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28 Investment Properties

Investment Properties

in Mio. €

Stand: 1. Januar 2023

92.300,1

Zugänge

228,7

Aktivierte Modernisierungskosten

820,5

Erhaltene Zuschüsse

-66,0

Umbuchungen nach Sachanlagen

-45,9

Umbuchungen von Sachanlagen

48,5

Umbuchungen nach geleisteten Anzahlungen

-1,6

Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen

161,9

Umbuchungen von Vorräten in Bau

649,8

Umbuchungen zu Vorräten in Bau

-384,5

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

0,9

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

-740,4

Umbuchungen in aufgegebene Geschäftsbereiche

-619,4

Sonstige Umbuchungen

-14,2

Abgänge

-319,5

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

-10.844,2

Wertminderungen auf zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertete Investment Properties

-68,4

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

18,4

Wertveränderung aus Währungsumrechnung

-4,4

Stand: 31. Dezember 2023

81.120,3

Stand: 1. Januar 2022

94.100,1

Zugänge

961,8

Aktivierte Modernisierungskosten

1.248,9

Erhaltene Zuschüsse

-12,1

Umbuchungen nach Sachanlagen

-31,5

Umbuchungen von Sachanlagen

29,4

Umbuchungen nach geleisteten Anzahlungen

-417,2

Umbuchungen von geleisteten Anzahlungen

105,0

Umbuchungen von Vorräten in Bau

143,3

Umbuchungen zu Vorräten in Bau

-1.450,1

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

-416,5

Sonstige Umbuchungen

-8,4

Abgänge

-153,7

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

-1.269,8

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

68,0

Wertveränderung aus Währungsumrechnung

-597,1

Stand: 31. Dezember 2022

92.300,1

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Wenn Vonovia Immobilien erwirbt – sei es durch einen Unternehmenszusammenschluss oder in einer separaten Transaktion –, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.

Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten und nicht selbst genutzt oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Ebenfalls als Investment Properties klassifiziert werden Nutzungsrechte aus angemieteten, bebauten und unbebauten Grundstücken (Erbbaurechte) sowie aus angemieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien (Zwischenvermietung) im Sinne des IFRS 16, die der Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechen.

Investment Properties werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten, wie z. B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuern, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Werden Immobilien im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben und handelt es sich dabei um einen Geschäftsbetrieb, erfolgt die Bilanzierung entsprechend den Regelungen des IFRS 3. Transaktionskosten werden dabei als Aufwand erfasst.

Nach dem erstmaligen Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sofern während der Phase der Grundstücks- oder Projektentwicklung (Development) aufgrund der fehlenden Marktgängigkeit sowie fehlender vergleichbarer Transaktionen eine Bewertung zum beizulegenden Zeitwert nicht verlässlich vorgenommen werden kann, erfolgt der Ansatz zu Anschaffungskosten. Das Anschaffungskostenmodell wird dann fortgeführt, bis eine verlässliche Bewertung vorgenommen werden kann, maximal jedoch bis zur Fertigstellung der Immobilie.

Investment Properties werden in die Sachanlagen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dabei dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.

In den Werten zum 31. Dezember 2023 sind 304,1 Mio. € (31.12.2022: 663,7 Mio. €) Vermögenswerte enthalten, die zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet sind, da sich ihr Fair Value nicht fortwährend verlässlich ermitteln lässt. In der Berichtsperiode erfolgten aufgrund des im Rahmen des anlassbezogenen Werthaltigkeitstests der Geschäfts- oder Firmenwerte identifizierten Wertberichtigungsbedarfs eine Wertberichtigung dieser Projektentwicklungen in Höhe von 47,6 Mio. €. Die Wertminderungen wurden innerhalb der Linie Abschreibungen und Wertminderungen ausgewiesen.

Die Zugänge im Berichtsjahr 2023 enthalten 291,2 Mio. € (2022: 572,4 Mio. €) Herstellungskosten für Neubauaktivitäten.

Die Summe der Investment Properties zum 31. Dezember 2023 umfasst Nutzungsrechte aus bilanzierten Erbbaurechts- und Zwischenvermietverträgen in Höhe von 1.798,5 Mio. € (31.12.2022: 2.019,8 Mio. €). Wir verweisen hierfür auch auf das Kapitel [E44] Leasingverhältnisse.

Der Großteil entfällt mit 1.798,0 Mio. € auf Nutzungsrechte aus Erbbaurechten (31.12.2022: 2.016,8 Mio. €). Darin enthalten sind 124,1 Mio. € (31.12.2022: 97,3 Mio. €) Nutzungsrechte aus dem Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin, welches das Erbbaugrundstück sowie die angemieteten Immobilien umfasst. Die Immobilien wurden von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens Vonovia die Verpflichtung, die Immobilien zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75 %, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile.

Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe Kapitel [E41] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.

Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen

Die Mieteinnahmen aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 3.259,6 Mio. € (2022: 3.191,4 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 395,3 Mio. € (2022: 415,5 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie aktivierte Eigenleistungen aus der Weiterverrechnung der internen Handwerkerorganisation. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.

Langfristige Mietverträge

Vonovia hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

Langfristige Mietverträge

in Mio. €

31.12.2022

31.12.2023

Summe der Mindestleasingzahlungen

95,6

167,4

Fälligkeit innerhalb eines Jahres

29,3

49,0

Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren

59,9

104,6

Fälligkeit nach 5 Jahren

6,4

13,8

Verkehrswerte (Fair Values)

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bestimmung der Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Detailzeitraum von 10 Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Aufgrund der besonderen Marktsituation in Österreich und zur Abbildung der umfassenden österreichischen Mietrestriktionen wird für ein Teilportfolio ein Verkaufsszenario mit Einzelprivatisierungen unterstellt. Zur periodengerechten Abbildung dieser Verkäufe wird der Detailzeitraum im österreichischen DCF-Modell auf 100 Jahre verlängert.

Die Einnahmen im DCF-Modell setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete bzw. in Schweden aktuell erzielte Inklusivmieten, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand sowie in Österreich durch Vertriebserlöse eines Teilportfolios zusammen. Die erwarteten Mieteinnahmen sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (u. a. Value AG, IVD, WKÖ) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, Value AG, Statistisches Bundesamt, Statistik Austria u. a.) abgeleitet. In Schweden werden die Mieten und Mieterhöhungen im Rahmen von Verhandlungen mit der Mietervereinigung (Hyresgästföreningen) festgelegt und entsprechend im Bewertungsmodell berücksichtigt. Die zu erwartenden Vertriebserlöse in Österreich werden anhand von historischen Verkaufspreisen sowie aus Marktdaten (u. a. WKÖ, EHL) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten zu nennen. Diese werden in Deutschland in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt. Die II. Berechnungsverordnung (BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Diese Kostenansätze werden auch auf den österreichischen Markt übertragen. Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten, Mietausfall sowie in Österreich Vertriebskosten. Im schwedischen Bewertungsmodell werden zusätzlich aufgrund der Besonderheit der Inklusivmieten weitere von Eigentümerseite zu tragende Aufwendungen im DCF-Modell berücksichtigt. Alle Kostenpositionen werden im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze berücksichtigt.

Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (bspw. Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der so ermittelte Barwert wird durch Abzug marktüblicher Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten auf den Marktwert übergeleitet. Da im österreichischen DCF-Modell der Detailzeitraum zur periodengerechten Abbildung der Verkaufsszenarien auf 100 Jahre verlängert wurde, entfällt hier die Anwendung eines Terminal Values.

Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio werden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt.

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:

  • räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche Nähe),
  • vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse, Baujahresklasse und Objektzustand,
  • gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung, Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum.

Im Portfolio von Vonovia befinden sich auch Projektentwicklungen, Flächen mit Baupotenzialen im Bestand und Grundstücke mit vergebenen Erbbaurechten sowie Pflegeeinrichtungen. Projektentwicklungen für die anschließende Bewirtschaftung im eigenen Bestand werden bis zur Baufertigstellung – vorbehaltlich der Wertüberprüfung bei Triggering Events – mit der Kostenmethode bewertet. Nach Baufertigstellung erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit dem oben beschriebenen DCF-Verfahren. Flächen mit Baupotenzialen im Bestand werden in einem Vergleichswertverfahren auf der Basis des örtlichen Bodenrichtwerts bewertet. Dabei werden Abschläge insbesondere für die bauliche Reife und die mögliche Nutzung wie auch für die Wahrscheinlichkeit der Entwicklung und die Erschließungssituation berücksichtigt. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke. Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen werden zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Erbbaurechtsverträge entspricht dem Barwert der marktüblichen Erbbauzinszahlungen bis zum Laufzeitende des Erbbaurechts. Diese werden von dem aktuellen Bodenwert abgeleitet. Zur Ermittlung des Barwerts werden die Erbbauzinszahlungen mit einem immobilienspezifischen Zinssatz abgeleitet.

Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestands von Vonovia in Deutschland, Schweden und Österreich werden durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt.

Das Immobilienportfolio von Vonovia wurde zusätzlich zur internen Bewertung auch durch die unabhängigen Gutachter CBRE GmbH, Jones Lang LaSalle SE und Savills Sweden AB bewertet. Der aus den externen Gutachten resultierende Marktwert lag auf dem Niveau des internen Bewertungsergebnisses.

