Wirtschaftsbericht

Wesentliche Ereignisse in der Berichtsperiode

Das Geschäftsjahr 2023 war gekennzeichnet durch schwierige Rahmenbedingungen im Wohnimmobiliensektor. Einerseits führte die unveränderte Wohnungsknappheit zu einem Anstieg der Mieten, andererseits konnte die gesamtwirtschaftliche Angebotslücke durch den zurückhaltenden Neubau nicht weiter geschlossen werden. Der Transaktionsmarkt wies im Jahr 2023 ein sehr geringes Volumen außerhalb der Transaktionen von Vonovia auf.

Zinsanstieg und Inflation hatten darüber hinaus deutliche Auswirkungen auf die Beurteilung von Geschäftsmodellen und die Bewertung von Vermögenswerten, insbesondere bei zu Zeitwerten bewerteten Beständen sowie Geschäfts- oder Firmenwerten.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden bei Vonovia Wertanpassungen auf Investment Properties in Höhe von insgesamt rund 10,7 Mrd. € vorgenommen. Der um Investitionen fortgeschriebene Wert der Investment Properties zum 31. Dezember 2023 beträgt rund 81,1 Mrd. €. Geschäfts- oder Firmenwerte sowie die Markenrechte wurden im Geschäftsjahr wertberichtigt, sodass zum 31. Dezember 2023 lediglich die zahlungmittelgenerierende Einheit Value-add noch einen Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von 1,4 Mrd. € auswies.

Dementsprechend waren die Kapitalstruktur und die Kapitalallokation aufgrund der geänderten Renditeanforderungen und des Zinsumfelds wesentliche Fokusthemen der Unternehmenssteuerung. Ein wesentlicher Aspekt dabei war die Stärkung der Innenfinanzierung.

Trotz des schwachen Transaktionsmarkts konnte Vonovia im Geschäftsjahr 2023 durch zwei Joint Ventures und zwei Blocktransaktionen ihre Kapitalstruktur erfolgreich stärken.

Mit Veröffentlichung vom 26. April 2023 hat sich Vonovia mit einem Investmentvehikel, beraten und gemanagt von Apollo Capital Management L.P., auf eine Minderheitsbeteiligung von 34,5 % direkt bzw. durchgerechnet von 27,6 % an einem ausgewählten Portfolio der Südewo von rund 21.000 Wohneinheiten in Baden-Württemberg geeinigt. Das Investmentvehikel wird finanziert durch Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen und sonstige langfristige Investoren, die durch Apollo Capital Management L.P. beraten und betreut werden. Die Nettogegenleistung betrug rund 1,0 Mrd. €. Die Transaktion wurde im 2. Quartal 2023 vollzogen.

Vonovia hat sich im 4. Quartal mit Unterzeichnung am 27. Oktober 2023 wiederum mit einem Investmentvehikel, beraten und gemanagt von Apollo Capital Management L.P., auf eine Eigenkapitalbeteiligung von rund 30 % an einem ausgewählten Portfolio von rund 31.000 Wohneinheiten in Norddeutschland geeinigt. Das Investmentvehikel wird finanziert durch Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen und sonstige langfristige Investoren, die durch Apollo Capital Management L.P. beraten und betreut werden. Die Nettogegenleistung betrug rund 1,0 Mrd. €. Der Vollzug der Transaktion erfolgte am 31. Dezember 2023.

Am 4. Mai 2023 haben Vonovia und Deutsche Wohnen mit von CBRE Investment Management verwalteten Fonds den Verkauf von fünf Objekten in Berlin, München und Frankfurt mit insgesamt 1.350 Wohnungen und einem Kaufpreis von rund 560 Mio. € vereinbart. Dabei handelte es sich um drei neu errichtete Bestandsobjekte sowie zwei Neubauprojekte in der finalen Bauphase. Der Vollzug der Sharedealkomponente erfolgte am 31. Mai 2023.

Am 3. November 2023 wurde eine weitere Transaktion als sog. Asset Deals von Vonovia und Deutsche Wohnen mit von CBRE Investment Management verwalteten Fonds bezüglich Neubauprojekten mit einem Volumen von 357 Mio. € veröffentlicht. Der Vollzug stand am 31. Dezember 2023 noch aus.

Darüber hinaus konnten Transaktionen in den übrigen Verkaufskategorien erfolgreich umgesetzt werden. Zu nennen ist dabei die am 7. Oktober 2023 bekannt gegebene Transaktion zwischen der Stadt Dresden und Vonovia über insgesamt 1.213 Wohnungen. Das Paket beinhaltet auch unbebaute Grundstücke mit einer Fläche von etwa zwölf Hektar. Der Gesamtpreis beträgt 87,8 Mio. €. Der Vollzug der Transaktion wird für das Jahr 2024 erwartet.

Im 1. Quartal 2023 hatte Vonovia ihre 10 %-ige Beteiligung an der französischen Vesta SAS für netto 95,7 Mio. € veräußert und sich damit aus dem französischen Markt zurückgezogen.

Im Zuge der strategischen Überprüfung des Segments Pflege hat der Vorstand von Deutsche Wohnen entschieden, die Geschäftsaktiviäten nicht fortzuführen und zu veräußern. Die Verkaufsbemühungen für den Geschäftsbereich Pflege wurden inzwischen initiiert und es wird ein Verkauf bis Dezember 2024 erwartet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt.

Im Geschäftsjahr 2023 förderten die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, die positive Mietenentwicklung sowie realisierte Synergien im Rahmen des Zusammenschlusses mit Deutsche Wohnen die positive Entwicklung unseres Kerngeschäfts Rental.

Zum 31. Dezember 2023 waren die Bestände von Vonovia mit einer Leerstandsquote von 2,0 % nahezu voll vermietet. Der Kundenzufriedenheitsindex CSI lag im 4. Quartal 2023 0,4 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahres. Im Durchschnitt des Gesamtjahres ergab sich für die Kundenzufriedenheit ein um 2,4 Prozentpunkte niedrigerer Wert im Einjahresvergleich.

Die weiterhin hohen Kundenzufriedenheitswerte bestätigten im Geschäftsjahr 2023 unsere Anstrengungen in der Bewirtschaftung und bildeten mit der niedrigen Leerstandsquote ein solides Fundament für unser Geschäft. Gleichzeitig bedeutet dies nachhaltig stabile positive Cashflows und damit eine solide Basis für die Erträge aus unserem Immobilienportfolio.

Die übrigen Geschäftssegmente waren durch das gestiegene Zinsniveau im Berichtszeitraum sowie durch die Inflation, insbesondere durch die starken Baukostensteigerungen, negativ beeinflusst.

Aufgrund der gestiegenen Renditeanforderungen wurden die Investitionsvorhaben neu analysiert, entsprechend neu beurteilt und neu priorisiert. Insbesondere beim Start neuer Projekte wurde somit Zurückhaltung geübt. Aber auch die Anforderungen an die Kapitalstruktur und Innenfinanzierung waren wichtige Entscheidungsparameter. In diesem Zusammenhang konnten im Jahr 2023 Transaktionen mit Blick auf die Reduzierung des Verschuldungsgrads erfolgreich realisiert werden.

Die gestiegenen Renditeanforderungen primär aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus wirkten sich auch bei potenziellen Transaktionspartnern aus und führten insoweit zu geringeren Verkäufen im Segment Recurring Sales sowie bei Projekten im Development to sell.

Das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag mit 2.583,8 Mio. €. um 0,9 % unter dem Wert des Vorjahres von 2.606,1 Mio. €. Das Adjusted EBITDA des Segments Rental lag mit 2.401,7 Mio. € um 6,5 % über dem Wert des Vorjahres von 2.254,3 Mio. €, während für die übrigen Segmente marktbedingt ein Rückgang der Adjusted EBITDAs zu verzeichnen war; für Value-add um 16,7 %, für Recurring Sales um 53,1 % und für Development um 85,3 %.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 wurde für das Geschäftsjahr 2022 eine Dividende in Höhe von 0,85 € pro Aktie beschlossen. Wie in den Vorjahren wurde den Aktionären angeboten, zwischen der Auszahlung der Dividende in bar oder in Form der Gewährung von neuen Aktien zu wählen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 44,87 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 18.795.001 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 303.539.266,15 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 372.933.231,30 €.

Darüber hinaus stimmte die Hauptversammlung über die Wahl von acht Aufsichtsratsmitgliedern ab. Neu in das Gremium gewählt wurde Frau Dr. Daniela Gerd tom Markotten. Wie geplant wurde der Aufsichtsrat von zwölf auf zehn Mitglieder verkleinert. In seiner konstituierenden Sitzung hat der Aufsichtsrat Frau Clara-Christina Streit zu seiner Vorsitzenden gewählt.

Zum 1. Oktober 2023 hat Frau Ruth Werhahn die Verantwortung für das neue Personalressort von Vonovia übernommen und ist nun Vorstandsmitglied der Vonovia SE.

Am 7. März 2023 wurde Vonovia wie berichtet durch die Staatsanwaltschaft Bochum aufgrund notwendiger Durchsuchungsmaßnahmen im Rahmen eines Ermittlungsverfahrens darüber informiert, dass gegen frühere und zum damaligen Zeitpunkt noch aktuelle Mitarbeiter im technischen Bereich wegen des Verdachts der Korruption ermittelt werde. Hierbei ist es durch die Beschuldigten durch Außerkraftsetzung und Umgehung von Kontrollen und Compliance-Regularien auch zu potenziellen Schädigungen von Vonovia gekommen.

Vonovia kooperiert unverändert vollumfänglich mit den Ermittlungsbehörden bei der Aufklärung. Zur forensischen Aufbereitung des Sachverhalts in Gänze wurden die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte sowie die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Mueller beauftragt. Ein Schaden lässt sich derzeit noch nicht abschließend beziffern. Für 2022 wird der Schaden auf maximal 1 % des durch Vonovia vergebenen Auftragsvolumens taxiert. Hierbei handelt es sich im Höchstfall um einen niedrigen einstelligen Millionenbetrag.