Umweltbelange

Unter dem Aspekt Umweltbelange sind die von Vonovia als für das Unternehmen wesentlich identifizierten Themen „CO₂-Reduktion im Immobilienbestand“ und „Nachhaltiger Neubau und Umbau“ zusammengefasst (siehe Wesentlichkeitsmatrix).

Die Begrenzung der Erderwärmung und der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen gehören zu den wichtigsten gesamtgesellschaftlichen Herausforderungen der heutigen Zeit. Umwelt- und Klimaschutz haben dementsprechend eine herausragende Bedeutung innerhalb unserer Nachhaltigkeitsstrategie. Maßgeblich für Vonovia sind dabei die Zielsetzungen auf internationaler Ebene wie das Pariser Klimaschutzabkommen und der Green Deal der Europäischen Union sowie auf nationaler Ebene das von der Bundesregierung verabschiedete Ziel der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045.

Als Marktführer der Wohnungswirtschaft in Europa mit einem eigenen Wohnungsbestand von insgesamt 545.919 Wohneinheiten und unseren Developmentaktivitäten haben wir einen signifikanten Hebel für den Schutz von Umwelt und Klima. Im Vordergrund stehen für uns dabei die weitgehend direkt beeinflussbaren Treibhausgasemissionen im Zusammenhang mit der Versorgung unserer Gebäude mit Wärme und Warmwasser, die sogenannten Scope-1- und -2-Emissionen. Auch die Treibhausgasemissionen der vorgelagerten Wertschöpfungskette (sogenannte Scope-3-Emissionen) sowie weitere Umweltaspekte haben für uns Relevanz und werden daher zunehmend erfasst.

Vonovia hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2045 einen nahezu treibhausgasneutralen Gebäudebestand mit einer CO₂-Intensität von unter 5 kg CO₂-Äquivalente pro m² Mietfläche zu erreichen (bezogen auf Scope 1, 2 und 3.3). Bis zum Jahr 2030 soll unser Gebäudebestand in Deutschland eine CO₂-Intensität von unter 25 kg CO₂e/m² aufweisen. Für die nächsten fünf Jahre sind dafür verbindliche Zwischenziele definiert.

Klimapfad Vonovia: Strategie zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands

Für unseren Klimapfad haben wir 2022 die Kompatibilität mit dem Ziel des Pariser Klimaabkommens durch das XDC-Modell von „right. based on science“ berechnen lassen. Das XDC-Modell rechnet die CO₂-Emissionen entsprechend unserem Klimapfad in eine Gradzahl um, die ausdrückt, wie stark sich die Erdtemperatur erhöhen würde, wenn die ganze Welt die gleiche Klima-Performance aufweisen würde wie Vonovia. Als Benchmark diente dabei der 1,5-Grad-Zielpfad des Carbon Risk Real Estate Monitors (CRREM) für Mehrfamilienhäuser in Deutschland (Stand: Juli 2021). Die Berechnung ergab, dass unter Berücksichtigung bereits geplanter langfristiger Verkäufe sowie von Recurring Sales der Vonovia Klimapfad mit einer Erderwärmung von 1,4 Grad Celsius kompatibel ist.

Die Festlegung und Umsetzung des Klimapfads ist Teil unserer systematischen Auseinandersetzung mit dem Klimawandel – bezogen sowohl auf Vonovias Beitrag zur Begrenzung des Klimawandels als auch auf die Folgen des Klimawandels auf die Geschäftsentwicklung unseres Unternehmens. Bei der Weiterentwicklung und Umsetzung unseres Klimapfads haben wir sowohl die Risiken im Blick, die sich z. B. durch zukünftig steigende Preise für die Verursachung von Treibhausgasemissionen oder die Auswirkungen des Klimawandels auf unsere Gebäude ergeben, als auch die Chancen z. B. in Form von klimaresilienten und besonders wettbewerbsfähigen Quartieren. Eine wichtige Orientierung sind dabei die Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD).

Für die Analyse der mit dem Klimawandel verbundenen physischen Klimarisiken hat Vonovia seit 2022 ein IT-Tool gemäß den Vorgaben der EU-Taxonomie in Anwendung. Es ermöglicht, physische Klimarisiken für den konzernweiten Bestand auf Basis der vorgegebenen Klimaszenarien (RCP2.6, RCP4.5 und RCP8.5) fortlaufend zu ermitteln und zu bewerten.

Dieses Klimarisikotool deckt das Portfolio und die Developmentprojekte von Vonovia in Deutschland, Österreich und Schweden ab und dient dazu, wesentliche Beeinträchtigungen unserer Geschäftsaktivität durch die Folgen des Klimawandels auf Portfolio- und Objektebene zu analysieren. Die erfassten Klimagefahren sind dabei Hitze, Dürre, Zunahme von Niederschlag, Wind bzw. Sturm, Schneelast und Überflutungen. Je nach Granularität der verfügbaren Datenquelle messen wir Klimarisiken auf Objekt- oder Quartiersebene und können für jedes Gebäude im Bestand eine Identifikation der Klimarisiken und seiner Vulnerabilität vornehmen.

Maßgeblich für die Risikobewertung auf Unternehmensebene ist das Szenario RCP4.5, welches nach Einschätzung der Vereinten Nationen (UNEP Emissions Gap Report 2023) eine Zunahme der globalen Durchschnittstemperatur von rund 2 bis 3 Grad Celsius repräsentiert, die durch die gegenwärtig umgesetzten und festgelegten nationalen Klimaschutzbeiträge wahrscheinlich zu erwarten ist. In diesem Szenario ist für keine der Klimagefahren bis zum Zeitpunkt 2045 auf Portfolioebene ein wesentliches Risiko ermittelt worden.

Auf Ebene einzelner Quartiere oder Gebäude können relevante Risiken bestehen. Im Rahmen der Modernisierungsstrategie sollen zukünftig Anpassungslösungen auf Portfolioebene definiert und anschließend für die betroffenen Objekte oder Quartiere individuell umgesetzt werden. Zu den Anpassungsmaßnahmen zählen insbesondere die Dämmung von Gebäuden und der Austausch von Fenstern für Wärme- und Kälteschutz, die Verschattung durch Jalousien und Rollläden sowie angemessene Vorrichtungen zur Versickerung und Aufnahme größerer Niederschlagsmengen. Die individuellen Erkenntnisse aus der Klimarisikoanalyse fließen zukünftig in die spezifischen Quartierssteckbriefe ein, die die Leitlinien für die Bewirtschaftung und Entwicklung eines Quartiers darstellen.

CO₂-Reduktion im Immobilienbestand

Der zentrale Indikator für die Steuerung unserer Klimaschutz-Performance ist die CO₂-Intensität des Gebäudebestands. Sie ist auch ein besonders wichtiger Bestandteil des Sustainability Performance Index (SPI) und damit der Unternehmenssteuerung sowie der Vergütung der Top-Führungskräfte. Im Berichtsjahr lag die CO₂-Intensität für den Gebäudebestand in Deutschland bei 31,7 kg CO₂e/m² Mietfläche und damit rund 3,9 % unter dem Vorjahreswert (2022: 33,0 kg CO₂e/m²). Dazu trug neben den im Berichtsjahr trotz verringertem Investitionsvolumen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auch die Aktualisierung zahlreicher Energieausweise bei. Aufgrund der weiterhin wirtschaftlich schwierigen Rahmenbedingungen wie der gestiegenen Kapital- und Baukosten und der unsicheren Förderbedingungen haben wir die mittelfristigen Zielwerte des Klimapfads dennoch beibehalten. Für 2024 bedeutet das einen Wert in etwa auf Vorjahresniveau. Bei erfolgreicher Umsetzung unserer Reduktionshebel sind wir jedoch zuversichtlich, erneut unter unserem Klimapfad zu liegen.

Der Transformationsplan für unseren Gebäudebestand, unser Klimapfad, besteht aus drei Hebeln:

1. Effizienzsteigerung durch energetische Modernisierung der Gebäudehülle,
2. Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien im Quartier sowie
3. tiefgreifende Transformation des Energiesektors.

