Berichtsrahmen
Grundlagen / Wesentliche Themen
Vonovia führt regelmäßig Wesentlichkeitsbewertungen durch, um die für das Unternehmen relevanten Nachhaltigkeitsthemen zu bestimmen und zu validieren. Hierfür bilden aktuell die Vorgaben der Global Reporting Initiative (GRI) und ab dem Geschäftsjahr 2024 die der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) den Rahmen. Daher folgt Vonovia bereits seit längerem dem Konzept der doppelten Materialität und berücksichtigt für die Auswahl der wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen sowohl die Outside-In- als auch die Inside-Out-Perspektive. Die aktuell gültige Wesentlichkeitsbewertung ist im Geschäftsbericht 2023 einsehbar. Weitere Informationen zur Wesentlichkeitsanalyse finden Sie auf der Konzernwebseite.
Die Wesentlichkeitsanalyse gilt für den gesamten Konzern. Die thematischen Nachhaltigkeitsschwerpunkte unserer Wesentlichkeitsanalyse lassen sich in fünf Handlungsfelder clustern:
- Umwelt und Klima
- Gesellschaft und Beitrag zur Stadtentwicklung
- Wohnraum und Kunden
- Unternehmenskultur und Mitarbeitende
- Nachhaltige Unternehmensführung und verantwortungsvolles Wirtschaften
Wir folgen dabei der Struktur der drei Nachhaltigkeitssäulen – Environment, Social und Governance (ESG), wobei die drei mittleren Handlungsfelder dem Social-Bereich zugeordnet werden. Die ESG-Struktur findet sich auch in diesem ESG-Factbook wieder.
Berichtsrahmen
Die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Vonovia im Rahmen des Geschäftsberichts sowie des ESG-Factbooks folgt dem Geschäftsjahr und erscheint jährlich. Der Berichtszeitraum dieses ESG-Factbooks umfasst das Geschäftsjahr 2023 (1. Januar bis 31. Dezember 2023) und schließt damit lückenlos an den Nachhaltigkeitsbericht 2022 an, der im April 2023 veröffentlicht wurde.
Die Vonovia SE ist darüber hinaus als kapitalmarktorientiertes Unternehmen verpflichtet, Aussagen gemäß §§ 315b, 315c i. V. m. §§ 289c bis 289e HGB (sogenannte nichtfinanzielle Konzernerklärung) zu treffen. Diese Reportinganforderungen wurden im Rahmen des Lageberichts im Geschäftsbericht 2023, der am 15. März 2024 veröffentlicht wurde, umgesetzt.
Für die Definition ausgewählter Kennzahlen orientieren wir uns an den Universal Standards (in der Fassung von 2021) der Global Reporting Initiative (GRI). In Vorbereitung auf die für das Geschaftsjahr 2024 relevant werdende CSRD-Umsetzung, orientieren wir uns bereits in diesem ESG-Factbook an einigen Kennzahlendefinitionen der ESRS. Sofern Kennzahlen in Orientierung an GRI oder ESRS offengelegt werden, weisen wir auf den entsprechenden Standard im Tabellenkopf hin.
Organisatorische Systemgrenzen / Konsolidierungskreis
Die im ESG-Factbook präsentierten Kennzahlen reflektieren die Aktivitäten der Vonovia SE in Deutschland, Österreich (BUWOG AT) und Schweden (Victoriahem AB) und folgen dem Financial-Control-Ansatz. Sie umfassen jene Gesellschaften, die in der Anteilsbesitzliste des Geschäftsberichts 2023 aufgeführt und in den Konzernabschluss einbezogen sind. Nicht berücksichtigt werden Entitäten mit Minderheitsanteilen sowie Wohnungen, die sich im Eigentum Dritter befinden.
Die Deutsche Wohnen SE, seit dem 30. September 2021 Teil des Vonovia Konzerns, ist vollständig in die konsolidierte Berichterstattung integriert. Eine Ausnahme bilden die Teilgesellschaften der Deutsche Wohnen SE, die dem Geschäftsfeld Pflege zugeordnet sind. Dieser Bereich wurde von der Vonovia SE als „discontinued operations“ klassifiziert und besteht aus den Geschäftssegmenten Pflegebetriebe und Pflegeimmobilien. Zum 31. Dezember 2023 waren insgesamt 3.825 Mitarbeitende im Pflegedienst oder in der Einrichtungsleitung beschäftigt. Das operative Pflegegeschäft wird auf einer eigenständigen System- und Prozesslandschaft geführt, und unter den Marken KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG werden 39 Senioren- und Pflegeeinrichtungen betrieben, von denen 38 im Eigentum von Deutsche Wohnen sind. Zusätzlich gibt es 33 Pflegeimmobilien, die von anderen Trägern bewirtschaftet werden.
