26 Immaterielle Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
in Mio. € | Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte, Lizenzen und ähnliche Rechte | Selbst erstellte Software | Kundenstamm und Wettbewerbsverbot | Markenrechte | Geschäfts- oder Firmenwert | Summe | |||||||
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | |||||||||||||
Stand: 1. Januar 2023 | 138,1 | 10,9 | 54,4 | 152,6 | 9.304,3 | 9.660,3 | |||||||
Zugänge | 10,4 | 4,2 | 14,6 | ||||||||||
Abgänge | -5,6 | -5,6 | |||||||||||
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung | 3,3 | 3,3 | |||||||||||
Umbuchungen | -1,9 | -0,8 | -2,7 | ||||||||||
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche | -5,2 | -42,4 | -86,0 | -133,6 | |||||||||
Stand: 31. Dezember 2023 | 135,8 | 15,1 | 11,2 | 66,6 | 9.307,6 | 9.536,3 | |||||||
Kumulierte Abschreibungen | – | ||||||||||||
Stand: 1. Januar 2023 | 107,6 | 7,7 | 25,1 | 86,0 | 7.774,4 | 8.000,8 | |||||||
Abschreibungen des Berichtsjahres | 13,5 | 2,4 | 0,1 | 66,6 | 82,6 | ||||||||
Abschreibungen des Berichtsjahres für aufgegebene Geschäftsbereiche | 0,3 | 6,5 | 6,8 | ||||||||||
Wertminderung | 138,2 | 138,2 | |||||||||||
Abgänge | -5,4 | -5,4 | |||||||||||
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung | 3,3 | 3,3 | |||||||||||
Umbuchungen | -2,7 | -2,7 | |||||||||||
Umbuchung in aufgegebene Geschäftsbereiche | -4,2 | -20,8 | -86,0 | -111,0 | |||||||||
Stand: 31. Dezember 2023 | 109,1 | 10,1 | 10,9 | 66,6 | 7.915,9 | 8.112,6 | |||||||
Buchwerte | – | ||||||||||||
Stand: 31. Dezember 2023 | 26,7 | 5,0 | 0,3 | – | 1.391,7 | 1.423,7 | |||||||
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten | |||||||||||||
Stand: 1. Januar 2022 | 143,5 | 8,1 | 57,5 | 152,6 | 9.372,1 | 9.733,8 | |||||||
Zugänge | 12,9 | 2,9 | 15,8 | ||||||||||
Abgänge | -20,0 | -3,1 | -23,1 | ||||||||||
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung | -0,1 | -67,8 | -67,9 | ||||||||||
Umbuchungen | 1,7 | 1,7 | |||||||||||
Stand: 31. Dezember 2022 | 138,1 | 10,9 | 54,4 | 152,6 | 9.304,3 | 9.660,3 | |||||||
Kumulierte Abschreibungen | – | ||||||||||||
Stand: 1. Januar 2022 | 99,0 | 6,0 | 18,0 | – | 6.887,9 | 7.010,9 | |||||||
Abschreibungen des Berichtsjahres | 20,7 | 1,7 | 7,8 | 86,0 | 116,2 | ||||||||
Wertminderung | 954,3 | 954,3 | |||||||||||
Abgänge | -13,0 | -0,7 | -13,7 | ||||||||||
Wertveränderungen aus Währungsumrechnung | -67,8 | -67,8 | |||||||||||
Umbuchungen | 0,9 | 0,9 | |||||||||||
Stand: 31. Dezember 2022 | 107,6 | 7,7 | 25,1 | 86,0 | 7.774,4 | 8.000,8 | |||||||
Buchwerte | – | ||||||||||||
Stand: 31. Dezember 2022 | 30,5 | 3,2 | 29,3 | 66,6 | 1.529,9 | 1.659,5 | |||||||
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Erworbene sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Selbst erstellte sonstige immaterielle Vermögenswerte werden zu fortgeführten Herstellungskosten bilanziert, sofern die Voraussetzungen für eine Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögenswerte gemäß IAS 38 vorliegen. Identifizierte erworbene Markenrechte besitzen eine unbestimmte Nutzungsdauer und unterliegen einem regelmäßigen Werthaltigkeitstest. Alle übrigen sonstigen immateriellen Vermögenswerte von Vonovia weisen eine bestimmbare Nutzungsdauer auf und unterliegen einer planmäßigen linearen Abschreibung. Software und Lizenzen werden grundsätzlich auf Basis einer Nutzungsdauer von drei Jahren abgeschrieben.
Sonstige immaterielle Vermögenswerte werden gemäß IAS 36 „Wertminderung von Vermögenswerten“ auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Mindestens einmal im Jahr erfolgt eine Prüfung der Werthaltigkeit. Eine Wertminderung wird erfasst, wenn der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Ist der erzielbare Betrag für einen einzelnen Vermögenswert nicht ermittelbar, so wird die Wertminderungsprüfung auf Basis der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (ZGE) durchgeführt, der der Vermögenswert angehört. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Betrags des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) herangezogen wurden. Der Buchwert des Vermögenswerts (bzw. der ZGE) wird auf den neu geschätzten erzielbaren Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert (bzw. die ZGE) in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Kundenbeziehungen und ähnliche Werte
Die Kundenbeziehungen für die Aktivitäten des Pflegebereichs mit bestimmter Nutzungsdauer zwischen fünf und sechs Jahren wurden im Geschäftsjahr den Vermögenswerten der aufgegebenen Geschäftsbereiche zugeordnet.
