Erörterung der Ertragslage nach Segmenten

Segment Rental

Ende Juni 2024 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,2 % (Ende Juni 2023: 2,2 %) weiterhin nahezu voll vermietet.

Im Sechsmonatszeitraum 2024 stiegen die Segmenterlöse Rental im Vergleich zum Sechsmonatszeitraum 2023 um 2,0 % (6M 2023: 2,3 %) auf 1.650,4 Mio. € (6M 2023: 1.618,6 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2024 1.410,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (6M 2023: 1.388,7 Mio. €), 179,9 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (6M 2023: 171,4 Mio. €) sowie 60,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (6M 2023: 58,5 Mio. €). Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (3,5 % per 30. Juni 2023). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,2 % (1,5 % per 30. Juni 2023) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,3 % (1,2 % per 30. Juni 2023). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,5 % (2,7 % per 30. Juni 2023). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,3 % (0,8 % per 30. Juni 2023) zur organischen Mietsteigerung bei.

Per Ende Juni 2024 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Wohnimmobilienportfolio im Segment Rental bei 7,86 € pro m² gegenüber 7,58 € pro m² per Ende Juni 2023. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Juni 2024 bei 7,73 € pro m² (Ende Juni 2023: 7,51 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,51 € pro m² (Ende Juni 2023: 9,50 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,66 € pro m² (Ende Juni 2023: 5,37 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2024 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.

Im Segment Rental lagen die operativen Kosten im 1. Halbjahr 2024 mit 233,5 Mio. € um 15,2 % über den Vergleichszahlen des 1. Halbjahres 2023 von 202,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Rental lag mit 1.191,6 Mio. € im 1. Halbjahr 2024 leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.209,0 Mio. €.

Segment Value-add

Die Entwicklung des Segments Value-add war weiterhin maßgeblich durch die aktuellen Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die generellen Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen beeinflussten weiterhin die Geschäftsentwicklung. Modernisierung und Bestandsinvestitionen erreichten im 1. Halbjahr 2024 nahezu das Volumen des 1. Halbjahres 2023.

Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Berichtszeitraum 2024 mit 635,3 Mio. € um 2,5 % über dem Sechsmonatsvergleichswert 2023 von 619,8 Mio. €. Die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden lagen im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 59,9 Mio. € bzw. um 9,8 % unter dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2023 von 66,4 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf Preisanpassungen im Energievertrieb im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen, die entsprechend an unsere Mieter weitergegeben wurden. Die konzerninternen Umsätze lagen im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 575,4 Mio. € 4,0 % über dem Vergleichswert im Sechsmonatszeitraum 2023 von 553,4 Mio. €.

Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 578,5 Mio. € leicht über den Vergleichszahlen des Sechsmonatszeitraums 2023 von 575,7 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 56,8 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2024 um 28,8 % über dem Vergleichswert von 44,1 Mio. € im Sechsmonatszeitraum 2023.

Segment Recurring Sales

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 163,9 Mio. € bei 921 verkauften Einheiten (6M 2023: 628), davon 722 in Deutschland (6M 2023: 412) und 199 in Österreich (6M 2023: 216), 15,9 % über dem Vergleichswert im Sechsmonatszeitraum 2023 von 141,4 Mio. €. Dabei entfielen 122,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (6M 2023: 82,7 Mio. €) und 41,3 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (6M 2023: 58,7 Mio. €).

Der Verkehrswert-Step-up lag im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 24,2 % unter dem Vergleichswert von 45,6 % im Sechsmonatszeitraum 2023. Dies ist auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland wie in Österreich zurückzuführen.

Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im 1. Halbjahr 2024 mit 9,7 Mio. € 32,9  % über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2023 von 7,3 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 22,2 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2023 von 37,0 Mio. €.

Ferner sind im Sechsmonatszeitraum 2024 im Rahmen der Bestandsbereinigung 2.948 Einheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (6M 2023: 654) mit Gesamterlösen in Höhe von 352,7 Mio. € (6M 2023: 101,0 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Verkäufen Non Core/Sonstiges lag mit 0,0 % im Berichtszeitraum 2024 deutlich unter dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2023 von 9,2 %.

Segment Development

Die Geschäftsentwicklung im Segment Development war weiterhin im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.

Im Bereich Development to sell wurden im Berichtszeitraum 2024 insgesamt 1.018 Einheiten fertiggestellt (6M 2023: 231 Einheiten), davon 1.018 Einheiten in Deutschland (6M 2023: 104). In Österreich wurden im Berichtszeitraum keine Einheiten fertiggestellt (6M 2023: 127). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Sechsmonatszeitraum 2024 bei 70,1 Mio. € (6M 2023: 218,3 Mio. €), davon entfielen 53,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (6M 2023: 189,6 Mio. €) und 16,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (6M 2023: 28,7 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Sechsmonatszeitraum 2024 10,5 Mio. € bei einer Marge von 15,0 % (6M 2023: 22,6 Mio. €, Marge 10,4 %).

Die operativen Kosten Development lagen im Sechsmonatszeitraum 2024 mit 17,7 Mio. € 16,4 % über dem Vergleichswert des Sechsmonatszeitraums 2023 von 15,2 Mio. €.

Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2024 bei -4,1 Mio. € (6M 2023: 9,7 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Sechsmonatszeitraum 2024 insgesamt 637 Einheiten (6M 2023: 962 Einheiten) fertiggestellt, davon 635 Einheiten in Deutschland (6M 2023: 502 Einheiten), keine Einheiten in Österreich (6M 2023: 296 Einheiten) und 2 Einheiten in Schweden (6M 2023: 164 Einheiten).