Für die Operationalisierung dieses Transformationsplans nutzt Vonovia das Dekarbonisierungstool (DKT), welches den Gebäudebestand mit allen relevanten ökologischen und wirtschaftlichen Merkmalen abbildet. Das DKT zeigt einen Gesamtplan auf, wie und in welchem Zeitrahmen der Gebäudebestand im Einzelnen modernisiert werden muss, um das übergeordnete Konzernziel zu erreichen. Für alle Gebäude werden so individuelle Lösungspläne ermittelt, die in der jeweiligen Planung der energetischen Modernisierungen und der Energiekonzepte konkretisiert werden.

Dabei setzen wir auf eine ganzheitliche Betrachtung auf Ebene des Quartiers, bei der sowohl die Modernisierung der Gebäudehülle (Dämmung von Fassaden, Kellerdecken und Dachböden sowie Austausch von Fenstern) als auch eine Umstellung der Energieversorgung hin zu klimafreundlichen Systemen im Zusammenhang betrachtet wird. Wir sind der Meinung, dass viele integrierte Lösungen hinsichtlich der Energieversorgung mit erneuerbaren Energien und CO₂-Optimierung häufig in größeren Siedlungszusammenhängen technisch und wirtschaftlich sinnvoller umgesetzt werden können. Unsere Vorgehensweise ist von dem Gedanken der sequenziellen Weiterentwicklung geprägt. Das bedeutet, dass die einzelnen Gebäude je nach Effizienzklasse und vorhandener Energieversorgung in teilweise zeitlich versetzten Stufen in Richtung der durch den Klimapfad vorgegebenen Ziele für 2045 weiterentwickelt werden. Bei der konkreten Umsetzung werden passgenaue und wirtschaftlich sinnvolle Konzepte für skalierbare Lösungen mit dem Fokus auf die Kopplung der Sektoren Wärme, Strom und Mobilität erstellt.

Für zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden öffentliche Förderprogramme in Anspruch genommen, um die Kosten für unsere Mieter möglichst gering zu halten. Hierfür spielt insbesondere die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude (BEG) eine entscheidende Rolle. Planungen im Immobilienbereich haben langfristig ausgerichtete Zeithorizonte und sind gerade im Quartierskontext komplex. Die Unsicherheit über die Fortführung der begonnenen bzw. die Ausgestaltung der angekündigten Förderprogramme erschweren aktuell unsere Planungen in erheblichem Maße.

Im Berichtsjahr konnte insgesamt eine Sanierungsquote von 1,2 % erreicht werden. Die Verringerung im Vergleich zum Vorjahr (2022: 1,8 % exklusive Deutsche Wohnen) ist darauf zurückzuführen, dass sich das Investitionsvolumen 2023 vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Kapitalkosten verringert hat. Dennoch haben wir den Zielkorridor von 0,3 % bis 0,8 % übertroffen. Hierzu trugen auch mehrere Modernisierungsprojekte von Deutsche Wohnen bei, die bereits vor dem Berichtsjahr begonnen und 2023 abgeschlossen wurden. Für das Jahr 2024 gehen wir von einer Sanierungsquote auf ähnlichem Niveau wie im Jahr 2023 aus.

Um die energetische Gebäudesanierung mittel- und langfristig noch kosteneffizienter zu machen, haben wir im Berichtsjahr die serielle Sanierung weiter vorangetrieben. Nach einem Pilotprojekt in Bochum im Jahr 2022 wurde im Berichtsjahr ein weiteres Projekt zur Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip durchgeführt. In Witten wurden vier- und erstmals achtgeschossige Mehrfamilienhäuser mit sechs bis 24 Wohnungen mit vorgefertigten, glasverblendeten Fassadenelementen mit einer Wabenstruktur versehen, mit der die Sonnenstrahlung zur Wärmegewinung genutzt werden kann. Zusätzlich wird Wärme durch eine hocheffiziente Wärmepumpe erzeugt, für deren Betrieb auf dem Dach und an den Fassaden über Photovoltaik grüner Strom erzeugt wird. Die Fenster besitzen integrierte Jalousien und Wohnraumbelüftungen. Insgesamt rücken so die Gebäude nach der Sanierung von der Energieeffizienzklasse E auf A+. Für die Mieter ist das Projekt mittel- und langfristig kostenneutral. Weitere Projekte zur seriellen Sanierung werden aktuell vorbereitet.

Bereits seit 2022 beschleunigen wir durch unsere Wärmepumpeninitiative die Elektrifizierung der Wärmegewinnung, die einen wesentlichen Baustein für die Umsetzung unseres Klimapfads darstellt. Aufbauend auf einer Pilotcharge mit 50 Heizverbünden mit 108 Gebäuden in Dortmund, deren Umsetzung schwerpunktmäßig in das Berichtsjahr fiel, konnten wesentliche Herausforderungen für den Einsatz der Technologie im Mehrfamilienhausbestand identifiziert und gegenüber relevanten Stakeholdern adressiert werden. Neben der Installation der Luft-Wasser-Wärmepumpen lag der Fokus auch auf dem bedarfsorientierten Austausch von Heizkörpern, um eine weitere Absenkung der Vorlauftemperatur und so einen effizienten Wärmepumpen-Betrieb zu ermöglichen. Der CO₂-Ausstoß der 50 Heizverbünde sinkt durch die Maßnahme um 40 %. Aufbauend auf den Erkenntnissen wird die Initiative auf weitere Regionen ausgeweitet.

Ein weiterer Baustein für die Umsetzung des Klimapfads ist die Erhöhung der Energieerzeugung aus erneuerbaren Quellen. Das im Jahr 2021 gestartete Programm zum Ausbau der Stromerzeugung durch Photovoltaik hat Vonovia auch im Berichtsjahr fortgesetzt. Dabei liegt der Fokus darauf, dass der erzeugte Strom direkt im Quartier genutzt wird – für die Versorgung unserer Mieter sowie für den Betrieb von Wärmepumpen. Die Installation ist daher auch eng mit der Wärmepumpeninitiative sowie mit dem Modernisierungsprogramm verzahnt.

Zum Ende des Berichtsjahres war Vonovia im Besitz von 1.353 Photovoltaik-Anlagen mit einer installierten Leistung von 53,1 MWp. Das Ziel von 43,3 MWp wurde damit deutlich übertroffen (+22,6 %). Ab dem Jahr 2024 soll das Tempo des Photovoltaik-Ausbaus noch einmal deutlich beschleunigt werden: Statt wie bisher geplant rund 280 MWp bis 2030 wollen wir rund 300 MWp Leistung bis Ende 2026 installieren. Im Geschäftsjahr 2024 streben wir eine zusätzliche Kapazität von 80 MWp an. Langfristig wollen wir bis 2050 alle geeigneten Dächer im deutschen Bestand mit Photovoltaik-Anlagen bestücken.

Im Berichtsjahr hat Vonovia unter dem Dach des Bereichs „Quartierwerk“ ein integriertes System für wohnungsnahe Infrastrukturleistungen gebildet. Dieses umfasst die Aktivitäten zu erneuerbaren Energien und Energievertrieb sowie zu Messservices, Multimedia sowie Internet of Things (IoT).

Über die eigene Energievertriebsgesellschaft (VESG) bietet Vonovia ihren Kundinnen und Kunden den Bezug von Strom aus erneuerbaren Energien an. Durch die Bereitstellung von im Quartier erzeugtem oder zertifiziertem Grünstrom versorgen wir 45.000 Haushalte mit rund 50 GWh preisgünstigem Strom und unterstützen sie bei der Vermeidung von Treibhausgasemissionen. Unser Ziel ist, zum Nutzen unserer Kundinnen und Kunden und der Umwelt den Anteil selbst produzierter Energie zu maximieren und auch für unsere wohnungsnahen Angebote, z. B. E-Mobilität, zu nutzen. Der Bezug von zertifiziertem Grünstrom für die Versorgung der Allgemeinflächen liefert einen weiteren Beitrag zu unserer Klimastrategie.

Darüber hinaus treibt Vonovia die Digitalisierung auch bei der Wärmebereitstellung voran. Im Berichtsjahr wurden bereits über 1.450 gasgeführte Heizungsanlagen an eine gemeinsam mit dem Start-up Othermo entwickelte digitale Lösung angeschlossen, die Heizungsausfälle in Echtzeit erkennt und die optimierte Einstellung der Anlagentechnik unterstützt. So können rund 15 % Energie und CO₂ eingespart werden, wovon Mieterinnen und Mieter direkt profitieren.

