Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Vor dem Ausbruch des Nahost-Konflikts befand sich die EU-Wirtschaft, so die Europäische Kommission, bei weiter nachlassendem Inflationsdruck im Aufschwung. Der Konflikt hat dieses Bild grundlegend verändert. Die EU-Wirtschaft sieht sich mit einem erneuten Energieschock konfrontiert, der u. a. Produktionskosten und Verbraucherpreise antreiben wird, was die verfügbaren Einkommen der Privathaushalte schmälern und die Nachfrage dämpfen wird. Das Wachstum wird sich voraussichtlich verlangsamen, aber nicht zum Stillstand kommen. Im 1. Quartal 2026 stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in der EU laut Eurostat um 0,1 % im Vergleich zum Vorquartal. In ihrer Frühjahrsprognose erwartet die Kommission für das Jahr 2026 ein BIP-Wachstum von 1,1 % in der EU und 0,9 % im Euroraum. Die deutsche Wirtschaft ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) im 1. Quartal 2026 um 0,3 % gewachsen. Der Handel mit dem Ausland nahm kräftig zu und die Konsumausgaben des Staates stiegen deutlich, die der Privathaushalte stiegen gegenüber dem Vorquartal nicht. Sowohl in Bauten als auch in Ausrüstungen wurde derweil weniger investiert als im Vorquartal. Laut IfW Kiel steht die deutsche Wirtschaft derzeit unter gegenläufigen Einflüssen: Während die Finanzpolitik für Auftrieb sorgt, dämpfen die Auswirkungen des Nahost-Konflikts die Dynamik. In Schweden schrumpfte das BIP im 1. Quartal 2026 laut Statistik Schweden (SCB) um 0,2 % zum Vorquartal. Vorratsveränderungen und private Konsumausgaben wirkten sich positiv aus, während die Bruttoanlageinvestitionen und die staatlichen Konsumausgaben das Wachstum bremsten. In Österreich wuchs das BIP im 1. Quartal 2026 laut Statistik Austria leicht um 0,2 % gegenüber dem Vorquartal. Zum Anstieg trugen vor allem die Herstellung von Waren und der öffentliche Konsum bei. Der Bau lag derweil weiterhin im Minus. Für 2026 wird ein BIP-Wachstum von 0,8 % in Deutschland (IfW Kiel), 2,2 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 0,9 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Die Arbeitsmärkte in Deutschland, Schweden und Österreich standen 2026 weiterhin im Zeichen einer verhaltenen wirtschaftlichen Entwicklung. Entsprechend veränderte sich die Arbeitslosigkeit in allen drei Ländern gegenüber dem Vorjahr nur moderat. In Deutschland lag die Arbeitslosenquote nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit im Juni 2026 auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen nicht saisonbereinigt wie schon im Vorjahresmonat bei 6,2 %. Laut SCB ist die Arbeitslosenquote in Schweden im Mai 2026 gegenüber Mai 2025 nicht saisonbereinigt um 0,3 Prozentpunkte auf 9,4 % gesunken. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice im Juni 2026 bei 6,9 % und damit um 0,1 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2026 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von 6,3 % in Deutschland (IfW Kiel), 8,6 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 7,5 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflation laut Destatis in Deutschland im Juni 2026 im Vergleich zum Vorjahresmonat bei voraussichtlich 2,3 %. Damit verzeichnete Deutschland eine etwas höhere Inflationsrate als im Vorjahresmonat. In Schweden lag die Inflationsrate im Juni 2026 voraussichtlich bei 0,7 %. In Österreich betrug die Inflation 3,2 % (Statistik Austria). In den vergangenen Monaten wirkten in Deutschland, Schweden und Österreich Energiepreise – insbesondere Treibstoffe sowie in Österreich auch Heizöl – inflationstreibend, in Deutschland und Österreich zuletzt jedoch mit abnehmender Stärke. In Österreich blieben zugleich Dienstleistungen der wichtigste Preistreiber. Für Schweden verweist das Konjunkturinstitutet darauf, dass Steuersenkungen im Jahr 2026 deutlich inflationsdämpfend wirken. Nach jeweils nationaler Definition wird im Jahresdurchschnitt 2026 ein VPI-Anstieg von 2,8 % in Deutschland (IfW Kiel), 0,7 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 3,2 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Wegen des Drucks auf die Inflation, ausgelöst durch den Krieg im Nahen Osten, beschloss die EZB im Juni 2026, die Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte anzuheben. Der Zinssatz für die Einlagefazilität, mit dem der EZB-Rat den geldpolitischen Kurs steuert, stieg auf 2,25 %, nachdem er seit Juni 2025 bei 2,00 % verharrte. Während auch in Schweden steigender Druck auf die derzeit niedrige Inflation spürbar ist, beließ die Schwedische Reichsbank die Policy Rate im Juni 2026 unverändert bei 1,75 % und damit auf dem Niveau von Oktober 2025. Im weiteren Jahresverlauf könnten sowohl die EZB als auch die Schwedische Reichsbank die Zinsen anheben. Die Bauzinsen lagen zuletzt in Deutschland, Schweden und Österreich wieder etwas höher als noch im Dezember 2025. In Deutschland zeigte sich Ende Juni eine leichte Abschwächung.

Die Wohnimmobilienmärkte entwickeln sich differenziert: Während sich die Preise für Wohneigentum stabilisieren oder wieder steigen, wurde am Wohninvestmentmarkt in Deutschland trotz Marktbelebung das Vorjahresergebnis verfehlt. In Schweden nahm das Transaktionsvolumen zu, in Österreich ab. Angebotsseitig wird der Neubau den Wohnungsbedarf kurzfristig nicht decken können, daher setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die inserierten Mieten von gebrauchten Wohnungen lagen in Deutschland laut VALUE Marktdaten im 2. Quartal 2026 um 4,1 % (Neubau 2,5 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Mieten dürften nach Einschätzung von bulwiengesa und BNP Paribas Real Estate weiter zulegen. Im März waren in Schweden laut „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands („Hyresgästföreningen“), die Verhandlungen der Mieten für 2026 bereits für mehr als eine Million Haushalte abgeschlossen. Die Mietsteigerung betrug bis dahin im Durchschnitt 3,4 %. Gemessen am Index für tatsächliche Mietzahlungen für Hauptwohnungen im Rahmen des Verbraucherpreisindex stiegen auch die Mieten in Österreich seit Jahresbeginn weiter an und lagen im Mai 2026 rund 5,0 % höher als im Vorjahresmonat.

Im vergangenen Jahr waren die Hauspreise in Deutschland und Österreich wieder gestiegen und haben sich in Schweden stabilisiert. Im 1. Halbjahr 2026 setzte sich der Preisanstieg in Deutschland fort. Die Angebotspreise von gebrauchten Wohnungen lagen laut VALUE Marktdaten im 2. Quartal 2026 um 2,2 % (Neubau 3,6 %) höher als im Vorjahresquartal. Die Experten von bulwiengesa und Fitch Ratings erwarten, dass die Preise weiter steigen. In Schweden zogen die Kaufpreise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätter“) nach Zahlen von Svensk Mäklarstatistik im 1. Halbjahr 2026 insgesamt an und lagen im Juni 2026 4,7 % höher als im Vorjahresmonat. Die positive Entwicklung im 1. Halbjahr 2026 ist einem Wachstum in den ersten Monaten des Jahres geschuldet, während die Preise im 2. Quartal tendenziell stagnierten. Die Experten der Swedbank rechnen für 2026 mit einem Anstieg der Preise für Wohnimmobilien um rund 3 %. In Österreich setzte sich zu Jahresbeginn der Preisanstieg aus 2025 fort. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser zeigte für das 1. Quartal 2026 einen Anstieg um 2,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Nach Einschätzung von RE/MAX zu Jahresbeginn dürften die Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2026 moderat steigen.

Im Jahr 2025 hat sich die Bevölkerungszahl in Deutschland kaum verändert (-0,1 %), während sie in Schweden und Österreich erneut gestiegen ist. Laut Prognosen ist in Schweden und Österreich weiteres Einwohnerwachstum zu erwarten, in Deutschland dürfte mindestens die Zahl der Haushalte weiter zunehmen. Viele große Städte und Metropolregionen sind von Wohnungsknappheit betroffen. Derweil ist die Bautätigkeit rückläufig. Die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs haben laut ifo Institut den langjährigen Aufschwung in der europäischen Bauwirtschaft nachhaltig gestoppt. Die für 2026 erwartete Belebung des Bausektors fällt voraussichtlich schwächer aus als bislang angenommen. Belastend wirken u. a. steigende Energiepreise, Inflation und Zinsen infolge der Iran-Krise. 2025 wurden nach Zahlen von Destatis in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt und damit 18 % weniger als im Vorjahr. Für 2026 erwartet der GdW nur 200.000 Wohnungsfertigstellungen. Die laut BBSR-Wohnungsbedarfsprognose bis 2030 jährlich benötigten rund 320.000 neuen Wohnungen werden damit deutlich verfehlt. Laut Schätzung von Boverket müssen in Schweden bis 2035 jährlich rund 50.600 Wohnungen gebaut werden. Im Jahr 2025 wurden rund 33.400 Wohnungen fertiggestellt, ein Drittel weniger als im Vorjahr. Im Jahr 2026 dürften es laut Boverket nur rund 29.000 Wohnungen werden. Damit wird der jährliche Gesamtbaubedarf nicht gedeckt. In Österreich wurden im Jahr 2025 laut EUROCONSTRUCT voraussichtlich rund 38.900 Wohnungen fertiggestellt, für 2026 wird ein Rückgang auf 34.500 erwartet. So stellte EHL zu Jahresbeginn eine weitere Zuspitzung des Nachfrageüberhangs im Wiener Mietmarkt fest: Der Bedarf bleibt hoch und trifft auf ein historisch niedriges Angebot.

