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Quartiersentwicklung und Beitrag zur Infrastruktur

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Unser Ansatz

Vonovia bietet den Menschen in den Quartieren ein Zuhause. Hier sollen sie an einer guten Nachbarschaft teilhaben, in der sie sich wohlfühlen und die verschiedene Generationen miteinander verbindet. Wir sind davon überzeugt, dass ein lebenswertes Quartier die Mieterbindung stärkt und den Wert der Immobilien steigert.

Das Denken und Handeln in Quartierszusammenhängen ist daher unsere bedeutsamste Lösungsebene für die ökonomische, ökologische und soziale (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Vonovia betrachtet Quartiere dabei aus einer ganzheitlichen Perspektive und entwickelt eine auf die individuellen Herausforderungen eines jeden Quartiers abgestimmte Infrastruktur, die an den Bedürfnissen der Mieter ausgerichtet ist und bauliche Gestaltung, Klimaschutz sowie soziale Angebote miteinander verbindet.

Hierzu haben wir 2021 unsere Portfoliostruktur analysiert und neu strukturiert, um den Quartiersgedanken noch stärker in den Vordergrund rücken zu können. Vonovias Wohnungsbestand befindet sich in Deutschland zu etwa 70 % in Quartierszusammenhängen – das sind 586 so genannte Urban Quarters mit einer durchschnittlichen Anzahl von etwa 430 Wohnungen. Unter einem Urban Quarter verstehen wir in diesem Zusammenhang – der Definition des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) für Quartiere folgend – eine optisch zusammenhängende städtebauliche Struktur, die von den Bewohnern als abgrenzbares Gebiet aufgefasst wird und einen Handlungsraum darstellt, in dem das Wohnungsunternehmen etwas bewirken bzw. positive Effekte erfahren kann. Es umfasst mindestens 150 Wohnungen. Neben den Urban Quarters gibt es strategische Solitärbestände (Urban Clusters), auf die die Handlungsoptionen der Strategie und des Geschäftsmodells adaptiv angewendet werden (siehe Das Unternehmen).

Die Entwicklung dieser zusammenhängenden Wohnungsbestände bietet aus unserer Sicht viel Potenzial, baulich und gesellschaftlich gestaltend tätig zu werden und zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung beizutragen. Vonovia Quartiere werden dabei grundsätzlich an klaren Klimaschutzvorgaben (siehe CO2-Reduktion im Immobilienbestand/Energetische Modernisierung) und Kriterien der Sozialverträglichkeit (siehe Wohnen zu fairen Preisen) ausgerichtet. Unsere Maßnahmenpalette für die Gestaltung des Bestandes wird dadurch um vernetzte Ansätze und neue technische Möglichkeiten erweitert und hilft uns, sozial und ökologisch zukunftsfähige Orte des Zusammenlebens zu schaffen. Synergieeffekte entfalten insbesondere im Quartiersansatz ihr Potenzial.

Daraus abgeleitet entwickeln wir eine aufeinander abgestimmte quartiersspezifische Infrastruktur, die Aspekte der baulichen Gestaltung, des Klimaschutzes sowie soziale Angebote miteinander verbindet. Unsere Klimaschutzziele rücken erst über eine systemische Quartiersbetrachtung in greifbare Nähe. Gerade hier bedarf es einer solchen holistischen Betrachtungsweise, um Quartiere analog zu unserem Klimapfad zu entwickeln und an Klimaschutzvorgaben auszurichten. Die Klimawende und das Zusammenbringen von Strom, Wärme und Mobilität gelingen vor allem im Quartierszusammenhang (siehe CO2-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung). Dieser eröffnet uns gänzlich neue Gestaltungsspielräume, bspw. für den Ausbau unseres Dienstleistungsangebots oder die Erprobung neuer Technologien wie der Sektorenkopplung (siehe Erneuerbare Energien und Energiemix). Über Nachverdichtung und Dachgeschossaufstockungen schaffen wir neuen Wohnraum in Ballungsgebieten (siehe Nachhaltiger Neubau und Umbau).

Wir übernehmen zudem Verantwortung für die Ausgestaltung unserer Quartiere. Dazu bauen wir die Infrastruktur den Bedürfnissen vor Ort entsprechend aus. Dabei schaffen wir Raum für Nahversorger, medizinische Angebote oder Bildungsinstitutionen, für soziale Einrichtungen und Dienstleistungen ebenso wie für Kulturschaffende (siehe Integration, Vielfalt und sozialer Zusammenhalt). Moderne Mobilitätsangebote wie die Schaffung einer Ladeinfrastruktur für E-Mobilität (siehe Erneuerbare Energien und Energiemix), Carsharing-Konzepte oder der Ausbau von Stellplätzen für Fahrräder sind ebenfalls wichtiger Bestandteil einer Quartiersentwicklung, die von Beginn an mitgedacht werden. Zudem gestaltet Vonovia Wohnumfelder, Spielplätze und Grünflächen so, dass sie Teilhabe und urbanes Zusammenleben stärken, die Aufenthaltsqualität steigern und auch unter ökologischen Gesichtspunkten zukunftsfähig sind (siehe Biodiversität).

Quartiersentwicklungen wollen wir grundsätzlich so umsetzen, dass die Akzeptanz von Baumaßnahmen und anderen Projekten steigt. In die damit verbundenen intensiven Abstimmungsprozesse binden wir daher unsere Mieter aktiv mit ein (siehe Beteiligung und Partizipation). Wir kooperieren darüber hinaus mit Behörden sowie anderen städtischen und sozialen Einrichtungen und tauschen uns mit Vertretern aus der Politik aus. Über die Gespräche mit den beteiligten Akteuren sammeln wir Erfahrungen und lassen diese in unsere Konzepte einfließen. Nur wenn diese zusammen mit unseren Ideen von allen mitgetragen werden, können wir sie erfolgreich und im Sinne der Wertschöpfung umsetzen.

Organisatorische Verankerung

Quartiersentwicklungen werden dezentral über die Regionen geplant und gesteuert. Die Regionalgeschäftsführer für die Regionen West, Nord, Ost und Süd sind für die jeweiligen Projekte verantwortlich und setzen diese mit ihren Regionalbereichsleitungen um.

Der Chief Rental Officer (CRO) ist im Vorstand für das Bewirtschaftungsgeschäft mit den Geschäftsbereichen West, Nord, Ost und Süd sowie die Bereiche Kundenservice und Portfoliomanagement verantwortlich. Für die Durchführung vor Ort setzen wir zunehmend eigene Quartiersentwickler ein. Dadurch können wir entstehende Sonderthemen bedarfsorientiert adressieren.

Die Beteiligungs- und Partizipationsformate werden ebenfalls von den Regionen verantwortet und gesteuert – gleiches trifft zu für das gesellschaftliche Engagement. Dieses wird durch zentral gesteuerte Förderansätze über die Unternehmenskommunikation ergänzt und qualitativ abgesichert.

Ziele und Maßnahmen

Unser Ziel ist es, bedarfsgerechten und lebenswerten Wohnraum zu schaffen. Dazu führen wir gemeinsam mit Städten und Kommunen Quartiersentwicklungsprojekte durch und initiieren jährlich weitere Projekte mit dem Ziel der Verbesserung der Infrastruktur, der Realisierung ganzheitlicher Energiekonzepte sowie städtebaulicher Thematiken.

