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CO2-Reduktion im Immobilienbestand

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Unser Ansatz

Umwelt- und Klimaschutz haben innerhalb unserer Nachhaltigkeitsstrategie eine herausragende Bedeutung. Im Fokus unserer Aufmerksamkeit stehen die von uns weitgehend direkt beeinflussbaren Treibhausgasemissionen, die sogenannten Scope-1-Emissionen (direkte Emissionen konzernweit etwa 45 %) und Scope-2-Emissionen (indirekte Emissionen durch Bezug von Fernwärme und Strom, etwa 30 %) der Bestandsgebäude. Auch verschiedene Treibhausgasemissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette bilanzieren wir bereits, u. a. die Vorkette der verwendeten Energieträger. Diese und weitere Scope-3-Emissionen sowie weitere Umweltaspekte gewinnen für uns an Bedeutung.

Vonovia hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand mit einer CO2-Intensität von unter 5 kg CO2-Äquivalente pro m2 Mietfläche zu erreichen. Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand in Deutschland eine CO2-Intensität von unter 25 kg CO2e/m² aufweisen. Diese Ziele bestehen auch nach dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen unverändert fort und wurden im Jahr 2022 bestätigt.

Die CO2-Intensität ist in ihrer Gewichtung die wichtigste Teilkomponente unseres Nachhaltigkeitsindex (SPI), unserer nichtfinanziellen Steuerungsgröße. In diesem Zusammenhang ist sie auch vollständig in die Investitionsplanung integriert und es werden für sie im Rahmen unserer Fünf-Jahres-Planung konkrete Ziele festgelegt. Als Teil des SPI fließt sie auch in die Vergütung des Vorstands und der Top-Führungskräfte mit ein.

CO2e-Emissionen Portfolio (in Deutschland)

Im Berichtsjahr haben wir die Kompatibilität des Vonovia Klimapfads mit dem Ziel dem Pariser Klimaabkommens durch das XDC-Modell von right.based on science berechnen lassen. Das XDC-Modell rechnet die CO2-Emissionen entsprechend unseres Klimapfades in eine Grad-Zahl um, die ausdrückt, wie stark sich die Erdtemperatur erhöhen würde, wenn die ganze Welt die gleiche Klima-Performance aufweisen würde wie Vonovia. Demzufolge ist der Vonovia Klimapfad mit einer Erderwärmung von 1,4° Celsius kompatibel. Als Benchmark diente dabei der 1,5-°C-Zielpfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) für Mehrfamilienhäuser in Deutschland (Stand 07/2021).

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Im Geschäftsjahr 2022 lag die CO2-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 33,0 kg CO2e/m2 (2021: 38,4 kg CO2e/m², exklusive Deutsche Wohnen). Da wir im Jahr 2022 die im Vorjahr angekündigte Umstellung bei der CO2-Bilanzierung der Fernwärme auf die sogenannte Carnot-Methode vorgenommen haben, sind die Werte nur eingeschränkt vergleichbar. Methodenbereinigt beträgt die Verringerung zum Vorjahreswert rund 10 % (CO2-Intensität 2021 bei Berücksichtigung der Carnot-Methode: 35,6 kg CO2e/m², exklusive Deutsche Wohnen). Die CO2-Intensität liegt damit bereits auf dem Niveau des Planwerts für das Jahr 2023. Dies ist neben den Modernisierungsmaßnahmen auch auf unser weiter verbessertes Monitoring zurückzuführen, in dessen Zuge zahlreiche Energieausweise aktualisiert und die spezifischen Emissionswerte eines großen Fernwärmeanbieters berücksichtigt wurden.

Vonovia Klimapfad mit
1,5-°C-Ziel
kompatibel

Für das Jahr 2023 rechnen wir mit einer geringeren Dynamik im Hinblick auf die CO2-Reduktion als in den Jahren zuvor. Aufgrund der gestiegenen Baukosten und des veränderten Zinsumfelds liegt der Fokus vermehrt auf der Umsetzung der bereits begonnenen und geplanten Modernisierungsmaßnahmen. Die Investitionen in Modernisierung werden gegenüber dem Vorjahr rückläufig sein. Da wir in den letzten Jahren bereits über Plan CO2 reduziert haben, wird dies das Einhalten unseres Klimapfades nicht gefährden. Zukünftig wollen wir wieder unsere langfristig angestrebte Sanierungsrate von über 2,5 % erreichen.

