Geschäftsausblick

Die Prognose wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Konzern-Lagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Unsere Prognose für 2023 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, die erfolgte Integration von Deutsche Wohnen, mögliche Chancen und Risiken sowie potenzielle Nachwirkungen der Corona-Pandemie und Auswirkungen des Ukraine-Kriegs berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind in den Kapiteln Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche sowie Grundlagen des Konzerns des Geschäftsberichts 2022 beschrieben.

Im Vergleich zu den im Zwischenbericht H1 2023 dargestellten Chancen und Risiken gab es zum Ende des 3. Quartals 2023 folgende Änderungen in der Beurteilung der Gesamtrisikoposition: Die Gesamtzahl der Risiken stieg von 104 in H1 2023 auf 115 zum Ende des 3. Quartals durch weitere grüne, nicht bedeutsame Risiken. Die Anzahl der gelben, bedeutsamen Risiken blieb bei 9. Das Risiko „Ungünstige Wechselkursentwicklung “ wurde aufgrund der bereits schwachen Schwedischen Krone von gelb auf grün zurückgestuft. Bei unveränderter Schadenshöhe von 40–150 Mio. € wurde die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit von 40–59 % auf 5–39 % reduziert. Das bisher grüne Risiko „Materielle Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten“ wurde auf gelb hochgestuft. Dies ist in der Berücksichtigung eines Rechtsstreits mit einem Sozialversicherungsträger begründet. Die erwartete Schadenshöhe von ursprünglich 40–150 Mio. € wurde auf 150–375 Mio. € angepasst, bei unveränderter Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %. Beim gelben Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ wurde die erwartete Schadenshöhe von ursprünglich >750 Mio. € auf 375–750 Mio. € reduziert, bei unveränderter Eintrittswahrscheinlichkeit von 5–39 %.

Wir gehen davon aus, dass sich für Vonovia und unsere Kunden die durch die Ukraine-Krise ausgelösten Preissteigerungen insbesondere auf den Energiemärkten deutlich bemerkbar machen werden. Diese werden sich unmittelbar auf die Nebenkosten auswirken, aber auch mittelbar durch allgemeine Preissteigerungen auf alle Bereiche der Wirtschaft. Wir erwarten zudem weiterhin ein hohes Preisniveau bei Baustoffen, welches sich auch auf unsere Bauprojekte auswirken wird.

Steigende Zinsen und Inflation führen weiterhin zu einer erhöhten Volatilität an den Eigen- und Fremdkapitalmärkten, u. a. begründet oder verstärkt durch den Ukraine-Krieg. Die gesamtwirtschaftliche Lage und Entwicklung unterziehen wir deshalb fortlaufend einer intensiven Bewertung, insbesondere mit Blick auf die Renditeanforderungen bei Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.

Für 2023 erwarten wir einen moderaten Rückgang der Segmenterlöse Total. Darüber hinaus erwarten wir ein Ergebnis des Adjusted EBITDA Total leicht unter Vorjahresniveau. Beide Kennzahlen sind aktuell maßgeblich durch die Absatzrisiken am Transaktionsmarkt beeinflusst.

Für das Segment Rental erwarten wir angesichts der weiter steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen einen moderaten Anstieg des EBITDA-Beitrags. Für Value-add erwarten wir aufgrund des reduzierten Investitionsvolumens einen deutlichen Rückgang des Ergebnisses gegenüber dem Vorjahr. Aufgrund des starken Ergebnisses im Geschäftsjahr 2022, der aktualisierten Projektbewertungen sowie der Absatzrisiken am Transaktionsmarkt erwarten wir für das Geschäftssegment Development einen sehr starken Rückgang des EBITDA. Ebenso erwarten wir im Segment Recurring Sales aufgrund einer vergleichbaren Situation am Transaktionsmarkt einen sehr starken Rückgang des EBITDA. Für das Segment Pflege erwarten wir, bedingt durch positive Einmaleffekte im Jahr 2022, für 2023 einen deutlichen Rückgang des EBITDA.

Darüber hinaus erwarten wir einen weiteren Anstieg der Fremdkapitalkosten sowie einen Anstieg der laufenden Ertragsteuern bedingt durch das erhöhte Transaktionsvolumen.

Für den Group FFO erwarten wir daher einen moderaten Rückgang.

Des Weiteren erwarten wir für 2023 eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und einen leichten Anstieg des EPRA NTA pro Aktie ohne Berücksichtigung weiterer marktbedingter Wertveränderungen.

Aufgrund der oben beschriebenen gestiegenen Kapitalkosten erwarten wir für 2023 einen Rückgang der Modernisierung/Bestandsinvestitionen sowie des Neubaus/der Nachverdichtung.

Aufgrund unserer erweiterten Verkaufsbestrebungen und dem damit einhergehenden geringeren Anteil der Recurring Sales am Gesamtverkaufsvolumen geben wir seit dem 1. Halbjahr 2023 keine Prognose für die Anzahl der verkauften Einheiten und Step-up Recurring Sales.

Für den Nachhaltigkeits-Performance-Index sind auf Basis der einzelnen gewichteten Zielgrößen und der jeweils für das Geschäftsjahr 2023 geplanten Werte insgesamt 100-110 % prognostiziert.

Die nachstehende Tabelle, in der wesentliche und ausgewählte Kennzahlen dargestellt sind, gibt einen Prognoseüberblick über 2023.

Für das neue Geschäftsjahr 2024 erwarten wir für unsere wesentlichen Steuerungskennzahl „Adjusted EBITDA Total“ einen Wert auf dem Niveau von 2023. Für das Group FFO sowie das Group FFO / Aktie erwarten wir für 2024 aufgrund höherer verkaufsbedingter Steuern sowie höherer Zinsen eine moderat niedrigere Ausprägung als für das Geschäftsjahr 2023.

Die Mieteinnahmen erwarten wir auf dem Niveau von 2023 unter Berücksichtigung der Verkäufe. Die Investitionen in Modernisierung unseres Gebäudebestandes sowie die Investitionen in Neubau und Nachverdichtung erwarten wir moderat über dem Niveau des Geschäftsjahres 2023.

Dabei wird der Nachhaltigkeitsperformance-Index mit 100% prognostiziert. Die für 2024 erwartete organische Mietsteigerung werden mit der Q4-Berichterstattung veröffentlichen.

Bochum, den 1. November 2023

Der Vorstand