Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, sehr geehrte Damen und Herren,
bei Vonovia haben wir eine klare Haltung, die unser Handeln seit vielen Jahren leitet. Eines unserer Leitmotive ist „Verstehen – Anpacken“. Unsere Botschaft darin: Wir beherrschen unser Geschäft. Und wir nehmen die Herausforderungen an. Unternehmerische Entscheidungen treffen wir mit Entschlossenheit. Dadurch haben wir uns in den vergangenen Jahren zu Europas führendem Wohnungsunternehmen entwickelt. Wir verbessern die Leistungen für unsere Mieterinnen und Mieter, wir steigern die Kundenzufriedenheit und senken die Kosten. Wir beteiligen uns an der Lösung gesellschaftlicher Aufgaben. Wir geben weit mehr als einer Million Menschen aus allen Teilen der Welt ein sicheres Zuhause. Dieser Verantwortung werden wir gerecht.
Von links: Daniel Riedl Mitglied des Vorstands (CDO); Arnd Fittkau Mitglied des Vorstands (CRO); Rolf Buch Vorsitzender des Vorstands (CEO); Philip Grosse Mitglied des Vorstands (CFO); Ruth Werhahn Mitglied des Vorstands (CHRO)
Trotz der wachsenden Unwägbarkeiten in der Welt hat sich an unserem Leitmotiv nichts geändert. Auch im vergangenen Jahr haben wir die Dinge in die Hand genommen. Wir haben nicht abgewartet, sondern gehandelt. Die Intensität der Zinswende war außergewöhnlich. Seit Bestehen der Bundesrepublik haben wir keinen so drastischen Zinsanstieg innerhalb so kurzer Zeit erlebt.
Unsere Antwort darauf: Kapitaldisziplin. Über die angepasste Investitionsstrategie, ein ambitioniertes Verkaufsprogramm und neue Joint-Venture-Partnerschaften ist es uns gelungen, die Bilanz wirkungsvoll zu entlasten. Unser Zugang zu Kapital bleibt in einem nach wie vor schwierigen Umfeld gut. Zu Jahresbeginn 2024 haben wir erstmals eine deutlich überzeichnete Anleihe am britischen Finanzmarkt platziert, gefolgt von unserem ersten Bond in Schweizer Franken. Dies zeigt: Internationale Kapitalgeber vertrauen uns. Auch bei den Ratings liegen wir stabil auf einem hohen Niveau.
2023 haben wir Immobilienverkäufe einschließlich Joint-Venture-Strukturen mit einem Volumen von rund 4 Mrd. € realisiert und damit unser ursprüngliches Jahresziel verdoppelt. Vor allem Transaktionen in Größenordnungen wie den unsrigen sieht man am Markt aktuell nur selten. Die Verkäufe der Wohnungen erfolgten nah am oder über dem Buchwert, die Veräußerung der Gewerbeimmobilien leicht darunter.
Die Anpassung unserer Neubaustrategie aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten war dringend notwendig, einen kompletten Baustopp haben wir jedoch nicht beschlossen. Selbstverständlich stellen wir alle bereits begonnenen Projekte fertig. 2023 sind so 2.425 Wohneinheiten entstanden. Auch dieses Jahr werden wir in ähnlicher Größenordnung Wohnungen fertigstellen. Wir entwickeln auch weiterhin neue Bauprojekte; allerdings vorerst nur bis zum Baurecht. Damit setzen wir ein eindeutiges Signal: Es bleibt unser Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wir wollen und wir werden weiter bauen. Voraussetzung dafür sind jedoch verlässliche und langfristige Rahmenbedingungen der Politik sowie ein stabiles Marktumfeld.
Auch für den Klimaschutz nehmen wir weiterhin erhebliche Mittel in die Hand. Im vergangenen Jahr haben wir rund 1,5 Mrd. € in die nachhaltige Qualität unserer Immobilien investiert und halten an unserem Klimapfad fest: Bis 2045 werden wir einen nahezu klimaneutralen Bestand bewirtschaften. Auch das bleibt eine anspruchsvolle Aufgabe. Finanziell, energietechnisch und operativ. 2024 werden wir unser Investitionsvolumen erhöhen und vor allem die energetische Sanierung verstärken. Zudem werden wir den Ausbau von Photovoltaik und den Einbau von Wärmepumpen vorantreiben.
Eine großartige Nachricht ist, dass wir seit dem 1. Oktober 2023 Ruth Werhahn als Personalvorständin an Bord haben. Sie ist eine ausgewiesene Expertin und bringt enorme Erfahrung mit. In den vergangenen zehn Jahren ist die Zahl unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter um das Vierfache gewachsen. Sie stellen ihre Talente und Fertigkeiten Tag für Tag in den Dienst unserer Kundinnen und Kunden – und lösen damit unser wichtigstes Leistungsversprechen ein. Unser eigenständiges Personalressort wird uns helfen, unsere Attraktivität als Arbeitgeberin weiter zu erhöhen.
Werfen wir einen Blick auf die wirtschaftlichen Zahlen:
Unser Kerngeschäft im Segment Rental entwickelt sich weiter positiv. Es wird gestützt durch eine weiterhin niedrige Leerstandsquote und Synergien aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen. Das Adjusted EBITDA aus der Vermietung ist auf 2,4 Mrd € gestiegen und liegt trotz getätigter Verkäufe um 6.5 % über dem Vorjahresergebnis.
Das Adjusted EBITDA Total liegt inklusive des nicht strategischen Pflegegeschäfts bei 2,6 Mrd. €. Mit einem Anteil von 92 % am Gesamtgeschäft ist die Vermietung der mit Abstand größte Posten. Die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales liegen marktbedingt erwartungsgemäß unter den Vorjahreswerten. Der Group FFO geht aufgrund der Zinsentwicklung auf 1,8 Mrd. € zurück. Pro Aktie weisen wir für 2023 einen Group FFO von 2,23 € aus. Damit haben wir unsere Prognose für 2023 hinsichtlich aller wesentlichen Kennzahlen eingehalten.
Unser Wohnungsportfolio ist zum Stichtag mit einer Leerstandsquote von 2,0 % faktisch vollvermietet. Die Steigerung der Mieten lag bei 3,8 %.
Zum Stichtag umfasst unser Bestand rund 546.000 Wohnungen und hat einen Verkehrswert von 83,9 Mrd. €. Der Rückgang des Portfoliowertes der Wohnimmobilien um 6,6 % im ersten Halbjahr 2023 sowie um 4,2 % im zweiten Halbjahr ist auf das veränderte Marktumfeld sowie die Verkäufe zurückzuführen. Positiv ist allerdings, dass sich der Trend im Jahresverlauf abgeschwächt hat. Infolge der Entwicklung des Verkehrswerts liegt der EPRA NTA mit 38,1 Mrd. € 16,6 % unter dem Wert vom Dezember 2022. Pro Aktie liegt der EPRA NTA zum Stichtag bei 46,82 €. Der Verschuldungsgrad LTV liegt pro forma bei 46,7 %. Der Zielkorridor von 40 bis 45 % bleibt weiterhin die relevante Bezugsgröße.
Auf Basis dieser wirtschaftlichen Entwicklung werden wir Ihnen am 8. Mai 2024, gemeinsam mit dem Aufsichtsrat, eine Dividende von 0,90 € pro Aktie vorschlagen. Dieser Vorschlag liegt rund 6% über der Dividende für das Jahr 2022. Aus unserer Sicht ist das eine gute Balance zwischen der weiterhin gebotenen Kapitaldisziplin und einer angemessenen Beteiligung am Geschäftsergebnis. Natürlich liegt die Entscheidung über die Dividende bei Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre. Wir hoffen jedoch, Ihnen mit unserem Vorschlag eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Was erwartet uns 2024?
Sicher ist: Es wird ein spannendes Jahr, für das wir uns ehrgeizige Ziele gesteckt haben. Wie gewohnt werden wir diese mit großer Leidenschaft verfolgen. Nach den äußerst erfolgreichen Verkäufen im Vorjahr wollen wir im Jahr 2024 Immobilien im Wert von 3 Mrd. € veräußern zur Stabilisierung des LTV. Wir werden für unsere Kundinnen und Kunden da sein, unseren Klimapfad weitergehen und wieder verstärkt in unsere Bestände investieren.
Künftig werden wir in unserem Steuerungssystem klarer zwischen der Ergebnisorientierung und der Liquiditätsorientierung unterscheiden. Damit tragen wir dem aktuellen Marktumfeld und der daraus resultierenden notwendigen Liquiditätssteuerung Rechnung. Unter Einbeziehung des aktuell wesentlich relevanteren Verkaufssegments, kann der Group FFO diese Trennschärfe nicht ausreichend abbilden. Er beinhaltet zwar die Ergebnisbeiträge von Veräußerungen, nicht aber deren gesamte Liquiditätszuflüsse. Insofern ist der Group FFO eine Mischung aus Ergebnis und Cash Flow und somit keine klare Steuerungsgröße.
Vonovia wird ausgehend vom Adjusted EBITDA zukünftig auf das Ergebnis vor Steuern (Adjusted Earnings Before Taxes, Adjusted EBT) überleiten und dieses als zentrale Ergebniskennzahl etablieren. Beim EBT handelt es sich um eine gängige Steuerungsgröße für Unternehmen; sie bietet damit eine hohe Transparenz und Vergleichbarkeit zu anderen Industrien. Das Adjusted EBT wird, wie das bestehende Adjusted EBITDA, um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sachverhalte bereinigt. Im Gegensatz zum Group FFO beinhaltet dieses Adjusted EBT planmäßige Abschreibungen als Maß des Werteverzehrs, hingegen aber keine laufenden Ertragsteuern, da diese nicht Gegenstand der operativen Wertschöpfung sind.
Als führende Kennzahl der Innenfinanzierung und damit der Steuerung der Liquidität wird Vonovia zukünftig zusätzlich den Operating Free Cash-Flow (OFCF) ausweisen.
Die Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd. Wir sehen jedoch auch positive Entwicklungen. Die jüngsten Inflationsdaten, die im Januar 2024 den niedrigsten Stand seit zweieinhalb Jahren erreichten, unterstützen das sich aufhellende Investitionsklima. Die Notenbanken signalisieren mindestens eine Zinsstabilität mit der Chance auf erste Zinssenkungen.
Wir haben unseren Weg so abgesteckt, dass wir zu jeder Zeit aus einer Position der Stärke handeln: Unsere unbesicherten Verbindlichkeiten sind unter Berücksichtigung der aktuellen Anleiheemissionen bereits bis zum 3. Quartal 2025 vollständig gedeckt.
Für das Geschäftsjahr erwarten wir einen Adjusted EBITDA-Beitrag in der Spanne von 2,55 bis 2,65 Mrd. €, das Adjusted EBT wird voraussichtlich in der Spanne von 1,70 bis 1,80 Mrd. € liegen. Ab 2024 werden wir das zum Verkauf stehende Pflegegeschäft nicht länger als Segment führen und das Development to Hold zwar in der Bewertung, jedoch nicht mehr im Adjusted EBITDA, ausweisen. Mit Blick auf die zukünftige Entwicklung werden wir uns ab dem Zeitpunkt, ab dem wir sicher wissen, dass die Bewertung von Immobilien die Talsohle erreicht hat, wieder stärker auf die Steigerung unserer Erträge konzentrieren.
Die Ablösung des Group FFO erfordert eine neue Basis für die Dividende ab 2024. Ziel ist eine solide Dividende, die sich am Adjusted EBT orientiert und jederzeit eine ausreichende Finanzierung für Investitionen sicherstellt. Wie in den vergangenen Jahren auch, werden die Aktionäre wieder die Wahl zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende haben.
Zum Schluss noch ein persönliches Wort:
Seit Anfang des Jahres sind mehr als eine Million Menschen in Deutschland aufgestanden, um gegen Rechtsextremismus zu demonstrieren. Diese friedlichen Demonstrationen sind ein starkes Zeichen für unsere Demokratie und für Werte, die zahlreiche Länder weltweit teilen. Ruth Werhahn, Arnd Fittkau, Philip Grosse, Daniel Riedl und ich – als gesamter Vorstand von Vonovia – teilen diese Werte. Die Entschlossenheit der Menschen macht Mut.
Vonovia ist wie Deutschland selbst: vielseitig, tolerant, menschenfreundlich und angewiesen auf Zuwanderung. Denken Sie zum Beispiel an das Ruhrgebiet: Nur durch Zuwanderung konnte diese Region ihre wirtschaftliche Kraft entfalten und Wohlstand für die Menschen in ganz Deutschland bringen.
Lassen Sie uns im Geiste dieses Zusammenhalts und dieser Offenheit die Aufgaben für 2024 mit einer positiven Haltung angehen – gemeinsam mit meinem Vorstandsteam, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, unseren Geschäftspartnern und mit Ihnen, verehrte Aktionärinnen und Aktionäre.
Bochum, im März 2024
Ihr
Rolf Buch
(CEO)