Ertragslage
Überblick
Insgesamt entwickelte sich Vonovia im 1. Halbjahr 2023 erwartungsgemäß.
Im 1. Halbjahr 2023 beobachteten wir weiterhin eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und eine positive Geschäftsentwicklung im Kerngeschäft Rental.
Darüber hinaus haben sich im Berichtszeitraum die erwarteten Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und dessen Folgen, insbesondere bei den Energie- und Baukosten sowie bei gestiegenen Zinsen, im Zwischenabschluss auf die übrigen Segmente niedergeschlagen.
Bei der Analyse der Halbjahreszahlen 2023 ist zu berücksichtigen, dass die Vorjahreszahlen gemäß der aktuellen Segmentierung und die steuerungsrelevanten Größen Adjusted EBITDA Total und Group FFO gemäß der aktuellen Definition ausgewiesen werden.
Per 30. Juni 2023 beschäftigte Vonovia 15.764 Mitarbeiter (30. Juni 2022: 15.845).
Die nachstehenden Kennzahlen geben den Überblick über die Ertragslage von Vonovia im 1. Halbjahr 2023 und die relevanten Werttreiber.
Entwicklung der Ertragslage
in Mio. € | H1 2022 | H1 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Segmenterlöse Total | 3.102,0 | 2.925,7 | -5,7 | 6.256,9 | ||||
Segmenterlöse Rental | 1.570,5 | 1.606,4 | 2,3 | 3.163,4 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 637,4 | 619,8 | -2,8 | 1.272,0 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 295,2 | 141,4 | -52,1 | 543,4 | ||||
Segmenterlöse Development | 462,0 | 414,2 | -10,3 | 998,0 | ||||
Segmenterlöse Pflege | 136,9 | 143,9 | 5,1 | 280,1 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 1.405,8 | 1.338,3 | -4,8 | 2.763,1 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.111,7 | 1.198,2 | 7,8 | 2.233,5 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 83,9 | 44,1 | -47,4 | 126,7 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 82,3 | 37,0 | -55,0 | 135,1 | ||||
Adjusted EBITDA Development | 84,9 | 23,8 | -72,0 | 183,2 | ||||
Adjusted EBITDA Pflege | 43,0 | 35,2 | -18,1 | 84,6 | ||||
Group FFO | 1.066,6 | 964,8 | -9,5 | 2.035,6 | ||||
Monatliche Ist-Miete in €/m² | 7,44 | 7,58 | 1,9 | 7,49 | ||||
Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m²) | 34.616 | 34.380 | -0,7 | 34.525 | ||||
Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE) | 551.390 | 548.358 | -0,5 | 550.342 | ||||
Leerstandsquote Vonovia in % | 2,2 | 2,2 | – | 2,0 | ||||
Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen Rental (€/m²) | 10,89 | 9,11 | -16,3 | 24,80 | ||||
davon Instandhaltungsaufwand (€/m²) | 6,21 | 6,02 | -3,1 | 12,85 | ||||
davon substanzwahrende Investitionen (€/m²) | 4,68 | 3,09 | -34,0 | 11,95 | ||||
Anzahl erworbener Einheiten | 893 | 63 | -92,9 | 969 | ||||
Anzahl verkaufter Einheiten | 17.748 | 1.282 | -92,8 | 19.760 | ||||
davon Recurring Sales | 1.349 | 628 | -53,4 | 2.710 | ||||
davon Non Core/Sonstiges | 16.399 | 654 | -96,0 | 17.050 | ||||
Anzahl neu gebauter Wohnungen | 1.103 | 1.193 | 8,2 | 3.749 | ||||
davon für den eigenen Bestand | 511 | 962 | 88,3 | 2.071 | ||||
davon für den Verkauf an Dritte | 592 | 231 | -61,0 | 1.678 | ||||
Mitarbeiter, Anzahl | 15.845 | 15.764 | -0,5 | 15.915 | ||||
Die Segmenterlöse Total lagen mit 2.925,7 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2023 5,7 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 3.102,0 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten sowie geringere Verkäufe Recurring Sales beigetragen.
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Total | ||||||||
in Mio. € | H1 2022* | H1 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Mieteinnahmen Konzern | 1.573,0 | 1.609,3 | 2,3 | 3.168,1 | ||||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet | 56,9 | 65,9 | 15,8 | 118,3 | ||||
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege | 136,9 | 143,8 | 5,0 | 280,1 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Investment Properties, soweit diese auf Recurring Sales entfallen | 277,9 | 137,2 | -50,6 | 515,7 | ||||
Interne Erlöse Value-add | 579,8 | 553,4 | -4,6 | 1.152,4 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | 380,5 | 222,5 | -41,5 | 588,4 | ||||
Fair Value Development to hold | 97,0 | 193,6 | 99,6 | 433,9 | ||||
Segmenterlöse Total | 3.102,0 | 2.925,7 | -5,7 | 6.256,9 | ||||
- *Vorjahreswerte Deutsche Wohnen an die aktuelle Segment Definition angepasst.
