Ertragslage
Überblick
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia und deren Werttreiber im Geschäftsjahr 2023.
Entwicklung der Ertragslage
in Mio. € | 2022* | 2023 | Veränderung in % | |||
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 5.566,2 | 5.151,1 | -7,5 | |||
Segmenterlöse Rental | 3.186,7 | 3.253,4 | 2,1 | |||
Segmenterlöse Value-add | 1.272,0 | 1.224,7 | -3,7 | |||
Segmenterlöse Recurring Sales | 543,4 | 319,3 | -41,2 | |||
Segmenterlöse Development* | 564,1 | 353,7 | -37,3 | |||
Segmenterlöse der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 256,8 | 266,8 | 3,9 | |||
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 2.606,1 | 2.583,8 | -0,9 | |||
Adjusted EBITDA Rental | 2.254,3 | 2.401,7 | 6,5 | |||
Adjusted EBITDA Value-add | 126,7 | 105,5 | -16,7 | |||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 135,1 | 63,4 | -53,1 | |||
Adjusted EBITDA Development* | 90,0 | 13,2 | -85,3 | |||
Adjusted EBITDA der aufgegebenen Geschäftsbereiche | 63,8 | 53,9 | -15,5 | |||
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 1.981,6 | 1.801,6 | -9,1 | |||
Monatliche Ist-Miete in €/m² | 7,49 | 7,74 | 3,3 | |||
Durchschnittliche Fläche eigener Wohnungen im Berichtszeitraum (in Tsd. m²) | 34.525 | 34.349 | -0,5 | |||
Durchschnittliche Anzahl eigener Wohnungen (Anzahl WE) | 550.342 | 547.905 | -0,4 | |||
Leerstandsquote in % | 2,0 | 2,0 | – | |||
Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende | 24,81 | 21,03 | -15,2 | |||
davon Instandhaltungsaufwand (€/m²) | 12,86 | 12,41 | -3,5 | |||
davon substanzwahrende Investitionen (€/m²) | 11,95 | 8,62 | -27,9 | |||
Anzahl erworbener Einheiten | 969 | 63 | -93,5 | |||
Anzahl verkaufter Einheiten | 19.760 | 3.838 | -80,6 | |||
davon Recurring Sales | 2.710 | 1.590 | -41,3 | |||
davon Non Core/Sonstiges | 17.050 | 2.248 | -86,8 | |||
Anzahl neu gebauter Wohnungen | 3.749 | 2.425 | 29,4 | |||
davon für den eigenen Bestand | 2.071 | 1.309 | -36,8 | |||
davon für den Verkauf an Dritte | 1.678 | 1.116 | -33,5 | |||
Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember) | 12.117 | 11.977 | -1,2 | |||
- *Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition -> [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
Die Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 5.151,1 Mio. € 7,5 % unter dem Vorjahreswert von 5.566,2 Mio. €. Zu diesem Rückgang haben im Wesentlichen geringere Verkäufe im Segment Recurring Sales sowie volumenbedingt geringere Erlöse aus Verkäufen von Immobilienvorräten beigetragen.
Segmenterlöse Total
Segmenterlöse Total | ||||||
in Mio. € | 2022* | 2023 | Veränderung in % | |||
Mieteinnahmen Konzern | 3.191,4 | 3.259,6 | 2,1 | |||
Andere Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, soweit nicht in den operativen Kosten Rental verrechnet | 118,2 | 129,8 | 9,8 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien, soweit diese auf Recurring Sales entfallen | 515,8 | 314,8 | -39,0 | |||
Interne Erlöse Value-add | 1.152,4 | 1.093,8 | -5,1 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilienvorräten | 588,4 | 353,1 | -40,0 | |||
Segmenterlöse Total (fortgeführte Geschäftsbereiche) | 5.566,2 | 5.151,1 | -7,5 | |||
- *Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition -> [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.
