Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE ist beim Handelsregister des Amtsgerichts Bochum seit 2017 unter HRB 16879 registriert. Die Vonovia SE wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolios zu dienen. Sie bildet nach dem Börsengang im Jahr 2013 und weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe, einen der führenden deutschen, österreichischen und schwedischen Wohnimmobilienbewirtschafter. Außerdem zählt Vonovia nach der erfolgreichen Integration der BUWOG-Gruppe zu den führenden Immobilienentwicklern in Deutschland und Österreich. Seit September 2021 zählt auch die Deutsche Wohnen SE mit ihren Tochtergesellschaften zum Vonovia Konzern.

Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr. In dieser Funktion ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und für deren Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Projektentwicklungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. Zur Wahrnehmung dieser Managementfunktionen unterhält die Vonovia SE auch Servicegesellschaften, in die sie ausgewählte Funktionen ausgegliedert hat, wodurch entsprechende Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte erzielt werden.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltiger positiver Ergebnisbeiträge sowie positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt die Vonovia SE als große Kapitalgesellschaft.

Der Jahres- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden im elektronischen Unternehmensregister veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2023 im Überblick

Im Wohnimmobiliensektor herrschen aktuell komplexe Rahmenbedingungen vor, die geprägt sind durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum und ein unzureichendes Wohnungsangebot durch eine zu geringe Anzahl an Immobiliendevelopmentprojekten. Die Nachfrage wird wesentlich geprägt durch Migration und soziologische Aspekte, das Angebot im Wesentlichen durch gestiegene Baukosten und Zinsen.

Auch aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen wurde die mit dem IPO etablierte und erfolgreiche Strategie auf deren bedeutsamste Werttreiber hin analysiert, um die Unternehmenssteuerung gezielter zu formulieren.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden alle Voraussetzungen geschaffen, um die Vonovia Finance B.V., Amsterdam, Niederlande, grenzüberschreitend zum 1. Januar 2024 auf die Vonovia SE zu verschmelzen. Mit Eintragung im Handelsregister von Bochum am 23. Januar 2024 wurde diese Verschmelzung vollzogen.

Das operative Bewirtschaftungsgeschäft der Vonovia SE und ihrer Tochtergesellschaften verlief im Geschäftsjahr 2023 weitestgehend planmäßig und erfolgreich. Die Ergebnisse der Segmente Development, Value-add sowie Recurring Sales waren geprägt durch die beschriebenen Rahmenbedingungen und blieben hinter den Erwartungen zurück.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse unterzogen mit dem Ergebnis, dass die Pflegeaktivitäten nicht mehr Teil der Strategie von Deutsche Wohnen sein werden und damit auch nicht von Vonovia. In der Konzernberichterstattung werden die Pflegeaktivitäten als nicht fortgeführte bzw. aufgebene Aktivitäten ausgewiesen.

Das Geschäftsjahr 2023 war ebenfalls geprägt von Refinanzierungsmaßnahmen als Reaktion auf sinkende Verkehrswerte und steigende Zinsen. Diese Refinanzierungsmaßnahmen waren geprägt durch Erlöse aus Blockverkäufen sowie durch Erlöse aus wesentlichen Joint-Venture-Vereinbarungen.

Vonovia konnte das Investmentgrade-Rating der Ratingagenturen S&P und Moody’s bewahren. S&P bestätigte mit Schreiben vom 20. November 2023 das BBB+/A-2 Rating mit stabilem Ausblick. Moody’s stufte das Rating von Vonovia gemäß Mitteilung vom 16. November 2023 unverändert mit Baa1 und stabilem Ausblick ein.

Infolge des Zinsanstiegs und der erhöhten Volatilitäten am Aktienmarkt kam es zu einem weiteren Anstieg der Kapitalkosten, sodass Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen intensiv geprüft wurden.

Auf der ordentlichen Hauptversammlung am 17. Mai 2023 wurde für das Geschäftsjahr 2022 eine Dividende in Höhe von 0,85 € pro Aktie beschlossen. Während der Bezugsfrist haben sich Aktionäre mit insgesamt 44,87 % der dividendenberechtigten Aktien für die Aktiendividende anstelle der Bardividende entschieden. Dementsprechend wurden 18.795.001 neue Aktien aus dem genehmigten Kapital der Gesellschaft mit einem Gesamtbetrag von 303.539.266,15 € ausgegeben. Der Gesamtbetrag der in bar ausgeschütteten Dividende belief sich damit auf 372.933.231,30 €.

Darüber hinaus stimmte die Hauptversammlung über die Wahl von acht Aufsichtsratsmitgliedern ab. Neu in das Gremium gewählt wurde Frau Dr. Daniela Gerd tom Markotten. Wie geplant wurde der Aufsichtsrat von zwölf auf zehn Mitglieder verkleinert. In seiner konstituierenden Sitzung hat der Aufsichtsrat Frau Clara-Christina Streit zu seiner Vorsitzenden gewählt.

Zum 1. Oktober 2023 hat Frau Ruth Werhahn die Verantwortung für das neue Personalressort von Vonovia übernommen und ist nun Vorstandsmitglied der Vonovia SE. Zuvor hatte Helene von Roeder zum 30. Juni 2023 Vonovia auf eigenen Wunsch verlassen.

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Serviceleistungen, Beteiligungserträge aus Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und Erträge aus der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Ergebnisabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Abrechnung von erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Die vereinnahmten Beteiligungserträge beruhen auf den jeweiligen ausschüttungsfähigen Überschüssen von Tochterunternehmen, die ihrerseits auf Basis handelsrechtlicher Rechnungslegungsvorschriften ermittelt werden. Diese unterscheiden sich von den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften im Wesentlichen dadurch, dass unter der IFRS-Rechnungslegung das Zeitwertprinzip stärker zum Tragen kommt als das Anschaffungskostenprinzip der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Im Rahmen der Konzernrechnungslegung nach IFRS werden die Immobilien einer periodischen Neubewertung unterzogen. Nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsvorschriften wird das Anlagevermögen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bilanziert. Zusätzlich unterscheiden sich insbesondere die jeweiligen Aktivierungsregeln.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personal- und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung der Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen von Ergebnisabführungsverträgen.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung, die Wertberichtigungen auf Finanzanlagen und das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen.

Der Geschäftsverlauf 2023 und damit das Jahresergebnis sind wiederum ganz wesentlich durch Sondereffekte beeinflusst, die aus außergewöhnlichen Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Finanzanlagen, aus Aufwendungen im Rahmen der Integration und gegenläufig aus Buchgewinnen resultieren, sodass das Jahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 2,0 Mrd. € abschließt.

Auf die Anteile der Deutsche Wohnen SE konnte eine Wertaufholung in Höhe von 375,8 Mio. € verbucht werden, nach einer hohen Abwertung von 8,9 Mrd. € im Vorjahr. Auf Anteile weiterer Finanzanlagen mussten 484,1 Mio. € abgeschrieben werden.

Ferner schlugen Verluste aus Verlustübernahmen mit 1,8 Mrd. € zu Buche. Die Verluste in den Tochtergesellschaften entstanden im Wesentlichen aus Wertberichtigungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen.

Der Geschäftsverlauf war auch geprägt durch die Übernahme der Aktivitäten der Vonovia Finance B.V. im Vorgriff auf die vorgesehene Verschmelzung, wodurch sich Fremdfinanzierungsvolumina aus der Vonovia Finance B.V. auf die Vonovia SE mit den entsprechenden Auswirkungen auf das Finanzergebnis verlagert haben.

Das Geschäftsjahr 2023 war ebenfalls geprägt durch den Vollzug der Integration der Prozesse und Systeme von Deutsche Wohnen auf die Plattform von Vonovia.

Zur Darstellung des Bilanzgewinns in Höhe von 750,0 Mio. € hat der Vorstand 2.754,1 Mio. € aus der Kapitalrücklage entnommen, die zum 31. Dezember 2023 einen Wert von 2.898,0 Mio. € aufweist.

Das Vorjahr war ebenfalls geprägt durch Aufwendungen für Wertberichtigungen auf Anteile sowie Integrationskosten.

Die Umsatzerlöse stiegen von 178,3 Mio. € im Jahr 2022 um 55,9 Mio. € auf 234,2 Mio. € aufgrund der höheren Entgelteverrechnung aus Geschäftsbesorgungsverträgen durch die Einbeziehung der Deutsche Wohnen Gruppe auf die System- und Prozessplattform von Vonovia.

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen im Jahr 2023 um 406,0 Mio. € im Wesentlichen durch die Wertaufholungseffekte auf die Anteile von Deutsche Wohnen sowie die Buchgewinne aus der vorzeitigen Rückzahlung von Anleihen im Rahmen eines öffentlichen Rückkaufangebots.

