Portfoliostruktur

Portfolio im Bewirtschaftungsgeschäft

Zum 31. Dezember 2023 hatte die Gruppe ein Gesamtimmobilienportfolio bestehend aus 545.919 Wohneinheiten (2022: 548.524), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2022: 164.330) sowie 8.691 gewerblichen Einheiten (2022: 8.838). Die Standorte verteilen sich in Deutschland, Schweden und Österreich auf 616 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 71.424 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Gemessen am Verkehrswert befindet sich der wesentliche Teil des Immobilienbestands mit rund 89 % in Deutschland. Der Anteil des schwedischen Portfolios am Verkehrswert beträgt rund 8 %, während sich der Anteil des Bestands in Österreich auf rund 3 % beläuft. Zum 31. Dezember 2023 stellt sich das Portfolio wie folgt dar:

Das deutschlandweite Immobilienportfolio der Gruppe umfasste zum 31. Dezember 2023 485.074 Wohneinheiten, 122.330 Garagen und Stellplätze sowie 5.981 gewerbliche Einheiten verteilt auf 465 Städte und Gemeinden. Die Gesamtwohnfläche betrug 29.830.046 m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 61 m². Bei einer Leerstandsquote von 1,7 % wurde in Deutschland eine durchschnittliche monatliche Ist-Miete von 7,63 € pro m² erzielt. Die annualisierte Ist-Miete für das Wohnportfolio zum 31. Dezember 2023 betrug für Wohnungen 2.681 Mio. €.

In Schweden umfasste der Immobilienbestand der Gruppe 39.629 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 2.825.617 m², 25.459 Garagen und Stellplätze sowie 2.115 gewerbliche Einheiten. Bei einem Leerstand von 3,7 % erwirtschaftete das Wohnportfolio eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2023 von 332 Mio. €. Die im Durchschnitt 71 m² großen Wohnungen hatten eine monatliche Ist-Miete von 10,18 € pro m² (Inklusivmiete). Schwerpunktmäßig lagen diese in den Regionen Stockholm, Göteborg und Malmö.

Im schwerpunktmäßig in Wien gelegenen österreichischen Bestand erwirtschaftete Vonovia im Wohnportfolio, bestehend aus 21.216 Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 1.559.542 m², eine annualisierte Ist-Miete zum 31. Dezember 2023 von 98 Mio. € bei einem Leerstand von 4,4 %. Die monatliche Ist-Miete betrug 5,47 € pro m² bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 74 m². Das Portfolio umfasste weiterhin 16.541 Garagen und Stellplätze sowie 595 gewerbliche Einheiten.

Bestandsveränderungen

Im Laufe des Jahres 2023 erfolgten keine größeren Zukäufe.

Durch die Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie wurden in mehreren Transaktionen Objekte aus dem Verkaufsbestand veräußert. Zum Zeitpunkt des jeweiligen Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

Vonovia entwickelt das Portfolio dynamisch weiter. Neben den Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia 2023 vornehmlich durch den Neubau von Wohnungen und den Ausbau von Dachgeschossen sowie durch Verkäufe von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern aus dem Verkaufsbestand.

Vonovia investiert in ihre strategischen Bestände insbesondere entlang des Klimapfads im Sinne der Nachhaltigkeit und entlang ihrer Innovationsstrategie. Dabei ist das Agieren in Quartierszusammenhängen im Fokus der (Neu-)Entwicklung unserer urbanen Wohnungsbestände. Der wesentliche Teil des Portfolios in Deutschland besteht aus Quartieren, die wir als Urban Quarters klassifiziert haben. Bei den übrigen Bestandsgebäuden handelt es sich im Wesentlichen um kleinere Gebäudeansammlungen und Solitärbestände, die wir als Urban Clusters zusammengefasst haben. Auch wenn es sich hier im Gegensatz zu Urban Quarters nicht um ganze Siedlungszusammenhänge handelt, kommen auch bei Urban Clusters die langfristigen Asset- und Property-Management-Ansätze auf Basis unserer operativen Plattform zum Tragen.

Zum 31. Dezember 2023 stellt sich das Portfolio von Vonovia nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale wie folgt dar:

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, gliedern wir unser Portfolio in Deutschland ergänzend nach 15 Regionalmärkten. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio in Deutschland.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 95 % unseres deutschen Portfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige Strategische Standorte“. Unsere Verkaufsbestände aus den Teilportfolios „Recurring Sales“, „MFH Sales“ und „Non Core“ an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung als Non-Strategic Standorte ausgewiesen. Die bundesweite Verteilung unseres Bestands macht uns von den Gegebenheiten einzelner regionaler Märkte unabhängiger.

Das deutsche Portfolio stellt sich zum 31. Dezember 2023 nach Regionalmärkten wie folgt dar: