Umweltbelange

Unter dem Aspekt Umweltbelange sind die von Vonovia als für das Unternehmen wesentlich identifizierten Themen „CO₂-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung“, „Erneuerbare Energien und Energiemix“ und „Nachhaltiger Neubau und Umbau“ zusammengefasst (siehe Wesentlichkeitsmatrix). Für die Beschreibung der Konzepte und deren Umsetzung sind die Konzernvorgaben, Konzepte und Prozesse der Vonovia maßgeblich. Im Zuge der anstehenden Integration des von uns akquirierten Unternehmens Deutsche Wohnen werden diese Vorgaben, Konzepte und Prozesse auch auf die erworbenen Geschäftsaktivitäten übertragen. Sofern nicht anders aufgeführt, gelten die dargestellten Konzepte für das Berichtsjahr für den Vonovia Konzern ohne Deutsche Wohnen.

Die Begrenzung der Erderwärmung und den Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen sehen wir als wichtigste gesamtgesellschaftliche Herausforderungen der heutigen Zeit an. Umwelt- und Klimaschutz haben daher für uns eine herausragende Bedeutung innerhalb unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Vonovia unterstützt die Zielsetzungen auf internationaler Ebene wie das Pariser Klimaschutzabkommen und den Green Deal der Europäischen Union ebenso wie auf nationaler Ebene das seit diesem Jahr von der Bundesregierung verabschiedete Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045.

Als Marktführer der Wohnungswirtschaft in Europa wollen wir ein zentraler Treiber für Klimaschutz sein. Mit einem eigenen Wohnungsbestand von insgesamt 565.334 Wohneinheiten (inklusive Deutsche Wohnen) und unseren umfassenden Developmentaktivitäten haben wir einen signifikanten Hebel für Umwelt- und Klimaschutz. Im Vordergrund stehen für uns dabei die CO₂-Emissionen, die sich durch die Versorgung unserer Gebäude mit Wärme und Warmwasser ergeben, die sogenannten Scope 1 & 2 CO₂-Emissionen, wobei sich der Bestand überwiegend in Deutschland befindet. Aber auch die CO₂-Emissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette und weitere Umweltaspekte haben wir zunehmend im Blick.

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Im Berichtsjahr haben wir unsere Klimastrategie weiterentwickelt und unser Ziel neu definiert. Vor dem Hintergrund des neuen Klimaschutzgesetzes und der darin enthaltenen Sektorzielen haben wir uns das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand mit einer CO₂-Intensität von unter 5 kg CO₂-Äquivalente pro m² Mietfläche zu erreichen. Bis zum Jahr 2030 wollen wir eine CO₂-Intensität von unter 25 kgCO₂e/m² erreichen. Diese Ziele wurden erneut in interdisziplinärer Zusammenarbeit verschiedener Funktionsbereiche und mit Unterstützung der Wissenschaft (Fraunhofer ISE) entwickelt und liegen zudem unter dem anerkannten 1,5°-Zielpfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) für Mehrfamilienhäuser in Deutschland (Stand 07/2021). Die Vonovia Klimaziele setzen voraus, dass neben einer umfassenden Erhöhung der Energieeffizienz des Gebäudebestandes durch energetische Modernisierung und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier auch eine tiefgreifende Transformation des Energiesektors stattfindet. Die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft sowie ein vorgezogener Kohleausstieg, wie im Koalitionsvertrag beschrieben, sind dabei Grundvoraussetzungen für einen klimaneutralen Gebäudesektor.

Für ein Erreichen sowohl unseres Klimaziels als auch der Ziele des gesamten Wohnungssektors erachten wir weiterhin die richtigen Förderinstrumente und den Abbau rechtlicher Hürden als entscheidend. Denn damit klimaneutrales Wohnen gelingen kann und auch bezahlbar bleibt, glauben wir, dass es neben eigenen Verpflichtungen und Investitionen, ambitionierte und langfristige Partnerschaften und insbesondere veränderte politische Rahmenbedingungen braucht. Im Zuge der vollständigen Umsetzung des Zusammenschlusses mit der Deutsche Wohnen werden wir den zusätzlichen Gebäudebestand auch in unsere Klimastrategie und Zielsetzung integrieren.

