Portfolio im Developmentgeschäft
Vonovia Development unter der Marke BUWOG
Unter der Marke BUWOG hat sich der Geschäftsbereich Development von Vonovia mit seinen Hauptstandorten Wien und Berlin fest etabliert. Dabei umfasst der Geschäftsbereich Development auch die Neubauprojekte auf eigenen Grundstücken.
Mit dem Erwerb der Deutsche Wohnen Gruppe konnte eine umfassende Development-Pipeline der bereits bestehenden BUWOG-Projektpipeline hinzugefügt werden. Die regionale Verteilung erstreckt sich damit auf die Kernregionen Berlin, Rhein/Main, Dresden/Leipzig, Hamburg, Stuttgart und München und stellt somit eine Ausweitung des Developmentgeschäfts auf das gesamte deutsche Bundesgebiet dar.
Im Geschäftsjahr 2022 wurden die Developmentaktivitäten von Deutsche Wohnen auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrags in die Strukturen der BUWOG mit dem Ziel integriert, neben der Hebung von Harmonisierungs- und Skalenerträgen insbesondere von der Developmentplattform und dem Development-Know-How der BUWOG zu profitieren. Mit den nun gebündelten Kompetenzen und der Möglichkeit zur beidseitigen Nutzung von Synergien können die Herausforderungen im Wohnimmobiliensektor rascher und effizienter umgesetzt werden.
Vonovia verfügt durch BUWOG über eine komplette Developmentplattform, die die gesamte Wertschöpfungskette vom Grundstücksankauf über die Grundstücksentwicklung, die Projektplanung und Errichtung bis hin zur Verwertung abdeckt. Mit ihrer substanziellen Projekt-Pipeline von aktuell im Bau, in der Planung oder in Vorbereitung befindlichen Wohnbauprojekten zählt Vonovia mit der Marke BUWOG zu den führenden Bauträgern Deutschlands und ist der aktivste private Bauträger Österreichs.
Vonovia hat als bedeutender Akteur im Wohnimmobiliensektor den Anspruch, den aktuellen Herausforderungen wie Wohnungsknappheit, Klimawandel, Integration und generationenübergreifendem Wohnen durch das Immobilienentwicklungs-Know-how mit zielgerichteten Lösungen entgegenzutreten.
Nachhaltiges und erfolgreiches Development
Geschäftsmodell Development
Konzeptionelle und technische Lösungen für die ressourcenschonende Errichtung und den nachhaltigen Betrieb von Wohnquartieren sind ein zentraler Bestandteil des Geschäftsmodells im Development. In den drei Schwerpunktthemen Urbanisierung, Energieeffizienz und demografischer Wandel werden zentrale Aspekte der Nachhaltigkeit bereits in den Frühphasen der Projektentwicklung berücksichtigt. Dies umfasst die Konzeption sozial gemischter Quartiere mit Wohnraum für alle Generationen, die Realisierung von energieeffizienten Neubauprojekten für den ökologisch nachhaltigen Betrieb durch Erwerber sowie für den CO2-neutralen Bestand und die Schaffung von barrierefreiem und barrierearmem Wohnraum für eine älter werdende Gesellschaft mit veränderten Wohnbedürfnissen.
Nachhaltigkeit wird dabei über die gesamte Wertschöpfungskette der Wohnimmobilien realisiert – von der Auswahl möglichst ökologischer und kreislauffähiger Baumaterialien über die Beauftragung lokal agierender Gewerke und Dienstleister bis hin zum nachhaltigen Betrieb der Developmentprojekte.
Zertifizierungen kommt eine wichtige Bedeutung zu, um schon in der Planungsphase anhand der Kriterien für ökologische, soziale und ökonomische Nachhaltigkeit mögliche Optimierungen durchzuführen und baubegleitend zu steuern. So wurde etwa der „MARINA TOWER“ von klimaaktiv mit Gold ausgezeichnet und erhielt zudem das ÖGNI-Nachhaltigkeitszertifikat in Gold. Das nachhaltige Engagement der BUWOG in Wien wurde beim Projekt „Kennedy Garden“ zudem mit dem Greenpass-Zertifikat gewürdigt. Eine erneute DGNB-Zertifizierung in Gold erhielt das Neubauprojekt „BUWOG NEUMARIEN“ in Berlin-Neukölln. Weitere große Developmentprojekte in Planung sind bereits zur DGNB-Vorzertifizierung registriert, u. a. die Entwicklung des Stadtraums Bayerischer Bahnhof in Leipzig mit rund 1.300 Wohnungen.
In Kooperation mit Hochschulen und Netzwerken für Forschung und Wissenstransfer wird die Anwendung und Weiterentwicklung innovativer Lösungen forciert. Dies umfasst die Bereiche nachhaltige Energieerzeugung, innovative Mobilitätskonzepte und Smart City, wie sie beispielsweise bei den Planungen für „Das Neue Gartenfeld“ umgesetzt werden.
Im Rahmen der Zusammenarbeit mit dem Open District Hub e. V. soll ein IKT-Ökosystem entwickelt werden, das die vollintegrierte und vollautomatisierte Sektorenkopplung auf Quartiersebene unterstützt und sich gleichzeitig an den Bedürfnissen der Nutzerschaft orientiert. Um Materialien in Gebäuden registrieren, dokumentieren und archivieren zu können, besteht eine Zusammenarbeit mit der Rohstoffplattform Madaster. Damit ist der Grundstein gelegt für den zirkulären Einsatz von Produkten und Materialien in der Bauwirtschaft.
Wertschöpfung und Projektentwicklung
Dank langjähriger Erfahrung, umfassender Markt- und Branchenexpertise sowie intensiver, laufender Marktanalyse können die Immobilienentwicklungsaktivitäten mit Erfolg bewältigt werden und einen wertvollen Beitrag in Sinne der Nachhaltigkeit und zur Entschärfung der Wohnungsnot leisten.
Durch die Internalisierung von Prozessschritten in die eigene Wertschöpfungskette können die Wohnbauprojekte stringent und zielgerichtet betreut und Kostensynergien mit Blick auf technische Lösungen und das Pooling von Einkaufsvolumina genutzt werden. Die interne Abbildung der vollständigen Wertschöpfungskette im Immobiliendevelopment trägt zur Effizienz und damit zur Profitabilität bei.
Im Segment Development unterscheiden wir zwei Verwertungskanäle:
- Development to sell sind jene Einheiten, die an Investoren oder direkt an künftige Eigennutzer veräußert werden.
- Development to hold beschreibt jene Wohnbauprojekte, deren Wohnungen nach ihrer Fertigstellung in den Bewirtschaftungsbestand von Vonovia übergehen.
Aufgrund der insbesondere durch den Ukraine-Krieg verursachten Störungen der weltweiten Volkswirtschaften und der diese verbindenden Liefer- und Wertschöpfungsketten war der Geschäftsbereich Development im Jahr 2022 mit Blick auf Verkaufspreise, Einstandspreise sowie Rentabilitäten vor besondere Herausforderungen gestellt. Obgleich vor diesem Hintergrund das Geschäftsjahr mit einem zufriedenstellenden Ergebnis abgeschlossen werden konnte, wurden aber im Kontext geänderter Rentabilitätskriterien und zur Stärkung der Innenfinanzierungskraft Developmentprojekte, die bisher dem Portfolio to hold zugeordnet waren, nunmehr in das Portfolio to sell designiert.
Diese Umdesignation umfasst insgesamt 17.845 Einheiten und ein Projektvolumen von 7.195,7 Mio. €.
Developmentkennzahlen im Überblick
Im Geschäftsjahr 2022 erwirtschaftete das Segment Development insgesamt und einschließlich des Beitrags der Deutsche Wohnen Projekte ein Adjusted EBITDA von 183,2 Mio. € und trug damit zum erfolgreichen Geschäft von Vonovia bei.
Zum 31. Dezember 2022 lag das Gesamtvolumen des Developmentportfolios bei 58.906 Wohneinheiten (insgesamt 9.348 Einheiten aus Projekten in Bau und insgesamt 49.558 Einheiten aus der Pipeline). Davon entfielen auf das Portfolio von Deutsche Wohnen 13.004 Einheiten.
Im Bereich Development to sell wurden im Jahr 2022 Erlöse aus der Veräußerung in Höhe von 560,6 Mio. € erzielt. Davon entfielen 257,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (davon Deutsche Wohnen: 12,5 Mio. €) und 303,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich.
Zum 31. Dezember 2022 lag das Volumen des Development-to-sell-Portfolios nach der zuvor erwähnten Umdesignation bei 23.844 Wohneinheiten, davon 6.538 Einheiten aus Projekten in Bau, 125 Einheiten aus der kurzfristigen und 17.181 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Deutschland lag bei 21.329 Einheiten (6.182 Einheiten aus Projekten in Bau, 125 Einheiten aus der kurzfristigen und 15.022 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Auf Deutsche Wohnen entfielen 8.049 Einheiten. Der Anteil aus der Projektentwicklung in Österreich lag bei 2.515 Einheiten (356 Einheiten aus Projekten in Bau und 2.159 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline).
Im Jahr 2022 wurden insgesamt 1.678 Wohneinheiten des Portfolios to sell fertiggestellt, davon 484 Einheiten in Deutschland (Deutsche Wohnen: 80 Einheiten) und 1.194 Einheiten in Österreich.
Im Bereich Development to hold wurde im Jahr 2022 ein Fair Value von 433,9 Mio. € realisiert. Davon entfielen 265,0 Mio. € auf Deutschland, 160,5 Mio. € auf Österreich und 8,4 Mio. € auf Schweden.
Das Development-to-hold-Portfolio nach Neudesignation umfasste zum 31. Dezember 2022 35.062 Wohneinheiten, davon 2.810 Einheiten aus Projekten in Bau, 381 Einheiten aus der kurzfristigen und 31.871 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline. Der Anteil aus Deutschland lag bei 28.509 Einheiten (2.352 Einheiten aus Projekten in Bau, 364 Einheiten aus der kurzfristigen und 25.793 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Davon entfielen 4.955 Einheiten auf Deutsche Wohnen. Der Anteil aus Österreich lag bei 3.620 Einheiten (296 Einheiten aus Projekten in Bau und 3.324 Einheiten aus der mittelfristigen Pipeline). Der Anteil aus Schweden lag bei 2.933 Einheiten (162 Einheiten aus Projekten in Bau, 17 Einheiten aus der kurzfristigen und 2.754 aus der mittelfristigen Pipeline).
Insgesamt wurden in diesem Bereich 2.071 Wohneinheiten fertiggestellt, davon 1.338 Einheiten in Deutschland, 592 Einheiten in Österreich und 141 Einheiten in Schweden.