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26 Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €

Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte

Selbst erstellte Software

Kundenstamm und Wettbewerbsverbot

Markenrechte

Geschäfts- oder Firmenwert

Summe

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

Stand: 1. Januar 2022*

143,5

8,1

57,5

152,6

9.372,1

9.733,8

Zugänge

12,9

2,9

15,8

Abgänge

-20,0

-3,1

-23,1

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

-0,1

-67,8

-67,9

Umbuchungen

1,7

1,7

Stand: 31. Dezember 2022

138,1

10,9

54,4

152,6

9.304,3

9.660,3

Kumulierte Abschreibungen

Stand: 1. Januar 2022*

99,0

6,0

18,0

6.887,9

7.010,9

Abschreibungen des Berichtsjahres

20,7

1,7

7,8

86,0

116,2

Wertminderung

954,3

954,3

Abgänge

-13,0

-0,7

-13,7

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

-67,8

-67,8

Umbuchungen

0,9

0,9

Stand: 31. Dezember 2022

107,6

7,7

25,1

86,0

7.774,4

8.000,8

Buchwerte

Stand: 31. Dezember 2022

30,5

3,2

29,3

66,6

1.529,9

1.659,5

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

Stand: 1. Januar 2021

107,7

7,1

13,8

66,6

4.616,8

4.812,0

Zugänge durch Unternehmens- zusammenschluss*

26,2

0,4

45,6

86,0

4.774,3

4.932,5

Zugänge

11,8

1,1

12,9

Abgänge

-3,2

-0,4

-1,9

-5,5

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

-19,0

-19,0

Umbuchungen

1,0

-0,1

0,9

Stand: 31. Dezember 2021*

143,5

8,1

57,5

152,6

9.372,1

9.733,8

Kumulierte Abschreibungen

Stand: 1. Januar 2021

66,3

4,7

7,2

3.122,1

3.200,3

Zugänge durch Unternehmens- zusammenschluss

19,6

8,5

28,1

Abschreibungen des Berichtsjahres

15,4

1,3

4,2

20,9

Wertminderung*

3.774,4

3.774,4

Abgänge

-2,9

-1,9

-4,8

Wertveränderungen aus Währungsumrechnung

-8,6

-8,6

Umbuchungen

0,6

0,6

Stand: 31. Dezember 2021*

99,0

6,0

18,0

6.887,9

7.010,9

Buchwerte

Stand: 31. Dezember 2021*

44,5

2,1

39,5

152,6

2.484,2

2.722,9

  1. * Angepasst (siehe Erläuterungen Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben im Konzernanhang).

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Alle übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Vonovia weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.

Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 „Wertminderung von Vermögenswerten“ auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Kundenbeziehungen und ähnliche Werte

Im Rahmen der Kaufpreisallokation der Deutsche Wohnen-Gruppe wurden die Markennamen „Pflegen & Wohnen Hamburg“ sowie „Katharinenhof“ als wesentliche Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer identifiziert und mit einem Wert von insgesamt 86,0 Mio. € angesetzt. Darüber hinaus wurden Kundenbeziehungen für diese Aktivitäten identifiziert und in Höhe von 37,1 Mio. € als Vermögenswerte mit bestimmter Nutzungsdauer zwischen fünf und sechs Jahren angesetzt. Im Rahmen des im 2. Quartal 2022 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests wurden die Markenrechte des Segments Pflege in Höhe von 86,0 Mio. € vollständig wertberichtigt. Die Angaben zum Vorgehen des Werthaltigkeitstests sind im nachfolgenden Unterkapitel Geschäfts- oder Firmenwerte (siehe unten) enthalten.

Der bereits in den Vorjahren erworbene Markenname „BUWOG“ für das Entwicklungsgeschäft ist unverändert mit einem Wert von 66,6 Mio. € angesetzt. Hinweise auf Wertminderungen lagen für dieses Markenrecht und alle Kundenbeziehungen nicht vor.

Geschäfts- oder Firmenwerte

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.

Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.

Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder einer Gruppe von ZGE. Eine ZGE ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.

Bei Vonovia erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geografisch strukturierten Business Units und dann zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, wird der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geografischen Lage der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Eine weitere Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Value-add. Die dritte Gruppe von ZGE, auf die der Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Development. Durch den Erwerb der Deutsche Wohnen SE ist als weitere ZGE das Segment Pflege hinzugekommen, das ebenfalls für interne Managementzwecke überwacht wird.

Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die die gegenwärtige Marktbewertung des Zinseffekts und die speziellen Risiken der regionalen Geschäftsbereiche, der Segmente Value-add, Development und Pflege berücksichtigen.

Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.

Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

Segment Rental

in Mio. €

Zentral

Deutsche Wohnen

Segment Value-add

Segment Development

Segment Pflege

Konzern

Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2021*

21,4

896,9

1.391,7

138,2

36,0

2.484,2

Wertminderung

-21,4

-896,9

-36,0

-954,3

Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2022

0,0

0,0

1.391,7

138,2

0,0

1.529,9

Markenrechte 31.12.2021

66,6

86,0

152,6

Wertminderung

-86,0

-86,0

Markenrechte 31.12.2022

66,6

0,0

66,6

  1. * Angepasst (siehe Erläuterungen Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben).

Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts beträgt zum 31. Dezember 2022 1.529,9 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2021 hat sich der Geschäfts- oder Firmenwert damit um 954,3 Mio. € vermindert. Die Veränderung resultiert zum einen aus der Wertminderung in Höhe von 918,3 Mio. € im 1. Quartal 2022, die im Rahmen des im 1. Quartal 2022 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests identifiziert wurde. Als Triggering Event im Sinne des IAS 36 wurden weitere Wertsteigerungen der Immobilienbestände im 1. Quartal des Geschäftsjahres 2022 in Kombination mit den gestiegenen Kapitalkosten der Geschäftsbereiche Rental in Deutschland eingestuft.

Zum anderen resultiert die Veränderung aus der Wertminderung im 2. Quartal 2022, die im Rahmen des im 2. Quartal 2022 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests identifiziert wurde. Als Triggering Event im Sinne des IAS 36 wurden die gestiegenen Kapitalkosten des Segment Pflege eingestuft. Im Ergebnis des Werthaltigkeitstests zum 30. Juni 2022 wurden die Geschäfts- oder Firmenwerte für das Segment Pflege in voller Höhe von 36,0 Mio. € wertberichtigt. Darüber hinaus wurden die, mit einer unbestimmten Nutzungsdauer eingestuften Markenrechte des Segment Pflege in Höhe von 86,0 Mio. € ebenfalls vollständig wertberichtigt. Das führte zu einer Wertminderung in Summe von 1.040,3 Mio. € im Jahr 2022 für den Geschäfts- oder Firmenwert sowie die Markenrechte.

Aufgrund des Abschlusses der Kaufpreisallokation im Zusammenhang mit dem Erwerb der Deutsche Wohnen Gruppe (siehe [A2] Anpassung der Vorjahresangaben) ergab sich im Vergleich zur vorläufigen Kaufpreisallokation ein um 108,0 Mio. € höherer Geschäfts- oder Firmenwert. Gleichzeitig erfolgte zum 30. September 2022 eine finale Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte auf den Erstkonsolidierungszeitpunkt.

Im Rahmen der vorläufigen Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte aus der Akquisition von Deutsche Wohnen wurden die erworbenen Wohnimmobilienbestände den bereits bestehenden Geschäftsbereichen des Segments Rental zugeordnet. Auf diese ZGE wurden die Geschäfts- oder Firmenwerte vorläufig allokiert.

Im Rahmen der finalen Allokation wurden die ZGE einhergehend mit der abschließenden Aufteilung der erwarteten Synergien dahingehend neu strukturiert, dass es eine eigenständige ZGE mit den Immobilienbeständen von Deutsche Wohnen gibt. Entsprechend erfolgt die finale Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte auf die Geschäftsbereiche des Segments Rental (Nord, Ost, Süd, West und Zentral) sowie auf die neue ZGE mit den Immobilienbeständen von Deutsche Wohnen in Höhe von 1.342,8 Mio. €. Darüber hinaus erfolgte die finale Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte auf die ZGE Value-add und Pflege.

Insgesamt erfolgte sowohl die vorläufige als auch die finale Allokation des Geschäfts- oder Firmenwerts auf die Geschäftsbereiche der Segmente Rental, Value-add und Pflege anhand der beiden die erwarteten Synergieeffekte des Unternehmenszusammenschlusses reflektierenden Indikatoren „Direkte Plansynergien“ und „Fair Values“.

Im Ergebnis der finalen Kaufpreisallokation wurden die Werthaltigkeitstests für die Stichtage 31. Dezember 2021, 31. März 2022 sowie 30. Juni 2022 daraufhin neu durchgeführt. Hieraus ergab sich zum 31. Dezember 2021 eine um 390,4 Mio. € höhere Wertminderung, zum 31. März 2022 eine um 164,3 Mio. € niedrigere Wertminderung und zum 30. Juni 2022 eine um 0,8 Mio. € höhere Wertminderung.

Dabei wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Mit Ausnahme des WACC sind die Annahmen für die unterjährige Ermittlung des Nutzungswerts analog den Annahmen, die für den Werthaltigkeitstest zum Jahresende 2021 getroffen wurden. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen sowie die geplante Leerstandsquote.

Die Wachstumsrate für die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Segments Rental und des Geschäftsbereichs Rental Deutsche Wohnen wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt und auf 1 % begrenzt. Ebenso wurde auch für das Segment Pflege die Wachstumsrate auf 1 % beschränkt. Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse. Für das Segment Development wurde die Fünfjahresplanung zum Zwecke der Abbildung eines „eingeschwungenen Zustands“ um ein weiteres normalisiertes Planjahr ergänzt.

