23 Segmentberichterstattung
Vonovia ist ein integriertes, europaweit agierendes Wohnimmobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmensstrategie steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Dazu tragen eine nachhaltige und werterhöhende Bewirtschaftung der eigenen Immobilienbestände, wertschaffende Investitionen in die bestehenden Immobilien, der Bau neuer Wohngebäude sowie der Verkauf einzelner Wohnungen, ein aktives Portfoliomanagement und ein Servicegeschäft rund um die Immobilie bei. Für Zwecke der Steuerung des Unternehmens unterscheiden wir die fünf Geschäftssegmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege. Erläuterungen zu Änderungen der Segmentstruktur sind in Kapitel [A2] Anpassung der Vorjahresangaben dargestellt. Im Rahmen dieser Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen. Unter Sonstiges werden auch die Betriebskosten ausgewiesen.
Im Segment Rental fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der eigenen Wohnimmobilienbestände ausgerichtet sind. Es umfasst unsere Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden. Die Zusammenfassung unserer Bewirtschaftungstätigkeiten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Bewirtschaftungsgeschäfts in den drei Ländern. Dies gilt sowohl für die Art der Leistungserbringung und die jeweiligen Dienstleistungsprozesse des Bewirtschaftungsgeschäfts sowie für die Kunden im Wohnungsmietmarkt und die Art der Kundenakquisition. Insgesamt ist der Wohnungsmietmarkt in allen drei Ländern durch Wohnungsknappheit gekennzeichnet und durch gesetzliche Vorgaben reguliert, sodass sich dadurch langfristig ähnliche Renditeerwartungen ergeben.
Im Segment Value-add bündeln wir alle wohnungsnahen Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft der Vermietung ergänzen. Diese Dienstleistungen umfassen zum einen Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen für unsere Immobilien und zum anderen Dienstleistungen, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben. Wir ordnen dem Segment Value-add die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft, das Kabel-TV-Geschäft, die Messdienstleistungen, die Energielieferung sowie unsere Versicherungsdienstleistungen zu.
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern aus unserem Portfolio. Die Zusammenfassung unserer Verkaufstätigkeiten in Deutschland und Österreich zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den beiden Ländern. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non Core/Sonstiges). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil des Segments Recurring Sales. Wir weisen solche opportunistischen Verkäufe im Segmentbericht in der Spalte Sonstiges aus.
Das Segment Development fasst die Developmentaktivitäten länderübergreifend zusammen und beinhaltet die Projektentwicklung neuer Wohngebäude. Die Zusammenfassung unserer Developmentaktivitäten in Deutschland, Österreich und Schweden zu einem einzelnen Berichtssegment basiert auf der Einschätzung der Ähnlichkeit des Geschäfts in den drei Ländern. Das Geschäft umfasst die Wertschöpfungskette beginnend beim Ankauf von Grundstücken ohne Bebauungsplan bzw. Widmung bis hin zur Fertigstellung neuer Gebäude sowie den Neubau auf eigenen Grundstücken. Diese Objekte werden in den eigenen Bestand integriert oder an Dritte veräußert. Im Einzelnen sind dies Projekte an ausgewählten, attraktiven Standorten. Schwerpunkte der Projektentwicklung sind aktuell Berlin, Hamburg und Wien. Das Adjusted EBITDA des Segments Development beinhaltet den Fair Value Step-up für in der Berichtsperiode fertiggestellte Objekte, die in den eigenen Bestand übernommen wurden.
Das Segment Pflege umfasst alle Aktivitäten der Bewirtschaftung der eigenen Pflegebetriebe sowie die Verpachtung von Pflegeimmobilien.
Planungs- und Controlling-Systeme gewährleisten, dass Ressourcen effizient allokiert werden und deren erfolgreicher Einsatz regelmäßig überwacht wird. Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis der beschriebenen Segmentierung. Vermögens- und Schuldpositionen werden nicht nach Segmenten differenziert berichtet. Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf den IFRS-Rechnungslegungsstandards.
Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Segmenterlöse sowie anhand des Adjusted EBITDA den Beitrag der Segmente zum Unternehmenserfolg.