Aufgrund des 2022 durchgeführten Integrationsprozesses beziehen die berichteten Kennzahlen für das Geschäftsjahr 2022 bereits an zahlreichen Stellen die Deutsche Wohnen SE mit ein. Auf den jeweiligen Stand weisen wir in den Fußnoten hin. Für das Geschäftsjahr 2021 erfolgt die Darstellung ohne Deutsche Wohnen. Die Definition des Berichtsumfangs des ESG-Factbooks zu den konsolidierten Gesellschaften wird regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst.
Abdeckung
In dem Immobilienbestand der Vonovia SE stellen Wohnimmobilien mit einem Anteil von 98,4 % die primäre Assetklasse dar. Mit fast 65.000 Gebäuden im Bestand erfolgt die Berichterstattung aggregiert auf Portfolioebene.
Die Datenaggregation erfolgt auf Länderebene und konsolidiert die Informationen sowohl auf dieser als auch auf der Gesamtkonzernebene. In den Berichtskennzahlen wird zwischen den Kernmärkten Deutschland, Österreich und Schweden unterschieden.
Die Aufteilung kann auf Länderebene nach der Mietfläche oder nach den Beschäftigten (Headcount) erfolgen:
Abdeckung
Für eine detaillierte Segmentanalyse des Portfolios verweisen wir auf das Kapitel Portfoliostruktur im Geschäftsbericht 2023.
Eventuelle Abweichungen vom hier gezeigten Abdeckungsgrad werden direkt bei den entsprechenden Kennzahlentabellen erläutert.
Datengrundlage / Schätzverfahren
Insbesondere aufgrund der vorgezogenen Umstellung einzelner Kennzahlen auf das kommende europäische Berichtsformat der ESRS erfolgte auch im Berichtsjahr für einzelne Kennzahlen eine methodische Anpassung bzw. eine Neuausrichtung der Darstellung. Die betrifft vor allem den Aufbau der Treibhausgas- sowie der Energieverbrauchstabelle, das Abfallaufkommen im Portfolio sowie die Arbeitssicherheits- und Gender-Pay-Gap-Tabelle. Wir weisen in der jeweiligen Kennzahlentabelle auf die entsprechenden Änderungen hin.
Wir verwenden – soweit möglich und zum erforderlichen Zeitpunkt vorhanden – tatsächlich gemessene Werte für unsere Datenauswertungen. Bei Einschränkungen in der Verfügbarkeit verwenden wir allgemein anerkannte Schätzverfahren, wie z. B. im Bereich der mieterbezogenen Versorgungsleistungen, die direkt über Rechnungen an die Mieter gehen.
Basis für die Berechnung der Energieverbräuche und Treibhausgasemissionen des Portfolios sind Energieausweisdaten.
Externe Prüfung
Dieses ESG-Factbook wurde – wie die nichtfinanzielle Konzernerklärung im Geschäftsbericht – einer gesonderten betriebswirtschaftlichen Prüfung nach ISAE 3000 mit begrenzter Sicherheit durch die PwC GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft unterzogen. Einen entsprechenden Beschluss fasste der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 16. März 2023 (siehe Bericht des Aufsichtsrats). Jegliche Verweise auf Inhalte außerhalb dieses ESG-Factbooks stellen weiterführende Informationen dar und sind nicht Teil der betriebswirtschaftlichen Prüfung.
Adjusted EBITDA Total
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Adjusted EBITDA Rental
Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Value-add
Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Development
Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.
Covenants
Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.
COSO
Das Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) ist eine privatwirtschaftliche US-Organisation. Sie wurde 1985 gegründet. 1992 hat COSO einen von der SEC anerkannten Standard für interne Kontrollen, das COSO-Modell, veröffentlicht. Damit wurde eine Basis für die Dokumentation, Analyse und Gestaltung von internen Kontrollsystemen geschaffen. 2004 erfolgte eine Weiterentwicklung des Modells und das COSO ERM-Enterprise Risk Management Framework wurde veröffentlicht. Es dient seither der Strukturierung und Entwicklung von Risikomanagementsystemen.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
EPRA NAV/Adjusted NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
EPRA-Kennzahlen
Hinsichtlich der Erläuterung der EPRA-Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Berichterstattung nach EPRA.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
GAV
Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Nachhaltigkeits-Performance-Index
Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Eine seit Januar 2021 bei Vonovia eingeführte Steuerungsgröße, bestehend aus Kennzahlen zu CO2-Intensität im Bestand, Primärenergiebedarf im Neubau, barrierearmen (Teil-)Modernisierungen, zur Kunden- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie zur Diversität bei Führungskräften.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.