Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende Juni 2023 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,2 % (Ende Juni 2022: 2,4 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Die Segmenterlöse Rental stiegen im Sechsmonatszeitraum 2023 im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung auch unter Berücksichtigung des Anfang 2022 abgegangenen Berlin-Portfolios insgesamt um 2,3 % (H1 2022: 1,6 %) auf 1.606,4 Mio. € (H1 2022: 1.570,5 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 1.376,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (H1 2022: 1.338,0 Mio. €), 171,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (H1 2022: 178,5 Mio. €) sowie 58,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (H1 2022: 54,0 Mio. €).

Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,5 % (H1 2022: 3,4%). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 1,5 % (H1 2022: 1,0 %) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,2 % (H1 2022: 1,7 %). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,7 % (H1 2022: 2,7 %). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,8 % (H1 2022: 0,7 %) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende Juni 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,58 € pro m² gegenüber 7,44 € pro m² per Ende Juni 2022 (inklusive Deutsche Wohnen). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2023 bei 7,51 € pro m² (30. Juni 2022: 7,32 € pro m² inklusive Deutsche Wohnen), im schwedischen Portfolio bei 9,50 € pro m² (30. Juni 2022: 10,00 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,37 € pro m² (30. Juni 2022: 5,01 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir unsere an die aktuellen Rahmenbedingungen angepasste Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im 1. Halbjahr 2023 mit 201,2 Mio. € um 17,4 % unter den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2022 von 243,7 Mio. €. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 1.198,2 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2023 um 7,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.111,7 Mio. €.

Segment Value-add

Die Entwicklung des Segments Value-add war weiterhin maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch den Fachkräftemangel beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ. Zudem führten kurzfristige Änderungen in der Technologie für Heizungsmodernisierungen zu einer geringeren Leistungserbringung.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2023 mit 619,8 Mio. € um 2,8 % unter dem Sechsmonatsvergleichswert 2022 von 637,4 Mio. €. Im Sechsmonatszeitraum 2023 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 66,4 Mio. € bzw. 15,3 % über dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2022 von 57,6 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze lagen im Sechsmonatszeitraum 2023 mit 553,4 Mio. € 4,6 % unter dem Vergleichswert im Sechsmonatszeitraum 2022 von 579,8 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Sechsmonatszeitraum 2023 mit 575,7 Mio. € um 4,0 % über den Vergleichszahlen des Sechsmonatszeitraums 2022 von 553,5 Mio. €. Dazu trugen insbesondere höhere Baukosten sowie gestiegene Energiekosten bei.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 44,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2023 deutlich unter dem Vergleichswert von 83,9 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2022.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Sechsmonatszeitraum 2023 mit 141,4 Mio. € bzw. 52,1 % volumenbedingt mit 628 Wohnungsverkäufen (H1 2022: 1.349), davon 412 in Deutschland (H1 2022: 1.046) und 216 in Österreich (H1 2022: 303) unter dem Vergleichswert 2022 von 295,2 Mio. €. Dabei entfallen 82,7 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (H1 2022: 216,7 Mio. €) und 58,7 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (H1 2022: 78,4 Mio. €; sowie 0,2 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Schweden in H1 2022).

Der Verkehrswert-Step-up lag im 1. Halbjahr 2023 mit 45,6 % über dem Vergleichswert von 44,9 % im 1. Halbjahr 2022. Dazu haben im Wesentlichen deutlich höhere Step-ups bei Verkäufen in Österreich beigetragen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2023 mit 7,3 Mio. € 20,7 % unter dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2022 von 9,2 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Halbjahr 2023 mit 37,0 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2022 von 82,3 Mio. €.

Ferner sind im 1. Halbjahr 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 654 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/sonstiges (H1 2022: 16.399) mit Gesamterlösen in Höhe von 101,0 Mio. € (H1 2022: 2.627,2 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 9,2 % im Berichtszeitraum 2023 über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2022 von 1,2 %.

Segment Development

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2023 insgesamt 231 Einheiten fertiggestellt (H1 2022: 592 Einheiten), davon 104 Einheiten in Deutschland (H1 2022: 16 Einheiten) und 127 Einheiten in Österreich (H1 2022: 576 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im 1. Halbjahr 2023 bei 218,3 Mio. € (H1 2022: 363,2 Mio. €), davon entfielen 189,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2022: 173,8 Mio. €) und 28,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2022: 189,4 Mio. €). Der Rückgang war in Österreich durch ein geringeres Beurkundungsvolumen gegenüber dem Vorjahr bedingt. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Halbjahr 2023 22,6 Mio. € bei einer Marge von 10,4 % (H1 2022: 71,2 Mio. €, Marge 19,6 %).

Im Bereich Development to hold wurden im 1. Halbjahr 2023 insgesamt 962 Einheiten (H1 2022: 511 Einheiten) fertiggestellt, davon 502 Einheiten in Deutschland (H1 2022: 448 Einheiten), 296 Einheiten in Österreich (H1 2022: 0 Einheiten) und 164 Einheiten in Schweden (H1 2022: 63 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum 2023 ein Fair Value von 193,6 Mio. € (H1 2022: 97,0 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel mit 82,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2022: 97,0 Mio. €), mit 84,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (H1 2022: 0,0 Mio. €) sowie mit 26,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden. Der resultierende Rohertrag aus Development to hold betrug im 1. Halbjahr 2023 14,2 Mio. € bei einer Marge von 7,3 % (H1 2022:28,8 Mio. €, Marge 29,7 %).

Die operativen Kosten Development lagen im 1. Halbjahr 2023 mit 15,3 Mio. € 9,5 % unter dem Vergleichswert im 1. Halbjahr 2022 mit 16,9 Mio. €. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 23,8 Mio. € (H1 2022: 84,9 Mio. €).

Segment Pflege

Das Segment Pflege entwickelte sich im Sechsmonatszeitraum 2023 erwartungsgemäß. Zum Ende des 1. Halbjahres 2023 zählten unverändert 72 Pflegeimmobilien zum Bewirtschaftungsportfolio, davon unverändert 71 im Eigentum von Vonovia.

Die Segmenterlöse lagen im 1. Halbjahr 2023 mit 143,9 Mio. € 5,1 % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2022 von 136,9 Mio. €.

Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Berichtszeitraum 2023 2,6 Mio. € (H1 2022: 2,9 Mio. €).

Die operativen Kosten im Segment Pflege lagen im Sechsmonatszeitraum 2023 bei 106,1 Mio. € gegenüber 91,0 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2022. Diese sind im Wesentlichen auf höhere Personal- und Energiekosten sowie zeitversetzte Anpassungen von Pflegekassezahlungen zurückzuführen.

Das Adjusted EBITDA Pflege lag im Berichtszeitraum 2023 mit 35,2 Mio. € um 18,1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 43,0 Mio. €.