Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,
sehr geehrte Damen und Herren,

mit Ihnen gemeinsam schauen wir auf ein überaus erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 zurück. Mit unserer wirtschaftlichen Stärke – bei gleichzeitig hohem gesellschaftlichen Verantwortungsbewusstsein – konnten wir die relevanten Kennzahlen im Vergleich zum Vorjahr steigern. Eigene Prognosen haben wir erneut übertroffen.

Die anhaltend hohe Marktdynamik und insgesamt positive Wertentwicklung sehen Sie auch in unseren Kennzahlen: Der Nettovermögenswert, der EPRA NTA, nahm im Stichtagsvergleich um 46,0 % zu, der Verkehrswert stieg um 66,1 %. Wesentliche Einflussfaktoren blieben neben der Marktlage vor allem der Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen, sowie die Investitionen in Modernisierung und Neubau. Im vergangenen Jahr haben wir insgesamt rund 2,19 Mrd. € in unseren Bestand investiert. Trotz Pandemie und Störungen in den Lieferketten stellten wir in Deutschland, Österreich und Schweden wieder mehr als 2.200 Wohnungen fertig. Viele davon nach innovativen Konzepten. Dabei stehen wir mit einer Durchschnittsmiete von 7,19 € pro Quadratmeter weiterhin für bezahlbares Wohnen in Deutschland. Der Leerstand bleibt auf einem sehr niedrigen Wert von 2,2 %.

Die Segmenterlöse stiegen um 18,5 %. Das Adjusted EBITDA Total und der Group FFO legten um 18,8 % bzw. 24,0 % zu. Diese Zahlen berücksichtigen anteilig die Deutsche Wohnen seit Konsolidierung im September 2021.

Unsere Finanzratings sind stabil positiv. Sie zeigen das Vertrauen des Kapitalmarkts in unser Geschäftsmodell und sichern unsere reibungslosen Finanzierungen und Refinanzierungen. Unser ausgewogenes Fälligkeitenprofil sorgt dafür, dass wir jährlich nur rund 11 % der Fälligkeiten ablösen müssen. Dabei bemühen wir uns um eine möglichst breite Streuung unserer Finanzierungsquellen.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index SPI als umfassende nichtfinanzielle Messgröße Messgröße lag mit 109 % über unserer Jahresprognose. Auch unsere Positionen in renommierten Nachhaltigkeits-Ratings verdeutlichen: Wir sind hier auf dem richtigen Weg. So stufte uns die Agentur Standard & Poor‘s Global im vergangenen Dezember unter den ersten 7 % der weltweit agierenden Immobilienunternehmen ein – und bestätigte damit unsere Platzierung im Dow-Jones-Sustainability-Index (DJSI) Europe.

Unser Kundenzufriedenheitsindex CSI stieg erneut um 4,5 %. Unsere Mieterinnen und Mieter erleben, dass sie sich in diesen schwierigen Zeiten auf uns verlassen können. Dass wir ihnen Sicherheit und Stabilität geben.

Unser erfolgreiches und stabiles Kerngeschäft ist unabdingbar dafür, dass wir die Herausforderungen des Wohnungsmarkts angehen können. Der demografische Wandel, der knappe bezahlbare Wohnraum in stark nachgefragten Städten und insbesondere der Klimawandel verlangen unseren vollen Einsatz – und wir wissen, dass Sie, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, diese Strategie in vollem Umfang mittragen.

In diesen Tagen rücken wirtschaftliche Kennzahlen jedoch in den Hintergrund. Unsere Solidarität gilt den Menschen in der Ukraine. Wir sind in Gedanken bei den Frauen und Männern, die ihre Heimat aufgeben mussten, um dem Krieg zu entfliehen, um ihre Kinder und Enkelkinder in Sicherheit zu bringen und um ihr Leben zu retten.

Wir sehen, dass unsere Gesellschaft mit großer Entschlossenheit zusammensteht. Zusammen gegen den Krieg. Wir sehen große Hilfsbereitschaft in Europa und der ganzen Welt. Auch wir geben unser Bestes, um den Menschen zu helfen: Wir werden schnell und unbürokratisch Wohnungen zur Verfügung stellen, damit die Ukrainerinnen und Ukrainer in Sicherheit ankommen und Ruhe finden. Und wir hoffen sehr auf ein baldiges Ende dieses sinnlosen Krieges.

Der Unternehmensentwicklung wieder zugewandt, hat der Schutz unseres Klimas weiterhin höchste Priorität. Die Energiewende nimmt Fahrt auf. Und die sozialen Fragen bestimmen politische Entscheidungen so stark wie lange nicht mehr. Wir bei Vonovia sind bereit mitzugestalten und uns einzubringen.

Denn jetzt geht es auf all diesen Feldern darum, dass wir die richtigen Dinge tun. Wir müssen die Dinge aber auch richtig tun. Das heißt: Wir müssen unseren Weg vom Ziel her denken und schauen, welche Schritte jetzt die wichtigen sind. Diese Schritte werden uns fordern. Tun wir dies jedoch nicht mit der nötigen Entschlossenheit, wird es uns alle am Ende noch mehr Kraft kosten.

Ich betone dies so deutlich, weil Vonovia in der Verantwortung steht, den Weg mitzugestalten. Wir haben einen klaren Plan. Er ist im Sinne unserer Mieterinnen und Mieter. Sie brauchen ein gutes und bezahlbares Zuhause. Er ist in Ihrem Sinne, liebe Aktionärinnen und Aktionäre. Wir entwickeln unseren Bestand für die Zukunft, und das bei einer dem Risiko angemessenen Rendite. Unser Vorgehen ist auch im Sinne des Klimaschutzes, der unübersehbar zu den zentralen Herausforderungen dieses Jahrhunderts zählt. Nach dem erfolgreichen Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen werden wir uns diesen Themen mit gebündelten Kräften – und dadurch mit mehr Stärke – widmen. Wir werden unsere Größe nutzen, um dabei zu helfen, die Lage auf dem Wohnungsmarkt wieder zu verbessern.

Ich betone dies aber auch, weil dieser Weg die Unterstützung aller Akteure braucht. Neben den Wohnungsunternehmen sind Politik, Mietervertreter, Bauindustrie und Sozialverbände gefordert. Der politische Fokus auf Klimaschutz im Gebäudebereich ist richtig. Allerdings dürfen wir die Kosten nicht aus den Augen verlieren. Weder für Mieterinnen und Mieter, noch für Vermieterinnen und Vermieter. Ohne staatliche Förderung ist bezahlbares und zugleich klimaneutrales Wohnen nicht möglich.

Übrigens: Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch im Hinblick auf die Umsetzung. Mit rund 5.000 eigenen Handwerkerinnen und Handwerkern ist Vonovia personell sehr gut aufgestellt. Und trotzdem müssen auch wir neue Wege einschlagen, um uns zu verstärken. Ich freue mich darauf, dass wir in diesem Jahr die ersten Fachkräfte aus Kolumbien in unserem Unternehmen begrüßen dürfen und auf ihre Unterstützung bauen können.

Durch das große Ziel Klimaneutralität müssen wir vieles neu denken. Wir brauchen Veränderungen: bei der Energie- und Wärmeversorgung. Bei den Baustoffen. Und möglicherweise auch bei den Mietmodellen. Sehr aufmerksam beobachten wir gegenwärtig die steigenden Energiepreise. Warmmietenmodelle, mit denen wir uns beschäftigen, verfolgen den Ansatz, dass Vermieter mit den Mietern eine Miete vereinbaren, bei der die Kosten für Heizung und Strom bereits enthalten sind. Davon profitieren beide Seiten, denn Vermieter haben einen Anreiz, ihre Häuser energetisch zu modernisieren. Und auch die Gesellschaft profitiert, wenn die Wärmewende im Gebäudesektor an Fahrt gewinnt.

Seit Dezember hat Deutschland ein Bauministerium. Neubau, serielles Bauen, beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren oder CO₂-Bepreisung – die neue Regierungskoalition verfolgt aus unserer Sicht sinnvolle Ansätze, um die Probleme anzugehen. Auch auf EU-Ebene erhalten wir Rückenwind. Die Gebäuderichtlinie erkennt an, dass die Klimaneutralität im Gebäudesektor auf einem zweistufigen Ansatz basieren muss: der energieeffizienten Modernisierung von Gebäuden und dem Ersatz fossiler Brennstoffe durch erneuerbare Energien. Dies bestätigt uns in unserer Klimastrategie, die wir in diesem Jahr durch einen neuen Klimapfad weiterentwickelt haben. Unser Ziel ist es, bis 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Dieses Ziel ist wissenschaftlich fundiert und mit verbindlichen Jahreszielen hinterlegt.

Und wir nutzen weitere Hebel: Bei uns sollen künftig auch nachhaltige Baustoffe zur CO₂-Reduktion beitragen – im Bereich Neubau ebenso wie bei der Sanierung. Dass es auch klimafreundlich geht, haben wir zum Beispiel im Berliner Bezirk Reinickendorf gezeigt. Hier haben wir im vergangenen Jahr 60 Wohnungen in nachhaltiger und modularer Holzbauweise gebaut, deutschlandweit waren es insgesamt rund 700.

Das ist ein Anfang. Aber wir brauchen mehr. Vor allem mehr Mitspieler. Im November 2022 laden wir deshalb – in Anlehnung an unsere eigene Klimakonferenz aus dem Jahr 2020 – zu einer Konferenz rund um das Thema Baustoffe ein. Hier werden Expertinnen und Experten aus der Wohnungswirtschaft, der Bau- und Baustoffbranche, Verbänden sowie Wissenschaft und Politik über Nachhaltigkeit, Recycling und Bezahlbarkeit von Baustoffen diskutieren. Nur so kommen wir auch bei diesem Aspekt weiter: durch den Austausch von Expertinnen und Experten und durch gegenseitiges Verständnis auf politischer, wirtschaftlicher und wissenschaftlicher Ebene.

Rolf Buch
Vorsitzender des Vorstands
(CEO)

Philip Grosse
Mitglied des ­Vorstands (CFO)

Helene von ­Roeder
Mitglied des ­Vorstands (CTO)

Arnd Fittkau
Mitglied des ­Vorstands (CRO)

Daniel Riedl
Mitglied des ­Vorstands (­CDO)

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

für das Geschäftsjahr 2022 erwarten wir eine weiterhin positive Geschäftsentwicklung. Dabei werden wir unsere Kundinnen und Kunden wie immer zuverlässig begleiten. Unsere Ziele haben wir wie gewohnt realistisch gesetzt.

Was einen klimaneutralen Gebäudebestand betrifft: Mit der Novellierung des Klimaschutzgesetzes haben wir unseren Klimapfad überarbeitet. Wir wissen nun, dass wir unsere ambitionierten Klimaschutzziele mit fest definierten Zwischenzielen bereits 2045 statt 2050 erreichen können. Die Zahl der Projekte mit Klimabezug steigt kontinuierlich und erstreckt sich von einer Photovoltaik-Offensive über neue Bau- und innovative Dämmungsmethoden bis hin zu Kooperationsprojekten zum Grünen Wasserstoff.

Bei unseren Quartiersentwicklungen möchten wir weiter beschleunigen. 2021 waren es deutschlandweit 15 Quartiersentwicklungen. Diese treiben wir 2022 weiter voran. Wir sind der Überzeugung, dass wir sozialen Herausforderungen genauso wie dem Klimaschutz nur gerecht werden können, wenn wir sie zusammen denken. Ein Beispiel: Wenn wir mithilfe der Sektorenkopplung die Energiewende im Quartier erreichen, wird uns ausreichend grüner Direktstrom zur Verfügung stehen. Wenn das möglich ist, dann wird für die Mieterseite das System der variablen Kosten entfallen. Und schon sind wir bei einem Mietmodell, bei dem die Aufwendungen für den Energieverbrauch zu den Fixkosten zählen.

Das Jahr 2022 steht wesentlich im Zeichen der Integration von Deutsche Wohnen, bis Jahresende 2022 wollen wir den Zusammenschluss abschließen. Aus Erfahrung kann ich sagen: Auch bei der Unternehmenskultur werden wir uns schnell hinter den gemeinsamen Werten versammeln. Ganz herzlich begrüße ich schon jetzt alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in unserem Team Vonovia. Ich freue mich auf den Austausch, die neuen Ideen und die zukünftigen Ziele, die wir gemeinsam setzen und erreichen werden.

Wie im vergangenen Jahr werden wir uns auch in diesem April zu einer virtuellen Hauptversammlung zusammenfinden. Am 29. April 2022 werden wir Ihnen, gemeinsam mit dem Aufsichtsrat, eine Dividende von 1,66 € pro Aktie vorschlagen. Mit der Anhebung der Dividende um 8 Cent – unter Berücksichtigung der Bezugsrechtskapitalerhöhung im Jahr 2021 – können wir die Kontinuität der vergangenen Jahre fortsetzen. Sie sehen, Sie können sich auf uns und das wirtschaftliche Wachstum von Vonovia verlassen, auch wenn der Kursverlauf unserer Aktie diese Stärke aktuell nicht widerspiegelt. Ganz deutlich nehmen hier gesamtwirtschaftliche Faktoren Einfluss.

Unser Vorstandsteam ist zum 1. Januar 2022 gewachsen. Auch an dieser Stelle heiße ich Philip Grosse als Finanzvorstand herzlich willkommen. Helene von Roeder wird sich fortan aus einem neu geschaffenen Ressort heraus um Zukunftsthemen rund um die Digitalisierung und Innovation in der Wohnungsbranche kümmern.

Gemeinsam mit meinem Vorstandsteam danke ich Ihnen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, unseren Partnerinnen und Partnern, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, für Ihr Vertrauen und für Ihre Unterstützung im vergangenen Jahr. Dem Aufsichtsrat danke ich für die erneut sehr gute Zusammenarbeit.

Auch in diesem Jahr setze ich auf Sie, liebe Aktionärinnen und Aktionäre! Wir werden unsere gemeinsamen Ziele nur erreichen, wenn wir sie miteinander angehen. Es kommt auf jeden an, wenn wir weiter verantwortlich unseren Beitrag für unsere Kundinnen und Kunden und für die Gesellschaft leisten möchten.

Bochum, im März 2022

Ihr

Rolf Buch
Vorsitzender des Vorstands