Ertragslage
Überblick
Insgesamt startete Vonovia im 1. Quartal erwartungsgemäß in das neue Geschäftsjahr. Das Kerngeschäft im Segment Rental verzeichnete eine positive Geschäftsentwicklung, gestützt durch eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen sowie eine positive Mietenentwicklung. Für die übrigen Segmente waren die Rahmenbedingungen nahezu unverändert eingetrübt.
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Adjusted EBT und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.
Bei der Analyse der Berichtszahlen ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentierung ausgewiesen werden.
Der Verkauf der Geschäftsaktivitäten Pflege wurde zwischenzeitlich durch den Vorstand von Deutsche Wohnen initiiert und es wird ein Verkauf vor Dezember 2024 erwartet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. Ein kleiner Teil des ursprünglichen Pflegesegments (25 Objekte, die durch Fremde betrieben werden) mit einem Geschäftsvolumen von 6,1 Mio. € Segmenterlösen im 1. Quartal 2024 (1. Quartal 2023: 6,0 Mio. €) wurde in das Segment Rental überführt.
Adjusted EBT
Adjusted EBT | ||||||||
in Mio. € | 3M 2023* | 3M 2024 | Veränderung in % | 12M 2023 | ||||
Segmenterlöse Rental | 806,3 | 824,2 | 2,2 | 3.253,4 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -117,4 | -113,6 | -3,2 | -426,2 | ||||
Operative Kosten Rental | -104,7 | -117,7 | 12,4 | -425,5 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 584,2 | 592,9 | 1,5 | 2.401,7 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 345,4 | 325,1 | -5,9 | 1.224,7 | ||||
davon externe Erlöse | 35,7 | 28,2 | -21,0 | 130,9 | ||||
davon interne Erlöse | 309,7 | 296,9 | -4,1 | 1.093,8 | ||||
Operative Kosten Value-add | -319,0 | -313,6 | -1,7 | -1.119,2 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 26,4 | 11,5 | -56,4 | 105,5 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 69,8 | 74,6 | 6,9 | 319,3 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde | -44,7 | -60,9 | 36,2 | -239,4 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 25,1 | 13,7 | -45,4 | 79,9 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -3,3 | -4,6 | 39,4 | -16,5 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 21,8 | 9,1 | -58,3 | 63,4 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von | 30,2 | 30,6 | 1,3 | 348,6 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -25,0 | -27,3 | 9,2 | -300,9 | ||||
Rohertrag Development to sell | 5,2 | 3,3 | -36,5 | 47,7 | ||||
Mieterlöse Development | 1,2 | 1,7 | 41,7 | 5,1 | ||||
Operative Kosten Development | -10,9 | -11,5 | 5,5 | -39,6 | ||||
Adjusted EBITDA Development* | -4,5 | -6,5 | 44,4 | 13,2 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 627,9 | 607,0 | -3,3 | 2.583,8 | ||||
Bereinigtes Netto-Finanzergebnis | -150,3 | -160,8 | 7,0 | -625,1 | ||||
Zwischengewinne/-verluste | -1,5 | -1,9 | 28,4 | 17,7 | ||||
Planmäßige Abschreibungen** | -27,0 | -27,8 | 3,0 | -110,2 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 449,1 | 416,5 | -7,3 | 1.866,2 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 0,56 | 0,51 | -9,4 | 2,31 | ||||
Minderheiten | 27,6 | 41,3 | 49,6 | 136,0 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 421,5 | 375,2 | -11,0 | 1.730,2 | ||||
Adjusted EBT (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 0,53 | 0,46 | -13,0 | 2,12 | ||||
- *Vorjahreswerte 2023 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition.
- **Abschreibungen auf Konzessionen/Schutzrechte/Lizenzen, selbst erstellte Software, selbstgenutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie andere Anlagen/Betriebs- und Geschäftsausstattung.
- ***Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
Per 31. März 2024 beschäftigte Vonovia im fortgeführten Geschäft 11.999 Mitarbeiter (31. März 2023: 12.009).
Zum Ende des 1. Quartals 2024 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 543.427 eigenen Wohnungen (Ende des 1. Quartals 2023: 548.368), 163.230 Garagen und Stellplätzen (Ende des 1. Quartals 2023: 164.985) sowie 8.523 gewerblichen Einheiten (Ende des 1. Quartals 2023: 8.817). Hinzu kamen 69.879 Wohneinheiten (Ende des 1. Quartals 2023: 70.583), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet wurden.
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Ende März 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,2 % (Ende März 2023: 2,2 %) nahezu voll vermietet.
Im Dreimonatszeitraum 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Dreimonatszeitraum 2023 um 2,2 % (3M 2023: 2,5 %) auf 824,2 Mio. € (3M 2023: 806,3 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2024 704,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2023: 692,0 Mio. €), 89,8 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2023: 85,7 Mio. €) sowie 30,1 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2023: 28,6 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (3,4 % per 31. März 2023). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,1 % (1,2 % per 31. März 2023) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,4 % (1,5 % per 31. März 2023). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,5 % (2,7 % per März 2023). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,3 % (0,7 % per 31. März 2023) zur organischen Mietsteigerung bei.