Der erworbene Markenname „BUWOG“ für das Entwicklungsgeschäft wurde im Rahmen des im 2. Quartal 2023 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests des Segments Development in Höhe von 66,6 Mio. € vollständig wertberichtigt. Die Angaben zum Vorgehen des Werthaltigkeitstests sind im nachfolgenden Unterkapitel Geschäfts- oder Firmenwerte enthalten.
Geschäfts- oder Firmenwerte
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses als Überschuss der Gesamtgegenleistung für die Anteile an einem Unternehmen bzw. einer Unternehmensgruppe über das erworbene anteilige Nettovermögen. Das Nettovermögen stellt den Saldo aus den gemäß IFRS 3 zu Zeitwerten bewerteten erworbenen identifizierbaren Vermögenswerten und den übernommenen Schulden und Eventualverbindlichkeiten dar.
Geschäfts- oder Firmenwerte unterliegen keiner planmäßigen Abschreibung, sondern werden jährlich auf Wertminderung überprüft. Eine Überprüfung wird außerdem vorgenommen, wenn Ereignisse oder Umstände eintreten, die auf eine Wertminderung hindeuten.
Die Überprüfung auf Wertminderung der Geschäfts- oder Firmenwerte erfolgt auf der Ebene von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten (ZGE) oder einer Gruppe von ZGE. Eine ZGE ist die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse erzeugt, die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte oder einer anderen Gruppe von Vermögenswerten sind. Ein Geschäfts- oder Firmenwert, der im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurde, wird den ZGE bzw. Gruppen von ZGE zugeordnet, von denen erwartet wird, dass sie einen Nutzen aus den Synergien des Zusammenschlusses ziehen.
Bei Vonovia erfüllt grundsätzlich jede Immobilie die Voraussetzungen einer ZGE. Diese werden im Rahmen der operativen Steuerung zunächst zu geografisch strukturierten Business Units und dann zu regionalen Geschäftsbereichen zusammengefasst. Da die regionalen Geschäftsbereiche die niedrigste Ebene innerhalb des Unternehmens darstellen, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, wird der Impairment-Test auf Ebene der Geschäftsbereiche und damit in Übereinstimmung mit IAS 36.80 für eine Gruppe von ZGE durchgeführt. Die erworbenen Vermögenswerte werden anhand der geografischen Lage der Immobilien den regionalen Geschäftsbereichen zugeordnet. Eine weitere Gruppe von ZGE, auf der der Goodwill für interne Managementzwecke überwacht wird, ist das Segment Value-add. Die dritte Gruppe von ZGE, auf die der Goodwill allokiert und für Managementzwecke überwacht wurde, ist das Segment Development. Durch den Erwerb der Deutsche Wohnen SE ist als weitere ZGE das Segment Pflege hinzugekommen, das ebenfalls für interne Managementzwecke überwacht wurde. Die zugehörigen Bilanzposten werden als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt und wurden in die Vermögenswerte aufgegebener Geschäftsbereiche umgegliedert.
Die Gruppen von ZGE, denen Geschäfts- oder Firmenwerte zugeordnet wurden, werden einer regelmäßigen Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Hierzu ist der erzielbare Betrag mit dem Buchwert der Gruppen von ZGE zu vergleichen. Der erzielbare Betrag der Gruppen von ZGE ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Berechnung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Cashflows auf ihren Barwert abgezinst. Es werden Abzinsungssätze vor Steuern verwendet, die die gegenwärtige Marktbewertung des Zinseffekts und die speziellen Risiken der regionalen Geschäftsbereiche, der Segmente Value-add, Development und Pflege berücksichtigen.
Wurde einer Gruppe von ZGE ein Geschäfts- oder Firmenwert zugeordnet und liegt deren Buchwert über dem erzielbaren Betrag, so ist zunächst der Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe des Differenzbetrags abzuschreiben. Ein darüber hinausgehender Wertminderungsbedarf wird grundsätzlich buchwertproportional auf die anderen Vermögenswerte der Gruppen von ZGE verteilt, wobei der jeweilige beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, Nutzungswert bzw. Null nicht unterschritten werden darf.
Ein realisierter Wertminderungsaufwand im Rahmen der Bewertung eines Geschäfts- oder Firmenwerts wird in Folgejahren nicht aufgeholt.
Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten
Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten | ||||||
in Mio. € | Segment | Segment Development | Konzern | |||
Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2022 | 1.391,7 | 138,2 | 1.529,9 | |||
Wertminderung | – | -138,2 | -138,2 | |||
Geschäfts- oder Firmenwerte 31.12.2023 | 1.391,7 | 0,0 | 1.391,7 | |||
Markenrechte 31.12.2022 | – | 66,6 | 66,6 | |||
Wertminderung | – | -66,6 | -66,6 | |||
Markenrechte 31.12.2023 | – | 0,0 | 0,0 | |||
Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts beträgt zum 31. Dezember 2023 1.391,7 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2022 hat sich der Geschäfts- oder Firmenwert damit um 138,2 Mio. € vermindert. Die Veränderung resultiert aus der Wertminderung in Höhe von 138,2 Mio. € im 2. Quartal 2023, die im Rahmen des im 2. Quartal 2023 durchgeführten (anlassbezogenen) Werthaltigkeitstests identifiziert wurde. Als Triggering Event im Sinne des IAS 36 wurden die gestiegenen Kapitalkosten des Geschäftsbereichs Development sowie eine aufgrund der aktuellen Marktsituation angepasste Planung der Cashflows des Geschäftsbereichs Development eingestuft. Im Ergebnis des Werthaltigkeitstests zum 30. Juni 2023 wurden die Geschäfts- oder Firmenwerte für den Geschäftsbereich Development in voller Höhe von 138,2 Mio. € wertberichtigt.
Darüber hinaus wurden die, mit einer unbestimmten Nutzungsdauer eingestuften, Markenrechte des Geschäftsbereichs Development in Höhe von 66,6 Mio. € ebenfalls vollständig wertberichtigt. Das führte zu einer Wertminderung in Summe von 204,8 Mio. € im 2. Quartal 2023 für den Geschäfts- und Firmenwert sowie die Markenrechte.
Nach IAS 36.19 wurde zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Die Annahmen für die Ermittlung des Nutzungswerts sind analog den Annahmen, die für den Werthaltigkeitstest zum Jahresende 2022 getroffen wurden.
Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse.
Parameter der WACC-Ermittlung – Segment Development
Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Development | |||||
31.12.2022 | 30.06.2023 | ||||
Risikoloser Zinssatz in % | 2,00 | 2,50 | |||
Marktrisikoprämie in % | 7,00 | 7,00 | |||
Verschuldetes Beta | 0,92 | 0,90 | |||
Landesspezifischer Aufschlag in % | 0,12 | 0,19 | |||
WACC (vor Steuern) in % | 8,13 | 9,92 | |||
Für die jährliche anlassunabhängige Prüfung des Geschäfts- oder Firmenwerts zum Stichtag 31. Dezember 2023 wurde die Fünfjahresplanung des Segments Value-add für die Geschäftsjahre 2024 bis 2028 zugrunde gelegt, die auch Bestandteil der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung für den Gesamtkonzern sind. Die Planung beruht auf Einschätzungen der Entwicklung der operativen Geschäftsfelder hinsichtlich zukünftiger Umsatzerlöse, Aufwendungen und Margen sowie unter Berücksichtigung aktueller Marktentwicklungen.
Für die Gruppe von ZGE`s Value-add wurde zum 31. Dezember 2023 der jährliche anlassunabhängige Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Ergebnis wurde die Werthaltigkeit des Geschäfts- oder Firmenwerts für die Gruppe von ZGE`s Value-add bestätigt. Die Entwicklung des Segments Value-add ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart-Metering, Energieservice u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells.
Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet.
Für die Gruppe von ZGE`s Value-add wurde eine konstante Wachstumsrate in Höhe von 1,0 % unterstellt.
Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz, einer Marktrisikoprämie sowie einem verschuldeten Beta. Das verschuldete Beta und die verwendeten Eigenkapitalquoten sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt. Die wesentlichen Parameter sind in folgender Tabelle dargestellt:
Parameter der WACC-Ermittlung – Segment Value-add
Parameter der WACC-Ermittlung für das Segment Value-add | |||||
31.12.2022 | 31.12.2023 | ||||
Risikoloser Zinssatz in % | 2,00 | 2,75 | |||
Marktrisikoprämie in % | 7,00 | 7,00 | |||
Verschuldetes Beta | 0,76 | 0,73 | |||
WACC (vor Steuern) in % | 6,10 | 7,12 | |||
Bei einem Anstieg der Kapitalkosten würde sich folgender Wertminderungsbedarf ergeben:
Wertminderungsbedarf bei einem Anstieg der Kapitalkosten
Segment Value-add | |||
Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte 31. Dezember 2023 in Mio. € | 1.391,7 | ||
Headroom in Mio. € | 101,6 | ||
Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten | 0,18 | ||
vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten | 8,51 | ||
Geschäfts- oder Firmenwert und Markenrechte 31. Dezember 2022 in Mio. € | 1.391,7 | ||
Headroom in Mio. € | 830,6 | ||
Wertminderung setzt ein bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten | 1,19 | ||
vollständige Wertminderung bei einem Anstieg des WACC in Prozentpunkten | 10,18 | ||
Bei einem Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte käme es zu einer Wertminderung im Segment Value-add in Höhe von 19,2 Mio. €.
Für das Segment Value-add hätte im Vorjahr ein Rückgang der nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 Prozentpunkte zu keiner Wertminderung geführt.