28 Investment Properties
Investment Properties
in Mio. € | |||
Stand: 1. Januar 2021 | 58.071,8 | ||
Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss | 28.181,7 | ||
Zugänge | 792,3 | ||
Aktivierte Modernisierungskosten | 1.124,2 | ||
Erhaltene Zuschüsse | -2,7 | ||
Umbuchungen nach Sachanlagen | -12,6 | ||
Umbuchungen von Sachanlagen | 11,6 | ||
Umbuchungen von Vorräten in Bau | 20,0 | ||
Umbuchungen zu Vorräten in Bau | -27,4 | ||
Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -1.221,6 | ||
Sonstige Umbuchungen | -0,5 | ||
Abgänge | -167,7 | ||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 7.393,8 | ||
Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 87,4 | ||
Wertveränderung aus Währungsumrechnung | -150,2 | ||
Stand: 31. Dezember 2021* | 94.100,1 | ||
Stand: 1. Januar 2020 | 52.736,6 | ||
Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss | 123,0 | ||
Zugänge | 605,1 | ||
Aktivierte Modernisierungskosten | 1.114,5 | ||
Erhaltene Zuschüsse | -19,6 | ||
Umbuchungen nach Sachanlagen | -10,7 | ||
Umbuchungen von Sachanlagen | 12,8 | ||
Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen | 42,2 | ||
Umbuchungen von Vorräten in Bau | 14,2 | ||
Umbuchungen zu Vorräten in Bau | -88,2 | ||
Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 2,4 | ||
Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | -298,1 | ||
Abgänge | -217,6 | ||
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties | 3.719,8 | ||
Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien | 78,2 | ||
Wertveränderung aus Währungsumrechnung | 257,2 | ||
Stand: 31. Dezember 2020* | 58.071,8 | ||
- * In den Werten zum 31.12.2021 sind 1.270,2 Mio. € (31.12.2020: 425,4 Mio. €) Vermögenswerte enthalten, die nach dem Anschaffungskostenmodell bewertet sind, da sich ihr Fair Value nicht fortwährend verlässlich bewerten lässt.
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Wenn Vonovia Immobilien erwirbt – sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder in einer separaten Transaktion –, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.
Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Nutzungsrechte aus angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken (Erbbaurechte) sowie aus angemieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien (Zwischenvermietung) im Sinne des IFRS 16, die der Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen.
Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Werden Immobilien im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben und handelt es sich dabei um einen Geschäftsbetrieb, erfolgt die Bilanzierung entsprechend den Regelungen des IFRS 3. Transaktionskosten werden dabei als Aufwand erfasst.
Nach dem erstmaligen Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Während der Phase der Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) kann eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert regelmäßig aufgrund der fehlenden Marktgängigkeit sowie fehlender vergleichbarer Transaktionen nicht verlässlich vorgenommen werden. Dann wird das Anschaffungskostenmodell fortgeführt, bis eine verlässliche Bewertung vorgenommen werden kann, maximal jedoch bis zur Fertigstellung der Immobilie.
Investment Properties werden in die Sachanlagen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.
Die Zugänge im Berichtsjahr 2021 enthalten 526,6 Mio. € (2020: 435,5 Mio. €) Herstellungskosten für Neubauaktivitäten.
Die Summe der Investment Properties zum 31. Dezember 2021 umfasst Nutzungsrechte aus bilanzierten Erbbaurechts- und Zwischenvermietverhältnissen (inkl. Nutzungsrechten aus angemieteten und weitervermieteten Pflegeimmobilien seit Erstkonsolidierung der Deutsche Wohnen zum 30. September 2021) in Höhe von 1.689,1 Mio. € (2020: 1.433,2 Mio. €). Wir verweisen hierfür auch auf das Kapitel [E43] Leasingverhältnisse.
Der Großteil entfällt mit 1.685,3 Mio. € auf Nutzungsrechte aus Erbbaurechten (2020: 1.431,9 Mio. €). Darin enthalten sind 80,9 Mio. € (2020: 76,3 Mio. €) Nutzungsrechte aus dem Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin. Dieses Objekt wurde von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens Vonovia die Verpflichtung, das Objekt zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75 %, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile.
Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe Kapitel [E41] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.
Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen
Die Mieteinnahmen aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 2.571,9 Mio. € (2020: 2.288,5 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 317,6 Mio. € (2020: 260,4 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie Erträge aus den aktivierten Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.
Langfristige Mietverträge
Vonovia hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:
Langfristige Mietverträge
Verkehrswerte (Fair Values)
Die Bestimmung des Gesamtwerts des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.
Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Detailzeitraum prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Für die deutschen Bestände beträgt der Detailzeitraum zehn Jahre. Aufgrund der besonderen Marktsituation in Österreich und zur Abbildung der umfassenden österreichischen Mietrestriktionen wird für ein Teilportfolio ein Verkaufsszenario mit Einzelprivatisierungen unterstellt. Zur periodengerechten Abbildung dieser Verkäufe wird der Detailzeitraum im österreichischen DCF-Modell auf 100 Jahre verlängert.
Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand sowie in Österreich durch Vertriebserlöse eines Teilportfolios zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, IVD, WKÖ) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt, Statistik Austria u. a.) abgeleitet. Die zu erwartenden Vertriebserlöse werden anhand von historischen Verkaufspreisen sowie aus Marktdaten (u. a. WKÖ, EHL) abgeleitet.
Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten zu nennen. Diese werden in Deutschland in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt und im Betrachtungszeitraum inflationiert. Die II. Berechnungsverordnung (BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Diese Kostenansätze werden auch auf den österreichischen Markt übertragen. Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten, Mietausfall sowie in Österreich Vertriebskosten. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.
Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird bei den deutschen Beständen der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (bspw. Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der abgeleitete Marktwert ist somit Ergebnis aus diesem Barwert und berücksichtigt marktübliche Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten. Da im österreichischen DCF-Modell der Detailzeitraum zur periodengerechten Abbildung der Verkaufsszenarien auf 100 Jahre verlängert wurde, entfällt hier die Anwendung eines Terminal Values.
Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt.
Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:
- räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche Nähe),
- vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse, Baujahresklasse und Objektzustand,
- gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung, Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum.
Im Portfolio von Vonovia befinden sich auch Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten. Projektentwicklungen für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung mit der Kostenmethode bewertet. Nach Baufertigstellung erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit dem oben beschriebenem DCF-Verfahren. Flächen mit Baupotenzialen im Bestand werden in einem Vergleichswertverfahren auf der Basis des örtlichen Bodenrichtwerts bewertet. Dabei werden Abschläge insbesondere für die bauliche Reife und die mögliche Nutzung wie auch für die Wahrscheinlichkeit der Entwicklung und die Erschließungssituation berücksichtigt. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke.
Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen werden zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Erbbaurechtsverträge entspricht dem Barwert der marktüblichen Erbbauzinszahlungen bis zum Laufzeitende des Erbbaurechts. Diese werden von dem aktuellen Bodenwert abgleitet. Zur Ermittlung des Barwerts werden die Erbbauzinszahlungen mit einem immobilienspezifischen Zinssatz abgeleitet.
Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestands von Vonovia in Deutschland und Österreich wurden zum Stichtag 31. Dezember 2021 durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt. Das Immobilienportfolio von Vonovia exklusive Deutsche Wohnen wurde zusätzlich durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Der aus dem externen Gutachten resultierende Marktwert weicht im Ergebnis 0,1 % vom internen Bewertungsergebnis ab.
Der Immobilienbestand von Deutsche Wohnen wurde zusätzlich durch den unabhängigen Gutachter Jones Lang LaSalle SE bewertet. Der aus diesem externen Gutachten resultierende Marktwert weicht im Ergebnis 0,6 % vom internen Bewertungsansatz ab.
Für das Portfolio in Schweden erfolgte eine Übernahme des Ergebnisses des externen Gutachters Savills Sweden AB. Die Verkehrswerte für das schwedische Portfolio wurden ebenfalls anhand eines DCF-Verfahrens ermittelt, das grundsätzlich vergleichbar mit dem zuvor beschriebenen Verfahren von Vonovia ist, jedoch den Besonderheiten des schwedischen Immobilienmarkts Rechnung trägt. Dies sind z. B. die Abbildung der erwirtschafteten Inklusivmieten (u. a. inklusive Kosten für Heizung und Wasser) und explizite Berücksichtigung der beispielsweise in Deutschland als Nebenkosten abgerechneten Aufwände als Betreiberkosten auf Eigentümerseite.
Die Projektentwicklungen von Deutsche Wohnen wurden zum Stichtag 30. September 2021 durch Jones Lang LaSalle SE mittels der Residualwertmethode bewertet. Diese Werte wurden im Rahmen der noch vorläufigen Purchase Price Allocation geprüft und übernommen und auf den aktuellen Bilanzstichtag fortgeschrieben.
Für das Portfolio der Pflegeeinrichtungen von Deutsche Wohnen zum Stichtag 31. Dezember 2021 erfolgte eine Übernahme des Ergebnisses des externen Gutachters W&P Immobilienberatung GmbH.
Die vertraglich fixierte Vergütung für die Bewertungsgutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.
Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 31. Dezember 2021 auf 97.845,3 Mio. € (31.12.2020: 58.910,7 Mio. €). Dies entspricht für die bebauten Grundstücke Vonovia exklusive Deutsche Wohnen einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,6 % (Gesamtbestand inklusive Schweden und Österreich; 31.12.2020: 2,9 %). Für Deutschland Vonovia exklusive Deutsche Wohnen resultiert daraus für den Bestand ein Ist-Mieten-Multiplikator von 28,0 (31.12.2020: 25,4) und ein Marktwert pro m² in Höhe von 2.401 € (31.12.2020: 2.099 €). Ist-Mieten-Multiplikator und Marktwert liegen für den Bestand Österreich bei 26,5 und 1.674 € pro m² (31.12.2020: 25,5 und 1.570 € pro m²), für Schweden bei 20,6 und 2.475 € pro m² (31.12.2020: 17,4 und 2.090 € pro m²).
Für die bebauten Grundstücke im Teilportfolio der Bestandsobjekte von Deutsche Wohnen beträgt die Nettoanfangsrendite 2,1 %, was einem Marktwert von 2.894 €/qm und einem Ist-Mieten-Multiplikator von 33,5 entspricht.
Das im Berliner Abgeordnetenhaus beschlossene Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin wurde am 15. April 2021 durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig und damit nichtig erklärt. Die in der Folge bis zum 31. Dezember 2021 beobachtbare Entwicklung in Berlin ist in die Jahresendbewertung 2021 eingeflossen.
Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Immobilienportfolio stellen sich zum 31. Dezember 2021 nach regionalen Märkten bzw. gesondert für das Portfolio von Deutsche Wohnen wie folgt dar:
Wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties – Geschäftsjahr
|
|
Bewertungsergebnisse* |
|
|
|
Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) |
|
||||||||||||||||||
Regionalmarkt |
|
Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) |
|
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien (in Mio. €) |
|
davon selbst genutzte Immobilien (in Mio. €) |
|
davon Investment Properties (in Mio. €) |
|
|
|
Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) |
|
Instandhaltungskosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) |
|
Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) |
|
Marktmietsteigerung Wohnen |
|
Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen |
|
Diskontierungszinssatz Gesamt |
|
Kapitalisierungszinssatz Gesamt |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31.12.2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Berlin |
|
8.964,6 |
|
817,4 |
|
6,4 |
|
8.140,8 |
|
|
|
265 |
|
14,12 |
|
8,08 |
|
1,8 % |
|
1,0 % |
|
4,1 % |
|
2,3 % |
|
Rhein-Main-Gebiet |
|
5.605,9 |
|
17,6 |
|
10,2 |
|
5.578,1 |
|
|
|
286 |
|
14,03 |
|
9,67 |
|
1,8 % |
|
1,1 % |
|
4,3 % |
|
2,6 % |
|
Südliches Ruhrgebiet |
|
5.267,0 |
|
9,7 |
|
9,5 |
|
5.247,9 |
|
|
|
279 |
|
12,78 |
|
7,27 |
|
1,5 % |
|
2,6 % |
|
4,3 % |
|
3,0 % |
|
Rheinland |
|
4.963,1 |
|
152,3 |
|
5,7 |
|
4.805,1 |
|
|
|
283 |
|
13,73 |
|
8,52 |
|
1,6 % |
|
1,8 % |
|
4,5 % |
|
2,9 % |
|
Dresden |
|
4.656,1 |
|
0,4 |
|
7,6 |
|
4.648,1 |
|
|
|
251 |
|
14,03 |
|
6,74 |
|
1,6 % |
|
2,4 % |
|
4,4 % |
|
2,9 % |
|
Hamburg |
|
3.611,8 |
|
3,3 |
|
4,5 |
|
3.604,1 |
|
|
|
271 |
|
14,49 |
|
8,78 |
|
1,6 % |
|
1,3 % |
|
4,1 % |
|
2,7 % |
|
Kiel |
|
3.005,5 |
|
1,5 |
|
5,1 |
|
2.998,8 |
|
|
|
273 |
|
14,93 |
|
7,75 |
|
1,6 % |
|
1,6 % |
|
4,5 % |
|
3,0 % |
|
München |
|
2.742,7 |
|
7,9 |
|
6,3 |
|
2.728,5 |
|
|
|
275 |
|
14,14 |
|
12,03 |
|
1,9 % |
|
0,6 % |
|
4,4 % |
|
2,6 % |
|
Stuttgart |
|
2.551,9 |
|
3,2 |
|
2,1 |
|
2.546,6 |
|
|
|
286 |
|
14,73 |
|
9,50 |
|
1,8 % |
|
1,2 % |
|
4,5 % |
|
2,9 % |
|
Hannover |
|
2.392,3 |
|
3,1 |
|
2,6 |
|
2.386,6 |
|
|
|
273 |
|
14,06 |
|
7,77 |
|
1,6 % |
|
2,0 % |
|
4,3 % |
|
2,9 % |
|
Nördliches Ruhrgebiet |
|
2.179,9 |
|
8,1 |
|
7,0 |
|
2.164,8 |
|
|
|
281 |
|
13,29 |
|
6,56 |
|
1,1 % |
|
3,3 % |
|
4,6 % |
|
3,7 % |
|
Bremen |
|
1.484,2 |
|
0,5 |
|
2,5 |
|
1.481,3 |
|
|
|
278 |
|
13,32 |
|
7,21 |
|
1,6 % |
|
2,1 % |
|
4,4 % |
|
3,0 % |
|
Leipzig |
|
1.229,6 |
|
8,9 |
|
1,4 |
|
1.219,3 |
|
|
|
265 |
|
14,93 |
|
6,88 |
|
1,6 % |
|
2,7 % |
|
4,3 % |
|
2,9 % |
|
Westfalen |
|
1.173,3 |
|
0,9 |
|
2,0 |
|
1.170,4 |
|
|
|
277 |
|
13,32 |
|
7,48 |
|
1,5 % |
|
2,0 % |
|
4,6 % |
|
3,3 % |
|
Freiburg |
|
788,7 |
|
0,9 |
|
1,5 |
|
786,3 |
|
|
|
282 |
|
15,45 |
|
8,84 |
|
1,6 % |
|
0,9 % |
|
4,2 % |
|
2,7 % |
|
Sonstige strategische Standorte |
|
3.611,2 |
|
3,5 |
|
6,1 |
|
3.601,6 |
|
|
|
282 |
|
14,26 |
|
7,89 |
|
1,5 % |
|
2,3 % |
|
4,6 % |
|
3,2 % |
|
Gesamt strategische Standorte |
|
54.227,8 |
|
1.039,2 |
|
80,5 |
|
53.108,3 |
|
|
|
274 |
|
13,94 |
|
8,00 |
|
1,6 % |
|
1,9 % |
|
4,4 % |
|
2,8 % |
|
Non-Strategic Standorte |
|
236,6 |
|
16,4 |
|
– |
|
220,2 |
|
|
|
314 |
|
15,05 |
|
7,67 |
|
1,5 % |
|
2,8 % |
|
4,6 % |
|
3,2 % |
|
Vonovia Deutschland |
|
54.464,5 |
|
1.055,7 |
|
80,5 |
|
53.328,3 |
|
|
|
274 |
|
13,95 |
|
7,99 |
|
1,6 % |
|
1,9 % |
|
4,4 % |
|
2,8 % |
|
Vonovia Schweden** |
|
7.386,0 |
|
– |
|
– |
|
7.386,0 |
|
|
|
n. a. |
|
n. a. |
|
10,59 |
|
2,0 % |
|
0,8 % |
|
5,3 % |
|
3,2 % |
|
Vonovia Österreich** |
|
2.932,5 |
|
9,7 |
|
50,0 |
|
2.872,8 |
|
|
|
n. a. |
|
19,72 |
|
5,80 |
|
1,7 % |
|
2,4 % |
|
5,2 % |
|
n. a. |
|
Deutsche Wohnen |
|
27.628,7 |
|
1.633,3 |
|
– |
|
25.995,4 |
|
|
|
299 |
|
13,49 |
|
9,31 |
|
1,3 % |
|
1,4 % |
|
4,0 % |
|
2,8 % |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 5.433,6 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 4.141,1 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i. Z. m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i. H. v. 376,5 Mio. € enthalten.
- ** Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden nicht gesondert ausgewiesen.
Wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties – Vorjahr
|
|
Bewertungsergebnisse* |
|
|
|
Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3) |
|
||||||||||||||||||
Regionalmarkt |
|
Verkehrswert Gesamt (in Mio. €) |
|
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien (in Mio. €) |
|
davon selbst genutzte Immobilien (in Mio. €) |
|
davon Investment Properties (in Mio. €) |
|
|
|
Verwaltungskosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr) |
|
Instandhaltungskosten Wohnen (in €/m² pro Jahr) |
|
Marktmiete Wohnen (in €/m² pro Monat) |
|
Marktmietsteigerung Wohnen |
|
Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen |
|
Diskontierungszinssatz Gesamt |
|
Kapitalisierungszinssatz Gesamt |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31.12.2020 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Berlin |
|
7.815,5 |
|
2,4 |
|
7,9 |
|
7.805,1 |
|
|
|
261 |
|
14,00 |
|
7,88 |
|
1,8 % |
|
1,1 % |
|
3,9 % |
|
2,1 % |
|
Rhein-Main-Gebiet |
|
4.934,0 |
|
22,2 |
|
6,7 |
|
4.905,2 |
|
|
|
282 |
|
13,97 |
|
9,33 |
|
1,8 % |
|
1,1 % |
|
4,6 % |
|
2,9 % |
|
Südliches Ruhrgebiet |
|
4.483,3 |
|
28,3 |
|
8,6 |
|
4.446,5 |
|
|
|
276 |
|
12,69 |
|
7,00 |
|
1,5 % |
|
2,6 % |
|
4,8 % |
|
3,5 % |
|
Rheinland |
|
4.213,1 |
|
20,0 |
|
7,0 |
|
4.186,1 |
|
|
|
280 |
|
13,71 |
|
8,22 |
|
1,7 % |
|
1,9 % |
|
4,9 % |
|
3,3 % |
|
Dresden |
|
4.044,5 |
|
6,4 |
|
6,5 |
|
4.031,6 |
|
|
|
247 |
|
14,08 |
|
6,74 |
|
1,7 % |
|
2,2 % |
|
4,8 % |
|
3,3 % |
|
Hamburg |
|
3.087,2 |
|
6,7 |
|
3,8 |
|
3.076,7 |
|
|
|
267 |
|
14,36 |
|
8,46 |
|
1,6 % |
|
1,3 % |
|
4,5 % |
|
3,1 % |
|
Kiel |
|
2.535,7 |
|
1,4 |
|
3,4 |
|
2.531,0 |
|
|
|
268 |
|
14,67 |
|
7,42 |
|
1,7 % |
|
1,7 % |
|
4,9 % |
|
3,4 % |
|
München |
|
2.496,3 |
|
5,1 |
|
4,4 |
|
2.486,8 |
|
|
|
271 |
|
13,97 |
|
11,41 |
|
1,9 % |
|
0,6 % |
|
4,4 % |
|
2,7 % |
|
Stuttgart |
|
2.319,9 |
|
6,4 |
|
2,1 |
|
2.311,4 |
|
|
|
282 |
|
14,61 |
|
9,20 |
|
1,8 % |
|
1,2 % |
|
4,7 % |
|
3,1 % |
|
Hannover |
|
2.053,6 |
|
0,9 |
|
2,3 |
|
2.050,4 |
|
|
|
269 |
|
14,00 |
|
7,45 |
|
1,7 % |
|
2,1 % |
|
4,8 % |
|
3,3 % |
|
Nördliches Ruhrgebiet |
|
1.893,8 |
|
8,9 |
|
6,2 |
|
1.878,7 |
|
|
|
278 |
|
13,22 |
|
6,43 |
|
1,3 % |
|
3,3 % |
|
5,2 % |
|
4,2 % |
|
Bremen |
|
1.318,3 |
|
1,1 |
|
2,0 |
|
1.315,2 |
|
|
|
274 |
|
13,27 |
|
6,94 |
|
1,8 % |
|
2,1 % |
|
4,8 % |
|
3,2 % |
|
Leipzig |
|
1.054,8 |
|
10,3 |
|
1,2 |
|
1.043,4 |
|
|
|
262 |
|
14,87 |
|
6,70 |
|
1,7 % |
|
2,9 % |
|
4,9 % |
|
3,3 % |
|
Westfalen |
|
1.028,7 |
|
3,7 |
|
1,8 |
|
1.023,2 |
|
|
|
273 |
|
13,17 |
|
7,25 |
|
1,5 % |
|
2,0 % |
|
4,9 % |
|
3,6 % |
|
Freiburg |
|
696,8 |
|
0,2 |
|
2,0 |
|
694,5 |
|
|
|
278 |
|
15,22 |
|
8,35 |
|
1,7 % |
|
1,0 % |
|
4,5 % |
|
2,9 % |
|
Sonstige strategische Standorte |
|
3.198,2 |
|
6,1 |
|
5,0 |
|
3.187,0 |
|
|
|
278 |
