Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Im Segment Rental herrschten im Berichtszeitraum 2026 nahezu unveränderte Rahmenbedingungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Eine starke Wohnungsknappheit und eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen prägten weiterhin das Geschäftsumfeld. Ende Juni 2026 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote von 2,3 % (Ende Juni 2025: 2,1 %) nahezu vollständig vermietet.

Im 1. Halbjahr 2026 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum 1. Halbjahr 2025 um 3,4 % (H1 2025: 2,6 %) auf 1.749,7 Mio. € (H1 2025: 1.692,7 Mio. €). Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2026 1.478,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2025: 1.436,5 Mio. €), 209,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2025: 195,5 Mio. €) sowie 62,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2025: 60,7 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (rollierend über zwölf Monate) lag zum Ende des 1. Halbjahres 2026 bei 3,6 % (4,4 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025). Die marktbedingte Mietsteigerung betrug zum Ende des 1. Halbjahres 2026 2,1 % (2,9 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025). Die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen betrug 1,2 % zum Ende des 1. Halbjahres 2026 (1,2 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025). Insgesamt ergab sich daraus eine Like-for-like-Mietsteigerung zum Ende des 1. Halbjahres 2026 in Höhe von 3,3 % (4,1 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen zum Ende des 1. Halbjahres 2026 mit 0,3 % (0,3 % zum Ende des 1. Halbjahres 2025) zur organischen Mietsteigerung bei.

Ende Juni 2026 betrug die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental 8,51 € pro m², gegenüber 8,22 € pro m² Ende Juni 2025. Im deutschen Portfolio betrug die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2026 8,32 € pro m² (Ende Juni 2025: 8,05 € pro m²), im schwedischen Portfolio 11,82 € pro m² (Ende Juni 2025: 11,30 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio 5,87 € pro m² (Ende Juni 2025: 5,76 € pro m²). Die Mieteinnahmen der schwedischen Bestände sind als Inklusivmieten ausgestaltet, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Kosten für die Wasserversorgung sind darin enthalten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Bestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) enthalten.

Im 1. Halbjahr 2026 lag die Gesamtleistung für Instandhaltung, Modernisierung, Bestandsinvestitionen und Neubau mit 933,2 Mio. € um 9,0 % über dem Vorjahreswert des 1. Halbjahres 2025 von 856,4 Mio. €. Dazu haben im Wesentlichen höhere Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen maßgeblich beigetragen.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im 1. Halbjahr 2026 bei -242,8 Mio. € und damit um 5,8 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von -229,4 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag im 1. Halbjahr 2026 mit 1.268,6 Mio. € trotz der im Jahr 2025 und im 1. Halbjahr 2026 erfolgten Verkäufe um 3,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.225,6 Mio. €.

Segment Value-add

Im Segment Value-add wurde im Berichtszeitraum 2026 ein deutlicher Ergebnisanstieg verzeichnet. Dazu trug insbesondere die positive Geschäftsentwicklung im Bereich der eigenen Handwerkerorganisation und im Bereich Energievertrieb bei. Die Modernisierungs- und Bestandsinvestitionen lagen im 1. Halbjahr 2026 mit 441,4 Mio. € um 19,8 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 368,3 Mio. €.

Insgesamt beliefen sich die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2026 auf 800,1 Mio. € und lagen damit um 9,4 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 731,2 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit Endkunden beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 79,2 Mio. € und lagen damit um 13,8 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 69,6 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 720,9 Mio. € und lagen damit um 9,0 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 661,6 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add betrugen im 1. Halbjahr 2026 -671,6 Mio. € und lagen damit um 6,5 % über den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2025 von -630,5 Mio. €. Maßgeblich für den Anstieg waren im Wesentlichen höhere Personalaufwendungen infolge des weiteren Personalausbaus.

Das Adjusted EBITDA Value-add belief sich im 1. Halbjahr 2026 auf 128,5 Mio. € und lag damit 27,6 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 100,7 Mio. €.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales beliefen sich im Berichtszeitraum 2026 die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien auf 157,2 Mio. € bei 687 verkauften Einheiten (H1 2025: 1.134), davon 463 in Deutschland (H1 2025: 938) und 224 in Österreich (H1 2025: 196). Dies entspricht einem Rückgang der Erlöse von 26,9 % gegenüber dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 215,0 Mio. €. Dabei entfielen 91,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (H1 2025: 161,6 Mio. €) und 65,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (H1 2025: 53,4 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im 1. Halbjahr 2026 bei 43,8 % (H1 2025: 29,4 %). Während im Berichtszeitraum in Deutschland deutlich höhere Step-ups als im Vergleichszeitraum des Vorjahres erzielt werden konnten, lagen die Step-ups in Österreich leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres.

Im Segment Recurring Sales beliefen sich die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2026 auf -8,6 Mio. € und lagen damit 15,7 % unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von -10,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales betrug im 1. Halbjahr 2026 39,3 Mio. € und lag damit 1,6 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von 38,7 Mio. €.

Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum 2026 außerhalb des Segments Recurring Sales im Rahmen von Bestandsbereinigungen 2.902 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (H1 2025: 7.151) mit Gesamterlösen in Höhe von 217,0 Mio. € (H1 2025: 842,7 Mio. €) veräußert.

Segment Development

Im Segment Development zeigte sich ein Ergebnisrückgang im Berichtszeitraum 2026 im Vergleich zum 1. Halbjahr 2025 in Höhe von 65,0 %. Dabei wirkte sich im 1. Halbjahr des Vorjahres insbesondere der wirtschaftliche Übergang eines Grundstücksverkaufs an zwei landeseigene Berliner Wohnungsgesellschaften in Höhe von 53,3 Mio. € positiv aus.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2026 insgesamt 550 Wohneinheiten ausschließlich in Deutschland fertiggestellt (H1 2025: 280 Einheiten ausschließlich in Deutschland). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf 161,7 Mio. € (H1 2025: 209,1 Mio. €). Davon entfielen 134,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2025: 176,5 Mio. €) und 27,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2025: 32,6 Mio. €). Der Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Halbjahr 2026 30,3 Mio. € bei einer Marge von 18,7 % (H1 2025: 70,2 Mio. €, Marge 33,6 %).

Die operativen Kosten im Segment Development beliefen sich im 1. Halbjahr 2026 auf -19,2 Mio. € und lagen damit um 18,5 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2025 von -16,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development betrug im 1. Halbjahr 2026 20,1 Mio. € und lag damit 65,0 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres (H1 2025: 57,4 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im 1. Halbjahr 2026 insgesamt 84 Einheiten fertiggestellt (H1 2025: 335 Einheiten), davon 79 Einheiten in Deutschland (H1 2025: 330 Einheiten) und 5 Einheiten in Schweden (H1 2025: 5 Einheiten).