Ertragslage
Überblick
Insgesamt entwickelte sich Vonovia im Neunmonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß.
Das Kerngeschäft im Segment Rental verzeichnete eine positive Geschäftsentwicklung, gestützt durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie eine positive Mietenentwicklung.
In den übrigen Segmenten haben sich im Berichtszeitraum die erwarteten, negativen Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere bei den Energie- und Baukosten sowie bei gestiegenen Zinsen, in den Geschäftszahlen niedergeschlagen.
Bei der Analyse der Berichtszahlen 2023 ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentierung ausgewiesen werden.
Per 30. September 2023 beschäftigte Vonovia 15.798 Mitarbeiter (30. September 2022: 15.851).
Im Neunmonatszeitraum 2023 lagen die Segmenterlöse Total mit 4.232,3 Mio. € 8,1 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 4.606,3 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen geringere Verkäufe Recurring Sales sowie volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten beigetragen.
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Total | ||||||||
in Mio. € | 9M 2022* | 9M 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Mieteinnahmen Konzern | 2.367,2 | 2.416,0 | 2,1 | 3.168,1 | ||||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet | 90,2 | 93,2 | 3,3 | 118,3 | ||||
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege | 208,0 | 217,1 | 4,4 | 280,1 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties, soweit diese auf Recurring Sales entfallen | 392,6 | 204,6 | -47,9 | 515,7 | ||||
Interne Erlöse Value-add | 856,7 | 809,8 | -5,5 | 1.152,4 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | 486,9 | 273,3 | -43,9 | 588,4 | ||||
Fair Value Development to hold | 204,7 | 218,3 | 6,6 | 433,9 | ||||
Segmenterlöse Total | 4.606,3 | 4.232,3 | -8,1 | 6.256,9 | ||||
- *Vorjahreswerte Deutsche Wohnen an die aktuelle Segment Definition angepasst.
In der nachfolgenden Übersicht sind die weiteren wesentlichen Kennzahlen zur Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:
Group FFO
Group FFO | ||||||||
in Mio. € | 9M 2022* | 9M 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Segmenterlöse Rental | 2.363,7 | 2.411,6 | 2,0 | 3.163,4 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -326,5 | -311,2 | -4,7 | -443,6 | ||||
Operative Kosten Rental | -351,9 | -297,1 | -15,6 | -486,3 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.685,3 | 1.803,3 | 7,0 | 2.233,5 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 947,9 | 904,7 | -4,6 | 1.272,0 | ||||
davon externe Erlöse | 91,2 | 94,9 | 4,1 | 119,6 | ||||
davon interne Erlöse | 856,7 | 809,8 | -5,5 | 1.152,4 | ||||
Operative Kosten Value-add | -822,6 | -831,4 | 1,1 | -1.145,3 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 125,3 | 73,3 | -41,5 | 126,7 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 413,5 | 209,1 | -49,4 | 543,4 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -286,2 | -146,3 | -48,9 | -391,6 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 127,3 | 62,8 | -50,7 | 151,8 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -14,5 | -11,2 | -22,8 | -16,7 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 112,8 | 51,6 | -54,3 | 135,1 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 466,0 | 267,9 | -42,5 | 560,6 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -372,0 | -233,4 | -37,3 | -440,4 | ||||
Rohertrag Development to sell | 94,0 | 34,5 | -63,3 | 120,2 | ||||
Fair Value Development to hold | 204,7 | 218,3 | 6,6 | 433,9 | ||||
Herstellkosten Development to hold** | -154,2 | -205,2 | 33,1 | -340,6 | ||||
Rohertrag Development to hold | 50,5 | 13,1 | -74,1 | 93,3 | ||||
Mieterlöse Development | 2,5 | 3,5 | 40,0 | 3,5 | ||||
Operative Kosten Development | -24,9 | -23,1 | -7,2 | -33,8 | ||||
Adjusted EBITDA Development | 122,1 | 28,0 | -77,1 | 183,2 | ||||
Segmenterlöse Pflege | 208,0 | 217,2 | 4,4 | 280,1 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -4,7 | -4,5 | -4,3 | -7,0 | ||||
Operative Kosten Pflege | -138,7 | -158,9 | 14,6 | -188,5 | ||||
Adjusted EBITDA Pflege | 64,6 | 53,8 | -16,7 | 84,6 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 2.110,1 | 2.010,0 | -4,7 | 2.763,1 | ||||
Zinsaufwand FFO | -361,9 | -460,8 | 27,3 | -493,8 | ||||
Laufende Ertragsteuern FFO | -97,3 | -96,7 | -0,6 | -145,0 | ||||
Konsolidierung*** | -73,1 | -6,5 | -91,1 | -88,7 | ||||
Group FFO | 1.577,8 | 1.446,0 | -8,4 | 2.035,6 | ||||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 1.515,8 | 1.376,4 | -9,2 | 1.944,3 | ||||
- *Im Laufe des 4. Quartals 2022 wurde das Segment Deutsche Wohnen aufgelöst und in die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege überführt. Vorjahreswerte 9M 2022 entsprechend aktualisiert.
- **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2023 in Höhe von 0,5 Mio. € (9M 2022: 0,0 Mio. €), 12M 2022: 2,5 Mio. €.
- ***Davon Zwischenverluste 9M 2023: +6,6 Mio. € (Zwischengewinne 9M 2022: -22,6 Mio. €), 12M 2022: Zwischenverluste +4,8 Mio. €, Rohertrag Development to hold 9M 2023: -13,1 Mio. € (9M 2022: -50,5 Mio. €), 12M 2022: -93,3Mio. €.
Zum 30. September 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 547.998 eigenen Wohnungen (30. September 2022: 549.010), 165.123 Garagen und Stellplätzen (30. September 2022: 163.727) sowie 8.737 gewerblichen Einheiten (30. September 2022: 8.858). Hinzu kommen 70.681 Wohneinheiten (30. September 2022: 72.386), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Ende September 2023 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,1 % (Ende September 2022: 2,1 %) nahezu voll vermietet.
Im Neunmonatszeitraum 2023 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Neunmonatszeitraum 2022 um 2,0 % (9M 2022: 1,5 %) auf 2.411,6 Mio. € (9M 2022: 2.363,7 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 2.068,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2022: 2.014,1 Mio. €), 255,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2022: 267,6 Mio. €) sowie 88,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2022: 82,0 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (9M 2022: 3,3 %). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,0 % (9M 2022: 1,0 %) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,1 % (9M 2022: 1,6 %). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,1 % (9M 2022: 2,6 %). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (9M 2022: 0,7 %) zur organischen Mietsteigerung bei.
Per Ende September 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,67 € pro m² gegenüber 7,47 € pro m² per Ende September 2022 (inklusive Deutsche Wohnen). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2023 bei 7,58 € pro m² (30. September 2022: 7,36 € pro m² inklusive Deutsche Wohnen), im schwedischen Portfolio bei 9,78 € pro m² (30. September 2022: 9,93 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,42 € pro m² (30. September 2022: 5,05 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2023 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau* | ||||||||
in Mio. € | 9M 2022 | 9M 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | 326,5 | 311,2 | -4,7 | 443,6 | ||||
Substanzwahrende Investitionen | 268,3 | 182,2 | -32,1 | 412,6 | ||||
Instandhaltungsleistungen | 594,8 | 493,4 | -17,0 | 856,2 | ||||
Modernisierungsmaßnahmen | 631,3 | 358,7 | -43,2 | 837,4 | ||||
Neubau (to hold) | 513,7 | 169,6 | -67,0 | 572,5 | ||||
Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.145,0 | 528,3 | -53,9 | 1.409,9 | ||||
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.739,8 | 1.021,7 | -41,3 | 2.266,1 | ||||
- *Ohne Segment Pflege, 9M 2022 an neue Struktur angepasst.
Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Neunmonatszeitraum 2023 mit 297,1 Mio. € um 15,6 % unter den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2022 von 351,9 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf erzielte Synergien im Rahmen der Integration von Deutsche Wohnen zurückzuführen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 1.803,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2023 um 7,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.685,3 Mio. €.
Segment Value-add
Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die volumenmäßig eingebremste Modernisierung, generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen und Kostensteigerungen durch Technologiewechsel (Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen) beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ.
Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2023 mit 904,7 Mio. € um 4,6 % unter dem Neunmonatsvergleichswert 2022 von 947,9 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 94,9 Mio. € bzw. 4,1 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 91,2 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 809,8 Mio. € 5,5 % unter dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2022 von 856,7 Mio. €.