|
14,09 |
|
7,64 |
|
1,6 % |
|
2,3 % |
|
4,9 % |
|
3,5 % |
|
Gesamt strategische Standorte |
|
47.173,7 |
|
130,1 |
|
70,9 |
|
46.972,8 |
|
|
|
270 |
|
13,85 |
|
7,74 |
|
1,7 % |
|
1,9 % |
|
4,7 % |
|
3,1 % |
|
Non-Strategic Standorte |
|
609,2 |
|
12,9 |
|
1,1 |
|
595,2 |
|
|
|
274 |
|
14,72 |
|
7,58 |
|
1,6 % |
|
2,7 % |
|
4,8 % |
|
3,2 % |
|
Vonovia Deutschland |
|
47.782,8 |
|
142,9 |
|
72,0 |
|
47.567,9 |
|
|
|
270 |
|
13,86 |
|
7,74 |
|
1,7 % |
|
1,9 % |
|
4,7 % |
|
3,1 % |
|
Vonovia Schweden** |
|
6.219,4 |
|
– |
|
– |
|
6.219,4 |
|
|
|
n. a. |
|
n. a. |
|
10,46 |
|
2,0 % |
|
0,9 % |
|
5,3 % |
|
3,7 % |
|
Vonovia Österreich** |
|
2.832,2 |
|
17,5 |
|
50,2 |
|
2.764,5 |
|
|
|
n. a. |
|
19,43 |
|
5,61 |
|
1,4 % |
|
2,4 % |
|
5,4 % |
|
n. a. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- * Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 2.076,3 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 1.221,1 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i. Z. m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i. H. v. 298,9 Mio. € enthalten.
- ** Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden nicht gesondert ausgewiesen.
Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren beträgt 1,6 % (inkl. Schweden). Für das österreichische Portfolio wurde für 52,0 % des Bestands ein Verkaufsszenario mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.282 € pro m² angenommen. Für die Bewertung des Teilportfolios der Bestandsobjekte von Deutsche Wohnen beträgt die Inflationsrate 1,5%.
Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2021 auf 7.393,8 Mio. € (31.12.2020: 3.719,8 Mio. €).
Sensitivitätsanalysen
Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Vonovia zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.
Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.
Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, welche sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.
Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt.
Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.
Änderung Parameter der Investment Properties - Geschäftsjahr
|
|
Wertänderung in % bei geänderten Parametern |
|
|
|
Wertänderung in % bei geänderten Parametern |
|||||||||||
|
|
Verwaltungskosten Wohnen |
|
Instandhaltungskosten Wohnen |
|
Kostensteigerung/ Inflation |
|
|
|
Marktmiete Wohnen |
|
Marktmietsteigerung Wohnen |
|
Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen |
|
Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt |
|
Regionalmarkt |
|
-10 %/10 % |
|
-10 %/10 % |
|
-0,5 %/+0,5 %-Punkte |
|
|
|
-2 %/+2 % |
|
-0,2 %/+0,2 %-Punkte |
|
-1 %/+1 %-Punkte |
|
-0,25 %/+0,25 %- Punkte |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31.12.2021 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Berlin |
|
0,5/-0,5 |
|
1,6/-1,6 |
|
5,5/-5,5 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-10,0/12,4 |
|