Die Segmentinformationen stellten sich für den Berichtszeitraum wie folgt dar:
Segmentinformationen – Geschäftsjahr
in Mio. € | Rental | Value-add | Recurring Sales | Develop- ment | Pflege | Summe Segmente | Sonstiges* | Konsolidie- rung* | Konzern | ||||||||||
01.01.–31.12.2022 | |||||||||||||||||||
Segmenterlöse | 3.163,4 | 1.272,0 | 543,4 | 998,0 | 280,1 | 6.256,9 | 4.283,3 | -1.557,6 | 8.982,6 | ||||||||||
davon externe Erlöse | 3.163,4 | 119,6 | 543,4 | 564,1 | 280,1 | 4.670,6 | 4.283,3 | 28,7 | 8.982,6 | ||||||||||
davon interne Erlöse | 1.152,4 | 433,9 | 1.586,3 | -1.586,3 | |||||||||||||||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte | -471,1 | -471,1 | -2.700,9 | ||||||||||||||||
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 79,5 | 79,5 | 40,8 | ||||||||||||||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -443,6 | -7,0 | -450,6 | ||||||||||||||||
Herstellkosten Development to sell | -440,4 | -440,4 | |||||||||||||||||
Herstellkosten Development to hold** | -340,6 | -340,6 | 340,6 | ||||||||||||||||
Operative Kosten | -486,3 | -1.145,3 | -16,7 | -33,8 | -188,5 | -1.870,6 | -6,5 | 1.128,4 | |||||||||||
Betriebskosten | -1.579,5 | ||||||||||||||||||
Adjusted EBITDA Total | 2.233,5 | 126,7 | 135,1 | 183,2 | 84,6 | 2.763,1 | 37,2 | -88,6 | 2.711,7 | ||||||||||
Sondereinflüsse | -127,5 | ||||||||||||||||||
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | -52,3 | ||||||||||||||||||
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen | 7,9 | ||||||||||||||||||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | -1.269,8 | ||||||||||||||||||
Abschreibungen und Wertminderungen (inkl. Abschreibungen auf finanzielle Vermögenswerte) | -1.303,1 | ||||||||||||||||||
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen | -436,6 | ||||||||||||||||||
Erträge aus übrigen Beteiligungen | -21,2 | ||||||||||||||||||
Zinserträge | 115,5 | ||||||||||||||||||
Zinsaufwendungen | -367,6 | ||||||||||||||||||
Sonstiges Finanzergebnis | 10,3 | ||||||||||||||||||
EBT | -732,7 | ||||||||||||||||||
Ertragsteuern | 63,3 | ||||||||||||||||||
Periodenergebnis | -669,4 | ||||||||||||||||||
- * Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
- ** Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 2,5 Mio. €.
Segmentinformationen – Vorjahr
in Mio. € | Rental | Value-add | Recurring Sales | Develop- ment | Pflege | Summe Segmente | Sonstiges* | Konsolidie- rung* | Konzern | ||||||||||
01.01.–31.12.2021 | |||||||||||||||||||
Segmenterlöse | 2.568,5 | 1.176,3 | 491,2 | 911,8 | 68,8 | 5.216,6 | 1.538,2 | -1.489,1 | 5.265,7 | ||||||||||
davon externe Erlöse | 2.568,5 | 67,7 | 491,2 | 507,7 | 68,8 | 3.703,9 | 1.538,2 | 23,6 | 5.265,7 | ||||||||||
davon interne Erlöse | 1.108,6 | 404,1 | 1.512,7 | – | -1.512,7 | ||||||||||||||
Buchwert der veräußerten Vermögenswerte | -421,9 | -421,9 | -622,7 | ||||||||||||||||
Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 66,4 | 66,4 | 14,9 | ||||||||||||||||
Aufwendungen für Instandhaltung | -377,7 | -2,4 | -380,1 | ||||||||||||||||
Herstellkosten Development to sell | -370,1 | -370,1 | |||||||||||||||||
Herstellkosten Development to hold** | -319,2 | -319,2 | 319,2 | ||||||||||||||||
Operative Kosten*** | -412,3 | -1.022,5 | -22,5 | -37,1 | -42,9 | -1.537,3 | -22,6 | 1.031,2 | |||||||||||
Betriebskosten | -898,1 | ||||||||||||||||||