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 831,4 Mio. € um 1,1 % über den Vergleichszahlen des Neunmonatszeitraums 2022 von 822,6 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 73,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2023 deutlich unter dem Vergleichswert von 125,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2023 mit 209,1 Mio. € bzw. 49,4 % volumenbedingt mit 958 Wohnungsverkäufen (9M 2022: 1.853), davon 657 in Deutschland (9M 2022: 1.455) und 301 in Österreich (9M 2022: 398), unter dem Vergleichswert 2022 von 413,5 Mio. €. Dabei entfielen 126,5 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (9M 2022: 307,8 Mio. €) und 82,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (9M 2022: 105,5 Mio. €).
Der Verkehrswert-Step-up lag im Neunmonatszeitraum 2023 mit 42,9 % leicht unter dem Vergleichswert von 44,5 % im Neunmonatszeitraum 2022. Dazu haben im Wesentlichen geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland beigetragen.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Neunmonatszeitraum 2023 mit 11,2 Mio. € 22,8 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 14,5 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf das geringere Verkaufsvolumen zurückzuführen. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2023 mit 51,6 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 112,8 Mio. €.
Ferner sind im Neunmonatszeitraum 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 755 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (9M 2022: 16.745) mit Gesamterlösen in Höhe von 133,7 Mio. € (9M 2022: 2.704,0 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 7,3 % im Berichtszeitraum 2023 über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 1,4 %.
Segment Development
Die Geschäftsentwicklung im Segment Development ist im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.
Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2023 insgesamt 507 Einheiten fertiggestellt (9M 2022: 636 Einheiten), davon 380 Einheiten in Deutschland (9M 2022: 60 Einheiten) und 127 Einheiten in Österreich (9M 2022: 576 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Neunmonatszeitraum 2023 bei 267,9 Mio. € (9M 2022: 466,0 Mio. €), davon entfielen 227,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2022: 222,8 Mio. €) und 40,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2022: 243,2 Mio. €). Der Rückgang war in Österreich durch ein geringeres Beurkundungsvolumen gegenüber dem Vorjahr bedingt. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Neunmonatszeitraum 2023 34,5 Mio. € bei einer Marge von 12,9 % (9M 2022: 94,0 Mio. €, Marge 20,2 %).
Im Bereich Development to hold wurden im Neunmonatszeitraum 2023 insgesamt 1.292 Einheiten (9M 2022: 907 Einheiten) fertiggestellt, davon 822 Einheiten in Deutschland (9M 2022: 807 Einheiten), 296 Einheiten in Österreich (9M 2022: 0 Einheiten) und 174 Einheiten in Schweden (9M 2022: 100 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2023 ein Fair Value von 218,3 Mio. € (9M 2022: 204,7 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 107,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2022: 204,7 Mio. €), mit 84,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2022: 0,0 Mio. €) sowie mit 26,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (9M 2022: 0,0 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to hold betrug im Neunmonatszeitraum 2023 13,1 Mio. € bei einer Marge von 6,0 % (9M 2022: 50,5 Mio. €, Marge 24,7 %).
Die operativen Kosten Development lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 23,1 Mio. € 7,2 % unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 mit 24,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 28,0 Mio. € (9M 2022: 122,1 Mio. €).
Segment Pflege
Das Segment Pflege entwickelte sich im Neunmonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß. Zum Ende des 3. Quartals 2023 zählten unverändert 72 Pflegeimmobilien zum Bewirtschaftungsportfolio, davon unverändert 71 im Eigentum von Vonovia.
Die Segmenterlöse lagen im Neunmonatszeitraum 2023 mit 217,2 Mio. € 4,4 % über dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2022 von 208,0 Mio. €.
Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Berichtszeitraum 2023 4,5 Mio. € (9M 2022: 4,7 Mio. €).
Die operativen Kosten im Segment Pflege lagen im Neunmonatszeitraum 2023 bei 158,9 Mio. € gegenüber 138,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2022. Der Anstieg im Jahr 2023 ist im Wesentlichen auf höhere Personal- und Energiekosten sowie zeitversetzte Anpassungen von Pflegekassezahlungen und Corona-bedingte Einmalzahlungen im Vorjahr zurückzuführen.
Das Adjusted EBITDA Pflege lag im Berichtszeitraum 2023 mit 53,8 Mio. € um 16,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 64,6 Mio. €.