Die Wachstumsrate für die ZGE des Segments Rental in Deutschland wurde auf 1 % begrenzt. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um durchschnittlich 2,5 % p. a. sowie die geplante Leerstandsquote von 2,5 % am Ende des Detailplanungszeitraums. Die durchschnittliche Bruttomietsteigerung innerhalb des Fünfjahresplans beträgt 3,1 % bei einer unterstellten Leerstandsquote von 2 % am Ende des Detailplanungszeitraums.

Für die ZGEs Value-add, Development und Pflege wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.

Parameter der WACC-Ermittlung – Segment Rental

Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Rental

31.12.2021

31.03.2022

Risikoloser Zinssatz in %

0,08

0,40

Marktrisikoprämie in %

7,75

7,75

Verschuldetes Beta

0,67

0,77

WACC (vor Steuern) in %

4,00

4,30

Parameter der WACC-Ermittlung – Segment Pflege

Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Pflege

31.12.2021

30.06.2022

Risikoloser Zinssatz in %

0,08

1,24

Marktrisikoprämie in %

7,75

8,00

Verschuldetes Beta

0,79

0,83

WACC (vor Steuern) in %

4,30

6,00

Für die jährliche anlassunabhängige Prüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts zum Stichtag 31. Dezember 2022 wurde die Fünfjahresplanung der Segmente Value-add und Development für die Geschäftsjahre 2023-2027 zugrunde gelegt, die auch Bestandteil der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung für den Gesamtkonzern sind. Die Planung beruht auf Einschätzungen der Entwicklung der operativen Geschäftsfelder hinsichtlich zukünftiger Umsatzerlöse, Aufwendungen und Margen sowie unter Berücksichtigung aktueller Marktentwicklungen.

Für die ZGEs Value-add sowie Development wurde zum 31. Dezember 2022 der jährliche anlassunabhängige Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Ergebnis wurde die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts für die ZGEs Value-add und Development sowie der Markenrechte für die ZGE Development bestätigt. Die Entwicklung des Segments Value-add ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering, Energieservice u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells.

Das Segment Development ist gekennzeichnet durch die Errichtung neuer Gebäude für den eigenen Bestand sowie für den Verkauf an Dritte. Wesentliche Treiber für die Ergebnisse des Segments Development sind die Investitionskosten, die Anzahl der verkauften und fertig gestellten Einheiten sowie die erzielbaren Verkaufsmargen.

Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.

Für die ZGEs Value-add und Development wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.

Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Zudem wurde für das Segment Development noch ein länderspezifischer Kostenzuschlag ermittelt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:

Parameter der WACC-Ermittlung – Segment Development

Parameter der WACC-Ermittlung

Segment Value-add

Segment Development

31.12.2022

Risikoloser Zinssatz in %

2,00

2,00

Marktrisikoprämie in %

7,00

7,00

Verschuldetes Beta

0,76

0,92

Länderspezifischer Aufschlag in %

0,12

WACC (vor Steuern) in %

6,10

8,13

31.12.2021

Risikoloser Zinssatz in %

0,08

0,08

Marktrisikoprämie in %

7,75

7,75

Verschuldetes Beta

0,68

0,91

Länderspezifischer Aufschlag in %

0,08

WACC (vor Steuern) in %

4,1

6,33

Die Wertminderungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung innerhalb der Abschreibungen und Wertminderungen erfasst. Der Nutzungswert für den Geschäftsbereich Rental Deutsche Wohnen beträgt 17,0 Mrd. €, für den Geschäftsbereich Zentral 0,3 Mrd. € und für das Segment Pflege 1,3 Mrd. €.

Bei einem Anstieg der Kapitalkosten würde sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:

Wertminderungsbedarf bei einem Anstieg der Kapitalkosten

Segment Value-add

Segment Development

Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte
31. Dezember 2022 in Mio. €

1.391,7

204,8

Headroom in Mio. €

830,6

62,0

Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten

1,19

0,14

vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten

10,18

0,67

Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte
31. Dezember 2021 in Mio. €
*

1.391,7

204,8

Headroom in Mio. €

3.082,9

1.045,0

Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten

3,19

1,96

vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten

21,65

2,61

  1. * Angepasst (siehe Erläuterungen Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben).

Bei einem Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte käme es nur im Segment Development zu einer Wertminderung. Zu einer vollständigen Wertminderung des Geschäfts- oder Firmenwerts sowie der Markenrechte käme es nur bei ausbleibendem Wachstum.

Für die Segmente Value-add und Development hätte im Vorjahr ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate in Höhe von 0,25 Prozentpunkten zu keiner Wertberichtigung des Geschäfts- oder Firmenwerts geführt.