Per Ende März 2024 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,78 € pro m² gegenüber 7,54 € pro m² per Ende März 2023. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende März 2024 bei 7,67 € pro m² (Ende März 2023: 7,46 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,21 € pro m² (Ende März 2023: 9,70 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,51 € pro m² (Ende März 2023: 5,26 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.
Im Geschäftsjahr 2024 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau | ||||||||
in Mio. € | 3M 2023* | 3M 2024 | Veränderung in % | 12M 2023 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | 117,4 | 113,6 | -3,2 | 426,2 | ||||
Substanzwahrende Investitionen | 51,5 | 47,4 | -8,0 | 296,3 | ||||
Instandhaltungsleistungen | 168,9 | 161,0 | -4,7 | 722,5 | ||||
Modernisierung und Bestandsinvestitionen | 122,0 | 107,8 | -11,6 | 470,8 | ||||
Neubau (to hold) | 54,0 | 47,8 | -11,5 | 291,2 | ||||
Modernisierung, Bestandsinvestitionen und | 176,0 | 155,6 | -11,6 | 762,0 | ||||
Gesamtsumme Instandhaltung, Modernisierung, | 344,9 | 316,6 | -8,2 | 1.484,5 | ||||
- *Vorjahreswerte 2023 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition.
Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im Dreimonatszeitraum 2024 mit 117,7 Mio. € um 12,4 % über den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2023 von 104,7 Mio. €. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 592,9 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2024 um 1,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 584,2 Mio. €.
Segment Value-add
Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die aktuellen Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die volumenmäßig eingebremste Modernisierung, generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen und Kostensteigerungen durch Technologiewechsel (Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen) beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ.
Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2024 mit 325,1 Mio. € um 5,9 % unter dem Dreimonatsvergleichswert 2023 von 345,4 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Dreimonatszeitraum 2024 mit 28,2 Mio. € bzw. 21,0 % unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2023 von 35,7 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf die Entwicklung im Bereich Energievertrieb zurückzuführen. Die konzerninternen Umsätze lagen im Dreimonatszeitraum 2024 mit 296,9 Mio. € 4,1 % unter dem Vergleichswert im Dreimonatszeitraum 2023 von 309,7 Mio. €.
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Dreimonatszeitraum 2024 mit 313,6 Mio. € um 1,7 % unter den Vergleichszahlen des Dreimonatszeitraums 2023 von 319,0 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 11,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2024 deutlich unter dem Vergleichswert von 26,4 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2023.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Dreimonatszeitraum 2024 mit 74,6 Mio. € bei 407 Wohnungsverkäufen (3M 2023: 282), davon 340 in Deutschland (3M 2023: 143) und 67 in Österreich (3M 2023: 139), 6,9 % über dem Vergleichswert im Dreimonatszeitraum 2023 von 69,8 Mio. €. Dabei entfielen 57,3 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (3M 2023: 31,8 Mio. €) und 17,3 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (3M 2023: 38,0 Mio. €).
Der Verkehrswert-Step-up lag im Dreimonatszeitraum 2024 mit 22,4 % unter dem Vergleichswert von 56,0 % im Dreimonatszeitraum 2023. Dazu haben im Wesentlichen geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland beigetragen.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Dreimonatszeitraum 2024 mit 4,6 Mio. € 39,4 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2023 von 3,3 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2024 mit 9,1 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2023 von 21,8 Mio. €.
Ferner sind im Dreimonatszeitraum 2024 im Rahmen der Bestandsbereinigung 2.409 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (3M 2023: 381) mit Gesamterlösen in Höhe von 265,6 Mio. € (3M 2023: 46,0 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 0,1 % im Berichtszeitraum 2024 deutlich unter dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2023 von 19,7 %.
Segment Development
Die Geschäftsentwicklung im Segment Development ist im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.
Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2024 692 Einheiten in Deutschland fertiggestellt (3M 2023: 104 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Dreimonatszeitraum 2024 bei 30,6 Mio. € (3M 2023: 30,2 Mio. €), davon entfielen 23,3 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2023: 18,3 Mio. €) und 7,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2023: 11,9 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Dreimonatszeitraum 2024 3,3 Mio. € bei einer Marge von 10,8 % (3M 2023: 5,2 Mio. €, Marge 17,2 %).
Die operativen Kosten Development lagen im Dreimonatszeitraum 2024 mit 11,5 Mio. € 5,5 % über dem Vergleichswert des Dreimonatszeitraums 2023 von 10,9 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2024 bei -6,5 Mio. € (3M 2023: -4,5 Mio. €).
Im Bereich Development to hold wurden im Dreimonatszeitraum 2024 insgesamt 153 Einheiten (3M 2023: 675 Einheiten) fertiggestellt, davon 153 Einheiten in Deutschland (3M 2023: 307 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (3M 2023: 296 Einheiten) und keine Einheiten in Schweden (3M 2023: 72 Einheiten).