Für die Pflegeimmobilien wurde der beizulegende Zeitwert durch den unabhängigen Sachverständigen W&P Immobilienberatung GmbH mittels DCF-Verfahren ermittelt.

Die vertraglich fixierte Vergütung für die Bewertungsgutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, Vertragsvermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken, vergebenen Erbbaurechten und Pflegeeinrichtungen belief sich zum 31. Dezember 2023 auf 83.927,7 Mio. € (31.12.2022: 94.694,5 Mio. €). Dies entspricht für das Immobilienportfolio einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 2,8 % (Gesamtbestand inklusive Schweden und Österreich; 31.12.2022: 2,5 %). Für Deutschland resultiert daraus für den Bestand ein Ist-Mieten-Multiplikator von 25,1 (31.12.2022: 29,2) und ein Marktwert pro m² in Höhe von 2.297 € (31.12.2022: 2.590 €). Ist-Mieten-Multiplikator und Marktwert liegen für den Bestand Österreich bei 22,5 und 1.612 € pro m² (31.12.2022: 25,8 und 1.742 € pro m²), für Schweden bei 17,9 und 2.088 € pro m² (31.12.2022: 20,1 und 2.248 € pro m²). Die Nettokaltmieten sowie weitere maßgebliche und bewertungsrelevante Bestandskennzahlen unseres Portfolios weisen wir im Kapitel Portfoliostruktur des Lageberichts aufgegliedert je Regionalmarkt aus.

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Immobilienportfolio stellen sich zum 31. Dezember 2023 nach regionalen Märkten wie folgt dar:

Wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties – Geschäftsjahr

Bewertungsergebnisse*

Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)

Regionalmarkt

Verkehrs­wert Gesamt
(in Mio. €)

davon Investment Properties
(in Mio. €)

davon übrige Vermögens­arten
(in Mio. €)

Ver­waltungs­kosten Wohnen
(in €/Mieteinheit pro Jahr)

Instand­haltungs­kosten Wohnen
(in €/m² pro Jahr)

Markt­miete Wohnen
(in €/m² pro Monat)