Adjusted EBITDA Total*** | 1.778,5 | 153,8 | 113,2 | 185,4 | 23,5 | 2.254,4 | 9,7 | -138,7 | 2.125,4 | ||||||||||
Sondereinflüsse | -37,1 | ||||||||||||||||||
Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 6,0 | ||||||||||||||||||
Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen | 15,7 | ||||||||||||||||||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 7.393,8 | ||||||||||||||||||
Abschreibungen und Wertminderungen | -3.872,6 | ||||||||||||||||||
Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen | 15,7 | ||||||||||||||||||
Erträge aus übrigen Beteiligungen | -27,7 | ||||||||||||||||||
Zinserträge | 21,5 | ||||||||||||||||||
Zinsaufwendungen | -411,6 | ||||||||||||||||||
Sonstiges Finanzergebnis | -137,1 | ||||||||||||||||||
EBT | 5.092,0 | ||||||||||||||||||
Ertragsteuern | -2.651,5 | ||||||||||||||||||
Periodenergebnis | 2.440,5 | ||||||||||||||||||
- * Bei den Erlösen der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege handelt es sich um die Erlöse, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (Chief Operating Decision Maker) regelmäßig berichtet werden und das nachhaltige Geschäft von Vonovia abbilden. Die Erlöse/Kosten in den Spalten „Sonstiges“ und „Konsolidierung“ sind nicht Bestandteil der Segmentsteuerung des Vorstands.
- ** Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 0,9 Mio. €.
- *** Vorjahreswerte an neue Adjusted EBITDA-Definition (ohne Ergebnisse aus at-equity-Beteiligungen) angepasst, Anpassungen Adjusted EBITDA Rental -14,9 Mio. €, davon vormals -6,3 Mio. € Deutsche Wohnen, Adjusted EBITDA Sonstiges: -0,8 Mio. €.
Für die Darstellung der operativen Entwicklung sowie für die Vergleichbarkeit mit Vorperioden ermitteln wir für die Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales, Development und Pflege jeweils ein Adjusted EBITDA. Die Summe dieser Kennzahlen ergibt das Adjusted EBITDA Total des Konzerns.
Die Aufteilung der Geschäftszahlen des im Vorjahr berichteten Segments Deutsche Wohnen auf die nunmehr relevanten fünf Segmente wird im Anhang unter [A2] Anpassung der Vorjahresangaben näher erläutert.
Die vorgenommenen Bereinigungen beinhalten periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte. Diese Sondereinflüsse umfassen die Aufwendungen für Altersteilzeitprogramme und Abfindungszahlungen, die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte inklusive Integrationskosten, Forschung und Entwicklung, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt).
Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Geschäftsjahr 2022 bei 127,5 Mio. € (2021: 37,1 Mio. €). Dazu haben im Wesentlichen die Integrationskosten Deutsche Wohnen beigetragen. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:
Sondereinflüsse im Berichtszeitraum
in Mio. € | 01.01.– 31.12.2021 | 01.01.– 31.12.2022 | |||
Transaktionen* | 14,1 | 113,2 | |||
Personalbezogene Sachverhalte | 1,6 | -3,1 | |||
Geschäftsmodelloptimierung | 24,2 | 12,2 | |||
Forschung und Entwicklung | 3,6 | 4,2 | |||
Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen | -6,4 | 1,0 | |||
Summe Sondereinflüsse | 37,1 | 127,5 | |||
- * Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten. In 2022 im Wesentlichen Kosten für Integration in Höhe von 79,4 Mio. € und Restrukturierung in Höhe von 22,6 Mio. €. In 2021 wurden die Kosten für Transaktionen durch Erträge aus der Bewertung der Deutsche Wohnen Aktien in Höhe von 87,5 Mio. € kompensiert.