Die bezogenen Leistungen als wesentlicher Bestandteil im Materialaufwand erhöhten sich um 45,2 Mio. € im Wesentlichen analog aufgrund höherer Entgelteverrechnung wegen gestiegener intern eingekaufter Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Deutsche Wohnen Gruppe.

Der Personalaufwand des Jahres 2023 sank per Saldo um 6,3 Mio. € aufgrund geringerer Zuführungen zu Altersversorgungsleistungen und gegenläufig höherer Vergütungen für das langfristige Anreizprogramm.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um 14,6 Mio. € zurückgegangen, was zum ganz überwiegenden Teil auf geringere Finanzierungskosten und geringere Wertberichtigungen auf Forderungen zurückzuführen ist. Gegenläufig waren höhere Beratungsaufwendungen im Zusammenhang mit der Integration der Deutsche Wohnen Prozesse und Systeme zu verzeichnen.

Die Nettofinanzaufwendungen sanken von 9.375,7 Mio. € auf 776,7 Mio. €. Wesentlicher Treiber im Vorjahr war die Wertberichtigung auf die Anteile an Deutsche Wohnen. Die Nettozinsaufwendungen stiegen um 25,1 Mio. € infolge der Verlagerung von Finanzierungsvolumina aus der Vonovia Finance B.V. in die Vonovia SE. Der Zinssaldo mit verbundenen Unternehmen betrug 92,9 Mio. € im Vergleich zu 120,9 Mio. € im Vorjahr. Die Nettozinsaufwendungen gegenüber Dritten stiegen um 53,1 Mio. € auf 169,1 Mio. €.

Das Beteiligungsergebnis fällt für das Geschäftsjahr 2023 mit 1.538,9 Mio. € negativ und damit um 758,9 Mio. € niedriger aus als im Vorjahr. Wesentlichen Einfluss darauf hatte das Ergebnis aus Gewinnabführungen und Verlustübernahmen mit -1.569,9 Mio. €, welches ebenfalls vor allem durch Wertberichtigungen auf Beteiligungsbuchwerte und Buchverluste geprägt ist.

Der Steueraufwand des Jahres 2023 betrug 59,7 Mio. € im Vergleich zu einem Steuerertrag für 2022 in Höhe von 9,1 Mio. €. Der Steueraufwand des Jahres enthält latenten Steueraufwand in Höhe von 25,3 Mio. € sowie Steueraufwand für frühere Jahre mit 15,2 Mio.

Die Vonovia SE schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von 2.027.621.705,47 € (2022: 10.239.681.551,72 €) ab. Nach Verrechnung dieses Jahresfehlbetrags mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von 23.527.502,55 € entnimmt der Vorstand weitere 2.754.094.202,92 € aus der Kapitalrücklage, sodass sich für das Geschäftsjahr 2023 ein Bilanzgewinn von 750.000.000,00 € ergibt.

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 der Vonovia SE in Höhe von 750.000.000,00 € einen Betrag in Höhe von 733.180.498,20 € auf die 814.644.998 Aktien des Grundkapitals zum 31. Dezember 2023 an die Aktionäre als Dividende, entsprechend 0,90 € je Aktie, auszuschütten und den verbleibenden Betrag in Höhe von 16.819.501,80 € auf neue Rechnung vorzutragen oder für weitere Dividenden auf zum Zeitpunkt der Hauptversammlung dividendenberechtigte Aktien zu verwenden, die über jene des Grundkapitals zum 31. Dezember 2023 hinausgehen.

Wie für frühere Geschäftsjahre einschließlich 2022 soll auch wieder für die Dividende des Geschäftsjahres 2023, zahlbar nach der Hauptversammlung im Mai 2024, die Wahl einer Sachdividende in Aktien gegeben werden, soweit dies aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse der Gesellschaft und ihrer Aktionäre liegt.

Vermögens- und Finanzlage der Vonovia SE

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geprägt durch den Konzernfinanzierungssaldo in Höhe von 9,6 Mrd. € zugunsten der Konzerngesellschaften, durch die Fremdfinanzierung in Höhe von 18,1 Mrd. € sowie die Anteile an verbundenen Unternehmen mit 31,9 Mrd. €. Das Eigenkapital beträgt 4,5 Mrd. €.

