Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach dem Börsengang im Jahr 2013 und weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe, einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und Österreich. Seit September 2021 zählt auch die Deutsche Wohnen SE mit ihren Tochtergesellschaften zum Vonovia Konzern.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2022

Die Deutsche Wohnen SE hat am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses valutierte zum 31. Dezember 2022 mit 870 Mio. €.

Zum 1. März 2022 wurde die im Rahmen der Akquisition der Mehrheit an Deutsche Wohnen aufgenommene Brückenfinanzierung, welche Anfang 2022 noch mit 3.490,0 Mio. € valutierte, vollständig zurückgeführt.

Am 29. April 2022 fand die ordentliche Hauptversammlung der Vonovia SE in virtueller Form statt. Die Aktionärinnen und Aktionäre haben sämtliche von Aufsichtsrat und Vorstand vorgelegten Beschlussvorlagen mit der dafür erforderlichen Zustimmung gebilligt. Zudem entlasteten sie Aufsichtsrat (98,03 % der Stimmen) und Vorstand (99,87 % der Stimmen).

Die Hauptversammlung folgte dem Dividendenvorschlag in Höhe von 1,66 € pro Aktie. Den Aktionärinnen und Aktionären wurde wiederum die Wahl zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende eingeräumt. Es entschieden sich 47,85 % für eine Dividende in Form von Aktien.

Der Anstieg der Zinsen und der Inflationsraten, mit verursacht durch den Ukraine-Krieg, stellt in Kombination mit der Verunsicherung an den Rohstoffmärkten und den nach wie vor gestörten Lieferketten ein hochkomplexes Umfeld für die Unternehmensführung dar.

Das operative Geschäft verlief insgesamt plangemäß stabil. Dabei waren moderate Auswirkungen des Ukraine-Kriegs und der Corona-Pandemie in einzelnen Bereichen spürbar. Diese Auswirkungen zeigten sich vor allem bei der Rohstoffbeschaffung und den Energiekosten.

Insbesondere infolge des Zinsanstiegs kam es zu einem weiteren Anstieg der Kapitalkosten, sodass Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen notwendig wurden. Einhergehend mit der Aktienkursentwicklung wurden insbesondere auf die Anteile an Deutsche Wohnen Wertberichtigungen in Höhe von 8.881,9 Mio. € vorgenommen. Das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen in Höhe von -809,9 Mio. € beinhaltet ebenfalls signifikante Beträge aus Wertberichtigungen auf Anteile an Tochtergesellschaften. Darüber hinaus wurden im Jahr 2022 Beteiligungen an assozierten Unternehmen in Höhe von 219,0 Mio. € wertberichtigt.

Das Jahr 2022 stand auch im Zeichen der Integration der Deutsche Wohnen Gruppe auf die Systeme und Prozesse von Vonovia zur gemeinsamen Hebung von Synergiepotenzialen. Die Maßnahmen erfolgten auf der Grundlage von Rahmen- und Geschäftsbesorgungsvereinbarungen.

Der Aufsichtsrat der Vonovia SE hat in seiner Sitzung am 8. Dezember 2022 einstimmig entschieden, dass Clara-Christina Streit nach der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 den Aufsichtsratsvorsitz übernehmen soll. Sie würde damit auf Jürgen Fitschen folgen, der aufgrund der bei Vonovia geltenden Altersgrenze nicht erneut zur Wahl antreten wird.

Vonovia verfügt über ein sogenanntes Investmentgrade Rating der Ratingagenturen S&P sowie Moodys. S&P bestätigte mit Schreiben vom 11. November 2022 das BBB+/A-2 Rating mit stabilem Ausblick. Moodys stufte das Rating von Vonovia gemäß Mitteilung vom 1. November 2022 mit Baa1 und stabilem Ausblick ein. Mit Schreiben vom 8. Juli 2022 veröffentlichte die Ratingagentur Scope ein A- stable Rating für Vonovia.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, die Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2022 und damit das Jahresergebnis sind ganz wesentlich durch Sondereffekte beeinflusst, die aus außergewöhnlichen Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und Aufwendungen im Rahmen der Integration herrühren, so dass das Jahr 2022 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 10,2 Mrd. € abschließt. Insbesondere auf die Anteile an Deutsche Wohnen waren 8,9 Mrd. € abzuwerten, was im Wesentlichen auf das deutlich gestiegene Zinsniveau und somit auf die erhöhten Diskontierungszinssätze zurückzuführen ist. Auf die Anteile an der Adler Group S.A. waren 219,0 Mio. € aufgrund eines niedrigeren beizulegenden anteiligen Aktienwerts abzuwerten.