Konkret bedeutet dies, dass wir je nach Bedarf:

2021 befanden sich deutschlandweit bereits 15 Quartiersentwicklungen mit ca. 8.600 Wohneinheiten in der operativen Umsetzung im Investitionsprogramm für Quartiersentwicklungen. Diese umfassen verschiedene zentrale Bausteine wie energetische Sanierungen, Neubauten sowie eine ansprechende Gestaltung des Wohnumfelds – flankiert von weiteren sozialen Angeboten, Dienstleistungen, städtebaulichen Themen sowie notwendigen infrastrukturellen Maßnahmen. Die Projekte laufen in der Regel über mehrere Jahre. 2021 investierte Vonovia 61,6 Mio. € in die 15 Quartiersentwicklungen. Im Zuge der Weiterentwicklung unserer Investitionsstrategie werden 2022 rund 20 weitere Quartiere auf die ökologische Performance sowie gesellschaftlichen Megatrends hin analysiert und intensiv vorbereitet.

15 Quartiersentwicklungen mit
ca. 8.600 Wohneinheiten
in der operativen Umsetzung im Investitionsprogramm für Quartiersentwicklungen
2021 investierte Vonovia
61,6 Mio. €
in die 15 Quartiersentwicklungen

Ökologische und soziale Aspekte ergänzen sich im Quartiersansatz. Vonovia betrachtet daher beide Ebenen gleichermaßen und setzt sich für das soziale Miteinander vor Ort ein. Maßnahmen zur Stärkung des Zusammenlebens werden erst durch die Quartiersausrichtung steuerbar und wirkungsvoll. Dabei werden Städte und Kommunen, aber auch unsere Mieter eingebunden, um gemeinschaftliche Lösungen für das Quartier zu erarbeiten. Hierzu werden unterschiedliche Instrumente und Kooperationen genutzt, z. B. die Bereitstellung von Räumlichkeiten, Etablierung von Serviceangeboten, Quartierstreffs und Kindertagesstätten mit gemeinwohlorientierten Kooperationspartnern (siehe Projektkasten „Integrationsarbeit und Co-Working in Bremer Gewerbeeinheiten“).

In Österreich richten wir bei Bedarf ein begleitendes Quartiersmanagement ein, das sich im jeweiligen neuen Quartier so lange engagiert, bis sich die nachbarschaftlichen Strukturen gefestigt haben. Durch finanzielle Beiträge unterstützen wir zudem die soziale und technische Infrastruktur.

Ein weiterer Aspekt der Quartiersentwicklungen ist die Förderung moderner Mobilitätskonzepte – bspw. für E-Mobilität, um unseren Kunden die Möglichkeit zu geben, durch E-Ladestationen auf ein Elektroauto umzusteigen oder durch Carsharing-Angebote sogar ganz auf das eigene Auto zu verzichten. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf das Klima aus, sondern wertet die Quartiere durch den geringeren Parkflächenverbrauch auf und reduziert Kosten für unsere Kunden – und stärkt damit ihre Beziehung zu Vonovia. Im Rahmen der E-Mobilität umfassten diese für das Jahr 2021 die unten benannten Maßnahmen - diese werden in den folgenden Jahren sukzessive in unseren Quartieren fortgeführt:

Car­sharing-Standorte
in Berlin, Dieburg, Dresden, Frankfurt am Main und Wien

Nach unseren internen Vorgaben sind bei Modernisierungen und Neubauten Vorrüstungen für E-Ladestationen zukünftig immer mitzudenken. Rund 30 % unserer 2021 fertiggestellten Neubauprojekte haben bereits E-Ladestationen. Auf jede neu gebaute Wohnung kommen derzeit durchschnittlich 1,7 Fahrradstellplätze und die nächste öffentliche Verkehrsanbindung ist im Schnitt in weniger als vier Minuten zu Fuß zu erreichen.

Insbesondere bei den Quartiersentwicklungen von Vonovia spielt das Wohnumfeld eine wichtige Rolle. So können neue Grün- und Spielplatzflächen sowie die Gestaltung von kommunikativen Quartierszentren außerhalb der Gebäude echten Mehrwert für die Mieter schaffen. Gerade in urbanen Umfeldern wird das Thema Erholungsräume ein zunehmend wichtiger Faktor für die Bewertung von Wohnqualität (siehe Projektkasten „Kennedy Garden: Rohbau „Lavandula“ & „Orchidea“ fertiggestellt“). Über Projekte, beispielsweise zur Etablierung von Gemeinschaftsgärten, leisten wir einen Beitrag, um die gesellschaftliche Entwicklung positiv voranzubringen. Auch 2021 konnten wir an zahlreichen Orten Wildblumenwiesen und Insektenhabitate einrichten (siehe Biodiversität).

