

433,9

Herstellkosten Development to hold**

-154,2

-205,2

33,1

-340,6

Rohertrag Development to hold

50,5

13,1

-74,1

93,3

Mieterlöse Development

2,5

3,5

40,0

3,5

Operative Kosten Development

-24,9

-23,1

-7,2

-33,8

Adjusted EBITDA Development

122,1

28,0

-77,1

183,2

Segmenterlöse Pflege

208,0

217,2

4,4

280,1

Aufwendungen für Instandhaltung

-4,7

-4,5

-4,3

-7,0

Operative Kosten Pflege

-138,7

-158,9

14,6

-188,5

Adjusted EBITDA Pflege

64,6

53,8

-16,7

84,6

Adjusted EBITDA Total

2.110,1

2.010,0

-4,7

2.763,1

Zinsaufwand FFO

-361,9

-460,8

27,3

-493,8

Laufende Ertragsteuern FFO

-97,3

-96,7

-0,6

-145,0

Konsolidierung***

-73,1

-6,5

-91,1

-88,7

Group FFO

1.577,8

1.446,0

-8,4

2.035,6

Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern

1.515,8

1.376,4

-9,2

1.944,3

  1. *Im Laufe des 4. Quartals 2022 wurde das Segment Deutsche Wohnen aufgelöst und in die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege überführt. Vorjahreswerte 9M 2022 entsprechend aktualisiert.
  2. **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2023 in Höhe von 0,5 Mio. € (9M 2022: 0,0 Mio. €), 12M 2022: 2,5 Mio. €.
  3. ***Davon Zwischenverluste 9M 2023: +6,6 Mio. € (Zwischengewinne 9M 2022: -22,6 Mio. €), 12M 2022: Zwischenverluste +4,8 Mio. €, Rohertrag Development to hold 9M 2023: -13,1 Mio. € (9M 2022: -50,5 Mio. €), 12M 2022: -93,3Mio. €.

Zum 30. September 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 547.998 eigenen Wohnungen (30. September 2022: 549.010), 165.123 Garagen und Stellplätzen (30. September 2022: 163.727) sowie 8.737 gewerblichen Einheiten (30. September 2022: 8.858). Hinzu kommen 70.681 Wohneinheiten (30. September 2022: 72.386), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.

Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende September 2023 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,1 % (Ende September 2022: 2,1 %) nahezu voll vermietet.

Im Neunmonatszeitraum 2023 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2022 um 2,0 % (9M 2022: 1,5 %) auf 2.411,6 Mio. € (9M 2022: 2.363,7 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 2.068,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2022: 2.014,1 Mio. €), 255,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2022: 267,6 Mio. €) sowie 88,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2022: 82,0 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (9M 2022: 3,3 %). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,0 % (9M 2022: 1,0 %) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,1 % (9M 2022: 1,6 %). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,1 % (9M 2022: 2,6 %). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (9M 2022: 0,7 %) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende September 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,67 € pro m² gegenüber 7,47 € pro m² per Ende September 2022 (inklusive Deutsche Wohnen). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2023 bei 7,58 € pro m² (30. September 2022: 7,36 € pro m² inklusive Deutsche Wohnen), im schwedischen Portfolio bei 9,78 € pro m² (30. September 2022: 9,93 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,42 € pro m² (30. September 2022: 5,05 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau*

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

9M 2022

9M 2023

Veränderung
in %

12M 2022

Aufwendungen für Instandhaltung

326,5

311,2

-4,7

443,6

Substanzwahrende Investitionen

268,3

182,2

-32,1

412,6

Instandhaltungsleistungen

594,8

493,4

-17,0

856,2

Modernisierungsmaßnahmen

631,3

358,7

-43,2

837,4

Neubau (to hold)

513,7

169,6

-67,0

572,5

Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.145,0

528,3

-53,9

1.409,9

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

1.739,8

1.021,7

-41,3

2.266,1

  1. *Ohne Segment Pflege, 9M 2022 an neue Struktur angepasst.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Neunmonatszeitraum 2023 mit 297,1 Mio. € um 15,6 % unter den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2022 von 351,9 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf erzielte Synergien im Rahmen der Integration von Deutsche Wohnen zurückzuführen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 1.803,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2023 um 7,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.685,3 Mio. €.

Segment Value-add

Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die volumenmäßig eingebremste Modernisierung, generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen und Kostensteigerungen durch Technologiewechsel (Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen) beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2023 mit 904,7 Mio. € um 4,6 % unter dem Neunmonatsvergleichswert 2022 von 947,9 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 94,9 Mio. € bzw. 4,1 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 91,2 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 809,8 Mio. € 5,5 % unter dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2022 von 856,7 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 831,4 Mio. € um 1,1 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2022 von 822,6 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 73,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2023 deutlich unter dem Vergleichswert von 125,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2023 mit 209,1 Mio. € bzw. 49,4 % volumenbedingt mit 958 Wohnungsverkäufen (9M 2022: 1.853), davon 657 in Deutschland (9M 2022: 1.455) und 301 in Österreich (9M 2022: 398), unter dem Vergleichswert 2022 von 413,5 Mio. €. Dabei entfielen 126,5 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2022: 307,8 Mio. €) und 82,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2022: 105,5 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2023 mit 42,9 % leicht unter dem Vergleichswert von 44,5 % im Neunmonatszeitraum 2022. Dazu haben im Wesentlichen geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2023 mit 11,2 Mio. € 22,8 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 14,5 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf das geringere Verkaufsvolumen zurückzuführen. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2023 mit 51,6 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 112,8 Mio. €.

