Umfeldentwicklung

Nach einer längeren Stagnationsphase gelang der EU-Wirtschaft laut Europäischer Kommission zu Jahresbeginn ein Comeback. Mit 0,3 % lag das Wirtschaftswachstum im 1. Quartal 2024 zwar noch unter dem geschätzten Potenzial, übertraf aber die Erwartungen. Die Voraussetzungen für eine allmähliche Beschleunigung der Wirtschaftsaktivitäten in diesem und im nächsten Jahr sind weiterhin gegeben. Die deutsche Wirtschaft ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) mit einem leichten Anstieg des Bruttoinlandprodukts (BIP, 1. Quartal 2024 +0,2 % zum Vorquartal) in das Jahr 2024 gestartet, nachdem es zum Jahresende 2023 noch zurückgegangen war. Exporte und Investitionen lieferten positive Impulse für die Wirtschaftsleistung, während aber eine Erholung der privaten Konsumausgaben ausblieb. Die Erholung der Konjunktur kommt laut IfW Kiel nur mühsam voran. Das Geschäfts- und Konsumklima befindet sich trotz Aufwärtstendenz weiterhin auf niedrigem Niveau. In Schweden wuchs das BIP im gleichen Zeitraum laut Statistik Schweden (SCB) um 0,7 %. Der Aufschwung ist insbesondere auf Vorratsveränderungen zurückzuführen. In Österreich stieg das BIP laut Statistik Austria voraussichtlich um 0,2 % gegenüber dem Vorquartal, die Wirtschaft wird vom privaten Konsum getragen. Für 2024 wird ein BIP-Wachstum von 0,2 % in Deutschland (IfW Kiel), 1,0 % in Schweden (Konjunkturinstitutet) und 0,0 % in Österreich (WIFO) erwartet.

Der Arbeitsmarkt kann sich der Gemengelage aus in Deutschland z. B. nur langsamer konjunktureller Erholung und zurückhaltendem Konsum nicht entziehen. So nahmen Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung laut Bundesagentur für Arbeit in Deutschland im Juni 2024 erneut zu. Zudem schwächte sich die gemeldete Nachfrage nach neuen Arbeitskräften weiter ab. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen stieg im Juni 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozentpunkte auf 5,8 %. Laut Statistik Schweden (SCB) ist die Arbeitslosenquote in Schweden im Mai 2024 gegenüber Mai 2023 nicht saisonbereinigt um 0,8 Prozentpunkte auf 8,7 % gestiegen. In Österreich lag die Arbeitslosenquote nach nationaler Berechnung laut Arbeitsmarktservice im Juni 2024 bei 6,2 % und damit um 0,5 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Im Jahresdurchschnitt 2024 wird eine Arbeitslosenquote nach jeweils nationaler Definition von in Deutschland 5,9 % (IfW Kiel), in Schweden 8,4 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 6,9 % (WIFO) erwartet.

Gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) lag die Inflation laut Destatis in Deutschland im Juni 2024 im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 2,2 %. Damit war die Inflationsrate niedriger als noch zu Jahresbeginn. Laut DB Research wurde der aktuelle zyklische Tiefpunkt erreicht. Die Inflation sank im 1. Halbjahr 2024 vor allem aufgrund von Basiseffekten. Die Kerninflation liegt jedoch in Deutschland und der Eurozone bei ca. 3 % gegenüber dem Vorjahr und damit über dem 2 %-Ziel. In Schweden und Österreich lagen die Inflationsraten im Juni 2024 bei 2,6 % (SCB) bzw. bei voraussichtlich 3,0 % (Statistik Austria) und fielen ebenfalls geringer aus als noch zum Jahresanfang. Nach jeweils nationaler Definition wird im Jahresdurchschnitt 2024 ein VPI-Anstieg von in Deutschland 2,2 % (IfW Kiel), in Schweden 2,8 % (Konjunkturinstitutet) und in Österreich 3,4 % (WIFO) erwartet.

Mit der Absicht, die zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen 2 %-Ziel zu erreichen, erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2023 den Leitzins in mehreren Schritten bis auf 4,50 %. Im Juni 2024 begann die EZB den Grad der geldpolitischen Straffung zu reduzieren und senkte den Leitzins um 25 Basispunkte auf nun 4,25 %. Weitere Zinsschritte könnten laut IfW Kiel im weiteren Jahresverlauf folgen. Aufgrund der hohen Inflationsrate erhöhte auch die Schwedische Reichsbank im Jahresverlauf 2023 die Policy Rate auf 4,00 %. Nachdem sich die Teuerungsrate wieder dem Inflationsziel näherte, kam es im Mai 2024 zur ersten Senkung der Policy Rate um 25 Basispunkte auf nun 3,75 %. Weitere Zinssenkungsschritte sind in der zweiten Jahreshälfte möglich. In diesem Umfeld lagen die Bauzinsen in Deutschland, Schweden und Österreich auch Anfang 2024 spürbar über dem Niveau von vor dem Jahr der Zinswende 2022.

Der Immobilienmarkt zeigt sich differenziert: Am Markt für Wohneigentum nähern sich Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern langsam an, mancherorts sind wieder steigende Preise zu beobachten. Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich zunächst noch verhalten mit zuletzt teils steigenden Transaktionsvolumen im Segment Wohnen. Für Projektentwickler gestaltet sich die Situation weiterhin herausfordernd. Gleichzeitig sind die fundamentalen Rahmenbedingungen am Mietwohnungsmarkt in Deutschland laut Savills aus Sicht von Eigentümern und Investoren sehr gut. Vielerorts besteht ein erheblicher Nachhol- und Zusatzbedarf beim Wohnungsbau und die Wohnraumnachfrage wird weiter steigen. Mit weiterem Rückgang der Leerstandsraten und Anstieg der Marktmieten ist zu rechnen. So stiegen die inserierten Mieten deutschlandweit weiter an und lagen laut empirica im Durchschnitt aller Baujahre im 2. Quartal 2024 um 5,6 % (Neubau 5,8 %) höher als im Vorjahresquartal. Laut DB Research dürften die Neuvertragsmieten im laufenden Jahr um etwa 5 % und die Mieten bei bestehenden Verträgen um ca. 2,2 % wachsen. Im Mai waren in Schweden laut „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbands („Hyresgästföreningen“), die Verhandlungen der Mieten für 2024 nahezu abgeschlossen. Die durchschnittliche Mietsteigerung betrug bis dahin gut 5 %. Gemessen am Index für tatsächliche Mietzahlungen für Hauptwohnungen im Rahmen des Verbraucherpreisindex stiegen auch die Mieten in Österreich seit Jahresbeginn weiter an und lagen im Mai 2024 rund 7 % höher als im Vorjahresmonat.