Markt­miet­steigerung Wohnen

Stabili­sierte Leer­stands­quote Wohnen

Diskon­tierungs­zinssatz Gesamt

Kapitali­sierungs­zinssatz Gesamt

31.12.2023

Berlin

23.881,0

23.782,6

98,4

307

16,67

8,62

2,3 % 

0,9 % 

4,9 % 

2,8 % 

Rhein-Main-Gebiet

6.610,7

6.587,0

23,7

331

16,30

10,17

2,2 % 

1,2 % 

5,1 % 

3,2 % 

Südliches Ruhrgebiet

5.168,6

5.157,5

11,1

326

14,39

7,79

1,8 % 

2,6 % 

4,8 % 

3,3 % 

Rheinland

5.045,8

5.022,0

23,9

328

15,86

9,16

2,1 % 

1,7 % 

5,2 % 

3,4 % 

Dresden

5.031,5

4.902,7

128,9

295

15,97

7,20

2,1 % 

2,2 % 

5,1 % 

3,3 % 

Hamburg

3.229,2

3.221,0

8,2

317

15,97

9,24

2,1 % 

1,2 % 

5,0 % 

3,2 % 

Hannover

2.886,6

2.868,0

18,6

316

15,85

8,11

2,0 % 

2,0 % 

5,2 % 

3,5 % 

Kiel

2.774,6

2.759,5

15,1

319

16,65

8,47

2,0 % 

1,6 % 

5,4 % 

3,7 % 

München

2.743,7

2.736,8

6,9

318

16,44

13,07

2,3 % 

0,6 % 

5,2 % 

3,1 % 

Stuttgart

2.249,5

2.243,1

6,5

333

16,86

9,98

2,2 % 

1,3 % 

5,3 % 

3,4 % 

Nördliches Ruhrgebiet

2.044,6

2.038,7

6,0

328

14,95

6,93

1,6 % 

3,2 % 

5,1 % 

3,9 % 

Leipzig

1.890,6

1.863,4

27,2

312

16,87

7,29

2,0 % 

2,7 % 

4,9 % 

3,2 % 

Bremen

1.439,3

1.435,6

3,6

325

14,99

7,61

2,0 % 

2,0 % 

4,9 % 

3,2 % 

Westfalen

1.091,3

1.086,3

4,9

324

14,81

7,99

2,0 % 

2,0 % 

5,4 % 

3,7 % 

Freiburg

727,1

717,2

9,9

331

16,73

9,42

2,0 % 

0,9 % 

4,9 % 

3,1 % 

Sonstige strategische Standorte

3.394,9

3.387,1

7,8

324

16,02

8,16

2,0 % 

2,5 % 

5,3 % 

3,6 % 

Gesamt strategische Standorte

70.209,1

69.808,4

400,6

316

16,05

8,53

2,1 % 

1,7 % 

5,0 % 

3,2 % 

Non-Strategic Standorte

409,0

390,8

18,2

341

16,96

7,99

1,9 % 

2,2 % 

6,0 % 

4,2 % 

Vonovia Deutschland

70.618,1

70.199,3

418,9

317

16,06

8,53

2,1 % 

1,7 % 

5,1 % 

3,2 % 

Vonovia Schweden**

6.402,5

6.402,5

0,0

373

14,03

10,23

2,2 % 

1,6 % 

6,1 % 

4,0 % 

Vonovia Österreich**

2.771,6

2.724,3

47,2

n.a.

21,04

6,32

1,7 % 

2,5 % 

6,1 % 

n.a.

  1. *Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 4.135,4 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 1.343,1 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert i.Z.m. Auszahlungen für Nutzungsrechte i.H.v. 451,1 Mio. € enthalten.
  2. **Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties – Vorjahr

Bewertungsergebnisse*

Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)

Regionalmarkt

Verkehrs­wert Gesamt
(in Mio. €)

davon Investment Properties
(in Mio. €)

davon übrige Vermögens­arten
(in Mio. €)

Ver­waltungs­kosten Wohnen
(in € pro Mieteinheit/Jahr)

Instand­haltungs­kosten Wohnen
(in €/m² pro Jahr)

Markt­miete Wohnen
(in €/m² pro Monat)

Markt­miet­steigerung Wohnen

Stabili­sierte Leer­stands­quote Wohnen

Diskon­tierungs­zinssatz Gesamt

Kapitali­sierungs­zinssatz Gesamt

31.12.2022

Berlin

27.793,9

27.424,6

369,3

287

15,92

8,24

2,0 % 

1,0 % 

4,1 % 

2,3 % 

Rhein-Main-Gebiet

7.545,4

7.452,2

93,2

311

15,74

9,92

1,9 % 

1,1 % 

4,4 % 

2,8 % 

Südliches Ruhrgebiet

5.509,3

5.499,1

10,1

305

13,74

7,43

1,6 % 

2,6 % 

4,2 % 

3,0 % 

Rheinland

5.631,7

5.624,8

6,9

308

15,21

8,89

1,8 % 

1,7 % 

4,5 % 

3,0 % 

Dresden

5.769,2

5.730,4

38,9

276

15,29

6,93

1,8 % 

2,3 % 

4,3 % 

2,9 % 

Hamburg

3.653,7

3.648,7

5,0

297

15,45

8,95

1,7 % 

1,2 % 

4,2 % 

2,7 % 

Hannover

3.211,9

3.209,0

2,9

296

15,27

7,87

1,7 % 

2,0 % 

4,4 % 

3,1 % 

Kiel

3.137,3

3.132,0

5,3

299

15,92

8,06

1,7 % 

1,7 % 

4,5 % 

3,1 % 

München

3.062,1

3.047,6

14,5

298

15,63

12,45

2,0 % 

0,6 % 

4,4 % 

2,7 % 

Stuttgart

2.514,2

2.509,5

4,7

312

16,03

9,67

1,9 % 

1,2 % 

4,6 % 

3,0 % 

Nördliches Ruhrgebiet

2.227,0

2.219,7

7,4

307

14,35

6,73

1,3 % 

3,3 % 

4,4 % 

3,6 % 

Leipzig

2.161,3

2.160,0

1,3

292

16,26

7,07

1,7 % 

3,1 % 

4,1 % 

2,7 % 

Bremen

1.559,5

1.557,0

2,5

304

14,38

7,42

1,8 % 

2,0 % 

4,3 % 

2,9 % 

Westfalen

1.235,8

1.234,5

1,3

303

14,31

7,72

1,7 % 

2,0 % 

4,5 % 

3,2 % 

Freiburg

802,1

800,5

1,6

309

16,58

9,03

1,7 % 

0,9 % 

4,2 % 

2,7 % 

Sonstige strategische Standorte

3.750,2

3.740,5

9,7

303

15,44

7,91

1,7 % 

2,5 % 

4,5 % 

3,2 % 

Gesamt strategische Standorte

79.564,5

78.990,1

574,4

296

15,39

8,22

1,8 % 

1,7 % 

4,3 % 

2,7 % 

Non-Strategic Standorte

504,6

496,5

8,1

323

16,11

7,64

1,6 % 

2,6 % 

5,0 % 

3,6 % 

Vonovia Deutschland

80.069,1

79.486,6

582,5

296

15,40

8,21

1,8 % 

1,7 % 

4,3 % 

2,7 % 

Vonovia Schweden**

6.876,3

6.876,3

379

12,83

9,78

2,1 % 

1,5 % 

5,6 % 

3,6 % 

Vonovia Österreich**

3.026,5

2.972,0

54,6

n.a.

21,34

5,88

1,7 % 

2,6 % 

5,5 % 

n.a.

  1. *Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 4.722,5 Mio. € für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 2.502,2 Mio. € Investment Properties. In der Bilanzposition Investment Properties ist darüber hinaus der Barwert im Zusammenhang mit Auszahlungen für Nutzungsrechte in Höhe von 463,0 Mio. € enthalten.
  2. **Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Der Ansatz der Inflationsrate im Bewertungsverfahren beträgt 2,0 %. Für das österreichische Portfolio wurde für 48,9 % des Bestands ein Verkaufsszenario mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 2.426 € pro m² angenommen.

Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf -10.651,2 Mio. € (31.12.2022: -1.177,6 Mio. €).

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Vonovia zeigen den Einfluss der von Marktentwicklungen abhängigen Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, welche sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.

Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt. Aufgrund der Wirkung einer veränderten Inflation auf zukünftige Mietsteigerungen in Schweden wurde für die Berechnung der Sensitivitäten unterstellt, dass sich eine Änderung der Inflation zu einem Drittel auf die Mietentwicklung überträgt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.

Änderung Parameter der Investment Properties – Geschäftsjahr

Wertänderung in % bei geänderten Parametern

Wertänderung in % bei geänderten Parametern

Verwaltungs­kosten Wohnen

Instand­haltungs­kosten Wohnen

Kosten­steigerung/Inflation

Marktmiete Wohnen

Markt- mietsteigerung Wohnen

Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen

Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt

Regionalmarkt

-10 %/10 %

-10 %/10 %

-0,5 %/+0,5 %-Punkte

-2 %/+2 %

-0,2 %/+0,2 %-Punkte

-1 %/+1 %-Punkte

-0,25 %/+0,25 %-Punkte

31.12.2023

Berlin

0,6/-0,6

1,9/-1,9

5,2/-5,3

-2,4/2,4

-8,7/10,4

1,5/-1,8

10,3/-8,6

Rhein-Main-Gebiet

0,5/-0,5

1,6/-1,6

3,6/-3,7

-2,4/2,3

-7,1/8,2

1,2/-1,6

8,6/-7,3

Südliches Ruhrgebiet

0,9/-0,9

2,4/-2,4

5,5/-5,5

-2,6/2,6

-7,8/9,1

2,0/-2,0

8,5/-7,3

Rheinland

0,6/-0,6

1,9/-1,9

4,1/-4,2

-2,4/2,4

-7,2/8,3

1,7/-1,7

8,4/-7,2

Dresden

0,8/-0,8

2,4/-2,4

5,4/-5,4

-2,6/2,5

-7,5/8,7

1,9/-1,9

8,5/-7,3

Hamburg

0,6/-0,6

1,8/-1,8

4,2/-4,3

-2,4/2,3

-7,5/8,8

1,3/-1,7

9,0/-7,6

Hannover

0,7/-0,7

2,2/-2,2

4,7/-4,8

-2,5/2,5

-7,2/8,4

1,9/-1,9

8,1/-7,0

Kiel

0,8/-0,8

2,2/-2,3

4,5/-4,6

-2,5/2,5

-6,9/7,8

1,9/-1,9

7,5/-6,5

München

0,4/-0,4

1,2/-1,2

3,2/-3,4

-2,1/2,1

-7,3/8,5

0,8/-1,5

9,5/-8,0

Stuttgart

0,6/-0,5

1,7/-1,7

3,5/-3,7

-2,4/2,4

-6,8/7,9

1,5/-1,6

8,1/-7,0

Nördliches Ruhrgebiet

1,2/-1,1

3,1/-3,1

5,9/-5,9

-2,8/2,8

-7,0/8,0

2,3/-2,3

7,0/-6,1

Leipzig

0,8/-0,8

2,7/-2,7

6,0/-6,0

-2,5/2,5

-7,9/9,2

2,0/-2,0

8,8/-7,5

Bremen

0,9/-0,9

2,4/-2,4

5,8/-5,8

-2,5/2,5

-8,0/9,4

1,9/-2,0

8,8/-7,6

Westfalen

0,8/-0,8

2,3/-2,3

4,8/-4,8

-2,4/2,4

-6,9/7,9

1,8/-1,9

7,4/-6,5

Freiburg

0,6/-0,6

1,9/-1,9

4,2/-4,3

-2,5/2,4

-7,6/8,9

1,2/-1,7

8,9/-7,5

Sonstige strategische Standorte

0,8/-0,8

2,3/-2,3

4,6/-4,7

-2,6/2,5

-7,0/8,0

1,8/-1,9

7,7/-6,7

Gesamt strategische Standorte

0,7/-0,7

2,0/-2,0

4,8/-4,9

-2,4/2,4

-7,8/9,1

1,6/-1,8

9,0/-7,6

Non-Strategic Standorte

0,7/-0,7

2,2/-2,2

3,9/-4,0

-2,3/2,3

-6,0/6,8

1,7/-1,7

6,9/-6,1

Vonovia Deutschland

0,7/-0,7

2,0/-2,0

4,8/-4,9

-2,4/2,4

-7,8/9,1

1,6/-1,8

9,0/-7,6

Vonovia Schweden*

0,6/-0,6

1,7/-1,7

4,5/-4,8

-2,8/2,8

-7,8/8,9

0,6/-1,1

7,1/-6,2

Vonovia Österreich*

n.a./n.a.

0,4/-0,4

0,3/-0,4

-0,5/0,4

-0,9/1,0

0,9/-1,0

4,0/-3,7

  1. * Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Änderung Parameter der Investment Properties – Vorjahr