Ferner sind im Neunmonatszeitraum 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 755 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (9M 2022: 16.745) mit Gesamterlösen in Höhe von 133,7 Mio. € (9M 2022: 2.704,0 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 7,3 % im Berichtszeitraum 2023 über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 1,4 %.

Segment Development

Die Geschäftsentwicklung im Segment Development ist im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2023 insgesamt 507 Einheiten fertiggestellt (9M 2022: 636 Einheiten), davon 380 Einheiten in Deutschland (9M 2022: 60 Einheiten) und 127 Einheiten in Österreich (9M 2022: 576 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Neunmonatszeitraum 2023 bei 267,9 Mio. € (9M 2022: 466,0 Mio. €), davon entfielen 227,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2022: 222,8 Mio. €) und 40,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2022: 243,2 Mio. €). Der Rückgang war in Österreich durch ein geringeres Beurkundungsvolumen gegenüber dem Vorjahr bedingt. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2023 34,5 Mio. € bei einer Marge von 12,9 % (9M 2022: 94,0 Mio. €, Marge 20,2 %).

Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2023 insgesamt 1.292 Einheiten (9M 2022: 907 Einheiten) fertiggestellt, davon 822 Einheiten in Deutschland (9M 2022: 807 Einheiten), 296 Einheiten in Österreich (9M 2022: 0 Einheiten) und 174 Einheiten in Schweden (9M 2022: 100 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2023 ein Fair Value von 218,3 Mio. € (9M 2022: 204,7 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 107,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2022: 204,7 Mio. €), mit 84,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2022: 0,0 Mio. €) sowie mit 26,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (9M 2022: 0,0 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to hold betrug im Neunmonatszeitraum 2023 13,1 Mio. € bei einer Marge von 6,0 % (9M 2022: 50,5 Mio. €, Marge 24,7 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 23,1 Mio. € 7,2 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 mit 24,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 28,0 Mio. € (9M 2022:  122,1 Mio. €).

Segment Pflege

Das Segment Pflege entwickelte sich im Neunmonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß. Zum Ende des 3. Quartals 2023 zählten unverändert 72 Pflegeimmobilien zum Bewirtschaftungsportfolio, davon unverändert 71 im Eigentum von Vonovia.

Die Segmenterlöse lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 217,2 Mio. € 4,4 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 208,0 Mio. €.

Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Berichtszeitraum 2023 4,5 Mio. € (9M 2022: 4,7 Mio. €).

Die operativen Kosten im Segment Pflege lagen im Neunmonatszeitraum 2023 bei 158,9 Mio. € gegenüber 138,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022. Der Anstieg im Jahr 2023 ist im Wesentlichen auf höhere Personal- und Energiekosten sowie zeitversetzte Anpassungen von Pflegekassezahlungen und Corona-bedingte Einmalzahlungen im Vorjahr zurückzuführen.

Das Adjusted EBITDA Pflege lag im Berichtszeitraum 2023 mit 53,8 Mio. € um 16,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 64,6 Mio. €.

Adjusted EBITDA Development

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen

Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen wird errechnet, indem von den Segmenterlösen der Deutsche Wohnen Gruppe, die operativen Kosten des Segments Deutsche Wohnen sowie die Buchwertabgänge der veräußerten Immobilien abgezogen werden.

Adjusted EBITDA Recurring Sales

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Adjusted EBITDA Rental

Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.

Adjusted EBITDA Total

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales, Adjusted EBITDA Development und Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen.

Adjusted EBITDA Value-add

Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.

COSO

Das Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) ist eine privatwirtschaftliche US-Organisation. Sie wurde 1985 gegründet. 1992 hat COSO einen von der SEC anerkannten Standard für interne Kontrollen, das COSO-Modell, veröffentlicht. Damit wurde eine Basis für die Dokumentation, Analyse und Gestaltung von internen Kontrollsystemen geschaffen. 2004 erfolgte eine Weiterentwicklung des Modells und das COSO ERM-Enterprise Risk Management Framework wurde veröffentlicht. Es dient seither der Strukturierung und Entwicklung von Risikomanagementsystemen.

Covenants

Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.

EPRA-Kennzahlen

Hinsichtlich der Erläuterung der EPRA-Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Berichterstattung nach EPRA.

EPRA NTA

Die NTA-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. NTA steht für Net Tangible Assets. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern und Erwerbsnebenkosten bezogen auf das Bestandsportfolio sowie den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente unter Berücksichtigung latenter Steuern bereinigt. Darüber hinaus werden der bilanzielle Goodwill und sonstige immaterielle Vermögenswerte in Abzug gebracht.

European Public Real Estate Association (EPRA)

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.

European Public Real Estate Association (EPRA)

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

Group FFO

Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)

LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.

LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)

LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Non-core Disposals

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Recurring Sales

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.

Verkehrswert-Step-up

Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.