In nachfolgender Übersicht sind die weiteren wesentlichen Kennzahlen der Ertragslage und deren Überleitung zur Steuerungskennzahl Group FFO dargestellt:
Group FFO
Group FFO | ||||||||
in Mio. € | H1 2022* | H1 2023 | Veränderung | 12M 2022 | ||||
Segmenterlöse Rental | 1.570,5 | 1.606,4 | 2,3 | 3.163,4 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -215,1 | -207,0 | -3,8 | -443,6 | ||||
Operative Kosten Rental | -243,7 | -201,2 | -17,4 | -486,3 | ||||
Adjusted EBITDA Rental | 1.111,7 | 1.198,2 | 7,8 | 2.233,5 | ||||
Segmenterlöse Value-add | 637,4 | 619,8 | -2,8 | 1.272,0 | ||||
davon externe Erlöse | 57,6 | 66,4 | 15,3 | 119,6 | ||||
davon interne Erlöse | 579,8 | 553,4 | -4,6 | 1.152,4 | ||||
Operative Kosten Value-add | -553,5 | -575,7 | 4,0 | -1.145,3 | ||||
Adjusted EBITDA Value-add | 83,9 | 44,1 | -47,4 | 126,7 | ||||
Segmenterlöse Recurring Sales | 295,2 | 141,4 | -52,1 | 543,4 | ||||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -203,7 | -97,1 | -52,3 | -391,6 | ||||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 91,5 | 44,3 | -51,6 | 151,8 | ||||
Vertriebskosten Recurring Sales | -9,2 | -7,3 | -20,7 | -16,7 | ||||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 82,3 | 37,0 | -55,0 | 135,1 | ||||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 363,2 | 218,3 | -39,9 | 560,6 | ||||
Herstellkosten Development to sell | -292,0 | -195,7 | -33,0 | -440,4 | ||||
Rohertrag Development to sell | 71,2 | 22,6 | -68,3 | 120,2 | ||||
Fair Value Development to hold | 97,0 | 193,6 | 99,6 | 433,9 | ||||
Herstellkosten Development to hold** | -68,2 | -179,4 | >100 | -340,6 | ||||
Rohertrag Development to hold | 28,8 | 14,2 | -50,7 | 93,3 | ||||
Mieterlöse Development | 1,8 | 2,3 | 27,8 | 3,5 | ||||
Operative Kosten Development | -16,9 | -15,3 | -9,5 | -33,8 | ||||
Adjusted EBITDA Development | 84,9 | 23,8 | -72,0 | 183,2 | ||||
Segmenterlöse Pflege | 136,9 | 143,9 | 5,1 | 280,1 | ||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -2,9 | -2,6 | -10,3 | -7,0 | ||||
Operative Kosten Pflege | -91,0 | -106,1 | 16,6 | -188,5 | ||||
Adjusted EBITDA Pflege | 43,0 | 35,2 | -18,1 | 84,6 | ||||
Adjusted EBITDA Total | 1.405,8 | 1.338,3 | -4,8 | 2.763,1 | ||||
Zinsaufwand FFO | -236,4 | -297,6 | 25,9 | -493,8 | ||||
Laufende Ertragsteuern FFO | -60,1 | -66,8 | 11,1 | -145,0 | ||||
Konsolidierung*** | -42,7 | -9,1 | -78,7 | -88,7 | ||||
Group FFO | 1.066,6 | 964,8 | -9,5 | 2.035,6 | ||||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 1.025,6 | 919,6 | -10,3 | 1.944,3 | ||||
- *Vorjahreswerte an neue Adjusted EBITDA-Definition (ohne Ergebnisse aus at-equity-Beteiligungen) angepasst, Anpassungen Adjusted EBITDA Rental -4,3 Mio. €, Anpassungen Adjusted EBITDA Value-add 0,5 Mio. €. Im Laufe des 4. Quartals 2022 wurde das Segment Deutsche Wohnen aufgelöst und in die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege überführt. Vorjahreswerte H1 2022 entsprechend aktualisiert.
- **Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen H1 2023 in Höhe von 0,5 Mio. € (H1 2022: 0,0 Mio. €), 12M 2022: 2,5 Mio. €.
- ***Davon Zwischenverluste H1 2023: +5,1 Mio. € (H1 2022: -13,7 Mio. €), 12M 2022: Zwischenverluste +4,8 Mio. €, Rohertrag Development to hold H1 2023: -14,2 Mio. € (H1 2022: -28,9 Mio. €), 12M 2022: -93,3Mio. €.
Zum 30. Juni 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 548.080 eigenen Wohnungen (30. Juni 2022: 549.484), 165.085 Garagen und Stellplätzen (30. Juni 2022: 163.558) sowie 8.779 gewerblichen Einheiten (30. Juni 2022: 8.873). Hinzu kommen 70.436 Wohneinheiten (30. Juni 2022: 72.362), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.