Die bedeutenden Werttreiber der Strategie

Als die bedeutsamsten Werttreiber des Geschäfts wurden herausgearbeitet:

1. Die hocheffiziente Bewirtschaftungsplattform
2. Die optimierte Kapitalstruktur und vorteilhafte Kapitalkosten
3. Die Orientierung der Investitionen an den Megatrends
4. Das wertschaffende Value-add-Geschäft
5. Der Wertbeitrag des Developmentgeschäfts
6. Die effiziente Kapitalallokation

Die Werttreiber unserer Strategie

(1) Über die skalierbare Bewirtschaftungsplattform mit ihren hochdigitalisierten Prozessen werden derzeit rund 500.000 Wohneinheiten organisiert und in fünf Geschäftsbereichen mit 24 Regionalbereichen und 90 Regionen optimiert bewirtschaftet. Damit verbunden ist unmittelbar eine ausgeprägte Fixkostendegression und gleichzeitig die Sicherstellung einer gleichbleibenden Leistungsqualität zur Sicherung der Kundenzufriedenheit.

Die weiteren Entwicklungen in der Digitalisierung eröffnen auch zukünftig weitere Effizienzpotenziale sowohl in den Prozessen wie auch in der Verwertung von Gebäudestamm- und Gebäudebewegungsdaten. Der sogenannte digitale Zwilling steht für die Auflösung und Abbildung von Gebäuden in digitaler Form zur unternehmensweiten Weiterverwertung.

Das Spektrum der Weiterverarbeitung der digitalen Gebäudedaten reicht von einem weiter verbesserten Servicelevel für die Kunden über die passgenaue Formulierung der nachhaltigen Investitionsmaßnahmen bis hin zu einer sogenannten „predictive maintenance“, insbesondere von Heizungen und Aufzügen.

(2) Eine optimierte Kapitalstruktur und damit vorteilhafte Kapitalkosten sichern die Finanzierung mit Eigen- und Fremdkapital langfristig ab und damit auch nachhaltig das kapitalintensive Geschäft eines Wohnimmobilienunternehmens zur Gewährleistung einer dem Risiko angemessenen Rendite.

Die vornehmliche Stärkung der Innenfinanzierung stellt die Basis für Investitionen dar zur Adressierung der Herausforderungen aus den Megatrends. Die Beibehaltung eines sogenannten Investment-Grade-Ratings stellt unverändert ein wesentliches Ziel dar. Die Auswahl an Fremd- oder Eigenmittelfinanzierung orientiert sich opportunistisch an den aktuellen Eigenkapital- oder Fremdkapitalmarktbedingungen, wobei das Vorgehen durch Diversifikation bei den Mittelaufnahmen fortentwickelt wird.

(3) Bei den Investitionen entlang der Megatrends ist zu unterscheiden in

• Investitionen in Neubau zur Linderung der Wohnungsknappheit,
• Investitionen in die Optimierung bestehender Wohnbestände durch Modernisierung und altersgerechten Umbau,
• Investitionen in Klimaschutz zur CO₂-Reduzierung und in Quartierszusammenhänge zur Förderung der Mieterzufriedenheit.

Dabei müssen alle Investitionen den geänderten Renditekriterien Rechnung tragen.

(4) Über das Value-add-Geschäft verfügt Vonovia über die Kompetenz zur Ausführung technischer Bauleistungen, Modernisierungen sowie Wohnumfeldleistungen. Damit stellt Vonovia über standardisierte Prozesse die Verfügbarkeit bei gleichbleibend hohem Qualitätsniveau in der gesamten Gruppe sicher.

Das Value-add-Geschäft erzeugt unter dem Titel Quartierswerk im Rahmen der Bündelung von sogenannten „Multi-Utility-Dienstleistungen“ Mehrwert für das Unternehmen. Angestrebt wird im Rahmen des Quartierswerks ein integriertes System wohnungsnaher Infrastrukturdienstleistungen. Das Spektrum umfasst die weitere Etablierung zusätzlicher Leistungen entlang des klassischen Mietangebots, den weiteren Auf- und Ausbau der bestehenden Hauptproduktlinien Multimedia, Energieversorgung und Messtechnikdienste sowie die weitere Implementierung von IoT-Systemen wie Aufzugs- und Heizungsmonitoring. Weitere Innovationen werden entwickelt und bei geprüfter Marktgängigkeit angeboten.

(5) Das Developmentgeschäft dient unmittelbar der Verringerung der Wohnungsknappheit durch die gezielte Erweiterung der Eigenbestände wie auch der unmittelbaren Ertragsrealisierung im Drittgeschäft.

Die Produktpalette umfasst den Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen und den Verkauf von Projekten an Investoren (to sell) einerseits und den Bau von Mietwohnungen für den Eigenbestand und den Neubau auf bestehenden Grundstücksreserven im Bestand (to hold) andererseits. Auch das Developmentgeschäft orientiert sich am Quartiersgedanken und an den Aspekten der Nachhaltigkeit.

Garant für den Wertbeitrag des Developmentgeschäfts ist die effiziente Umsetzung der Projekte auf Basis der Developmentplattform entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Die Wertschöpfungskette reicht von der Akquisition von Baugrundstücken über die Entwicklung, Planung, Realisierung und Vermarktung der Projekte.

Dabei hat das Developmentgeschäft die gestiegenen Renditehürden sowie die Herausforderungen an eine effiziente Kapitalbindung zu berücksichtigen.

Das Developmentgeschäft wird aus fünf Standorten in Deutschland, aus Wien in Österreich sowie aus Malmö in Schweden geführt.

(6) Weiterer entscheidender Werttreiber ist die effiziente Kapitalallokation. Aufgrund der aktuellen Renditeanforderungen basierend auf den erhöhten Kapitalkosten sind die Stärkung des Eigenkapitalanteils und die Fokussierung auf die Innenfinanzierung als ein bedeutender Werttreiber identifiziert worden, der die Möglichkeiten an renditeorientierten nachhaltigen Investitionen optimiert. Die Rendite sowie die Innenfinanzierungskraft determinieren die tatsächliche Kapitalallokation.

In der Phase nach dem IPO war die Kapitalallokation aufgrund vorteilhafter Kapitalmarktbedingungen auf externes Wachstum durch Aquisitionen und Skalenerträge gerichtet.

Aufgrund der durch Inflation und Zinanstieg geprägten aktuellen Kapitalmarktbedingungen und der daraus erwachsenden höheren Kapitalkosten befindet sich Vonovia in einer Phase der Portfoliobereinigung durch Verkäufe und die Etablierung von Joint-Venture-Strukturen. Ziel ist die Darstellung einer optimierten Kapitalstruktur und einer nachhaltigen Innenfinanzierung.

Die daran anschließende Phase wird gekennzeichnet sein durch ein dynamisches Portfoliomanagement. Weiterhin wird jede Geschäftsaktivität auskömmliche Renditen und Zahlungsmittelüberschüsse im Sinne einer effizienten Kapitalallokation erwirtschaften müssen.

Die Pflegeaktivitäten unter dem Dach von Deutsche Wohnen wurden im Zuge des Zusammenschlusses einer strategischen Analyse unterzogen mit dem Ergebnis, dass die Pflegeaktivitäten nicht mehr Teil der Strategie von Deutsche Wohnen sein werden und damit auch nicht von Vonovia. In der Konzernberichterstattung werden die Pflegeaktivitäten als nicht fortgeführte bzw. aufgegebene Aktivitäten ausgewiesen.

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