Organisatorische Verankerung

Die Klimastrategie des Konzerns wird durch den Fachbereich Nachhaltigkeit/Strategie im Ressort des Chief Executive Officer (CEO) koordiniert. Für die allgemeine Planung und Steuerung von Modernisierungsvorhaben im Gebäudebestand Deutschland ist der Bereich Portfoliomanagement im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) verantwortlich. Innerhalb des Bereichs kümmert sich die Abteilung Klimaneutraler Gebäudebestand um die Entwicklung von Lösungsmöglichkeiten, die unseren Immobilienbestand und die dazugehörige Investitionsstrategie mit den Klimaschutzzielen in Einklang bringen.

NICHTFINANZIELLE STEUERUNGSKENNZAHL
33,0
kg CO2e/m2 Wohnfläche CO2-Intensität des Bestandsportfolios
(in Deutschland)

In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Objekte und Quartiere ausgewählt und die passgenaue Modernisierung für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Vorstand.

Die Abteilung Investition verantwortet das Budget für Modernisierungen im Bestand. Für die Ausführungsplanung und Umsetzung ist Vonovia Technischer Service (VTS) zuständig. Die Aktivitäten zu erneuerbaren Energien – insbesondere das Photovoltaik-Programm und der Energievertrieb in Deutschland – sind im Geschäftsbereich Value-add organisiert. Sie werden von dem Chief Transformation Officer (CTO) geleitet. Der Energievertrieb, über den unsere Kunden direkt Grünstromverträge mit Vonovia abschließen können, erfolgt über die eigens gegründete Vonovia Energie Service GmbH (VESG).

Die Aktivitäten für die energetische Modernisierung in Österreich werden wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach der BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt. Das gesamte operative Geschäft in Österreich wird unter dem Dach der BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) und der Geschäftsführung vor Ort verantwortet. Alle Aktivitäten rund um das Thema Nachhaltigkeit (bei Neubauprojekten und bei Bestandsobjekten) werden von den Bereichen Development und Immobilienmanagement entwickelt und gesteuert.

Im Bestand von Victoriahem in Schweden sind insichtlich der Planung und Installation von Photovoltaik- Anlagen die Bereichsleiter zuständig. Der dortige Leiter der Energie- und Umweltabteilung und sein Team unterstützen zudem mit technischer Beratung und Berechnung der Einsparungen in Zusammenspiel mit dem Business Controller. Der Leiter des Energiemanagementteams berichtet an den Leiter der Abteilung Immobilienentwicklung.

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Ziele und Maßnahmen

Zur Umsetzung des Vonovia Klimapfads setzen wir an drei Hebeln an: der umfassenden energetischen Modernisierung, der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie an der tiefgreifenden Transformation des Energiesektors.

Energetische Modernisierung

Die energetische Modernisierung zur Steigerung der Energieeffizienz ist ein Grundpfeiler unseres Klimapfads. Um den optimalen Modernisierungspfad für den Bestand zu ermitteln, wurde durch Vonovia das Dekarbonisierungstool (DKT) entwickelt, das den Gebäudebestand digital abbildet und die aktuellen und zukünftigen Treibhausgasemissionen jedes einzelnen Gebäudes ermittelt. In das Tool fließen klimarelevante Kennzahlen sowie energetisch-technische und ökonomische Indikatoren ein. Das Dekarbonisierungstool nimmt eine Priorisierung auf Grundlage von Wirtschaftlichkeit und CO2-Reduktion vor und bestimmt so den optimalen Zeitpunkt der Modernisierung jedes einzelnen Gebäudes. Für alle Quartiere werden differenzierte Lösungskonzepte ermittelt, die in der jeweiligen Planung der Quartiersentwicklung konkretisiert werden. Das Dekarbonisierungstool wurde im Berichtsjahr mit dem Real Green Award der DENEFF prämiert.