Wertänderung in % bei geänderten Parametern

Wertänderung in % bei geänderten Parametern

Verwaltungs­kosten Wohnen

Instand­haltungs­kosten Wohnen

Kosten­steigerung/Inflation

Marktmiete Wohnen

Markt- mietsteigerung Wohnen

Stabilisierte Leerstandsquote Wohnen

Diskontierungs- und Kapitalisierungszins Gesamt

Regionalmarkt

-10 %/10 %

-10 %/10 %

-0,5 %/+0,5 %-Punkte

-2 %/+2 %

-0,2 %/+0,2 %-Punkte

-1 %/+1 %-Punkte

-0,25 %/+0,25 %-Punkte

31.12.2022

Berlin

0,7/-0,7

2,2/-2,2

6,5/-6,4

-2,6/2,5

-10,3/12,7

1,6/-1,8

12,5/-10,1

Rhein-Main-Gebiet

0,6/-0,6

1,7/-1,7

4,1/-4,2

-2,4/2,4

-8,0/9,5

1,0/-1,6

10,0/-8,3

Südliches Ruhrgebiet

1,0/-1,0

2,6/-2,6

6,2/-6,2

-2,6/2,6

-8,6/10,2

2,1/-2,1

9,5/-8,0

Rheinland

0,7/-0,7

2,0/-2,0

4,7/-4,8

-2,5/2,5

-8,1/9,5

1,7/-1,8

9,6/-8,1

Dresden

0,9/-0,9

2,7/-2,7

6,4/-6,3

-2,6/2,6

-8,6/10,2

1,9/-2,0

9,9/-8,3

Hamburg

0,7/-0,7

2,1/-2,1

5,2/-5,3

-2,5/2,4

-8,7/10,6

1,3/-1,8

10,7/-8,8

Hannover

0,8/-0,8

2,4/-2,4

5,4/-5,4

-2,5/2,5

-8,0/9,4

1,9/-1,9

9,2/-7,8

Kiel

0,9/-0,9

2,5/-2,5

5,5/-5,5

-2,6/2,5

-7,9/9,3

1,9/-1,9

8,9/-7,6

München

0,4/-0,4

1,4/-1,4

3,9/-4,0

-2,2/2,2

-8,4/10,1

0,8/-1,5

11,1/-9,1

Stuttgart

0,6/-0,6

1,8/-1,8

4,1/-4,2

-2,4/2,4

-7,8/9,1

1,5/-1,7

9,3/-7,9

Nördliches Ruhrgebiet

1,2/-1,2

3,4/-3,4

6,6/-6,6

-2,8/2,8

-7,7/8,9

2,3/-2,3

7,8/-6,7

Leipzig

0,9/-0,9

3,0/-3,0

7,4/-7,2

-2,6/2,7

-9,1/11,1

2,0/-2,0

10,6/-8,8

Bremen

0,9/-0,9

2,6/-2,6

6,6/-6,4

-2,5/2,5

-8,7/10,4

2,0/-2,0

9,8/-8,2

Westfalen

0,9/-0,9

2,6/-2,6

5,7/-5,8

-2,5/2,5

-7,9/9,3

1,9/-2,0

8,8/-7,5

Freiburg

0,7/-0,6

2,2/-2,2

5,1/-5,1

-2,5/2,5

-8,6/10,3

1,2/-1,8

10,3/-8,5

Sonstige strategische Standorte

0,8/-0,8

2,5/-2,5

5,3/-5,3

-2,6/2,6

-7,8/9,1

1,9/-1,9

8,7/-7,5

Gesamt strategische Standorte

0,7/-0,8

2,3/-2,3

5,7/-5,7

-2,5/2,5

-9,0/10,8

1,6/-1,9

10,7/-8,8

Non-Strategic Standorte

0,8/-0,8

2,4/-2,4

4,7/-4,8

-2,3/2,3

-6,7/7,8

1,7/-1,8

8,0/-6,9

Vonovia Deutschland

0,8/-0,8

2,3/-2,3

5,7/-5,7

-2,5/2,5

-8,9/10,8

1,6/-1,9

10,6/-8,8

Vonovia Schweden*

0,7/-0,7

1,6/-1,7

4,7/-5,1

-2,9/2,8

-8,8/10,2

0,6/-1,2

8,3/-7,1

Vonovia Österreich*

n.a.

0,4/-0,4

0,4/-0,5

-0,4/0,4

-1,0/1,1

0,9/-0,9

4,4/-4,0

  1. * Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich und Schweden nutzen und liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

Vertragliche Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit wichtigen Akquisitionen ging Vonovia vertragliche Verpflichtungen ein oder hat solche indirekt durch erworbene Gesellschaften übernommen, u. a. in Form von Sozialchartas. Durch diese wird ihre Fähigkeit eingeschränkt, Teile ihres Portfolios frei zu veräußern, Mieten für bestimmte Einheiten zu erhöhen bzw. bestehende Mietverträge zu kündigen. Im Falle eines Verstoßes kann dies teilweise zu erheblichen Vertragsstrafen führen.