Das Team Energieinnovation im Bereich Innovation & Business Building unterstützt durch die Analyse und Prüfung innovativer Technologien aktiv die Zielerreichung des Klimapfads. Im Berichtsjahr stand dabei u. a. die Einführung eines Simulationstools im Fokus, welches die Abbildung auch komplexer Energiesysteme und -flüsse im Quartier in verschiedenen Varianten in kurzer Zeit ermöglicht. So können neue Technologien direkt in ihrer technischen und wirtschaftlichen Auslegung detailliert analysiert werden und somit Entscheidungen in der konkreten Quartiersentwicklung beschleunigt und verbessert werden. Darüber hinaus wurde im Berichtsjahr ein Pilotprojekt zur Auswahl und Einführung eines Energiemanagementsystems vorbereitet. Ziel ist, ein zentrales technisches System zur effizienten operativen Steuerung und Betriebsoptimierung sowie zur flexiblen Vermarktung der Stromerzeugung aus Photovoltaik in die operative Anwendung zu bringen. Das Energiemanagementsystem soll dabei auf Portfolioebene Energie-, speziell Stromflüsse, steuern und auch in Abhängigkeit von Nutzerverhalten und Wetterdaten Prognosen über Strombedarfe und Stromproduktion erstellen, um den Spotmarkt optimal für überschüssigen oder benötigten Strom nutzen zu können. Der Start der Pilotprojekte erfolgt Anfang 2024. Vonovia ist zudem Partner in zwei geförderten Forschungsprojekten. Im von der EU geförderten Projekt Neutralpath wird in Dresden erforscht, wie die Vorlauftemperatur der Fernwärme reduziert und gleichzeitig die Bildung von Legionellen verhindert werden kann. Dafür werden sieben verschiedene Technologiekonstellationen getestet. Im Projekt ReFaTEk wird der sogenannte Energieklinker erforscht, eine Technologie, bei der die Fassade über eine Soleleitung im Klinker als zusätzliche Wärmequelle für eine Wärmepumpe dienen soll.

Ein weiterer wichtiger Hebel unseres Klimapfads ist die Bereitstellung ausreichender Mengen an CO₂-freier Fernwärme und Strom durch die Energiewirtschaft. Voraussetzung dafür ist, dass der Energiesektor die von der Politik gesetzten Ziele des Kohleausstiegs und der Steigerung des Anteils erneuerbarer Energien an der Energie- bzw. Stromerzeugung umsetzt. Einen wichtigen Schritt dorthin sehen wir in der Pflicht zur kommunalen Wärmeplanung. Diese kann langfristige Planungssicherheit hinsichtlich der Verfügbarkeit von Fernwärme in den Kommunen schaffen. Das Wärmeplanungsgesetz beinhaltet außerdem verpflichtende Ziele zur Dekarbonisierung der Wärmenetze. Ein gutes Praxisbeispiel ist das Projekt Wärmewende Bochum, an dem Vonovia sich beteiligt. Hierbei erfolgt als wichtiges Instrument eine integrierte Betrachtung von Wärme- und Stromerzeugung unter Berücksichtigung aller Akteure der Kommune. Fernwärme ist immer dort ein wichtiger Hebel für uns, wo es wirtschaftlich möglich ist, weitere Bestände an ein Fernwärmenetz anzuschließen, und gleichzeitig die Dekarbonisierung der Wärmeerzeugung vom Versorger konsequent vorangetrieben wird. Daher setzt Vonovia sich mit den Dekarbonisierungsstrategien der wichtigsten Fernwärmeanbieter auseinander und leitet daraus Handlungsoptionen ab, die in die langfristige Quartiersstrategie einfließen.

Die Aktivitäten zur energetischen Modernisierung werden im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) federführend durch das Portfoliomanagement koordiniert. In Zusammenarbeit mit den Regionen werden gezielt die zu modernisierenden Quartiere und Gebäude ausgewählt und der optimale Modernisierungsgrad und -fahrplan für jedes Gebäude bestimmt. Die Freigabe der Investitionssummen für die Modernisierungsprogramme und den Photovoltaikausbau erfolgt durch den Gesamtvorstand. Der neu formierte Bereich Quartierwerk ist ebenfalls im Ressort des Chief Rental Officer (CRO) angesiedelt und so eng mit der Steuerung des Portfolios verzahnt. Der Bereich Innovation & Business Building mit dem Team Energieinnovationen ist im Ressort des CEO angesiedelt.