CO2-Intensität Portfolio (in Deutschland)

Im Berichtsjahr wurde ein neuer End-to-End-Prozess zur effizienten Kooperation aller beteiligten Fachbereiche in der Quartiersentwicklung definiert. Die Quartiersberater nehmen hierbei die Schnittstellenfunktion zwischen den verschiedenen Stakeholdern ein, bündeln die Bedarfe und Informationen im Kontext der Quartiersentwicklung und sind das Bindeglied zwischen den internen Bereichen von Vonovia. Zukünftig können so die einzelnen Quartiere individuell betrachtet und damit passgenaue und wirtschaftlich sinnvolle Konzepte im Sinne eines Baukastenprinzips für skalierbare Lösungen mit dem Fokus auf die Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität erstellt werden. Wir setzen dabei auf eine ganzheitliche Betrachtung des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie Austausch von Fenstern) als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen im Zusammenhang betrachtet wird. Wir sind der Meinung, dass viele integrierte Lösungen hinsichtlich Energieversorgung mit erneuerbaren Energien und CO2-Optimierung nur in größeren Siedlungszusammenhängen technisch und wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden können.

Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen, um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Hierfür spielt insbesondere die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG) eine entscheidende Rolle. Planungen im Immobilienbereich haben langfristig ausgerichtete Zeithorizonte und sind im Quartierskontext komplex. Die mehrfach kurzfristig geänderten Förderbedingungen der BEG haben im Berichtsjahr unsere Planungen deutlich erschwert. Für eine erfolgreiche Umsetzung unseres Klimapfades benötigen wir verlässliche Rahmenbedingungen und planbare Förderbedingungen. Die Aufnahme der Fernwärme in das CO2-Kostenaufteilungsgesetz erzeugt zwar einen Anreiz zur Emissionsreduktion, sie stellt aber auch eine zusätzliche Belastung für zukünftige Investitionsmöglichkeiten dar.

Im Berichtsjahr haben wir – ohne Heizungserneuerungsprojekte – rund 6.800 Wohneinheiten in Deutschland energetisch modernisiert. Das entspricht einer Sanierungsquote von 1,9 % (exklusive Deutsche Wohnen). Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2021: 2,3 %) ist u. a. auf die neuen Förderbedingungen und die Umstellung der internen Steuerungslogik auf die Quartiersebene zurückzuführen, die eine komplexere und damit auch längere Planung erfordert. Im kommenden Jahr wird die Sanierungsquote aufgrund des schwierigen Zinsumfelds, gestiegener Baukosten sowie geringerer Förderung zwischen 0,3 % und 0,8 % liegen.

Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung vorangetrieben. In Bochum wurde ein Projekt zur Sanierung von 24 Wohnungen nach dem Energiesprong-Prinzip abgeschlossen. Weitere Projekte zur seriellen Sanierung werden aktuell vorbereitet. Darüber hinaus verfolgt Vonovia den Ansatz der digitalen Fernüberwachung von Heizungsanlagen zur optimierten Betriebsführung und frühzeitigen Erkennung von Störungen.

Bei der Heizungsmodernisierung haben wir vor dem Hintergrund der aktuellen Situation auf den Energiemärkten begonnen, die Elektrifizierung der Wärmegewinnung zu beschleunigen. Dazu haben wir im Berichtsjahr eine Wärmepumpeninitiative gestartet (siehe Taskforce Wärmepumpe). Diese stellt einen zusätzlichen Baustein für die Umsetzung unseres Klimapfads dar. Ziel ist es, die CO2-Intensität von Gebäuden mit bereits gutem Energieeffizienzstandard zusätzlich zu reduzieren und den Gasbedarf im Portfolio um bis zu 30 % zu senken. In einer Pilotcharge werden in Dortmund monoenergetische Systeme in 50 Heizverbünden mit über 100 Gebäuden eingebaut. Aufbauend auf den Erkenntnissen soll die Initiative 2023 auf weitere Regionen ausgeweitet werden.

Erneuerbare Energien

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Bereits 2021 hat Vonovia dazu ein langfristig angelegtes Programm zum Ausbau der Photovoltaik-Kapazitäten gestartet. Im Berichtsjahr war Vonovia im Besitz von 533 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 19,3 MWp. Das Ziel von 24,4 MWp wurde aufgrund von Lieferschwierigkeiten und Verzögerungen bei den Netzbetreibern nicht erreicht.