Der Wohninvestmentmarkt Deutschland zeigte laut CBRE im 1. Halbjahr 2026 ein selektives und zugleich sich stabilisierendes Marktumfeld. Trotz gestiegener Transaktionszahl lag das Transaktionsvolumen mit 3,6 Mrd. €, rund 10 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Dabei legte das Volumen im 2. Quartal gegenüber dem 1. Quartal deutlich zu. Während Core-Investoren weiterhin zurückhaltend agierten, nahm die Aktivität von Core-Plus-Strategien im 1. Halbjahr 2026 wieder zu. Value-Add-Investoren blieben aktiv, verfolgten jedoch einen disziplinierten Investitionsansatz. Gefördertes und bezahlbares Wohnen gewinnt laut CBRE dank hoher Planbarkeit und stabiler Erträge an Bedeutung. Die Spitzenrenditen lagen in den Top-7-Städten weitgehend stabil bei 3,4 %. CBRE rechnet für das Gesamtjahr 2026 mit einem Transaktionsvolumen von 8 bis 9 Mrd. €. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers im 1. Halbjahr 2026 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 9,7 Mrd. € gehandelt, etwa 43 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 35 % das stärkste Segment. Der Umsatz im Wohnsegment lag über dem Vorjahreswert. Laut CBRE verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im 1. Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 1 Mrd. € und damit 31 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 15 % nur das drittstärkste Segment. Der Umsatz im Wohnsegment lag niedriger als im Vorjahr.

Zu den wohnungspolitischen und regulatorischen Entwicklungen im laufenden Jahr 2026 gehören in Deutschland mehrere Maßnahmen und Gesetzesinitiativen. Ende April 2026 beschloss das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Reform des Mietrechts. Dieser befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Vorgesehen sind u. a. Anpassungen an der Mietpreisbremse, mit denen bestehende Umgehungsmöglichkeiten eingeschränkt werden sollen, sowie eine Ausweitung der Schonfristzahlung und des vereinfachten Modernisierungsverfahrens. Geplant ist auch eine Begrenzung von Indexmieten, bei der jährliche Mietsteigerungen oberhalb des Inflationsanstiegs von 3 % nur noch anteilig berücksichtigt werden sollen. Der Bundeshaushalt 2026 sieht 13 Mrd. € für den Wohnungsbau vor. Gefördert werden der soziale und klimafreundliche Wohnungsbau, u. a. durch die befristete EH55-Sonderförderung sowie den klimafreundlichen Neubau (KFN), und die Wohneigentumsbildung. Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) hätte bis Ende Mai 2026 von den Mitgliedstaaten in nationales Recht umgesetzt werden müssen. In Deutschland soll dies im Wesentlichen über die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfolgen. Das entsprechende Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde im Juli 2026 vom Bundestag beschlossen. Es ist u. a. technologieoffener ausgestaltet. Im Rahmen des GEG war vorgesehen, dass ab dem 1. Juli 2026 in Großstädten neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Frist wurde auf den 1. November 2026 verschoben, um den Übergang zum Inkrafttreten der neuen Heizungsregelungen des GModG zu ebnen, die grundsätzlich keine 65 % Anforderung mehr vorsehen. Bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude gelten ab dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen z. B. für die Heizungsförderung und die Sanierung von Wohngebäuden. Bereits zu Jahresbeginn erhöhte sich der CO₂-Preis von 55 € auf 55 € bis 65 € pro Tonne.

Der Koalitionsausschuss von CDU, CSU und SPD hat sich auf die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft zur Förderung bezahlbaren Wohnens verständigt. Ziel ist, den sozialen Wohnungsbau und das serielle Bauen zu fördern und in Regionen mit nachgewiesenem Wohnungsmangel Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig plant die Koalition einen gesetzlichen Ausschluss von Vergesellschaftungen privater Mietwohnungsbestände auf Ebene der Länder.

Seit Anfang 2026 gilt in Schweden für Wohnungen mit Vermutungsmiete (presumtionshyra, hauptsächlich Neubau), dass deren jährliche Mietsteigerungen denselben Regeln wie für andere Mietwohnungen unterliegen. Frühere Gerichtsentscheidungen sahen niedrigere Steigerungen vor. Zum 1. April 2026 wurde zudem in Schweden die Beleihungsgrenze beim Wohnungskauf von 85 % auf 90 % erhöht. Die Umsetzung des EPBD verzögert sich in Schweden leicht, zentrale Änderungen im Planungs- und Baurecht sowie bei den Energieausweisen treten schrittweise zwischen Juli und Oktober 2026 in Kraft.

In Österreich trat zum Jahresanfang 2026 das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz in Kraft. Damit wurden die Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen angehoben sowie eine Mietpreisbremse für den ungeregelten und den geregelten Wohnungsmarkt installiert.