Seit dem Peak der Hauspreise im Jahr 2022 haben sich diese in Deutschland, Schweden und Österreich merklich abgekühlt. Der Preisrückgang kam in Deutschland zum Ende des 1. Halbjahres im Durchschnitt nahezu zum Stillstand. Der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) lag zum 2. Quartal 2024 um 3,6 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, im Vergleich zum Vorquartal betrug der Rückgang jedoch nur noch 0,4 %. Andere Marktbeobachter sehen die Preise für Bestandswohnungen (Immowelt) bzw. Eigentumswohnungen (Europace) im Durchschnitt zur Jahresmitte bereits leicht über den Vorjahreswerten. Im Neubausegment lag der empirica Preisindex für Eigentumswohnungen im 2. Quartal 2024 um 1,9 % höher als im Vorjahreszeitraum. Laut Spezialisten der Helaba ist eine Stabilisierung der Preise 2024 wahrscheinlich, die Experten von Immowelt erwarten, dass die Preise im weiteren Jahresverlauf steigen. Die Preise für Mieter-Eigentümer-Wohnungen in Schweden („Bostadsrätter“) lagen laut Svensk Mäklarstatistik im Juni 2024 bereits 2,4 % höher als im Vorjahreszeitraum. Seit Jahresbeginn setzte eine sichtliche Erholung der Preise ein, nachdem diese Ende 2023 noch leicht nachgaben. Die Experten der Swedbank nehmen an, dass die Preise für Wohnimmobilien die Talsohle erreicht haben und in diesem Jahr leicht um 2 bis 3 % steigen werden. Der Wohnimmobilienpreisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser in Österreich zeigt für das 1. Quartal 2024 erneut einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr (-2,6 %) und dem Vorquartal (-0,6 %). Dabei zeigte sich die Entwicklung im laufenden Jahr zweigeteilt. Gegenüber dem Vorquartal gaben die Preise in Wien im 1. Quartal 2024 weiter nach, im übrigen Österreich ohne Wien stiegen sie im Durchschnitt aber an. Laut Einschätzung von RE/MAX zu Jahresbeginn zeigte der Preistrend bei Wohneigentum in Österreich für das Jahr 2024 zunächst nach unten.

Die Bevölkerungszahl in Deutschland, Schweden und Österreich ist 2023 erneut gestiegen und dürfte weiter wachsen. Es fehlt in vielen großen Städten und Metropolregionen nach wie vor an Wohnungen. Indessen wird ein Rückgang der Bautätigkeit erwartet. Wegen der Kombination aus höheren Zinsen, ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten befindet sich der Wohnungsbau in allen drei Ländern in einer schwierigen Phase. Neubauentwicklungen sind bei den derzeitigen Bedingungen wirtschaftlich kaum noch darstellbar. 2023 wurden laut Destatis in Deutschland 294.400 Wohnungen fertiggestellt, 0,3 % weniger als im Vorjahr. Nach aktualisierter Schätzung von DB Research könnte die Zahl im Jahr 2024 auf 260.000 sinken. Die Bundesregierung hatte sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Das sinkende Neubauvolumen bedeutet laut JLL insbesondere für die Mietwohnungsmärkte eine weitere Verschärfung des Nachfrageüberhangs. In Schweden müssen laut Schätzung von Boverket bis 2030 jährlich 67.300 Wohnungen neu gebaut werden. Im vergangenen Jahr wurden fast 69.000 Wohnungen fertiggestellt, das Tempo bei den Fertigstellungen werde sich aber im Jahr 2024 deutlich verlangsamen. Die Zahl der Baubeginne lag 2023 bei nur 32.000 und wird im laufenden Jahr voraussichtlich auf 27.000 sinken. In Österreich hatte der Wohnungsbau in den vergangenen Jahren dem stark gestiegenen Bedarf an Wohnraum Rechnung getragen. Nach starkem Rückgang der Baubewilligungen verlangsamte sich laut Bank Austria 2023 die Zahl der Fertigstellungen von Wohnbauten deutlich. Auch für 2024 werden spürbar geringere Fertigstellungszahlen erwartet. In Anbetracht des weiterhin wachsenden Wohnungsbedarfs ist nach Angaben von CBRE mittelfristig ein Engpass in den Ballungszentren zu erwarten.

Gemessen am Transaktionsvolumen zeigte sich der deutsche Wohninvestmentmarkt im 1. Halbjahr 2024 insgesamt noch verhalten. Das Volumen betrug nach Angaben von CBRE 2,8 Mrd. € und lag damit 10 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Der Rückgang sei auf den generellen Rückgang der realisierten Kapitalwerte und die gehandelten Qualitäten zurückzuführen. Derweil gab es im 2. Quartal eine merkliche Belebung im Vergleich zum 1. Quartal 2024. Stärkster Nettokäufer war die öffentliche Hand, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern. Ein Großteil des Transaktionsgeschehens konzentrierte sich laut CBRE auf Berlin. Die Spitzenrenditen blieben im Durchschnitt der Top-7-Städte im 2. Quartal stabil bei 3,4 %. CBRE rechnet für das Gesamtjahr 2024 mit einem Transaktionsvolumen von mindestens 5 Mrd. €. Das Volumen wird wegen notwendiger Refinanzierungen zunehmend durch Verkäufe von Fonds und börsennotierten Wohnungsunternehmen bestimmt. Am schwedischen Transaktionsmarkt wurden laut Colliers im 1. Halbjahr 2024 segmentübergreifend Immobilien im Wert von 4,7 Mrd. € gehandelt, etwa 16 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Gemessen am Umsatz bildeten Wohnimmobilien mit einem Anteil von 23 % das drittgrößte Segment nach Logistik und Büros. Laut CBRE Austria verzeichnete der österreichische Immobilieninvestmentmarkt im 1. Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen von rund 1 Mrd. € und damit knapp weniger als im 1. Halbjahr 2023 (1,08 Mrd. €). Der Anteil des Segments Wohnen betrug davon rund 30 %. Laut Analyse von EHL zum 1. Quartal bleiben insbesondere Wohnobjekte in Wien begehrt.

Zu den wohnungspolitischen Entwicklungen in der ersten Jahreshälfte 2024 gehören in Deutschland z. B. erneut Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) und bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). So trat am 1. Januar 2024 eine GEG-Novelle in Kraft, die darauf abzielt, den Anteil erneuerbarer Energien im Heizungssystem zu erhöhen und Emissionen zu reduzieren. Bei der BEG trat zeitgleich dazu eine neue Richtlinie in Kraft, die den Austausch alter, fossiler Heizungen durch klimafreundliche Heizungen mit einem Investitionskostenzuschuss unterstützt. Nach dem Antragsstopp für das Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau Ende 2023 können seit Februar 2024 wieder Anträge für günstige Kredite bei der KfW gestellt werden. Außerdem wurde Anfang Juli 2024 ein Teil der Mittel für das geplante Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ freigegeben. Dieses soll Anreize für den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment schaffen. Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde im März dieses Jahres auch die degressive AfA für den Neubau von Wohnungen beschlossen. Diese gilt zeitlich befristet für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Weiterhin tritt ab Sommer 2024 das KfW-Förderprogramm „Jung kauft Alt“ in Kraft, bei dem der Kauf von sanierungsbedürftigen Altbauten gefördert werden soll. Im April 2024 einigten sich die Koalitionspartner auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um drei Jahre. Beim entsprechenden Gesetzentwurf gebe es derzeit noch Abstimmungsbedarf. Mit dem Kabinettsbeschluss zum Jahressteuergesetz 2024 im Juni dieses Jahres setzt die Bundesregierung die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit um. Unternehmen, die sich auf dauerhaft günstige Mieten verpflichten, werden steuerlich gefördert. Eine im Dezember getroffene Einigung zur Reform der EU-Gebäuderichtlinie sieht u. a. die Senkung des Energieverbrauchs bei Wohngebäuden vor. Die EU verzichtet dabei auf eine Sanierungspflicht für schlecht gedämmte private Wohngebäude. Die Neufassung ist Ende Mai 2024 in Kraft getreten. Die für den Jahreswechsel 2024/2025 in Schweden geplante Einführung einer neuen Bauordnung wurde auf den 1. Juli 2025 verschoben. In Österreich gilt seit 2024 ein Mietpreisdeckel, der die Erhöhung der Richtwertmieten, Kategoriemieten und Mieten bei gemeinnützigen Wohnungen begrenzt. Freie Mietverträge sind davon nicht erfasst. Ein im Frühjahr zur Belebung der Bauwirtschaft in Österreich beschlossenes Wohnbaupaket soll u. a. Erleichterungen bei Wohnbaukrediten bringen.