Die Entwicklung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit den durch den Klimawandel bedingten Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung. Bei dessen Weiterentwicklung haben wir sowohl die Risiken im Blick, die sich z. B. zukünftig durch steigende Preise für die Verursachung von CO₂-Emissionen oder die Auswirkungen des Klimawandels auf unsere Gebäude ergeben, als auch die Chancen z. B. in Form von klimaresilienten und besonders wettbewerbsfähigen Quartieren. Eine wichtige Orientierung sind dabei die Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD).

Die folgenden drei wesentlichen Themen zahlen auf die übergeordnete Klimastrategie von Vonovia ein:

CO₂-Reduktion Immobilienbestand/Energetische Modernisierung

Die energetische Sanierung ist elementarer Bestandteil unseres Klimapfades. Nach der erstmaligen Zieldefinition im Jahr 2020 wurde im Berichtsjahr die konkrete Umsetzung vorangetrieben. Ein speziell entwickeltes Tool ermöglicht es, das Konzernziel auf die Regionen und Quartiere herunterzubrechen und differenzierte Lösungskonzepte aufzuzeigen. Dabei werden sowohl ökologische als auch soziale und wirtschaftliche Zielvorgaben einbezogen. Im Zentrum steht auch hier das Quartier (Urban Quarter) als Lösungsebene, auch und insbesondere für die Energiewende. Viele integrierte Lösungen hinsichtlich Energieversorgung mit erneuerbaren Energien und CO₂-Optimierung können nur in größeren Siedlungszusammenhängen technisch und wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden. So ist z. B. die Innovationsklausel des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nur für Quartiere anwendbar. Schwerpunkte der energetischen Modernisierungsmaßnahmen bestehen in der Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden, dem Austausch von Fenstern sowie der Erneuerung von Heizkesseln. Dabei setzen wir immer weniger auf Einzelmaßnahmen, stattdessen richten wir unsere Programme immer stärker nach dem ganzheitlichen Effizienzhausgedanken im Sinne der Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG) aus. Bei der Heizungsmodernisierung setzen wir auf den Einsatz von Hybridlösungen und Wärmepumpen. Zudem wollen wir bis Ende 2022 alle noch existierenden Ölheizungen im Bestand ausgetauscht haben.

Bei den energetischen Gebäudesanierungen müssen wir sowohl die Belastung für die betroffenen Mieter und Anwohner als auch die steigenden Kosten berücksichtigen. Über zahlreiche (wissenschaftlich begleitete) Kooperationsprojekte und ganzheitliche Ansätze widmet Vonovia sich der Suche nach innovativen und kosteneffizienten Lösungen für Energieeffizienz und Klimaneutralität im Gebäudebestand.

Ein Beispiel für einen solchen Ansatz ist die Initiative Energiesprong, ein Konzept zur seriellen Sanierung, das durch Standardisierung und Vorfertigung für minimale Sanierungszeiten und gleichzeitig hohen Wohnkomfort sowie ein innovatives Finanzierungsmodell steht. Ziel ist eine Sanierung auf Net Zero, also darauf, dass ein Gebäude über ein Jahr so viel Energie erzeugt, wie es auch verbraucht. Das Energiesprong-Prinzip wird derzeit in Bochum pilotiert und soll zukünftig weiter im Bestand umgesetzt werden. Darüber hinaus nimmt Vonovia an Projekten zur optimierten Betriebsführung von Heizungsanalagen und dem Zusammenspiel z. B. von Anlagentechnik, Nutzerverhalten und baulichen Maßnahmen teil, die weitere Ansätze zu vertretbaren Kosten liefern.

Die Aktivitäten zur energetischen Modernisierung werden im Ressort des Chief Rental Officers (CRO) federführend durch das Portfoliomanagement koordiniert. In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Urban Quarters ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionen für die Modernisierungsprogramme erfolgt durch den Gesamtvorstand. Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden dabei öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen. Hier spielt insbesondere die Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG) für das Investitionsprogramm eine entscheidende Rolle. Im Berichtsjahr konnte so eine Sanierungsquote von 2,3 % erreicht werden. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2020: 2,9 %) ist dabei u. a. auf die neuen Förderbedingungen und die Umstellung der internen Steuerungslogik auf die Quartiersebene zurückzuführen, die eine komplexere und damit auch längere Planung erfordert. Im kommenden Jahr soll die Sanierungsquote wieder oberhalb von 2 % liegen.

Die Deutsche Wohnen ermittelt und berichtet ebenfalls eine Sanierungsquote, die sich jedoch in ihrer Definition von der Kennzahl der Vonovia unterscheidet. Im Zuge der Integration werden beide Quoten zusammengeführt.

Der zentrale Indikator für die Steuerung der energetischen Modernisierung ist die CO₂-Intensität des Gebäudebestandes. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des Sustainability Performance Index (SPI) und damit der Unternehmenssteuerung. Neben der Optimierung der Gebäudehülle steht dabei auch der Wechsel auf CO₂-ärmere Energieträger im Vordergrund. Auf dem Weg zum klimaneutralen Gebäudebestand 2045 will Vonovia die CO₂-Intensität des Gebäudebestands in Deutschland bis 2030 auf unter 25 kg CO₂e/m² verringern. Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität bei 38,4 kg CO₂e/m² und damit rund 2,8 % niedriger als im Vorjahr (2020: 39,5 kg CO₂e/m²)13. Das für das Berichtsjahr angestrebte Ziel von mind. 2 % Reduktion wurde somit erreicht. Die Reduktion beruht insbesondere auf der energetischen Modernisierung sowie einer verbesserten CO₂-Intensität der Fernwärme.

Die CO₂-Intensität ist auch bei der Deutsche Wohnen eine wichtige Kennzahl, deren Berechnungslogik sich trotz kontinuierlicher Angleichung in den letzten Jahren noch in einigen Details von der Vonovia unterscheidet, speziell bei Umrechnungsfaktoren für Energieverbräuche. Sie lag im Berichtsjahr bei 32 kg CO₂e/m². Im Zuge der Integration wird die Erhebung vollständig harmonisiert.

Im Rahmen der stetigen Weiterentwicklung unserer CO₂-Bilanzierung werden wir ab dem Geschäftsjahr 2022 eine Umstellung bei der CO₂-Bilanzierung der Fernwärme vornehmen und hier zukünftig die sog. Carnot-Allokationsmethode14 verwenden. Dies hat den Vorteil, dass die Allokation der CO₂-Emissionen zwischen Strom- und Wärmeerzeugung auf rein physikalischen Betrachtungen beruht und wir so unsere langfristige Klimastrategie und die entsprechenden Investitionen langfristig robust gegenüber Veränderungen der Regulatorik ausrichten können. Angewendet auf den Gebäudebestand des Berichtsjahres 2021 würde diese Umstellung eine theoretische CO₂-Intensität von 35,6 kg CO₂e/m² ergeben.

Die Aktivitäten für die energetische Modernisierung in Österreich werden wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach der BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt. Seit 2011 ist die BUWOG Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Nachdem im Jahr 2020 der erste Abschnitt des Paktes abgeschlossen wurde, hat die BUWOG ein neues Ziel im Rahmen des „klimaaktiv Pakt 2030“ entwickelt, welches bis 2030 eine Reduktion von 55 % gegenüber dem Basisjahr 2005 anstrebt. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird auf das Konto von Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand gehen, insbesondere thermische Sanierung, Effizienzsteigerung bei der Beheizung und Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger. Die BUWOG verfügt zudem seit 2013/14 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert.

In Schweden werden die Bestandsgebäude der Victoriahem nahezu vollständig mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO₂-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird daher auch überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt.

