Risiken aus Finanzierung

Im Bereich der Finanzierung sehen wir zum Jahresende 2023 die nachstehend erläuterten 5 gelben Risiken (2022: 5).

Aus einem eingeschränkten Zugang zum Anleihenmarkt sowie durch eine schlechtere Rating-Bewertung können für Vonovia Refinanzierungs-Risiken entstehen, mit der Folge, dass dadurch ggf. temporär zu wenig Liquidität zur Verfügung steht.

Im Geschäftsjahr 2023 hat Vonovia umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung erfolgreich umgesetzt. Auch die Rating-Bewertung zeigte sich erwartungsgemäß. Einzelheiten dazu sind im Lagebericht im Kapitel Unternehmen und Aktie beschrieben. Das im Jahr 2022 als gelbes, ertragswirksames Risiko klassifizierte Finanzierungs-Risiko „Eingeschränkter Zugang zum Anleihenmarkt“ wurde mit dem vormals als grünes Risiko bewerteten Risiko „Verlust des BBB+ (S&P) oder A3 (Moody’s) Rating“ in 2023 zu einem neuen gelben, ertragswirksamen Risiko „Höhere Refinanzierungskosten aufgrund eines geänderten Risikoprofils“ zusammengefasst. Die erwartete Schadenshöhe sehen wir zum Ende des Berichtszeitraums bei 375-750 Mio. € und die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit bei 5-39 %. Die höhere Eintrittswahrscheinlichkeit spiegelt die aufgrund von Lieferproblemen, Inflation und damit verbundenen höheren Refinanzierungszinssätzen unter Druck geratene Entwicklung des Immobilienmarktes wieder. In 2022 war das Risiko „Eingeschränkter Zugang zum Anleihenmarkt“ noch mit einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % bewertet. Das Risiko „Verlust des BBB+ (S&P) oder A3 (Moody’s) Rating“ war in 2022 mit einer erwarteten Schadenshöhe von 25-100 Mio. € und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit von <5 % bewertet.

Durch aktives und frühzeitiges Management der Fälligkeiten bei Refinanzierungen wird dafür gesorgt, dass ein ausgewogenes Fälligkeitenprofil zur Vermeidung von Klumpenrisiken besteht. Vonovia SEtzt weiterhin alle am Markt gängigen Instrumente der Finanzierung ein und verfügt intern über das Know-how, diese Instrumente zu platzieren. Damit wird eine einseitige Abhängigkeit von bestimmten Finanzierungsarten vermieden. Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings hat bei allen strategischen Entscheidungen oberste Priorität. Entsprechend sind wir mit unseren Rating-Agenturen in intensivem Austausch. Für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass eine Refinanzierung über den Kapitalmarkt temporär nicht möglich sein sollte, besteht der Rückgriff auf bestehende freie Kreditlinien.

Ein weiterer Anstieg der Kapitalmarktzinsen kann Risiken für das Wachstum von Vonovia mit sich bringen und dazu führen, dass geplante Investitionen gekürzt, ausgesetzt oder gestrichen werden. Zudem kann eine steigende Zinslast aufgrund einer ungünstigen Zinsentwicklung zu einem geringeren Wachstum oder sogar einem Sinken des Group FFO führen. Da das aktualisierte Zinsniveau in der Planung berücksichtigt wurde, wurde das als gelbes, ertragswirksames Risiko erfasste Finanzierungs-Risiko „Ungünstige Zinsentwicklung“ in 2023 gemäß aktueller Einschätzung bei der erwarteten Schadenshöhe zurückgestuft auf 375-750 Mio. € (2022: >750 Mio. €). Die erwartete Eintrittswahrscheinlichkeit blieb unverändert bei 5–39 %. Neben der Diversifizierung der Fremdkapitalinstrumente sowie einem ausgeglichenen Fälligkeitenprofil erfolgt die Risikobegrenzung durch eine nachhaltige durchschnittliche Laufzeit/Zinsbindung von rund 6 Jahren. Zudem stellt die Entschuldung durch Liquiditätsfreisetzung eine Risikobegrenzungsmaßnahme dar.

Vonovia hat aus Anleihen, gesicherten Darlehen und Transaktionen Verpflichtungen, bestimmte Kennzahlen zu berichten und gewisse Covenants einzuhalten. Sollten diese Covenants nicht eingehalten werden oder diese Reporting-Verpflichtungen nicht zeitnah erfüllt werden, können sich für Vonovia Zahlungsverpflichtungen ergeben, und durch neue Finanzierungen könnten zusätzliche negative Ergebnisauswirkungen entstehen. Das gelbe, ertragswirksame Finanz-Risiko „Nichteinhaltung von Verpflichtungen (aus Anleihen, gesicherten Darlehen, Transaktionen)“ wurde zum Ende des Berichtszeitraums 2023 mit einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € (2022: >750 Mio. € ) und einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2022: <5 %) bewertet. Um dem Risiko zu begegnen, hat Vonovia standardisierte Prozesse für die Überwachung sowie das Management der Verpflichtungen implementiert.

Durch die zum 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes durch Absenkung der Beteiligungsschwelle von 95 % auf 90 % und Verlängerung des Beobachtungszeitraums von 5 auf 10 Jahre kann nachträglich eine Grunderwerbsteuerpflicht anfallen. Das gelbe, ertragswirksame Risiko „Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes wegen Share Deals“ lag zum Ende des Berichtszeitraums in der Bewertung bei einer erwarteten Schadenshöhe von >750 Mio. € (2022: >750 Mio. €) und bei einer erwarteten Eintrittswahrscheinlichkeit <5 % (2022: <5 %). Neben einer ständigen Überwachung von Rechtsprechung und Gesetzgebung begrenzt Vonovia das Risiko auch durch Sensibilisierung der Entscheidungsträger im Rahmen von Share Deals. Hierdurch ist die Einbindung der internen Steuerabteilung, die dann den Akquisitionsprozess mit überwacht, sichergestellt.

Im Rahmen der in der Vergangenheit getätigten Akquisitionen ist Goodwill entstanden, da der Kaufpreis über dem Wert des übernommenen Vermögens abzüglich aller Schulden lag. Die „Werthaltigkeit des bilanziellen Goodwills“ wird regelmäßig, mindestens jährlich im Rahmen eines Impairmenttests überprüft. Der Goodwill wird einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Liegt der Buchwert einer ZGE über dem erzielbaren Betrag, entsteht ein Wertberichtigungsbedarf. Dies kann Auswirkungen auf unsere Covenants haben. Aktuell bewerten wir dieses gelbe, bilanzwirksame Risiko mit einer erwarteten Schadenshöhe von 600–2.400 Mio. € (2022: 600–2.400 Mio. €) und einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 40–59 % (2022: 40-59 %). Um dem Risiko entgegenzuwirken, wurde ein laufendes Performance Reporting zur Identifikation und Überwachung von Planabweichungen implementiert. Dies ermöglicht die Einleitung von etwaigen Korrekturmaßnahmen zur Einhaltung der Planung. In diesem Zusammenhang wird durch ein dezidiertes Synergie-Monitoring sichergestellt, dass geplante Synergien aus Akquisitionen auch tatsächlich realisiert werden.

Zum Jahresende 2023 (Vorjahreswerte in Klammern) ergab sich zusammengefasst folgendes Bild der identifizierten Nettorisiken:

Nettorisiken