1,4/-1,7 |
|
12,7/-10,2 |
|
Rhein-Main-Gebiet |
|
0,4/-0,4 |
|
1,3/-1,3 |
|
3,5/-3,6 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-8,2/9,7 |
|
1,0/-1,5 |
|
10,5/-8,6 |
|
Südliches Ruhrgebiet |
|
0,7/-0,7 |
|
2,0/-2,0 |
|
5,1/-5,1 |
|
|
|
-2,5/2,5 |
|
-8,1/9,5 |
|
1,9/-1,8 |
|
9,3/-7,8 |
|
Rheinland |
|
0,5/-0,5 |
|
1,6/-1,6 |
|
4,0/-4,1 |
|
|
|
-2,4/2,3 |
|
-7,9/9,2 |
|
1,6/-1,7 |
|
9,6/-8,1 |
|
Dresden |
|
0,7/-0,7 |
|
2,1/-2,1 |
|
5,4/-5,4 |
|
|
|
-2,5/2,5 |
|
-8,3/9,8 |
|
1,8/-1,8 |
|
9,8/-8,2 |
|
Hamburg |
|
0,5/-0,5 |
|
1,7/-1,7 |
|
4,5/-4,6 |
|
|
|
-2,4/2,3 |
|
-8,7/10,5 |
|
1,2/-1,6 |
|
11,0/-8,9 |
|
Kiel |
|
0,7/-0,7 |
|
2,0/-2,0 |
|
4,8/-4,9 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-7,9/9,3 |
|
1,8/-1,8 |
|
9,2/-7,8 |
|
München |
|
0,3/-0,3 |
|
1,1/-1,1 |
|
3,4/-3,5 |
|
|
|
-2,1/2,1 |
|
-8,4/10,1 |
|
0,7/-1,4 |
|
11,3/-9,3 |
|
Stuttgart |
|
0,5/-0,5 |
|
1,4/-1,4 |
|
3,4/-3,6 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,8/9,0 |
|
1,3/-1,6 |
|
9,6/-8,1 |
|
Hannover |
|
0,6/-0,6 |
|
1,9/-1,9 |
|
4,7/-4,7 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-8,1/9,5 |
|
1,7/-1,7 |
|
9,6/-8,1 |
|
Nördliches Ruhrgebiet |
|
1,0/-1,0 |
|
2,7/-2,7 |
|
5,3/-5,3 |
|
|
|
-2,6/2,6 |
|
-7,1/8,1 |
|
2,1/-2,1 |
|
7,5/-6,5 |
|
Bremen |
|
0,7/-0,7 |
|
2,0/-2,0 |
|
5,4/-5,4 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-8,3/9,8 |
|
1,8/-1,8 |
|
9,7/-8,1 |
|
Leipzig |
|
0,7/-0,7 |
|
2,3/-2,3 |
|
5,8/-5,8 |
|
|
|
-2,5/2,5 |
|
-8,5/10,1 |
|
1,8/-1,8 |
|
9,9/-8,3 |
|
Westfalen |
|
0,7/-0,7 |
|
2,0/-2,0 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,4/2,3 |
|
-7,5/8,8 |
|
1,7/-1,8 |
|
8,6/-7,3 |
|
Freiburg |
|
0,5/-0,5 |
|
1,7/-1,7 |
|
4,1/-4,3 |
|
|
|
-2,4/2,3 |
|
-8,4/9,9 |
|
1,1/-1,6 |
|
10,2/-8,5 |
|
Sonstige strategische Standorte |
|
0,6/-0,6 |
|
1,9/-1,9 |
|
4,2/-4,3 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-7,4/8,7 |
|
1,7/-1,7 |
|
8,7/-7,4 |
|
Gesamt strategische Standorte |
|
0,6/-0,6 |
|
1,8/-1,8 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-8,3/9,9 |
|
1,5/-1,7 |
|
10,2/-8,4 |
|
Non-Strategic Standorte |
|
0,6/-0,6 |
|
2,0/-2,0 |
|
4,4/-4,5 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,2/8,4 |
|
1,6/-1,7 |
|
9,0/-7,6 |
|
Vonovia Deutschland |
|
0,6/-0,6 |
|
1,8/-1,8 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-8,3/9,9 |
|
1,5/-1,7 |
|
10,2/-8,4 |
|
Vonovia Schweden* |
|
n. a. |
|
n. a. |
|
1,3/-1,3 |
|
|
|
-3,0/3,0 |
|
-1,3/1,3 |
|
0,8/-1,3 |
|
7,8/-6,8 |
|
Vonovia Österreich* |
|
n. a. |
|
0,3/-0,3 |
|
0,4/-0,5 |
|
|
|
-0,4/0,4 |
|
-1,0/1,1 |
|
0,9/-0,9 |
|
4,9/-4,4 |
|
Deutsche Wohnen |
|
0,6/-0,6 |
|
1,3/-1,3 |
|
4,0/-4,0 |
|
|
|
-1,3/1,3 |
|
-7,0/8,2 |
|
1,2/-1,6 |
|
10,3/-8,5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- * Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter. Die Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten werden nicht gesondert ausgewiesen.
Änderung Parameter der Investment Properties - Vorjahr
|
|
Wertänderung in % bei geänderten Parametern |
|
|
|
Wertänderung in % bei geänderten Parametern |
|||||||||||
|
|
Verwaltungskosten Wohnen |
|
Instandhaltungskosten Wohnen |
|
Kostensteigerung/ Inflation |
|
|
|
Marktmiete Wohnen |
|
Marktmietsteigerung Wohnen |
|
Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen |
|
Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt |
|
Regionalmarkt |
|
-10 %/10 % |
|
-10 %/10 % |
|
-0,5 %/+0,5 %-Punkte |
|
|
|
-2 %/+2 % |
|
-0,2 %/+0,2 %-Punkte |
|
-1 %/+1 %-Punkte |
|
-0,25 %/+0,25 %- Punkte |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
31.12.2020 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Berlin |
|
0,6/-0,6 |
|
1,9/-1,9 |
|
7,2/-7,1 |
|
|
|
-2,2/2,2 |
|
-10,1/13,1 |
|
1,5/-1,7 |
|
14,3/-11,1 |
|
Rhein-Main-Gebiet |
|
0,4/-0,4 |
|
1,3/-1,3 |
|
3,2/-3,4 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,4/8,7 |
|
1,0/-1,5 |
|
9,3/-7,8 |
|
Rheinland |
|
0,5/-0,5 |
|
1,6/-1,6 |
|
3,7/-3,8 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,1/8,3 |
|
1,6/-1,6 |
|
8,6/-7,4 |
|
Südliches Ruhrgebiet |
|
0,8/-0,8 |
|
2,1/-2,1 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,4/2,5 |
|
-7,2/8,4 |
|
1,9/-1,9 |
|
8,1/-7,0 |
|
Dresden |
|
0,7/-0,7 |
|
2,1/-2,1 |
|
4,7/-4,8 |
|
|
|
-2,5/2,5 |
|
-7,4/8,5 |
|
1,8/-1,8 |
|
8,5/-7,3 |
|
Hamburg |
|
0,5/-0,5 |
|
1,7/-1,7 |
|
4,0/-4,2 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,7/9,1 |
|
1,2/-1,6 |
|
9,4/-7,9 |
|
München |
|
0,3/-0,3 |
|
1,1/-1,1 |
|
3,5/-3,6 |
|
|
|
-2,1/2,1 |
|
-8,2/9,8 |
|
0,7/-1,5 |
|
10,9/-8,9 |
|
Stuttgart |
|
0,5/-0,5 |
|
1,5/-1,5 |
|
3,3/-3,5 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,3/8,6 |
|
1,3/-1,5 |
|
9,0/-7,6 |
|
Kiel |
|
0,7/-0,7 |
|
2,1/-2,1 |
|
4,3/-4,4 |
|
|
|
-2,4/2,3 |
|
-7,1/8,2 |
|
1,8/-1,8 |
|
8,1/-7,0 |
|
Hannover |
|
0,6/-0,6 |
|
1,9/-1,9 |
|
4,2/-4,3 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-7,2/8,4 |
|
1,7/-1,7 |
|
8,5/-7,2 |
|
Nördliches Ruhrgebiet |
|
0,9/-0,9 |
|
2,6/-2,6 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,6/2,6 |
|
-6,3/7,1 |
|
2,0/-2,0 |
|
6,5/-5,8 |
|
Bremen |
|
0,7/-0,7 |
|
2,0/-2,0 |
|
5,0/-5,1 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-7,7/9,0 |
|
1,8/-1,8 |
|
8,9/-7,6 |
|
Leipzig |
|
0,7/-0,7 |
|
2,2/-2,2 |
|
5,0/-5,0 |
|
|
|
-2,4/2,5 |
|
-7,4/8,6 |
|
1,8/-1,8 |
|
8,5/-7,2 |
|
Westfalen |
|
0,7/-0,7 |
|
2,1/-2,1 |
|
4,2/-4,3 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-6,8/7,8 |
|
1,7/-1,8 |
|
7,7/-6,7 |
|
Freiburg |
|
0,5/-0,5 |
|
1,7/-1,7 |
|
4,0/-4,1 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-8,0/9,4 |
|
1,2/-1,6 |
|
9,7/-8,1 |
|
Sonstige strategische Standorte |
|
0,6/-0,6 |
|
1,9/-1,9 |
|
3,9/-4,0 |
|
|
|
-2,4/2,4 |
|
-6,9/7,9 |
|
1,6/-1,7 |
|
7,9/-6,8 |
|
Gesamt strategische Standorte |
|
0,6/-0,6 |
|
1,8/-1,8 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,8/9,3 |
|
1,5/-1,7 |
|
9,6/-8,0 |
|
Non-Strategic Standorte |
|
0,7/-0,7 |
|
2,4/-2,3 |
|
6,5/-6,4 |
|
|
|
-2,5/2,5 |
|
-8,5/10,2 |
|
1,9/-1,9 |
|
10,8/-9,0 |
|
Vonovia Deutschland |
|
0,6/-0,6 |
|
1,8/-1,8 |
|
4,6/-4,7 |
|
|
|
-2,3/2,3 |
|
-7,8/9,3 |
|
1,5/-1,7 |
|
9,6/-8,0 |
|
Vonovia Schweden* |
|
n. a. |
|
n. a. |
|
1,4/-1,4 |
|
|
|
-3,0/3,0 |
|
-1,3/1,3 |
|
0,8/-1,2 |
|
7,5/-6,5 |
|
Vonovia Österreich* |
|
n. a. |
|
0,3/-0,3 |
|
0,3/-0,4 |
|
|
|
-0,3/0,3 |
|
-0,9/1,0 |
|
0,9/-0,9 |
|
4,7/-4,3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- * Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter. Die Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten werden nicht gesondert ausgewiesen.
Vertragliche Verpflichtungen
Im Zusammenhang mit wichtigen Akquisitionen ging Vonovia vertragliche Verpflichtungen ein oder hat solche indirekt durch erworbene Gesellschaften übernommen, u. a. in Form von Sozialchartas, durch die ihre Fähigkeit, Teile ihres Portfolios frei zu veräußern, Mieten für bestimmte Einheiten zu erhöhen bzw. bestehende Mietverträge zu kündigen, eingeschränkt wird und die im Falle eines Verstoßes teilweise zu erheblichen Vertragsstrafen führen können. Darüber hinaus wurde bei bestimmten Teilen des Portfolios im Zuge des Erwerbs und der Finanzierung zudem die Verpflichtung eingegangen, pro Quadratmeter einen bestimmten Durchschnittsbetrag für Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen aufzuwenden.
Diese Verpflichtungen verlieren nach einer bestimmten Zeit oft vollständig oder teilweise ihre Gültigkeit. Zum 31. Dezember 2021 unterlagen rund 108.000 Wohneinheiten von Vonovia einer oder mehreren vertraglichen Beschränkungen sowie anderen Verpflichtungen.
- Verkaufsbeschränkungen: Zum 31. Dezember 2021 unterlagen ca. 67.000 Wohneinheiten Verkaufsbeschränkungen (außer Belegungsrechten). Von diesen Einheiten dürfen ca. 18.000 vor einem bestimmten Datum nicht frei verkauft werden. Solche Verkaufsbeschränkungen beinhalten ein vollständiges oder teilweises Verbot des Verkaufs von Wohneinheiten und Bestimmungen, die die Zustimmung bestimmter Beauftragter des ursprünglichen Verkäufers vor einem Verkauf erfordern.
- Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen: Etwa 6.000 Wohneinheiten aus dem Teilportfolio „Recurring Sales“ dürfen nur verkauft werden, wenn den Mietern Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen gewährt werden. Das bedeutet, dass Vonovia verpflichtet ist, solchen Mietern die Wohneinheiten zu einem Preis anzubieten, der bis zu 15 % unter dem Preis liegt, der erzielbar wäre, würden die fraglichen Wohneinheiten an Dritte verkauft.
- Beschränkungen der Kündigung von Mietverträgen: Beschränkungen der Beendigung von Mietverträgen betreffen rund 96.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen umfassen die Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Teilweise ist auch ein lebenslanger Kündigungsschutz vorgesehen.
- Aufwendungen für Mindestinstandhaltung und Beschränkungen von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen: Durch den zeitlichen Auslauf einer Mindestinstandhaltungsverpflichtung sowie die Übererfüllung einer weiteren unterliegen keine Wohnungen mehr einer Mindestinstandhaltungsverpflichtung. Die durchschnittlich jährlich aufzuwendenden Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung reduzieren sich folglich auf 0,00 € pro m². Rund 52.000 Wohneinheiten sind von Beschränkungen im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen betroffen, die eine Veränderung der sozioökonomischen Zusammensetzung der Mieterstruktur verhindern sollen (Beschränkung sogenannter Luxusmodernisierungen). Von den Beschränkungen zur Verhinderung sogenannter Luxusmodernisierungen sind einige dauerhaft vereinbart.
- Beschränkungen von Mieterhöhungen: Beschränkungen von Mieterhöhungen (einschließlich Vorschriften zur Einholung von Zustimmungen zu sogenannten Luxusmodernisierungen) betreffen etwa 44.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen können Vonovia daran hindern, die aus den betroffenen Einheiten potenziell erzielbaren Mieten tatsächlich zu realisieren.
In vielen Fällen sind bei Übertragung von Portfolios als Ganzes oder in Teilen bis hin zur Veräußerung einzelner Wohneinheiten die vorgenannten Pflichten von Erwerbern mit der Verpflichtung zur Weitergabe an etwaige weitere Erwerber zu übernehmen.
Aus strukturierten Finanzierungen bestehen für Vonovia grundsätzliche Restriktionen hinsichtlich der Mittelverwendung von Liquiditätsüberschüssen aus der Veräußerung von Immobilien, insbesondere in der Form von verpflichtenden Mindesttilgungen. Zahlungsmittelüberschüsse aus der Immobilienbewirtschaftung unterliegen ebenfalls in gewissem Rahmen Verfügungsregelungen.
Alle vertraglichen Verpflichtungen, welche einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung haben, wurden entsprechend berücksichtigt.
Adjusted EBITDA Development
Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.
Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen
Das Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen wird errechnet, indem von den Segmenterlösen der Deutsche Wohnen Gruppe, die operativen Kosten des Segments Deutsche Wohnen sowie die Buchwertabgänge der veräußerten Immobilien abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Rental
Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.
Adjusted EBITDA Total
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales, Adjusted EBITDA Development und Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen.
Adjusted EBITDA Value-add
Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.
COSO
Das Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) ist eine privatwirtschaftliche US-Organisation. Sie wurde 1985 gegründet. 1992 hat COSO einen von der SEC anerkannten Standard für interne Kontrollen, das COSO-Modell, veröffentlicht. Damit wurde eine Basis für die Dokumentation, Analyse und Gestaltung von internen Kontrollsystemen geschaffen. 2004 erfolgte eine Weiterentwicklung des Modells und das COSO ERM-Enterprise Risk Management Framework wurde veröffentlicht. Es dient seither der Strukturierung und Entwicklung von Risikomanagementsystemen.
Covenants
Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.
EPRA-Kennzahlen
Hinsichtlich der Erläuterung der EPRA-Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Berichterstattung nach EPRA.
EPRA NTA
Die NTA-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. NTA steht für Net Tangible Assets. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern und Erwerbsnebenkosten bezogen auf das Bestandsportfolio sowie den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente unter Berücksichtigung latenter Steuern bereinigt. Darüber hinaus werden der bilanzielle Goodwill und sonstige immaterielle Vermögenswerte in Abzug gebracht.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
European Public Real Estate Association (EPRA)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
GAV
Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.
GAV
Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.
GAV
Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Leerstandsquote
Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.
LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))
Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.
Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))
Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.
Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))
Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.
Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.