Erneuerbare Energien und Energiemix

Ein weiterer wichtiger Baustein unserer Klimastrategie ist der Einsatz und Ausbau erneuerbarer Energieträger. Vonovia verfolgt das Ziel, den Einsatz und Anteil an erneuerbaren Energien kontinuierlich zu steigern. Dies wollen wir z. B. durch den Ausbau von Hybridheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie oder Pelletheizungen sowie integrierte Quartierssysteme erreichen. Darüber hinaus pilotieren wir innovative Ansätze wie den Einsatz von Wasserstofftechnologie in Kombination mit erneuerbar erzeugtem Strom.

2021 hat Vonovia das Ziel erreicht, 1.000 Dachflächen mit Photovoltaikmodulen auszurüsten. Da das Gesamtpotenzial der geeigneten Dachflächen noch erheblich höher ist, wollen wir bis 2030 17.000 Dächer mit Photovoltaik ausstatten, das entspricht einer installierten Leistung von über 200 MWp (ggü. 18,0 MWp im Jahr 2021). Um dies zu erreichen, investieren wir auch in eigene Kapazitäten für die Installation und schaffen rund 100 neue Arbeitsplätze. Langfristig bis 2050 wollen wir sogar alle 30.000 geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlage bestücken. Die erzeugte Energie soll perspektivisch – sobald rechtliche Rahmenbedingungen dies wirtschaftlich ermöglichen – direkt als Mieterstrom in den Quartieren verwendet werden. Das Photovoltaik-Programm sowie weitere innovative Ansätze zur CO₂-Optimierung des Immobilienbestands im Rahmen des Quartiersgedankens werden vom Bereich Innovation und Business Building entwickelt und gesteuert.

Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von zertifiziertem Grünstrom unterstützt Vonovia ihre Kunden bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Mittel- bis langfristig setzt Vonovia auf eine dezentrale Energieversorgung der eigenen Quartiere über Eigenversorgungs- und Mieterstromkonzepte. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Die gesamten Aktivitäten zu Erneuerbaren Energien und Energievertrieb sind im Geschäftsbereich Value-add organisiert und wurden von einer Generalbevollmächtigten geleitet, die bis zum Ende des Geschäftsjahres 2021 direkt an den CEO der Vonovia berichtet hat. Ab dem 01. Januar 2022 wechselt diese Zuständigkeit zur Chief Transformation Officer (CTO).

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Im Berichtsjahr wurde die Integration des Neubaubereichs der Vonovia Technischer Service GmbH, der auf Nachverdichtung und Gebäudeaufstockung fokussiert, in das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft in Deutschland beschlossen und vorangetrieben. Die BUWOG ist speziell in der Entwicklung hochwertiger Wohnquartiere für den Eigenbestand (to hold) und für den Direktverkauf (to sell) in Deutschland und Österreich aktiv. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigeben.

Bei Neu- und Umbauprojekten achtet Vonovia intensiv auf eine optimierte energetische Gestaltung und den Einsatz erneuerbarer Energien. Dies erreichen wir u. a. durch die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der Neubaukriterien des „klimaaktiv Pakts“.

Als wichtigster Leistungsindikator dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden. Es ist unser Ziel, diesen mittelfristig deutlich zu reduzieren. Der Anstieg des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs im Jahr 2021 ist auf Projekte zurückzuführen, die bereits vor der Zielsetzung unter anderen Rahmenbedingungen geplant und genehmigt wurden. Für 2022 wird aus dem gleichen Grund ein deutlich höherer Wert angenommen, in den Folgejahren wird dann eine deutliche Reduktion erwartet.

Darüber hinaus ist im Berichtsjahr ressourcenschonendes und umweltbewusstes Bauen und insbesondere die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus stärker in den Vordergrund gerückt. In mehreren Projekten wurden verschiedene Holzbaukonstruktionsweisen geplant und eingesetzt, die deutlich geringere CO₂-Emissionen und Energiebedarfe bei der Herstellung der Baustoffe mit sich bringen. So lässt sich der Gesamt-Footprint wirkungsvoll reduzieren. Zukünftig setzen wir verstärkt auf eine steigende Systematisierung und beziehen dabei auch die CO₂-Wirkung der Vorkette mit ein. Diese und weitere Ansätze werden wir im Rahmen unserer für 2022 geplanten Konferenz „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“ thematisieren und vorantreiben.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet.