Grundlagen des Konzerns

Schwierige Rahmenbedingungen für den Wohnimmobiliensektor im Jahr 2023

Die Rahmenbedingungen für den Wohnimmobiliensektor sind auch im Jahr 2023 herausfordernd geblieben. Die Lücke zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot hat sich weiter vergrößert, wobei insbesondere soziologische und demografische Faktoren auf die Wohnungsnachfrage wirken. So wird gesehen auf die nächsten zwanzig Jahre gleichbleibend ein Bau von jährlich bis zu 400.000 Wohneinheiten notwendig sein, um den Bedarf zu decken. Obgleich dies auch politisch gewollt ist, wird die Anzahl der Fertigstellungen wie im Jahr 2023 mit rund 242.000 Wohnungen auch in den nächsten Jahren wohl deutlich unter der angestrebten Größenordnung bleiben. Auf dem aktuellen Fertigstellungsniveau wird sich deshalb die Wohnungsknappheit verschärfen und die Mieten werden einem weiteren Aufwärtsdruck unterliegen.

Die Angebotsseite sah sich in den vergangenen Jahren einem kontinuierlichen Anstieg der Baukosten gegenüber. Getrieben durch den Anstieg der allgemeinen Inflation in den vergangenen zwei Jahren auf bis zu 8,8 % und damit auf ein Niveau jenseits dessen, was Anfang der 1990er-Jahre in der Folge der Wiedervereinigung mit rund 6 % vorlag, stieg der Baukostenindex ausgehend von einem Basiswert von 100 im Jahre 2015 auf rund 160 im Jahr 2023. Der Baukostenanstieg wurde ferner durch zunehmende Regulierung verstärkt; politische Unklarheiten und bürokratische Hürden behindern ferner eine beschleunigte Umsetzung von Investitionsprojekten.

Zu den gestiegenen Baukosten addiert sich der Anstieg des Zinsniveaus. Die 10-jährige Swap-Rate war mit über 3 % im Jahr 2023 auf einem Niveau wie zuletzt vor rund zwölf Jahren.

Zinsentwicklung, Inflationsentwicklung, Volatilitäten in den Volkswirtschaften und weniger verlässliche Lieferketten führten zu erhöhten Kapitalkosten und somit zu höheren Renditeerfordernissen mit zusätzlich belastender Wirkung auf das Investitionsverhalten. Dies führte zu erhöhtem Druck auf die Immobilienwerte, sodass auch das Transaktionsgeschehen auf dem Immobilienmarkt deutlich eingeschränkt war, von dem sich Vonovia jedoch weitgehend entkoppeln konnte.

Die beschriebenen Rahmenbedingungen lösten einen erhöhten Druck auf die Rentabilitäten und auf die Verkehrswerte im Immobiliensektor aus, worauf allgemein mit einer erhöhten Kapitaldisziplin reagiert werden musste. Vonovia hat ihre Innenfinanzierungskraft gestärkt, flankiert durch Kostendisziplin und ein verändertes Investitionsverhalten. Gleichzeitig wurden keine weiteren Akquisitionen verfolgt und Bestände zum Verkauf oder in Joint-Venture-Strukturen angeboten.

Erfreulicherweise wurden diese Maßnahmen von den Kapitalmärkten zustimmend aufgenommen, sodass einerseits das Investment-Grade-Rating sichergestellt werden konnte und sich der Aktienkurs in den letzten Monaten des Jahres 2023 wieder sichtbar erholt hat.

Angesichts der unveränderten Megatrends Urbanisierung, demografischer Wandel und Nachhaltigkeit sowie der aktuellen Rahmenbedingungen hat Vonovia die bedeutendsten Werttreiber ihrer Strategie und des Geschäftsmodells stärker herausgearbeitet und in Bezug auf die aktuelle Gesamtsituation analysiert, um klare Handlungsoptionen zu definieren.

Der Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen Gruppe konnte im Jahr 2023 erfolgreich abgeschlossen werden und die avisierten Synergiepotenziale durch die gemeinsame Nutzung der Bewirtschaftungs- und Developmentplattform und die gemeinsame Hebung von Harmonisierungs- und Skalenerträgen konnten realisiert werden. Dabei werden die Grundsätze guter Unternehmensführung mit Blick auf die Eigenständigkeit der Deutsche Wohnen Gruppe gewahrt. Dies wird auch durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen sichergestellt.