Durch den Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen ist das Gesamtpotenzial gewachsen. Unser neues Ziel ist es, die zusätzliche pro Jahr installierte Leistung kontinuierlich zu steigern und bis 2030 eine installierte Leistung von rund 280 MWp zu erreichen (ggü. 19,3 MWp im Jahr 2022). Dabei liegt der Fokus seit 2022 ausschließlich auf Mieterstromanlagen, bei denen der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird – für die Versorgung unserer Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Um die Ziele zur PV-Leistung zu erreichen, investieren wir auch in eigene Kapazitäten für die Installation und schaffen insgesamt rund 100 neue Arbeitsplätze. Im Jahr 2023 soll die installierte Leistung auf rund 43 MWp mehr als verdoppelt werden. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlagen bestücken.

Installierte Photovoltaik-Anlagen (Anzahl)

Das im Bereich Innovation & Business Building neu aufgebaute Team Energieinnovation unterstützt aktiv die Zielerreichung des Klimapfads durch die Analyse und Prüfung innovativer Technologien. Hierbei konnten bereits entlang des stringenten Innovationsprozesses neue Technologien gezielt gescoutet und unter Einbindung relevanter Stakeholder bis zur Bewertung der technischen Umsetzbarkeit sowie Wirtschaftlichkeit gesteuert werden. Im Fokus steht insbesondere die Prüfung von innovativen Erzeugungs- und Speicherlösungen im Rahmen der dezentralen Energieversorgung. Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugten oder zertifizierten Grünstrom versorgen wir die Kunden mit preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Dekarbonisierung der Fernwärme

Ein weiterer Bestandteil unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO2-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung umsetzt. Als wichtigen Schritt dorthin sehen wir den Vorschlag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Hierbei ist insbesondere eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure wichtig. Wo es wirtschaftlich möglich ist, schließen wir weitere Bestände an Fernwärmenetze an. Dadurch treiben wir die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung konsequent voran. Daher hat Vonovia sich im Berichtsjahr intensiv mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinandergesetzt und daraus Handlungsoptionen abgeleitet, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

Es ist uns wichtig, uns innerhalb der Branche und branchenübergreifend über die Themen Klimaschutz und CO2-Reduktion auszutauschen. Dies tun wir z. B. in der Initiative Wohnen.2050 (IW.2050), deren Gründungsmitglied wir sind. Auch 2022 haben wir uns an verschiedenen Austauschformaten beteiligt und neue Impulse gesetzt. Ziel der IW.2050 ist es, in der Wohnungswirtschaft ein gemeinsames Verständnis und eine vergleichbare Vorgehensweise beim Klimaschutz zu etablieren. Dabei unterstützen gemeinsame Leitlinien, Tools und Dialogformate zu strategischen und technischen Themenkomplexen. Andere Initiativen, in denen wir uns engagieren, sind die Stiftung Klimawirtschaft oder der Open District Hub (ODH) (siehe Beitrag zum gesellschaftspolitischen Dialog).

Dekarbonisierungspfad in Österreich und Schweden

In Österreich ist die BUWOG seit 2011 Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Im Rahmen des Pakts hat die BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Reduktion von 55 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird auf das Konto von Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand gehen, insbesondere energetische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben. Die BUWOG verfügt seit 2013/14 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert.

Energieeffizienzstandards im Portfolio (Deutschland) – 36,1 % in Effizienzklasse C oder besser*

In Schweden werden die Bestandsgebäude von Victoriahem nahezu vollständig mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO2-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird daher auch hier überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt. So ist es das Ziel, bis 2030 den Energieverbrauch pro m² im Vergleich zu 2015 um 30 % zu verringern im Vergleich zu 2015. Im Jahr 2022 ist Victoriahem zudem der „Allmännyttans klimatinitiativ“ des schwedischen Wohnungsverbandes beigetreten, die ebenfalls das Ziel einer CO2-freien Energieversorgung bis 2030 hat.