Quartiersentwicklung bedeutet komplexe Teamarbeit und erfordert ein umfangreiches Wissen ebenso wie innovatives Denken aller Mitarbeiter für die erfolgreiche Umsetzung vor Ort. Organisatorisch besteht die Herausforderung im Quartiersansatz darin, das vernetzte Denken und Arbeiten auch in der Organisationsstruktur abzubilden, Wissenstransfer zu ermöglichen und hierfür notwendige Prozesse zu etablieren. Vonovia verfolgt hierbei den Ansatz, zentral Unterstützungsleistungen für die Entscheider und Umsetzer vor Ort anzubieten und den Best-Practice-Transfer sicherzustellen.

Über das 2021 im Rahmen der Personalentwicklung gestartete interne Weiterbildungs- und Vernetzungsformat Quartiersakademie können sich Mitarbeiter zu Experten in der Quartiersentwicklung ausbilden lassen. Vonovia hat mit diesem Zertifikatsprogramm den Grundstein für eine aktive und innovative Lern- und Entwicklungskultur für erfolgreiche Quartiersentwicklungen gelegt. Das zwölfmonatige Programm setzt auf einen gezielten Mix aus internen und externen Referentinnen und Referenten aus Wirtschaft und Forschung, die den Teilnehmenden in virtuellen Live-Sessions, Workshops und Selbstlernangeboten verschiedene Aspekte und Themen rund um eine ganzheitliche Quartiersentwicklung näherbringen. Neben der Vermittlung innovativen Wissens steht die Ausbildung spezifischer Kompetenzen im Fokus der Quartiersakademie. Gleichzeitig wird ein systematischer Erfahrungsaustausch unter den Teilnehmenden ermöglicht. Das Programm wurde durch den Bereich Human Ressources und gemeinsam mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungswirtschaft und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum konzipiert und begleitet (siehe Projektkasten „Vonovia Quartiersakademie: Unser innovatives Expertenprogramm“). Aufgrund der durchweg positiven Resonanz zum Programm wird Mitte 2022 der zweite Durchgang der Quartiersakademie starten.

Vonovia Quartiers­akademie
Fortsetzung aufgrund der durchweg positiven Resonanz im Jahr 2021

Vonovia hat in den vergangenen Jahren bereits umfangreiche Erfahrungen bei großen Quartiersentwicklungen gesammelt und beschäftigt bundesweit Mitarbeitende, die hier über ein umfassendes Know-how verfügen. Um den internen Wissenstransfer und die Vernetzung innerhalb der Organisation zu unterstützen, haben wir – speziell für das Thema Quartiersentwicklungen – ergänzend zur Quartiersakademie im Berichtsjahr eine Wissensplattform, den Vonovia Guide Quartiere, entwickelt. In Form von Artikeln und Handlungsanleitungen stellen die internen Experten ihr Wissen zur Verfügung, damit alle Mitarbeitenden von den bisherigen Erfahrungen profitieren können. Die Bandbreite der Themen reicht dabei von gesellschaftlichen Megatrends über bauliche Lösungen bis zum Handling sozialer Projekte. Bereits zum Start wurden hierfür über 50 Themen identifiziert. Die Inhalte werden laufend erweitert und aktualisiert.

Um die Forschung rund um das Thema Quartiersentwicklung und Wohnen im Quartier weiter voranzutreiben, unterhält Vonovia eine Stiftungs-Professur – übernommen von Prof. Dr. Jan Üblacker – an der EBZ Business School in Bochum und hat damit die Quartiersperspektive fest in die Ausbildung der Studierenden am EBZ integriert.

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