In Österreich werden die Aktivitäten für die energetische Modernisierung wie das gesamte operative Geschäft in Österreich unter dem Dach von BUWOG vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und dort vom Bereich Immobilienmanagement geführt. Seit 2011 ist BUWOG Partner des „klimaaktiv Pakt“ des österreichischen Bundesministeriums für Klimaschutz, Umwelt, Energie, Mobilität, Innovation und Technologie. Im Rahmen des Pakts hat BUWOG das Ziel definiert, bis 2030 eine Reduktion der Treibhausgasemissionen von 55 % und eine Steigerung der Energieeffizienz um 35 % gegenüber dem Basisjahr 2005 zu erreichen. Beide Ziele werden voraussichtlich frühzeitig erreicht werden. Der Großteil der CO₂-Reduktion wird sowohl durch Modernisierungen und Verbesserungen im Bestand, insbesondere energetische Sanierung und Effizienzsteigerung bei der Beheizung, als auch durch Umstellung auf umweltfreundlichere Energieträger, insbesondere auf Fernwärme, erreicht. Zudem sollen bis 2030 alle Ölheizungen ersetzt werden und damit fünf Jahre früher als gesetzlich vorgeschrieben. BUWOG verfügt seit 2013/2014 in Österreich und seit 2018 in Deutschland über ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001, ein freiwilliges Instrument, um die Energie-Performance systematisch zu steuern und kontinuierlich zu verbessern. Durch die damit verbundene prozessuale Verankerung im Unternehmen und klare Ziele werden die Energieeffizienz gesteigert, Energieverbräuche gesenkt und die Energiekosten reduziert. Im Berichtsjahr wurde das turnusmäßige Überprüfungsaudit erfolgreich absolviert.

In Schweden werden die Bestandsgebäude der Victoriahem zu rund 90 % mit Fernwärme versorgt, deren Erzeugung bereits heute einen sehr niedrigen CO₂-Ausstoß verursacht. Der Weg zur Klimaneutralität wird bei Vitctoriahem daher auch überwiegend durch die weitere Dekarbonisierung der Wärmeversorgung sowie die stetige Verbesserung der Energieeffizienz bestimmt. Zusätzlich werden bei Modernisierungen in ausgewählten Gebäuden auch Wärmepumpen zur Unterstützung und Flexibilisierung der Wärmeversorgung eingebaut. Es ist das Ziel, bis 2030 den Energieverbrauch (Strom und Wärme) pro m² um 30 % im Vergleich zu 2015 zu verringern. Aktuell liegt die Reduktion bei rund 25 %. Victoriahem ist zudem seit 2022 Mitglied der „Allmännyttans klimatinitiativ“ des schwedischen Wohnungsverbands, die das Ziel einer Energieversorgung ohne fossile Brennstoffe bis 2030 hat.

Nachhaltiger Neubau und Umbau

Mit den Neubauaktivitäten schafft Vonovia dringend benötigten neuen und bezahlbaren Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten. Das unter der Marke BUWOG firmierende Developmentgeschäft ist sowohl in der Entwicklung von attraktiven, nachhaltigen und diversen Wohnquartieren in Deutschland und Österreich als auch in der Nachverdichtung im Rahmen der Entwicklung der Bestandsquartiere aktiv. Die Aktivitäten des BUWOG-Developmentgeschäfts in Deutschland und Österreich werden vom Chief Development Officer (CDO) verantwortet und die jeweiligen Developmentprojekte über den Vorstand freigegeben.

Bestimmt wird unser Handeln von einem ganzheitlichen Quartiersgedanken, durch den wir Planungskompetenzen und bauliche Maßnahmen im Sinne eines Developments bündeln. Unser Fokus liegt dabei auf der Entwicklung großer, innerstädtischer Grundstücke in Großstädten (sogenannte Brownfield-Projekte), bei denen vielfältige Anforderungen herrschen. Dadurch schaffen wir zusätzlichen Wohnraum und vermeiden zusätzliche Flächenversiegelung, indem z. B. versiegelte Industrieflächen in moderne Wohnquartiere umgewandelt werden. Erweitert wird unser Ansatz durch unsere BIM (Building Information Management)-Strategie, durch die wir Erkenntnisse zum gesamten Lebenszyklus unserer Quartiere gewinnen und daraus Maßnahmen ableiten können. Dies trägt einer langfristigen Nachhaltigkeitsorientierung Rechnung, bei der der Gesamtprozess von der Grundstücksfindung zur Schlüsselübergabe und schlussendlich zum Rückbau betrachtet wird, um so den Einfluss eines Gebäudes auf seine Umwelt, Emissionen und den Ressourcenverbrauch zu reduzieren.

Als wichtigster nicht-finanzieller Leistungsindikator im Development dient der durchschnittliche Primärenergiebedarf der neugebauten Gebäude bezogen auf die Mietfläche. Diese Kennzahl ist Teil des Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) sowie des Planungsprozesses und muss bei allen Vorstandsfreigaben von Neubau- und Developmentprojekten transparent gemacht werden. Im Jahr 2023 betrug der durchschnittliche Primärenergiebedarf 25,3 kWh/m² und Jahr und lag damit wie geplant deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. Für 2024 rechnen wir aufgrund einiger Projekte aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen mit einem höheren Primärenergiebedarf.

Im Berichtsjahr hat die BUWOG eine Nachhaltigkeitsstrategie für das Development erarbeitet, die ab 2024 umgesetzt werden soll. In 14 Themenfeldern wurden Anleitungen, Vorgaben und Werkzeuge entwickelt, um die vielfältigen Nachhaltigkeitsaspekte im Neubau zu adressieren. Davon abgedeckt sind u. a. die optimierte Wärmeversorgung im Quartier, die Verwendung ökologischer Baustoffe oder die Gestaltung der Freianlagen. Ausgangspunkt ist die Verwendung der deutschen Effizienzhausstandards bzw. der österreichischen „klimaaktiv“-Basiskriterien.

In die Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie Development sind auch zahlreiche Ergebnisse aus dem im Vorjahr durchgeführten Dialogprozess „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“, in dem sich Vonovia u. a. zu einer stärkeren Berücksichtigung der Lebenszyklusbetrachtung und zum verstärkten Einsatz nachhaltiger Baustoffe sowie der Steigerung der Kreislauffähigkeit der Konstruktionen verpflichtet hatte, eingeflossen. Im Berichtsjahr ist die BUWOG Mitglied der Koalition Holzbau geworden, einer Initiative bestehend aus Wissenschaftlern, Planern, Architekten und Projektentwicklern, die das Ziel hat, die Akzeptanz und die Rahmenbedingungen für den Holzbau in Deutschland zu verbessern. Holzbau spielt bereits heute eine zunehmende Rolle bei Vonovia: Mit dem im Bau befindlichen Wohnquartier „Hygge Höfe“ erstellt die BUWOG aktuell in Berlin-Kaulsdorf ein Holzbauquartier mit 166 Wohneinheiten in innovativer Holzhybridbauweise. Dadurch werden rund 64 % CO₂ eingespart im Vergleich zur herkömmlichen Betonbauweise. Hier wird zudem Boden entsiegelt: Ein vorher zu 100 % versiegeltes Grundstück wird im Zuge der Quartiersentwicklung in weiten Teilen entsiegelt und begrünt.

Wir legen großen Wert auf die Gestaltung des Wohnumfelds und die Erhaltung von Biodiversität. Zahlreiche Objekte sind mit Grünflächen versehen, die auf Erdgeschossebene, Dach- oder Fassadenflächen als natürlicher Lebensraum für Flora und Fauna dienen. Neben optischen Effekten bieten die Begrünungen auch praktischen Mehrwert, indem sie z. B. den Ablauf von Regenwasser in die teils überlastete städtische Kanalisation verzögern und einen erheblichen Beitrag zum Mikroklima, insbesondere zur Vermeidung von Wärmeinseleffekten in dicht bebauten Gebieten, leisten. Zudem wird auch in der Bauphase auf Ressourcenschonung und Umweltschutz geachtet. Daneben berücksichtigen wir die Quartierskriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) für Biodiversität (ENV2.4) und Wasserkreislaufsysteme (ENV2.2), deren Standards wir in verschiedenen Quartieren bereits erfüllen.