Ertragslage
Überblick
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia im Jahr 2022 und deren Werttreiber. Zur eingeschränkten Vergleichbarkeit der Vorjahreswerte verweisen wir auf die im Kapitel zur Gesamtentwicklung des Konzerns getroffenen Erläuterungen.
Entwicklung der Ertragslage
in Mio. € | 2021 | 2022 | Veränderung in % | |||
Segmenterlöse Total | 5.216,6 | 6.256,9 | 19,9 | |||
Segmenterlöse Rental | 2.568,5 | 3.163,4 | 23,2 | |||
Segmenterlöse Value-add | 1.176,3 | 1.272,0 | 8,1 | |||
Segmenterlöse Recurring Sales | 491,2 | 543,4 | 10,6 | |||
Segmenterlöse Development | 911,8 | 998,0 | 9,5 | |||
Segmenterlöse Pflege | 68,8 | 280,1 | >100 | |||
Adjusted EBITDA Total | 2.254,4 | 2.763,1 | 22,6 | |||
Adjusted EBITDA Rental | 1.778,5 | 2.233,5 | 25,6 | |||
Adjusted EBITDA Value-add | 153,8 | 126,7 | -17,6 | |||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 113,2 | 135,1 | 19,3 | |||
Adjusted EBITDA Development | 185,4 | 183,2 | -1,2 | |||
Adjusted EBITDA Pflege | 23,5 | 84,6 | >100 | |||
Group FFO | 1.694,4 | 2.035,6 | 20,1 | |||
Monatliche Ist-Miete in €/m² | 7,33 | 7,49 | 2,2 | |||
Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m²) | 28.784 | 34.525 | 19,9 | |||
Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE) | 452.868 | 550.342 | 21,5 | |||
Leerstandsquote in % | 2,2 | 2,0 | -0,2 pp | |||
Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m²) | 26,17 | 24,80 | -5,2 | |||
davon Instandhaltungsaufwand (€/m²) | 13,01 | 12,85 | -1,2 | |||
davon substanzwahrende Investitionen (€/m²) | 13,16 | 11,95 | -9,2 | |||
Anzahl erworbener Einheiten | 155.145 | 969 | -99,4 | |||
Anzahl verkaufter Einheiten | 6.965 | 19.760 | >100 | |||
davon Recurring Sales | 2.803 | 2.710 | -3,3 | |||
davon Non Core/Sonstiges | 4.162 | 17.050 | >100 | |||
Anzahl neu gebauter Wohnungen | 2.200 | 3.749 | 29,4 | |||
davon für den eigenen Bestand | 1.373 | 2.071 | 50,8 | |||
davon für den Verkauf an Dritte | 827 | 1.678 | >100 | |||
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember) | 15.871 | 15.915 | 0,3 | |||
Die Segmenterlöse Total stiegen von 5.216,6 Mio. € im Jahr 2021 um 19,9 % auf 6.256,9 Mio. € im Jahr 2022 an. Maßgeblich für diesen Anstieg waren im Wesentlichen die zusätzlichen Mieteinnahmen durch Deutsche Wohnen sowie die Erlöse aus dem Pflegesegment, die im Jahr 2022 mit ihrem Gesamtjahresbeitrag einfließen, während sie im Jahr 2021 nur mit dem Beitrag für das 4. Quartal berücksichtigt wurden.
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Total | ||||||
in Mio. € | 2021* | 2022 | Veränderung in % | |||
Mieteinnahmen Konzern | 2.571,9 | 3.168,1 | 23,2 | |||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet | 66,4 | 118,3 | 78,2 | |||
Andere Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung aus dem Segment Pflege | 68,8 | 280,1 | >100 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf Recurring Sales entfallen | 477,2 | 515,7 | 8,1 | |||
Interne Erlöse Value-add | 1.108,6 | 1.152,4 | 4,0 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | 519,6 | 588,4 | 13,2 | |||
Fair Value Development to hold | 404,1 | 433,9 | 7,4 | |||
Segmenterlöse Total | 5.216,6 | 6.256,9 | 19,9 | |||
- * Vorjahreswerte Deutsche Wohnen an die aktuelle Segmentdefinition angepasst.
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.
Group FFO
Group FFO | ||||||
in Mio. € | 2021* | 2022 | Veränderung in % | |||
Segmenterlöse Rental | 2.568,5 | 3.163,4 | 23,2 | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | -377,7 | -443,6 | 17,4 | |||
Operative Kosten Rental | -412,3 | -486,3 | 17,9 | |||
Adjusted EBITDA Rental | 1.778,5 | 2.233,5 | 25,6 | |||
Segmenterlöse Value-add | 1.176,3 | 1.272,0 | 8,1 | |||
davon externe Erlöse | 67,7 | 119,6 | 76,7 | |||
davon interne Erlöse | 1.108,6 | 1.152,4 | 4,0 | |||
Operative Kosten Value-add | -1.022,5 | -1.145,3 | 12,0 | |||
Adjusted EBITDA Value-add | 153,8 | 126,7 | -17,6 | |||
Segmenterlöse Recurring Sales | 491,2 | 543,4 | 10,6 | |||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -355,5 | -391,6 | 10,2 | |||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 135,7 | 151,8 | 11,9 | |||
Vertriebskosten Recurring Sales | -22,5 | -16,7 | -25,8 | |||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 113,2 | 135,1 | 19,3 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 505,6 | 560,6 | 10,9 | |||
Herstellkosten Development to sell | -370,1 | -440,4 | 19,0 | |||
Rohertrag Development to sell | 135,5 | 120,2 | -11,3 | |||
Fair Value Development to hold | 404,1 | 433,9 | 7,4 | |||
Herstellkosten Development to hold** | -319,2 | -340,6 | 6,7 | |||
Rohertrag Development to hold | 84,9 | 93,3 | 9,9 | |||
Mieterlöse Development | 2,1 | 3,5 | 66,7 | |||
Operative Kosten Development | -37,1 | -33,8 | -8,9 | |||
Adjusted EBITDA Development | 185,4 | 183,2 | -1,2 | |||
Segmenterlöse Pflege | 68,8 | 280,1 | >100 | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | -2,4 | -7,0 | >100 | |||
Operative Kosten Pflege | -42,9 | -188,5 | >100 | |||
Adjusted EBITDA Pflege | 23,5 | 84,6 | >100 | |||
Adjusted EBITDA Total | 2.254,4 | 2.763,1 | 22,6 | |||
Zinsaufwand FFO | -397,7 | -493,8 | 24,2 | |||
Laufende Ertragsteuern FFO | -65,2 | -145,0 | >100 | |||
Konsolidierung*** | -97,1 | -88,7 | -8,7 | |||
Group FFO | 1.694,4 | 2.035,6 | 20,1 | |||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 1.654,4 | 1.944,3 | 17,5 | |||
- * Vorjahreswerte an neue Adjusted EBITDA-Definition (ohne Ergebnisse aus at-equity-Beteiligungen) angepasst, Anpassungen Adjusted EBITDA Total/Group FFO: 14,9 Mio. €.
- ** Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 2,5 Mio. € (2021: 0,9 Mio. €).
- *** Basierend auf der neuen Definition 2022 ohne Eliminierung IFRS 16-Effekt, davon Zwischenverluste/-gewinne: +4,7 Mio. € (2021: -37,8 Mio. €), Rohertrag Development to hold: -93,3 Mio. € (2021: -84,9 Mio. €), (FFO-at-equity-Effekt Deutsche Wohnen 2021: 25,6 Mio. €).
Zum Jahresende 2022 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 548.524 eigenen Wohnungen (2021: 565.334), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2021: 168.015) sowie 8.838 gewerblichen Einheiten (2021: 9.289). Hinzu kommen 68.919 Wohneinheiten (2021: 71.173), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden.
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Zum Jahresende 2022 war der Wohnungsbestand im Segment Rental bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,0 % (2021: 2,2 %) weiterhin nahezu voll vermietet.
Die Segmenterlöse Rental stiegen von 2.568,5 Mio. € im Jahr 2021 um 23,2 % auf 3.163,4 Mio. € im Jahr 2022 an. Der Anstieg war im Wesentlichen durch die Segmenterlöse Rental von Deutsche Wohnen begründet, die im Jahr 2022 mit ihrem Gesamtjahresbeitrag in die Segmenterlöse einfließen, während sie im Jahr 2021 nur mit dem Beitrag für das 4. Quartal berücksichtigt wurden. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2022 2.694,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2021: 2.100,9 Mio. €), 354,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2021: 357,0 Mio. €) sowie 114,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2021: 110,6 Mio. €).
Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,3 % (3,8 % per 31.12.2021). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 1,0 % (1,6 % per 31.12.2021, darin enthalten 0,6 % bedingt durch die Nichtgültigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Mietendeckel“)) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,6 % (1,6 % per 31.12.2021). Insgesamt ergibt dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 2,6 % (3,2 % per 31.12.2021). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,7 % (0,6 % per 31.12.2021) zur organischen Mietsteigerung bei.
Zum Jahresende 2022 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,49 € pro m² gegenüber 7,33 € pro m² per Ende Dezember 2021. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Dezember 2022 bei 7,40 € pro m² (31.12.2021: 7,19 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 9,73 € pro m² (31.12.2021: 10,31 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,18 € pro m² (31.12.2021: 4,89 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind.
Im Geschäftsjahr 2022 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen Rahmenbedingen angepasst. Neubauinvestitionen in den eigenen Bestand wurden eingebremst und Investitionen in to-sell-Projekte verlagert. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau in den eigenen Bestand dar. Zu berücksichtigen ist, dass im Jahr 2022 Deutsche Wohnen mit ihrem Gesamtjahresbeitrag einfließt, während sie in 2021 nur mit dem Beitrag für das 4. Quartal berücksichtigt wurde.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau | ||||||
in Mio. € | 2021 | 2022 | Veränderung in % | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | 374,5 | 443,6 | 18,5 | |||
Substanzwahrende Investitionen | 378,8 | 412,6 | 8,9 | |||
Instandhaltungsleistungen | 753,3 | 856,2 | 13,7 | |||
Modernisierungsmaßnahmen | 792,4 | 837,4 | 5,7 | |||
Neubau (to hold) | 639,9 | 607,1 | -5,1 | |||
Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.432,3 | 1.444,5 | 0,9 | |||
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen | 2.185,6 | 2.300,7 | 5,3 | |||
Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2022 mit 486,3 Mio. € um 17,9 % über den Vergleichszahlen des Vojahres von 412,3 Mio. €. Dazu haben insbesondere der Gesamtjahresbeitrag von Deutsche Wohnen (2021: Quartalsbeitrag des vierten Quartal) sowie höhere Verwaltungskosten beigetragen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 2.233,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2022 25,6 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 1.778,5 Mio. €.
Segment Value-add
Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch den Fachkräftemangel und die Corona-Pandemie beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ. Zudem führten kurzfristige Änderungen in der Technologie für Heizungsmodernisierungen und die bereits im 4. Quartal 2022 reduzierte Investitionstätigkeit zu einer geringeren Leistungserbringung.
Im Segment Value-add lagen die Erlöse insgesamt im Jahr 2022 mit 1.272,0 Mio. € um 8,1 % über dem Vorjahreswert von 1.176,3 Mio. €. Davon entfielen 119,6 Mio. € auf die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden (2021: 67,7 Mio. €) sowie 1.152,4 Mio. € auf konzerninternen Erlöse (2021: 1.108,6 Mio. €).
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2022 mit 1.145,3 Mio. € um 12,0 % über den Vergleichszahlen des Vorjahres von 1.022,5 Mio. €. Dazu trugen insbesondere höhere Baukosten, höhere Fremdleistungen sowie gestiegene Energiekosten bei.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 126,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2022 17,6 % unter dem Vorjahres-Vergleichswert von 153,8 Mio. €.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2022 mit 543,4 Mio. € 10,6 % über dem Vergleichswert 2021 von 491,2 Mio. €. Insgesamt wurden 2.710 Einheiten privatisiert (2021: 2.803), davon 2.293 in Deutschland (2021: 2.332) und 417 in Österreich (2021: 471). Dabei entfallen 430,8 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2021: 382,1 Mio. €) und 112,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2021: 109,1 Mio. €).
Der Verkehrswert-Step-up lag im Geschäftsjahr 2022 mit 38,8 % über dem Vergleichswert von 38,2 % im Vorjahr.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten in 2022 mit 16,7 Mio. € 25,8 % unter dem Vergleichswert im Vorjahr von 22,5 Mio. €. Dies ist im Wesentlichen auf einen größeren Anteil von Paktetverkäufen sowie auf ein geringeres Verkaufsvolumen im Jahr 2022 zurückzuführen. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2022 mit 135,1 Mio. € um 19,3 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 113,2 Mio. €.
Ferner sind im Geschäftsjahr 2022 im Rahmen der Bestandsbereinigung 17.050 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2021: 4.162) mit Gesamterlösen in Höhe von 2.726,8 Mio. € (2021: 645,0 Mio. €) veräußert worden. Darin enthalten ist auch der Paketverkauf Berlin aus dem Vonovia Portfolio im Zuge des Erwerbs der Deutsche Wohnen SE. Der Verkehrswert-Step-up bei Non Core/Sonstiges lag mit 1,7 % im Jahr 2022 unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 4,1 %.
Segment Development
Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 1.678 Einheiten fertiggestellt (2021: 827 Einheiten), davon 484 Einheiten in Deutschland (2021: 678 Einheiten) und 1.194 Einheiten in Österreich (2021: 149 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 560,6 Mio. € (2021: 505,6 Mio. €), davon entfielen 257,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2021: 243,0 Mio. €) und 303,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2021: 262,6 Mio. €). Der Anstieg der Verkaufserlöse im Jahr 2022 war im Wesentlichen bedingt durch einen Global Exit (Gäblerstraße). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell lag im Geschäftsjahr 2022 im Wesentlichen aufgrund inflationsbedingt gestiegener Baukosten mit 120,2 Mio. € unterhalb des Vorjahreswerts von 135,5 Mio. €.
Im Bereich Development to hold wurden im Jahr 2022 insgesamt 2.071 Einheiten (2021: 1.373 Einheiten) fertiggestellt, davon 1.338 Einheiten in Deutschland (2021: 1.073 Einheiten), 592 Einheiten in Österreich (2021: 126 Einheiten) und 141 Einheiten in Schweden (2021: 174 Einheiten). Im Bereich Development to hold wurde im Geschäftsjahr 2022 ein Fair Value von 433,9 Mio. € (2021: 404,1 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel auf die Projektentwicklung in Deutschland mit 265,0 Mio. € (2021: 338,4 Mio. €), auf die Projektentwicklung in Österreich mit 160,5 Mio. € (2021: 44,3 Mio. €) sowie auf die Projektentwicklung in Schweden mit 8,4 Mio. € (2021: 21,4 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Geschäftsjahr 2022 auf 93,3 Mio. € (2021: 84,9 Mio. €).
Die operativen Kosten Development lagen im Geschäftsjahr 2022 mit 33,8 Mio. € 8,9 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 37,1 Mio. € aufgrund einer geringeren Anzahl an beurkundeten Einheiten. Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Jahr 2022 mit 183,2 Mio. € nahezu auf Vorjahreswert (2021: 185,4 Mio. €).
Segment Pflege
Das Segment Pflege entwickelte sich im Geschäftsjahr 2022 positiv. Zum Jahresende 2022 wurden 72 Pflegeimmobilien (2021: 72) erfasst, davon 71 im Eigentum von Vonovia (2021: 71). Insgesamt zählen dazu 9.540 Pflegeplätze (2021: 9.580). Die Segmenterlöse lagen im Jahr 2022 bei 280,1 Mio. € gegenüber 68,8 Mio. € im Jahr 2021 (4. Quartal 2021). Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Geschäftsjahr 2022 7,0 Mio. € gegenüber 2,4 Mio. € im Jahr 2021 (4. Quartal 2021). Die operativen Kosten im Segment Pflege lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 188,5 Mio. € gegenüber 42,9 Mio. € im Jahr 2021 (4. Quartal 2021).
Das Adjusted EBITDA Pflege lag im Geschäftsjahr 2022 bei 84,6 Mio. € gegenüber 23,5 Mio. € im Jahr 2021 (4. Quartal 2021). Rund 70% des Adjusted EBITDA des Segments Pflege entfallen auf den Bereich Pflegebetriebe und 30 % auf den Bereich Pflegeimmobilien.