Das Vorjahr im Vergleich war geprägt von den Aufwendungen, die sich aus dem öffentlichen Übernahmeangebot zum Erwerb der Mehrheit an der Deutsche Wohnen SE ergeben haben.

Die Umsatzerlöse und sonstigen betrieblichen Erträge im laufenden Geschäft stiegen um 56,6 Mio. €. Die Umsatzerlöse stiegen volumenbedingt durch eine erhöhte Weiterverrechnung von Holdingdienstleistungen um 12,1 Mio. €. Die sonstigen betrieblichen Erträge enthielten vorwiegend Erträge aus der konzerninternen Weiterbelastung von KFZ- und E-Bike-Leasingaufwendungen, Erträge aus Tilgungserlass und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

Die bezogenen Leistungen als wesentlicher Bestandteil im Materialaufwand erhöhten sich um 9,0 Mio. € im Wesentlichen aufgrund höherer intern eingekaufter Dienstleistungen.

Der Personalaufwand des Jahres 2022 betrug 38,7 Mio. € im Vergleich zu 31,3 Mio. € im Jahr 2021. Dies ist einerseits auf inflationsbedingte erhöhte Zuführungen in die Pensionsrückstellungen in Höhe von 8,4 Mio. € sowie auf Prämienzahlungen zurückzuführen, andererseits auf geringere Zuführungen zum langfristigen Anreizprogramm.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 266,1 Mio. € zurückgegangen, was zum ganz überwiegenden Teil auf die Finanzierungskosten und Akquisitionskosten als Sondereffekte des Vorjahres im Rahmen des Mehrheitserwerbs an der Deutsche Wohnen SE zurückzuführen ist.

Die Nettofinanzaufwendungen stiegen per Saldo um signifikante 9.116,0 Mio. € auf 9.375,7 Mio. € an, was im Wesentlichen auf die Wertberichtigung auf die Anteile an der Deutsche Wohnen SE in Höhe von 8.881,9 Mio. € zurückzuführen ist. Die Nettozinsaufwendungen stiegen um 28,0 Mio. € auf 282,3 Mio. €, wovon 166,3 Mio. € auf Zinsen an verbundene Unternehmen beruhen. Da die Finanzierung des Konzerns nunmehr vornehmlich durch die Vonovia SE direkt erfolgt und weniger durch die Vonovia Finance B.V., sank das Zinsergebnis gegenüber verbundenen Unternehmen um 41,0 Mio. €, während das Zinsergebnis gegenüber Dritten um 68,9 Mio. € stieg.

Das Beteiligungsergebnis fällt für das Geschäftsjahr 2022 mit 780,0 Mio. € negativ aus und damit um 952,9 Mio. € niedriger als das Vorjahr mit 172,9 Mio. €. Wesentlichen Einfluss darauf hatte das Ergebnis aus Gewinnabführungen und Verlustübernahmen mit -809,9 Mio. €, welches ebenfalls vor allem durch Wertberichtigungen auf Beteiligungsbuchwerte geprägt ist.

Der Steueraufwand des Jahres 2021 betrug 61,8 Mio. €. Dagegen ist für 2022 insgesamt ein Ertrag in Höhe von 6,2 Mio. € zu verzeichnen. Dieser Ertrag betrifft latente Steuern und Vorjahressteuern, vermindert um einen Steueraufwand in Höhe von 10,5 Mio. € für das Geschäftsjahr 2022. Die Vonovia SE ist als Organträgerin einer steuerlichen Organschaft Schuldnerin der betreffenden Ertragsteuern.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2022 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 10.239.681.551,72 € (2021: 544.825.598,94 €) ab.

Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrags mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 35.848.334,26 € entnimmt der Vorstand weitere 10.903.833.217,46 € aus der Kapitalrücklage, so dass sich für das Geschäftsjahr 2022 ein Bilanzgewinn von 700.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 der Vonovia SE in Höhe von 700.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 676.472.497,45 € auf die 795.849.997 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2022 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 0,85 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 23.527.502,45 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2022 hinausgehen.

Wie für die Geschäftsjahre 2018, 2019, 2020 und 2021 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2022, zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2023, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geprägt durch die Wertberichtigungen im Finanzanlagevermögen, die wesentlich zum Absinken des Gesamtvermögens um 8,9 Mrd. € beitrugen.