Group FFO
Group FFO | ||||||
in Mio. € | 2022* | 2023 | Veränderung in % | |||
Segmenterlöse Rental | 3.186,7 | 3.253,4 | 2,1 | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | -443,9 | -426,2 | -4,0 | |||
Operative Kosten Rental | -488,5 | -425,5 | -12,9 | |||
Adjusted EBITDA Rental | 2.254,3 | 2.401,7 | 6,5 | |||
Segmenterlöse Value-add | 1.272,0 | 1.224,7 | -3,7 | |||
davon externe Erlöse | 119,6 | 130,9 | 9,4 | |||
davon interne Erlöse | 1.152,4 | 1.093,8 | -5,1 | |||
Operative Kosten Value-add | -1.145,3 | -1.119,2 | -2,3 | |||
Adjusted EBITDA Value-add | 126,7 | 105,5 | -16,7 | |||
Segmenterlöse Recurring Sales | 543,4 | 319,3 | -41,2 | |||
Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales | -391,6 | -239,4 | -38,9 | |||
Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales | 151,8 | 79,9 | -47,4 | |||
Vertriebskosten Recurring Sales | -16,7 | -16,5 | -1,2 | |||
Adjusted EBITDA Recurring Sales | 135,1 | 63,4 | -53,1 | |||
Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell | 560,6 | 348,6 | -37,8 | |||
Herstellkosten Development to sell | -440,4 | -300,9 | -31,7 | |||
Rohertrag Development to sell | 120,2 | 47,7 | -60,3 | |||
Mieterlöse Development | 3,5 | 5,1 | 45,7 | |||
Operative Kosten Development | -33,7 | -39,6 | 17,5 | |||
Adjusted EBITDA Development* | 90,0 | 13,2 | -85,3 | |||
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 2.606,1 | 2.583,8 | -0,9 | |||
Zinsaufwand FFO* | -492,6 | -619,6 | 25,8 | |||
Laufende Ertragsteuern FFO | -136,6 | -180,3 | 32,0 | |||
Zwischenverluste* | 4,7 | 17,7 | >100 | |||
Group FFO (fortgeführte Geschäftsbereiche)* | 1.981,6 | 1.801,6 | -9,1 | |||
Group FFO pro Aktie (fortgeführte Geschäftsbereiche) in €** | 2,51 | 2,23 | -11,1 | |||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 1.895,0 | 1.717,8 | -9,4 | |||
Group FFO nach nicht beherrschenden Anteilseignern | 2,40 | 2,13 | -11,4 | |||
Group FFO (aufgegebene Geschäftsbereiche) | 54,0 | 45,5 | -15,7 | |||
- *Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition -> [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
- **Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der dividendenberechtigten Aktien.
Zum Jahresende 2023 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 545.919 eigenen Wohnungen (2022: 548.524), 164.330 Garagen und Stellplätzen (2022: 164.330) sowie 8.691 gewerblichen Einheiten (2022: 8.838). Hinzu kommen 71.424 Wohneinheiten (2022: 72.779), die im Auftrag Dritter bewirtschaftet wurden.
Erörterung der Ertragslage nach Segmenten
Segment Rental
Für das Segment Rental zeigte sich im Geschäftsjahr 2023 insgesamt eine positive Entwicklung. Zum Jahresende 2023 war der Wohnungsbestand bei einer Leerstandsquote in Höhe von 2,0 % (Jahresende 2022: 2,0 %) nahezu voll vermietet.
Im Geschäftsjahr 2023 stiegen die Segmenterlöse Rental um 2,1 % auf 3.253,4 Mio. € (2022: 3.186,7 Mio. €) an. Von den Segmenterlösen Rental entfielen im Berichtszeitraum 2023 2.790,1 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (2022: 2.717,9 Mio. €), 341,6 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (2022: 354,5 Mio. €) und 121,7 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (2022: 114,3 Mio. €).
Die organische Mietsteigerung (zwölf Monate rollierend) betrug insgesamt 3,8 % (3,3 % per 31. Dezember 2022). Die aktuelle marktbedingte Mietsteigerung betrug 2,3 % (1,0 % per 31. Dezember 2022) und die Steigerung aus Wohnwertverbesserungen ergab weitere 1,0 % (1,6 % per 31. Dezember 2022). Insgesamt ergab dies eine Like-for-like-Mietsteigerung in Höhe von 3,3 % (2,6 % per 31. Dezember 2022). Zudem trugen Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen mit 0,5 % (0,7 % per 31. Dezember 2022) zur organischen Mietsteigerung bei.
Zum Jahresende 2023 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Segment Rental bei 7,74 € pro m² (31. Dezember 2022: 7,49 € pro m²). Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende Dezember 2023 bei 7,63 € pro m² (31. Dezember 2022: 7,40 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 10,18 € pro m² (31. Dezember 2022: 9,73 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 5,47 € pro m² (31. Dezember 2022: 5,18 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind.
Im Geschäftsjahr 2023 wurde die Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie an die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen angepasst. Die nachfolgende Übersicht stellt Details zu Instandhaltung, Modernisierung und Neubau dar.
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau
Instandhaltung, Modernisierung, Neubau | ||||||
in Mio. € | 2022* | 2023 | Veränderung in % | |||
Aufwendungen für Instandhaltung | 443,9 | 426,2 | -4,0 | |||
Substanzwahrende Investitionen | 412,6 | 296,3 | -28,2 | |||
Instandhaltungsleistungen | 856,5 | 722,5 | -15,6 | |||
Modernisierungsmaßnahmen | 837,4 | 470,8 | -43,8 | |||
Neubau (to hold) | 572,4 | 291,2 | -49,1 | |||
Modernisierungs- und Neubauleistungen | 1.409,8 | 762,0 | -45,9 | |||
Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen | 2.266,3 | 1.484,5 | -34,5 | |||
- *Vorjahreswerte 2022 angepasst an aktuelle Kennzahlen- und Segmentdefinition -> [A2] Anpassung der Vorjahresangaben.
Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 425,5 Mio. € um 12,9 % unter den Vergleichszahlen des Vorjahres von 488,5 Mio. €. Dies ist im wesentlichen auf erzielte Synergien und positive Einmaleffekte im Rahmen der Integration von Deutsche Wohnen zurückzuführen. Insgesamt lag das Adjusted EBITDA Rental mit 2.401,7 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 6,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 2.254,3 Mio. €.
Segment Value-add
Die Entwicklung des Segments Value-add war maßgeblich durch die veränderten Rahmenbedingungen für die eigene Handwerkerorganisation geprägt. Die volumenmäßig eingebremste Modernisierung, generelle Preissteigerungen für Bauleistungen und -materialien sowie Produktivitätseinbußen bedingt durch kleinteiligere Investitionen und Kostensteigerungen durch Technologiewechsel (Umstieg von Gasheizungen auf Wärmepumpen) beeinflussten die Geschäftsentwicklung negativ. Positiv entwickelte sich hingegen der Energievertrieb.
Im Segment Value-add lagen die Erlöse insgesamt im Geschäftsjahr 2023 mit 1.224,7 Mio. € um 3,7 % unter dem Vorjahreswert von 1.272,0 Mio. €. Die externen Erlöse aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden stiegen von 119,6 Mio. € um 9,4% im Jahr 2022 auf 130,9 Mio. € im Jahr 2023 an. Dazu trugen im Wesentlichen höhere Umsätze aus dem Energievertrieb bei. Die konzerninternen Umsätze lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 1.093,8 Mio. € 5,1 % unter dem Vergleichswert des Vorjahres (2022: 1.152,4 Mio. €). Dies ist im Wesentlichen auf die im Jahr 2023 volumenmäßig eingebremste Modernisierung zurückzuführen.
Die operativen Kosten im Segment Value-add lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 1.119,2 Mio. € um 2,3 % unter den Vergleichszahlen des Vorjahres von 1.145,3 Mio. €.
Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 105,5 Mio. € im Geschäftsjahr 2023 16,7 % unter dem Vorjahreswert von 126,7 Mio. €.
Segment Recurring Sales
Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2023 mit 319,3 Mio. € volumenbedingt mit 1.590 Wohnungsverkäufen (2022: 2.710), davon 1.201 in Deutschland (2022: 2.293) und 389 in Österreich (2022: 417), 41,2 % unter dem Vergleichswert 2022 von 543,4 Mio. €. Dabei entfielen 214,6 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Deutschland (2022: 430,8 Mio. €) und 104,7 Mio. € Erlöse auf Verkäufe in Österreich (2022: 112,6 Mio. €).
Der Verkehrswert-Step-up lag im Geschäftsjahr 2023 mit 33,4 % unter dem Vergleichswert von 38,8 % im Vorjahr. Dazu haben im Wesentlichen geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland beigetragen.
Im Segment Recurring Sales lagen die Vertriebskosten im Jahr 2023 mit 16,5 Mio. € nahezu auf Vorjahresniveau.
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Geschäftsjahr 2023 mit 63,4 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 135,1 Mio. €.
Ferner sind im Geschäftsjahr 2023 im Rahmen der Bestandsbereinigung 2.248 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non Core/Sonstiges (2022: 17.050) mit Gesamterlösen in Höhe von 553,7 Mio. € (2022: 2.726,8 Mio. €) veräußert worden. Der Verkehrswert-Step-up bei Non Core/Sonstiges lag mit 1,1 % im Jahr 2023 unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 1,7 %.
Segment Development
Die Geschäftsentwicklung im Segment Development ist im Wesentlichen durch den Anstieg der Baukosten und Zinsen im Berichtszeitraum negativ beeinflusst.
Im Bereich Development to sell wurden im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 1.116 Einheiten fertiggestellt (2022: 1.678 Einheiten), davon 760 Einheiten in Deutschland (2022: 484 Einheiten) und 356 Einheiten in Österreich (2022: 1.194 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell lagen im Geschäftsjahr 2023 bei 348,6 Mio. € (2022: 560,6 Mio. €), davon entfielen 296,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (2022: 257,1 Mio. €) und 51,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (2022: 303,5 Mio. €). In den Vojahreszahlen war ein Global Exit (Gäblerstraße) enthalten. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug im Geschäftsjahr 2023 47,7 Mio. € bei einer Marge von 13,7 % (2022: 120,2 Mio. €, Marge 21,4 %).
Die operativen Kosten Development lagen im Geschäftsjahr 2023 mit 39,6 Mio. € 17,5 % über dem Vergleichswert des Vorjahres von 33,7 Mio. €, im Wesentlichen bedingt durch nicht aktivierbare Aufwendungen der Immobilienentwicklung.
Das Adjusted EBITDA im Segment Development lag im Berichtszeitraum 2023 bei 13,2 Mio. € (2022: 90,0 Mio. €).
Im Bereich Development to hold wurden im Jahr 2023 insgesamt 1.309 Einheiten (2022: 2.071 Einheiten) fertiggestellt, davon 839 Einheiten in Deutschland (2022: 1.338 Einheiten), 296 Einheiten in Österreich (2022: 592 Einheiten) und 174 Einheiten in Schweden (2022: 141 Einheiten).