Das langfristige Vermögen der Gesellschaft in Höhe von 35.308,5 Mio. € (31. Dezember 2022: 33.994,7 Mio. €) ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen in Höhe von 35.278,2 Mio. € (31. Dezember 2022: 33.969,0 Mio. €) geprägt.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen stiegen im Rahmen der üblichen Geschäftstätigkeit leicht an.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen stiegen im Kontext der Joint-Venture-Vereinbarungen um 1.824 Mio. €.; gegenläufig verringerten sich die Ausleihungen an Konzernunternehmen um 494,5 Mio. €.

Die Nettoschulden aus Anleihen, Bankdarlehen sowie Liquidität erhöhten sich aufgrund der Volumenverschiebung aus der Vonovia Finance B.V. um 4.127,0 Mio. €. Der Konzernfinanzierungssaldo aus Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sowie den Ausleihungen der Gesellschaft aus der Konzernfinanzierungstätigkeit hat sich im Jahr 2023 insgesamt um 2.520,1 Mio. € zugunsten der Konzerngesellschaften entwickelt.

Die Deutsche Wohnen SE hat am 4. Januar 2022 ein Darlehen zu Drittvergleichsgrundsätzen an die Vonovia SE in Höhe von 1.450 Mio. € ausgereicht. Dieses valutierte zum 31. Dezember 2023 mit 320 Mio. €.

Die Rückstellungen betrugen zum Jahresende 223,3 Mio. € (31. Dezember 2022: 192,5 Mio. €), davon entfielen auf Pensionsrückstellungen 101,4 Mio. € (31. Dezember 2022: 98,3 Mio. €) und auf Steuerrückstellungen 54,2 Mio. € (31. Dezember 2022: 38,5 Mio. €). Die übrigen Rückstellungen stiegen um 11,9 Mio. € im Wesentlichen aufgrund des Altersteilzeitprogramms sowie ausstehender Rechnungen.

Das Eigenkapital verringerte sich zum Geschäftsjahresende signifikant um 2.400,6 Mio. € aufgrund des Jahresfehlbetrags und der gezahlten Bardividende.

Der operative Cashflow ist geprägt durch die Erlöse und Aufwendungen im Rahmen der Erbringung der Managementholdingfunktionen. Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor. Finanzierungs-Cashflows resultieren regelmäßig aus den Veränderungen der Konzernfinanzierung und aus der Aufnahme bzw. Rückführung von Fremdfinanzierungen im Rahmen der Konzernfinanzierungsfunktion.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Im Geschäftsjahr 2023 waren durchschnittlich 159 Mitarbeiter (2022: 160) in der Gesellschaft beschäftigt, davon waren 125 Vollzeit- und 34 Teilzeitkräfte.

Chancen und Risiken der Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2023 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose der Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen. Wichtigster finanzieller Leistungsindikator für den Jahresabschluss der Vonovia SE ist das Jahresergebnis.

Das Ergebnis 2023 der Gesellschaft ist wesentlich geprägt durch Sondereffekte aufgrund von Wertberichtigungen und Wertaufholungen auf Beteiligungen und Anteile an verbundenen Unternehmen, Aufwendungen im Kontext der Joint-Venture-Vereinbarungen sowie durch Buchgewinne im Zusammenhang mit dem öffentlichen Anleiherückkaufangebotes. Weiterhin wirkten sich die Aufwendungen aus den Integrationsmaßnahmen belastend auf das Jahresergebnis der Vonovia SE aus.

Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte liegt der Jahresfehlbetrag 2023 entsprechend der Prognose im mittleren zweistelligen Millionenbereich.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2024 wird wieder durch Beteiligungserträge, durch Ergebnisabführungsverträge vereinnahmte bzw. ausgeglichene Ergebnisse der Tochtergesellschaften, durch Erträge aus Serviceleistungen sowie Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten und durch das Finanzergebnis geprägt sein.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2024 einen Fehlbetrag in einer Größenordnung im mittleren zweistelligen Millionenbereich, ohne Sondereffekte, aufweisen wird.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft stellt sich insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität mit Blick auf organisches wie auch externes Wachstum als positiv dar. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen, der Ausbau des Value-add-Geschäfts, die Recurring Sales sowie ein wertschaffendes Developmentgeschäft fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität und Wertsteigerung des Unternehmens. Die Entwicklung im Inland wird ergänzt durch eine ebenso positive Entwicklung in Schweden und Österreich.