Strategiebedingte Chancen
Der Kern der Unternehmensstrategie von Vonovia besteht in der langfristigen Vermietung von zeitgemäßem und bezahlbarem Wohnraum, dem Schaffen von neuem Wohnraum, der Verbesserung der Lebensqualität der Kunden und einer deutlichen Reduzierung der über unsere Immobilien entstehenden THG-Emissionen. Wir betreiben unser Geschäftsmodell unter Berücksichtigung der für uns relevanten Megatrends (Urbanisierung/Wohnraummangel, demografischer Wandel, Klimaschutz) und der Nutzung von Skaleneffekten: Über die Bewirtschaftung von größeren zusammenhängenden Beständen können wir nicht nur Wohnungen besonders ökonomisch bewirtschaften, sondern uns auch an den gesellschaftlichen Aufgaben wirksam beteiligen – so vor allem an der Reduzierung des Wohnraummangels in den Ballungszentren und am Erreichen der Klimawende. Sollte der gesellschaftliche Druck auf die Lösungen der gesellschaftlichen Aufgaben weiter steigen, könnten sich auch die Voraussetzungen für die Umsetzung unseres Geschäftsmodells weiter verbessern.
Gemäß dem Klimaschutzgesetz soll Deutschland bis 2045 treibhausgasneutral sein. Über einen auf aktuelle Energie- und Materialstandards ausgerichteten Wohnungsneubau bzw. über energetische Modernisierungen können und wollen wir wesentlich zur Verbesserung der THG-Bilanz beitragen. Wir haben uns auf einen Klimapfad verpflichtet, über den wir unseren Bestand bis 2045 nahezu treibhausgasneutral bewirtschaften können. Wohnraum mit positiven energetischen Werten schont nicht nur das Klima, sondern reduziert auch die Heizkosten. Dies erhöht seine Attraktivität für unsere Kunden. Zudem steigert die verbesserte Substanz den Wert der Immobilien. Sollten wir auf unserem Klimapfad schneller als geplant vorankommen, kann sich das entsprechend positiv auf die Ertrags- und Wertentwicklung auswirken.
Der emissionsarme Um- bzw. Neubau von Gebäuden ist mit hohen Investitionen verbunden. Hier kommt uns zugute, dass die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands bereits seit 2017 Kern unserer Klimastrategie ist. Die Modernisierungs- bzw. Sanierungsquote lag seitdem immer über deutschem Durchschnitt. Um die Kosten möglichst gering zu halten, nutzen wir Innovationen (z. B. Energiesprong) und setzen in der Umsetzung auf bewährte Quartiersansätze (Urban Quarters). Über effiziente Bauweisen und den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen reduzieren wir Bauzeiten und schonen Ressourcen. Sollten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Zinsen, Förderungsbedingungen, Baupreise) verbessern, könnten wir unsere Möglichkeiten im Bereich emissionsarmer Um- bzw. Neubau von Gebäuden noch stärker mit entsprechend positiver Auswirkung auf die Vermietungserlöse einbringen.
Auf dem Weg zu klimaneutralen und lebenswerten Quartieren sehen wir für uns Chancen aus der gezielten digitalen Vernetzung von Strom, Wärme und Mobilität. Für die erfolgreiche Umsetzung der sogenannten Sektorenkopplung verfügt unser Unternehmen mit seinen zusammenhängenden Beständen über sehr gute Voraussetzungen. Wir kooperieren dafür mit einschlägigen Forschungsreinrichtungen und setzen erfolgreich Pilotprojekte um. Die Realisierung des Konzepts der vernetzten Quartiersversorgung in größerem Umfang könnte schneller als erwartet erfolgen. Dies hätte entsprechend positive Folgen für die langfristige Ertragsentwicklung.
Relevante Chancen ergeben sich für uns auch aus dem Ausbau erneuerbarer Energien, das heißt aus dem direkten Verkauf von Grünstrom an unsere Mieterinnen und Mieter sowie der Produktion (und dem Verkauf) von Strom aus erneuerbaren Quellen in unseren Liegenschaften. Im Zuge dessen forcieren wir u. a. den Ausbau von Photovoltaik-Programmen und den Verkauf von Strom an die Mieterinnen und Mieter (Mieterstrom). Mit den Photovoltaik-Anlagen ergibt sich die Möglichkeit einer Verknüpfung mit der Wärmeversorgung (Wärmepumpen). Die Umsetzung der Konzepte eigenerzeugter Energie könnten schneller realisiert werden als geplant mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Ertragslage. Das zwischen Vonovia und RWE Supply & Trading geschlossene Power Purchase Agreement ermöglicht alternative Wege der Energieerzeugung und -beschaffung und eröffnet weitere Wachstumspotenziale. Die Laufzeit des Power Purchase Agreements (PPA) ist zunächst auf ein Jahr ausgelegt. Der Strom wird aus dem Onshore-Windpark Wust-Fischbeck bei Stendal stammen. Damit hat Vonovia als eines der ersten Wohnungsunternehmen einen PPA für Grünstrom abgeschlossen. Die Lieferung des grünen Stroms erfolgt seit Januar 2024. Erzeugt wird der Strom in zehn Windkraftanlagen.
Forschungsdaten zur voraussichtlichen demografischen Entwicklung lassen den Schluss zu, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas in den kommenden Jahren anhält. Ein zentraler Wachstumstreiber ist die Zuwanderung. Damit wird die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch bleiben bzw. weiterwachsen. Aus heutiger Sicht ist absehbar, dass der grundsätzliche Wohnraumbedarf weder kurz- noch mittelfristig vollständig durch den allgemeinen Neubau abgedeckt werden kann. Daraus ergeben sich für uns unmittelbar Chancen für das Vermietungs- sowie das Development- und Neubaugeschäft.
Der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft schreitet voran und wird zunehmend spürbar. Die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum dürfte in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Damit verbinden sich Chancen aus der altersgerechten Modernisierung unserer Wohnungen und der Investition in neue innovative Wohnkonzepte. Es ist zu erwarten, dass dies mit einem weiteren Mietwachstum einhergeht.
Zur Bewältigung der gesellschaftlichen Herausforderungen strebt die Politik auch die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt an. Der Koalitionsvertrag der aktuellen Regierung stellte sowohl Initiativen zu einer erheblichen Steigerung von bezahlbarem Wohnraum durch Neubau als auch eine möglichst klimaneutrale Transformation des bereits vorhandenen Immobilienbestands in Aussicht. Die Umsetzung der Vorhaben gerät gegenwärtig ins Stocken – mit spürbaren Beeinträchtigungen für die Wohnungsmärkte (Neubaurückgang, wachsender Wohnungsnotstand). Sobald sich hier kurzfristige Lösungen im Sinne verbesserter Förderbedingungen und Preisentwicklungen finden, ergeben sich auch für uns entsprechende Chancen.
Der Kapitalbedarf zur Lösung der wohnungswirtschaftlichen Aufgaben ist ohne privatwirtschaftliche Beteiligung nicht zu decken. Und so ist die Politik zunehmend gefordert, ein Investitionsklima zu schaffen, das langfristig orientierte Eigen- und Fremdkapitalgeber ermutigt, erhebliche Mittel in die Wohnimmobilienmärkte zu investieren. Zu einem positiven Investitionsklima zählt auch, die erforderlichen ökologischen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, zusätzliches Bauland bereitzustellen, Regulierung abzubauen und die Akzeptanz privatwirtschaftlicher Immobilieninvestoren im Allgemeinen zu fördern. Mit der steigenden Akzeptanz von langfristig ausgerichteten Kapitalgebern für die Projekte im deutschen Wohnungsbau dürften sich weitere Entwicklungschancen für Vonovia ergeben.
Mit unserer Bewirtschaftungsplattform verfolgen wir ein effizientes und jederzeit skalierbares Geschäftsmodell. Es eignet sich somit auch für die Bewirtschaftung neuer Bestände, die wir über Akquisitionen in unser Portfolio aufnehmen. Vonovia verfolgt Akquisitionen auf opportunistischer Basis vor dem Hintergrund aktueller Rendite- und Finanzierungsmöglichkeiten. Bei verbesserten Rahmenbedingungen besteht die Chance auf eine positive Beeinflussung der Geschäftsentwicklung durch Wiederaufnahme von Akquisitionen.
Die Zufriedenheit unserer Kunden ist eng gekoppelt an die Leistung und die Motivation unserer Mitarbeiter in der Kundenbegleitung. Unsere Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen neue Personalentwicklungskonzepte und gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Vonovia weitere Chancen durch die mit der Diversity einhergehenden Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben, die in erhöhter Produktivität und geringeren Personalfluktuationskosten bestehen.