Die Aufgliederung der konzernexternen Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.) und deren Zuordnung zu den oben dargestellten Segmenten stellt sich wie folgt dar:
Aufgliederung der konzernexternen Erlöse aus Verträgen mit Kunden (gemäß IFRS 15.114f.)
in Mio. € | Rental | Value-add | Recurring Sales | Development | Pflege | Sonstiges | Konsolidierung | Summe | |||||||||
01.01.–31.12.2022 | |||||||||||||||||
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) | – | – | – | – | – | 1.334,9 | – | 1.334,9 | |||||||||
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | – | – | 27,8 | 560,6 | – | – | – | 588,4 | |||||||||
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden | – | 118,4 | – | – | 280,1 | – | 28,6 | 427,1 | |||||||||
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden | – | 118,4 | 27,8 | 560,6 | 280,1 | 1.334,9 | 28,6 | 2.350,4 | |||||||||
davon zeitraumbezogen | – | – | – | 407,6 | – | 407,6 | |||||||||||
davon zeitpunktbezogen | – | 118,4 | 27,8 | 153,0 | 280,1 | 1.334,9 | 28,6 | 1.942,8 | |||||||||
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) | 3.163,4 | 1,2 | – | 3,5 | – | – | 3.168,1 | ||||||||||
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* | – | – | – | – | – | 221,6 | – | 221,6 | |||||||||
Andere Umsatzerlöse | 3.163,4 | 1,2 | – | 3,5 | – | 221,6 | – | 3.389,7 | |||||||||
Umsatzerlöse | 3.163,4 | 119,6 | 27,8 | 564,1 | 280,1 | 1.556,5 | 28,6 | 5.740,1 | |||||||||
01.01.–31.12.2021 | |||||||||||||||||
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 15) | – | – | – | – | – | 749,5 | – | 749,5 | |||||||||
Umsatzerlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | – | – | 14,0 | 505,6 | – | – | – | 519,6 | |||||||||
Sonstige Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden | – | 66,4 | – | – | 68,8 | – | 23,6 | 158,8 | |||||||||
Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden | – | 66,4 | 14,0 | 505,6 | 68,8 | 749,5 | 23,6 | 1.427,9 | |||||||||
davon zeitraumbezogen | – | – | – | 420,1 | – | – | 420,1 | ||||||||||
davon zeitpunktbezogen | – | 66,4 | 14,0 | 85,5 | 68,8 | 749,5 | 23,6 | 1.007,8 | |||||||||
Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen (IFRS 16) | 2.568,5 | 1,3 | – | 2,1 | – | – | 2.571,9 | ||||||||||
Umsatzerlöse aus Betriebskosten (IFRS 16)* | – | – | – | – | – | 143,7 | – | 143,7 | |||||||||
Andere Umsatzerlöse | 2.568,5 | 1,3 | – | 2,1 | – | 143,7 | – | 2.715,6 | |||||||||
Umsatzerlöse | 2.568,5 | 67,7 | 14,0 | 507,7 | 68,8 | 893,2 | 23,6 | 4.143,5 | |||||||||
- * Beinhaltet Grundsteuern und Gebäudeversicherungen.
Die externen Umsatzerlöse und langfristigen Vermögenswerte, ausgenommen Finanzinstrumente, latente Steueransprüche, Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses sowie Rechte aus Versicherungsverträgen teilen sich wie folgt auf das Herkunftsland von Vonovia sowie Drittländern auf. Die Erlöse und das Vermögen werden auf Basis des Sitzes der leistungserbringenden Einheit zugeordnet.
Aufteilung externer Erlöse und langfristiger Vermögenswerte nach Herkunftsland
Umsatzerlöse | Vermögen | ||||||||
in Mio. € | 01.01.–31.12.2021 | 01.01.–31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2022 | |||||
Deutschland | 3.353,1 | 4.901,4 | 87.100,6 | 84.885,3 | |||||
Österreich | 427,0 | 474,4 | 3.382,7 | 3.581,6 | |||||
Schweden | 362,3 | 360,6 | 7.588,9 | 7.098,5 | |||||
Frankreich | 0,0 | 0,0 | 109,7 | 95,7 | |||||
Sonstige Länder | 1,1 | 3,7 | 387,9 | 97,2 | |||||
Summe | 4.143,5 | 5.740,1 | 98.569,8 | 95.758,3 | |||||