In vielen Fällen sind bei Übertragung von Portfolios als Ganzes oder in Teilen bis hin zur Veräußerung einzelner Wohneinheiten die vorgenannten Pflichten von Erwerbern mit der Verpflichtung zur Weitergabe an etwaige weitere Erwerber zu übernehmen. Die Verpflichtungen verlieren nach einer bestimmten Zeit oft vollständig oder teilweise ihre Gültigkeit.

Alle vertraglichen Verpflichtungen mit einem wesentlichen Einfluss auf den Marktwert wurden in der Bewertung entsprechend berücksichtigt.

Aus Finanzierungsverträgen können für Vonovia grundsätzlich Restriktionen hinsichtlich verpflichtender Investitionen für Instandhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen sowie der Mittelverwendung von Liquiditätsüberschüssen aus der Veräußerung von Immobilien, insbesondere in Form von verpflichtenden Mindesttilgungen, bestehen.

Obwohl die langfristigen Finanzverbindlichkeiten bestimmten Covenants unterliegen, bestehen für Vonovia keine Beschränkungen hinsichtlich der Verwertbarkeit ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Zahlungsmittelüberschüsse aus der Immobilienbewirtschaftung unterliegen in gewissem Rahmen Verfügungsregelungen.

Adjusted EBT

Das Adjusted EBT ist ab 2024 die führende Rentabilitätssteuerungskennzahl des Konzerns. Es wird ausgehend vom Periodenergebnis nach IFRS auf das Ergebnis vor Steuern (EBT) übergeleitet. Dieses EBT wird bereinigt um die Sondereffekte in der bisher bestehenden Definition (periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte). Zudem wird das Nettofinanzergebnis um unregelmäßig wiederkehrende, nicht cash-relevante sowie finanzmathematische Bewertungssachverhalte bereinigt. Die weiteren Bereinigungen um Effekte aus der IAS-40-Bewertung, um außerordentliche Abschreibungen, Sonstiges (Ergebnis Non Core/Sonstiges), das Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten Finanzanlagen sowie Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien führen zu einem Adjusted EBT des Konzerns.

Adjusted EBITDA Development

Das Adjusted EBITDA Development beinhaltet den Rohertrag aus den Developmentaktivitäten der to sell-Projekte (Erlöse der veräußerten Developmentprojekte abzüglich der Herstellkosten) und den Rohertrag der Developmentaktivitäten der to hold-Projekte (Fair Value der für den eigenen Bestand entwickelten Einheiten abzüglich der aufgelaufenen Herstellkosten) abzüglich der operativen Kosten des Segments Development.

Adjusted EBITDA Recurring Sales

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Adjusted EBITDA Rental

Das Adjusted EBITDA Rental wird errechnet, indem die operativen Kosten des Segments Rental und die Aufwendungen für Instandhaltung von den im Segment Rental erfassten Mieteinnahmen abgezogen werden.

Adjusted EBITDA Total

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales, Adjusted EBITDA Development und Adjusted EBITDA Deutsche Wohnen.

Adjusted EBITDA Value-add

Das Adjusted EBITDA Value-add wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erlösen des Segments abgezogen werden.

COSO

Das Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission (COSO) ist eine privatwirtschaftliche US-Organisation. Sie wurde 1985 gegründet. 1992 hat COSO einen von der SEC anerkannten Standard für interne Kontrollen, das COSO-Modell, veröffentlicht. Damit wurde eine Basis für die Dokumentation, Analyse und Gestaltung von internen Kontrollsystemen geschaffen. 2004 erfolgte eine Weiterentwicklung des Modells und das COSO ERM-Enterprise Risk Management Framework wurde veröffentlicht. Es dient seither der Strukturierung und Entwicklung von Risikomanagementsystemen.

Covenants

Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.

EPRA-Kennzahlen

Hinsichtlich der Erläuterung der EPRA-Kennzahlen verweisen wir auf das Kapitel Berichterstattung nach EPRA.

EPRA NTA

Die NTA-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. NTA steht für Net Tangible Assets. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern und Erwerbsnebenkosten bezogen auf das Bestandsportfolio sowie den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente unter Berücksichtigung latenter Steuern bereinigt. Darüber hinaus werden der bilanzielle Goodwill und sonstige immaterielle Vermögenswerte in Abzug gebracht.

European Public Real Estate Association (EPRA)

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.

European Public Real Estate Association (EPRA)

Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

GAV

Der Gross Asset Value (GAV) ist der Bruttoinventarwert der bilanzierten Immobilienanlagen. Dieser setzt sich zusammen aus den selbstgenutzten Immobilien, den Investment Properties inklusive Development to hold, den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten sowie dem Bereich Development to sell. In Letzteren fließen sowohl Immobilien mit abgeschlossenem Kaufvertrag als auch solche mit Verkaufsabsicht – das heißt noch ohne abgeschlossenen Kaufvertrag – mit ein.

Group FFO

Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.

ICR

Die Interest Coverage Ratio (Zinsdeckungsgrad) gibt das Verhältnis Adjusted EBITDA Total zum Zinszahlungssaldo an.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Instandhaltung

Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)

LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.

LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)

LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente abzüglich erhaltene Anzahlungen Development (zeitraumbezogen), Forderungen aus Verkäufen und Vorräten, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, Verkehrswerte der in Bau befindlichen Developmentprojekte/Grundstücke sowie Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvorräten (zeitraumbezogen) zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.

MFH Sales

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den Verkauf von gering rentierlichen Mehrfamilienhäusern (MFH Sales).

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Nachhaltigkeits-Performance-Index (Sustainability Performance Index (SPI))

Index zur Messung der Leistung in nichtfinanziellen Themenbereichen. Das nachhaltige Handeln von Vonovia ist auf die identifiziertenTop-Nachhaltigkeitsthemen, die im Nachhaltigkeits-Performance-Index gebündelt sind, ausgerichtet. Dabei wird der Kundenzufriedenheitsindex (CSI) in die Berechnung des Nachhaltigkeits-Performance-Index mit einbezogen. Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen eines externen Dienstleisters erhoben und bewertet die Wirksamkeit und Nachhaltigkeit unserer Dienstleistungen beim Kunden. Weitere Indikatoren im Nachhaltigkeits-Performance-Index sind die jährlich erzielte CO2-Einsparung im Gebäudebestand, die Energieeffizienz von Neubauten, der Anteil barrierearmer (Teil-)Modernisierungen an Neuvermietungen, die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit sowie die Diversität im Top-Management.

Net Debt/EBITDA

Die Kennzahl Net Debt/EBITDA gibt das Verhältnis des durchschnittlichen bereinigten Net Debt zum Adjusted EBITDA Total an.

Non-core

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Non-core

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Operating Free Cash-Flow

Aufbauend auf dem Adjusted EBT wird auf einen Operativen Free Cash-Flow (OFCF) als führende Innenfinanzierungskennzahl übergeleitet. Dabei werden zum Adjusted EBT die planmäßigen Abschreibungen hinzuaddiert sowie der Liquiditätsbeitrag des Segments Recurring Sales und die Veränderung des Working Capital berücksichtigt. Die substanzwahrenden Investitionen sowie die Dividendenzahlungen an Konzernfremde sowie die Ertragsteuerzahlungen werden subtrahiert. Dieser Operating Free Cash-Flow zeigt die operative Leistungsfähigkeit zur Generierung von Zahlungsmittelüberschüssen und damit die Innenfinanzierungskraft.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Rating

Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Rating-Agenturen vorgenommen.

Recurring Sales

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.

Verkehrswert-Step-up

Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)

Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash Generating Units (CGU) generiert.