Gesamtentwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung 2023 im Überblick

Das operative Geschäft verlief im Geschäftsjahr 2023 insgesamt erwartungsgemäß. Dabei stützten eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie steigende Mieten die operative Basis unseres Geschäfts, das Kerngeschäft Rental.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir in den eigenen Bestand für Neubau- und Modernisierung insgesamt rund 0,8 Mrd. € (2022: 1,4 Mrd. €) sowie für Instandhaltung rund 0,7 Mrd. € (2022: 0,9 Mrd. €) investiert. Dabei haben wir 1.309 Wohnungen für den eigenen Bestand (2022: 2.071) durch Neubau fertiggestellt. Hinzu kommen 1.116 für den Verkauf bestimmte fertiggestellte Wohnungen (2022: 1.678).

Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der von uns zuletzt für 2023 prognostizierten Steuerungskennzahlen und deren Zielerreichung im Geschäftsjahr 2023 inklusive aufgegebener Geschäftsbereiche.

Der Verkauf der Geschäftsaktivitäten Pflege wurde zwischenzeitlich initiiert und es wird ein Verkauf vor Dezember 2024 durch den Vorstand von Deutsche Wohnen erwartet. Dementsprechend wird der überwiegende Teil des Segments Pflege als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt. Ein kleiner Teil des Pflegesegments mit einem Geschäftsvolumen von rund 23 Mio. € Segmenterlösen wurde in das Segment Bewirtschaftung überführt. Im Einzelnen handelt es sich um Pachterlöse für 25 Objekte, die von Fremden betrieben werden.

Darüber hinaus wurde zum Ende des 4. Quartals 2023 im Segment Development der Ausweis von Ergebnisbeiträgen des Vertriebskanals Development to hold geändert. Eine Erfassung sämtlicher Ergebnisbeiträge von Develoment to hold erfolgt fortan im Bewertungsergebnis und damit außerhalb der Segmenterlöse und des Adjusted EBITDA.

Die Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

Für die fortgeführten Geschäftsbereiche stellen sich die Steuerungskennzahlen somit wie folgt dar.

Die Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 5.151,1 Mio. € 7,5 % unter dem Vorjahreswert von 5.566,2 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen geringere Verkäufe im Segment Recurring Sales sowie volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten beigetragen.

Das Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag bei 2.583,8 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 (2022: 2.606,1 Mio. €). Mit Ausnahme des Segments Rental verzeichneten alle übrigen Segmente marktbedingt einen Rückgang beim Adjusted EBITDA. Das Adjusted EBITDA Rental stieg von 2.254,3 Mio. € im Jahr 2022 um 6,5 % auf 2.401,7 Mio. € im Jahr 2023 an. Das Adjusted EBITDA des Segments Value-add lag mit 105,5 Mio. € im Jahr 2023 16,7 % unter dem Vorjahreswert von 126,7 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Recurring Sales ging von 135,1 Mio. € im Jahr 2022 auf 63,4 Mio. € im Jahr 2023 zurück. Das Adjusted EBITDA Development lag mit 13,2 Mio. € im Jahr 2023 deutlich unter dem Vorjahreswert von 90,0 Mio. €.

Der Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) lag im Geschäftsjahr 2023 bei 1.801,6 Mio. € (2022: 1.981,6 Mio. €). Dies entspricht einem Group FFO pro Aktie von 2,23 € (2022: 2,51 €). Der Group-FFO-Zinsaufwand lag 2023 mit 619,6 Mio. € 25,8 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 492,6 Mio. €. Die laufenden Ertragsteuern FFO lagen mit 180,3 Mio. € im Jahr 2023 verkaufsbedingt 32,0 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 136,6 Mio. €. Die Zwischenverluste lagen mit 17,7 Mio. € im Jahr 2023 über dem Vergleichswert des Vorjahres von 4,7 Mio. €.

Der EPRA NTA pro Aktie lag mit 46,82 € im Jahr 2023 18,5 % unter dem Vorjahreswert von 57,48 €. Maßgeblich für die Entwicklung der Nettovermögenskennzahlen war das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties von -10.651,2 Mio. € im Jahr 2023 (2022: -1.177,6 Mio. €). Auch die Ausschüttung der Bardividende in Höhe von 372,9 Mio. € im Jahr 2023 (2022: 672,4 Mio. €) sowie die Ausgabe neuer Aktien im Rahmen der Aktiendividende wirkten sich auf die Kennzahl aus.

Der Nachhaltigkeits-Performance-Index lag im Geschäftsjahr 2023 bei 111 % (2022: 103%). Dazu haben insbesondere die Reduzierung der CO₂-Intensität, die Entwicklung des durchschnittlichen Primärenergiebedarfs Neubau sowie die barrierearmen (Teil-)Modernisierungen und eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit beigetragen.

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns stellt sich stabil dar, insbesondere vor dem Hintergrund der soliden Finanzierung, des damit verbundenen ausgewogenen Fälligkeitsprofils und der durch die ratinggestützten Anleihefinanzierungen gewonnenen Finanzierungsflexibilität. Fortlaufende Verbesserungen an den Bewirtschaftungsprozessen und der Einsatz von neuen digitalen Softwarelösungen fördern eine kontinuierlich verbesserte Profitabilität.