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 33.994,7 Mio. € (i. Vj.: 39.965,4 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 33.969,0 Mio. € (i. Vj.: 39.936,8 Mio. €) geprägt.

Der Rückgang des Finanzanlagevermögens im Geschäftsjahr 2022 resultiert mit 8.881,9 Mio. € ganz wesentlich aus der Wertberichtigung auf die Anteile an der Deutsche Wohnen SE. Gegenläufig erhöhten sich die Ausleihungen an verbundene Unternehmen um 2.847,2 Mio. €, insbesondere mit 2.704,7 Mio. € durch die Unterteilung der Cash-Pool-Salden in kurz- und langfristige Salden aufgrund des neuen Cash-Pool-Vertrags.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen verringerten sich im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit abschreibungsbedingt.

Das Nettoumlaufvermögen (Umlaufvermögen abzüglich Verbindlichkeiten sowie Rechnungsabgrenzungsposten) einschließlich der Flüssigen Mittel ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, in der die Vonovia SE die Funktion der Cash-Pool-Führerin innehat. Das Nettoumlaufvermögen verminderte sich im Geschäftsjahr 2022 um 3.055,4 Mio. €, wobei dieser Rückgang im Wesentlichen aus der Unterteilung der Cash-Pool-Salden in kurz- und langfristige Salden, aufgrund des neuen Cash-Pool-Vertrags, resultiert. Zum 31. Dezember 2022 erfolgt der Ausweis der langfristigen Cash-Pool-Salden unter den Finanzanlagen als Ausleihungen an verbundene Unternehmen. Im Vorjahr sind diese unter der bis dahin gültigen Cash-Pool-Vereinbarung in den Forderungen gegen verbundene Unternehmen im Umlaufvermögen ausgewiesen.

Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit hat sich im Jahr 2022 insgesamt um 106,0 Mio. € zugunsten der Vonovia SE entwickelt.

Durch die Ausgabe von Anleihen und die Rückführung von Fremdmitteln bei Kreditinstituten stieg die Fremdfinanzierung der Vonovia SE zum 31. Dezember 2022 per Saldo auf 16.537,8 Mio. € (i. Vj.: 14.641,1 Mio. €).

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 192,5 Mio. € (i. Vj.: 193,3 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 98,3 Mio. € (i. Vj.: 84,8 Mio. €) und auf Steuerrückstellungen 38,5 Mio. € (i. Vj.: 35,5 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen verminderten sich um 17,2 Mio. € im Wesentlichen aufgrund des Rückgangs von Ansprüchen aus dem langfristigen Anreizprogramm und einer Risikorückstellung im Zusammenhang mit Werthaltigkeitsgarantien gegenüber der Vonovia Finance B.V.

Das Eigenkapital verringerte sich zum Geschäftsjahresende signifikant um 10.912,0 Mio. € aufgrund des Jahresfehlbetrags und der gezahlten Bardividende.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen im Rahmen der Konzernfinanzierungsfunktion.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2022 waren durchschnittlich 160 Mitarbeiter (2021: 160) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 124 Vollzeit- und 36 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2023 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2022 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aufgrund von Wertberichtigungen auf Beteiligungen und Anteile an verbundenen Unternehmen. Weiterhin wirkten sich die Aufwendungen aus den Integrationsmaßnahmen belastend auf das Jahresergebnis der Vonovia SE aus.

Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt der Jahresfehlbetrag 2022 entgegen der Vorjahresprognose im oberen zweistelligen Millionenbereich.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2023 wird wieder durch Beteiligungserträge, durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmte bzw. ausgeglichene Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und durch das Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2023 einen Fehlbetrag in einer Größenordnung im mittleren zweistelligen Millionenbereich, ohne Sondereffekte, aufweisen wird.

Die Ausschüttungspolitik der Gesellschaft ist grundsätzlich weiterhin unverändert gültig und sieht eine Ausschüttungsquote von rund 70 % des Group FFO nach Minderheiten vor. Die Kennzahl Group FFO ist eine sog. Alternative Steuerungskennzahl, die sich nicht direkt aus Rechnungslegungsstandards ergibt, sondern aus IFRS abgeleitet ist. Es ist beabsichtigt, in Abwägung der unterschiedlichen Erwartungen unserer Aktionäre aufgrund des aktuellen Umfelds, abweichend von der grundsätzlichen Ausschüttungspolitik für das Geschäftsjahr 2022 eine reduzierte Dividende von 0,85 € pro Aktie an die Aktionäre auszuschütten.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein erfolgreiches Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.