15 Investment Properties

Verkehrswerte (Fair Values)

Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Wir verweisen auf die ausführliche Darstellung im Konzernabschluss 2021.

Vonovia bewertet sein Portfolio in Deutschland, Österreich und nun erstmalig auch in Schweden intern anhand des sogenannten Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des 10-jährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Beim Portfolio in Österreich werden zusätzlich für ein Teilportfolio Verkaufsszenarien einer Einzelprivatisierung der Wohnungen unterstellt. Die erzielbaren Erlöse werden nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt und periodengerecht im DCF-Modell erfasst. Zur Berücksichtigung der Verkaufspotenziale wird für die österreichischen Bestände der DCF-Detailzeitraum auf 100 Jahre verlängert und auf die Verwendung eines Terminal Value verzichtet.

Aufgrund der im 1. Halbjahr 2022 erkennbaren Marktdynamik hat Vonovia entschieden, nach der Bewertung zum 1. Quartal zum Halbjahr eine Neubewertung der 20 deutschen Standorte mit den größten Verkehrswertanteilen durchzuführen. Die Liste der zu bewertenden Standorte wurde ergänzt um drei weitere deutsche Standorte, bei denen eine größere Wertänderung zu beobachten war. Des Weiteren wurden die zehn Standorte in Schweden mit den größten Verkehrswertanteilen des schwedischen Portfolios und in Österreich der Standort Wien bewertet. Die Auswahl umfasst mit etwa drei Vierteln des Gesamtverkehrswerts den wesentlichen Teil des Portfolios.

Für das Immobilienvermögen in Deutschland und Österreich erfolgte eine Plausibilisierung der Wertentwicklungen und des Wertniveaus durch die Gutachter CBRE GmbH (Bestand Vonovia) und Jones Lang LaSalle SE (Bestand Deutsche Wohnen). Diese erkennen den Portfoliowert zum 30. Juni 2022 als plausibel und marktkonform an. Für das Portfolio in Schweden erfolgte die Plausibilisierung der internen Bewertung durch eine externe Bewertung des Portfolios durch Savills Sweden SE. Der aus dem externen Gutachten resultierende Marktwert weicht im Ergebnis 0,1 % vom internen Bewertungsergebnis ab.

Für den nicht neu bewerteten Bestand wird die um Aktivierungen fortgeschriebene Bewertung vom Jahresende 2021 beibehalten.

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, vertragliche Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 30. Juni 2022 auf 98.811,2 Mio. € (31.12.2021: 97.845,3 Mio. €). Dies entspricht für die bebauten Grundstücke (ohne das Teilportfolio Deutsche Wohnen) einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,5 % (31.12.2021: 2,6 %). Für Deutschland Vonovia exklusive Deutsche Wohnen resultiert daraus für den Bestand ein Ist-Mieten-Multiplikator von 28,9 (31.12.2021: 28,0) und ein Marktwert pro m² in Höhe von 2.508 € (31.12.2021: 2.401 € pro m²). Der Ist-Mieten-Multiplikator liegt für den Bestand in Österreich bei 26,3 (31.12.2021: 26,5) und einem Marktwert pro m² von 1.709 € (31.12.2021: 1.674 €), für Schweden bei 20,8 (31.12.2021: 20,6) und einem Marktwert pro m² von 2.395 € (31.12.2021: 2.475 €).

Für die bebauten Grundstücke im Teilportfolio der Bestandsobjekte von Deutsche Wohnen beträgt die Nettoanfangsrendite 2,1 % (31.12.2021: 2,1 %), was einem Marktwert von 3.120 € pro m² (31.12.2021: 2.894 € pro m²) und einem Ist-Mieten-Multiplikator von 35,0 (31.12.2021: 33,5) entspricht.

Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren beträgt 1,5 %. Für das österreichische Portfolio wurde für 51,5 % des Bestands ein Verkaufsszenario mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.349 € pro m² angenommen.

Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im 1. Halbjahr 2022 auf 3.115,9 Mio. € (1. Halbjahr 2021: 3.698,6 Mio. €).

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Immobilienportfolio stellen sich zum 30. Juni 2022 nach regionalen Märkten bzw. gesondert für das Portfolio von Deutsche Wohnen wie folgt dar. Erläuterungen zu Vorjahresangaben können dem Geschäftsbericht 2021 der Vonovia SE entnommen werden.

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Vonovia zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko in den erwarteten Zahlungsströmen nehmen, welches sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.

Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt.

Aufgrund der besonderen Situation in Schweden mit einer hohen Wirkung einer veränderten Inflation auf zukünftige Mietsteigerungen wurde angenommen, dass sich eine Änderung der Inflation zumindest zu einem Drittel auf die Mietentwicklung überträgt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.