Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2022 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 548.524 Wohneinheiten (2021: 565.334), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2021: 168.015) sowie 8.838 gewerblichen Einheiten (2021: 9.289). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 628 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 72.779 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 89 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2022 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2022 487.659 Wohneinheiten, 122.297 Garagen und Stellplätze sowie 6.095 gewerbliche Einheiten verteilt auf 476 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.989.860 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 61 m². Bei einer Leerstandsquote von 1,8 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,40 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2022 betrug für Wohnungen 2.615 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.453 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.817.871 m², 25.374 Garagen und Stellplätze sowie 2.149 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 3,4 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2022 von 317 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 9,73 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 21.412 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.578.658 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2022 von 93 Mio. € bei einem Leerstand von 4,9 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,18 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.659 Garagen und Stellplätze sowie 594 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2022 wurde das schwedische Portfolio durch den Ankauf von 830 Wohneinheiten in der Region Malmö erweitert. Zum Zeitpunkt der Übernahme stellte sich das akquirierte Portfolio wie folgt dar:

Im Laufe des Jahres 2022 erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten der Wohnungen aus dem „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ an die kommunalen Wohnungsgesellschaften berlinovo, degewo und HOWOGE. Außerdem wurden durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2022 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen und dem Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in seine strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang seiner Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Strategien auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Aus der aktuellen Portfolioanalyse wurde neben dem Verkaufsportfolio für nicht-strategische Bestände (Non Core) und der Einzelprivatisierung innerhalb des Strategic Clusters (Recurring Sales) das zusätzliche Verkaufsportfolio MFH Sales geschaffen. Dieses beinhaltet den Verkauf von gering rentierlichen Mehrfamilienhäusern, die sich größtenteils außerhalb unserer Urban Quarters befinden. Die entsprechenden Liquiditätszuflüsse sollen primär der Innenfinanzierung dienen.

Im Zuge des Zusammenschlusses mit Vonovia wurde das Immobilienportfolio von Deutsche Wohnen einem Review unterzogen und gleichzeitig ein Abgleich mit dem Vonovia Portfolio vorgenommen, um durch eine abgestimmte Bewirtschaftung beider Portfolios Synergiepotenziale zu erschließen. Aus diesem Grunde wurde die Portfoliostrukturierung an die der Vonovia angeglichen und das Portfolio von Deutsche Wohnen nun integriert ausgewiesen. Zum 31. Dezember 2022 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 95 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“. Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios „Recurring Sales“, „MFH Sales“ und „Non Core“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2022 nach Regionalmärkten wie folgt dar: